不動産投資で資産を増やす人は何が違う？購入・融資・管理・売却をつなげる経営戦略
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 22分
不動産投資で資産を増やしている人を見ると、
物件選びがうまい。
高利回り物件を買っている。
融資をたくさん受けている。
と思うかもしれません。
もちろん、
購入価格。
利回り。
融資条件。
は重要です。
しかし長期間にわたって資産を増やしている大家は、
「良い物件を買うこと」だけで不動産投資を考えていません。
購入。
融資。
賃貸経営。
キャッシュフロー。
現預金。
ローン返済。
売却。
そして次の購入。
までを一つにつなげて考えています。
例えば、
500万円。
で築古戸建を購入。
100万円。
修繕。
家賃6万円。
年間家賃72万円。
という物件があったとします。
ここだけを見ると、
いくらで買ったか。
利回りはいくらか。
が重要に見えます。
しかし実際には、
自己資金はいくら使ったのか。
ローン返済後にいくら残るのか。
空室が出ても耐えられるのか。
修繕費を積み立てられるのか。
残債はいくら減るのか。
5年後にいくらで売れるのか。
売却後に現金はいくら戻るのか。
そしてその現金で次に何を買うのか。
まで考える必要があります。
つまり不動産投資は、
「物件を買うゲーム」ではなく、「資産・現金・借入を長期間動かす経営」
と考えることができます。
今回はこのクラスターのまとめとして、
物件購入。
融資。
自己資金。
キャッシュフロー。
管理。
空室。
修繕。
残債。
純資産。
売却。
次の物件。
までを一つにつなげて、資産を増やしていく考え方を整理します。
▪️不動産投資は購入した瞬間では終わらない
物件を購入すると、
やった。
1棟買えた。
1戸買えた。
となります。
しかし本当の賃貸経営はそこから始まります。
購入後には、
入居者募集。
家賃回収。
管理。
修繕。
税金。
保険。
ローン返済。
があります。
さらに数年後には、
大規模修繕。
借り換え。
売却。
などの判断も出てきます。
購入価格だけではなく、購入後にどう経営するかまで考えて初めて不動産投資になります。
不動産投資全体の判断軸はこちら。
▪️最初に「何のために買うのか」を決める
同じ不動産でも、
毎月の家賃収入が欲しい。
純資産を増やしたい。
将来売却したい。
融資実績を作りたい。
次の一棟につなげたい。
という目的によって選ぶ物件は変わります。
例えば、
高利回り。
でも融資が短い。
出口が弱い。
という物件があります。
逆に、
利回りは少し低い。
でも需要が強い。
融資期間が長い。
売却しやすい。
という物件もあります。
目的が違えば「良い物件」の条件も変わります。
▪️物件価格ではなく総投資額を見る
例えば、
物件価格300万円。
だけを見ると安く感じます。
しかし、
修繕200万円。
諸費用50万円。
なら、
総投資額550万円。
です。
逆に、
物件価格400万円。
修繕50万円。
諸費用50万円。
なら、
総投資額500万円。
です。
購入価格だけなら前者が安い。
しかし実際に賃貸開始するまでの投資額は後者の方が小さくなります。
不動産投資では「いくらで買ったか」ではなく「貸せる状態まで総額いくら使ったか」を見ることが重要です。
築古戸建の実質利回りはこちら。
▪️利回りは入口の数字にすぎない
例えば、
表面利回り20％。
という物件があっても、
空室。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕。
募集費。
ローン返済。
があります。
その結果、
年間家賃100万円。
でも、
実際に残る現金20万円。
という場合があります。
一方、
表面利回り15％。
でも、
空室が少ない。
修繕が少ない。
返済条件が良い。
なら、現金が多く残る場合があります。
表面利回りだけでは資産形成の速度は判断できません。
利回りと手残りの違いはこちら。
▪️融資は物件を買うためだけの道具ではない
不動産投資では融資を使うことで、
自己資金だけでは購入できない物件。
を取得できる場合があります。
例えば、
自己資金500万円。
で、
500万円の物件を現金購入。
する方法があります。
一方、
自己資金500万円。
融資を利用。
して複数物件へ資金を分ける方法もあります。
融資を使えば資産拡大を早められる可能性があります。
しかし、
返済。
金利。
残債。
も増えます。
融資は資産形成を加速させる可能性がある一方、資金繰りを悪化させる可能性もある道具です。
▪️借りられる金額ではなく返せる金額を見る
金融機関から、
5,000万円融資できます。
と言われても、
5,000万円借りる必要があるとは限りません。
重要なのは、
家賃。
経費。
返済。
を支払った後に現金が残るかです。
さらに、
空室。
修繕。
金利上昇。
が起きても返済できるか確認します。
「いくら借りられるか」ではなく「条件が悪化しても返せるか」で借入額を考えることが重要です。
ローン返済と資金繰りはこちら。
▪️自己資金を使えば安全とは限らない
例えば、
現金1,000万円。
を持っている人が、
900万円。
を頭金へ入れたとします。
借入は小さくなります。
返済も小さくなります。
しかし手元には、
100万円。
しか残りません。
その直後に、
屋根修繕200万円。
が発生すれば現金不足になります。
つまり、
借入を減らすことと、経営を安全にすることは必ずしも同じではありません。
▪️自己資金を残しすぎても投資効率は落ちる
反対に、
現金を絶対に使いたくない。
という考えだけでも資産形成は進みにくくなります。
例えば、
現金1,000万円。
をずっと預金として持つ。
という方法と、
一部を収益物件へ投資する。
という方法では資産の動きが違います。
重要なのは、
全部使う。
全部残す。
という二択ではありません。
必要な現預金を残しながら、収益を生む資産へ適切に配分することです。
自己資金利回りについてはこちら。
▪️購入後はキャッシュフローを最優先で確認する
物件を購入したら、
家賃。
経費。
返済。
を毎月確認します。
例えば、
家賃30万円。
経費8万円。
ローン返済15万円。
なら、
単純化すると7万円残ります。
年間なら、
84万円。
です。
この84万円が、
次の修繕。
税金。
空室。
次の投資。
への余力になります。
資産形成を続けるには、物件数より「毎月いくら現金が残るか」を把握することが重要です。
▪️家賃収入を全部使わない
毎月家賃が入ると、
利益が出ている。
と思いやすくなります。
しかし家賃収入から、
ローン。
税金。
保険。
管理費。
修繕。
を支払います。
さらに将来、
給湯器。
エアコン。
屋根。
外壁。
などの支出が発生します。
だから、
家賃収入の一部を現預金として残しておくことが重要です。
家賃収入と再投資はこちら。
▪️現預金は次の物件を買うためだけのお金ではない
現金500万円。
あると、
次の頭金。
として使いたくなります。
しかし現預金には、
空室。
修繕。
税金。
金利上昇。
トラブル。
へ対応する役割があります。
つまり現預金は、
投資資金であると同時に、賃貸経営を守る防波堤です。
銀行と現預金の考え方はこちら。
▪️満室のときこそ現金を積み上げる
満室。
大きな修繕なし。
返済も順調。
という時期は現金が増えやすくなります。
このときに、
全部使う。
すぐ次を買う。
のではなく、一部を残します。
なぜなら、
退去。
設備故障。
外壁。
屋根。
などは突然発生することがあるからです。
経営が良いときに現金を残すことで、悪いときに耐えられるようになります。
▪️空室率は満室になってから考えるものではない
購入時に、
満室家賃。
だけで収支を作ると危険です。
例えば、
10室。
満室家賃500万円。
でも、
平均稼働率90％。
なら実際の家賃収入は小さくなります。
さらに退去時には、
原状回復。
AD。
フリーレント。
なども発生する場合があります。
購入前から一定の空室を織り込んで収支を見ることが重要です。
満室前提にしない収支計画はこちら。
▪️損益分岐点を知れば物件の耐久力が分かる
例えば、
満室家賃500万円。
必要支出350万円。
なら、一定の空室が出ても黒字を維持できる可能性があります。
一方、
必要支出480万円。
なら、少し空室が出ただけで赤字になる可能性があります。
つまり、
満室時の利益より、どこまで家賃が減っても経営できるかを見ることが重要です。
空室と損益分岐点はこちら。
▪️管理会社に任せても数字は自分で見る
管理会社へ、
募集。
家賃回収。
入居者対応。
修繕手配。
を任せることはできます。
しかし、
現在家賃。
空室期間。
修繕費。
募集条件。
AD。
は大家自身も把握します。
管理会社に任せる。
ことと、
経営判断まで任せる。
ことは違います。
不動産投資家は、現場を外注しても数字の判断は自分で行う必要があります。
管理会社と大家が確認したい数字はこちら。
▪️修繕は「安くする」だけで考えない
修繕費を抑えることは重要です。
しかし、
雨漏り。
給排水。
電気。
など必要な修繕まで先送りすると、後から大きな費用になる場合があります。
一方、
賃貸物件なのに過剰な設備。
高級仕様。
へ投資しても家賃が上がらなければ回収できません。
修繕は「必要な機能を回復し、家賃と入居率へつながるか」で判断することが重要です。
▪️次の物件は「今の物件が安定してから」考える
1戸目購入。
すぐ2戸目。
さらに3戸目。
と増やしたくなることがあります。
しかし、
1戸目が空室。
修繕未完了。
現金不足。
という状態で次を買うと、経営全体が弱くなる可能性があります。
まず、
入居。
家賃回収。
管理。
現預金。
を安定させます。
物件数を増やすことより、次を買える状態を作ることが重要です。
▪️融資実績を積み上げる
借入をして、
毎月返済。
を続けることで返済実績ができます。
さらに、
家賃収入。
利益。
現預金。
純資産。
が改善していけば、次の融資を検討するときの材料になります。
つまり1棟目は、
家賃を得る。
だけではなく、
次の融資へつなげる経営実績を作る役割もあります。
▪️決算書は次の融資につながっている
法人で不動産を保有する場合、
売上。
利益。
現預金。
借入。
純資産。
などが決算書へ積み上がります。
金融機関から見れば、
この会社は利益を出しているか。
返済できているか。
現金を持っているか。
債務超過ではないか。
という判断材料になります。
決算は税金を計算するだけではなく、次の融資へつながる会社の成績表でもあります。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️次の収益物件は単体ではなく全体で判断する
例えば、
新しい物件。
年間キャッシュフロー100万円。
なら魅力的に見えます。
しかし既存物件で、
大規模修繕300万円予定。
空室増加。
返済負担増加。
があるなら、購入を待つ判断もあります。
反対に、
既存物件満室。
現預金十分。
返済順調。
なら次へ進みやすくなります。
新規物件だけを見るのではなく、自分の資産全体の状態から購入を判断することが重要です。
▪️次の収益物件を探すときもキャッシュフローから逆算する
次の物件を買う目的が、
年間キャッシュフロー＋100万円。
なら、
必要家賃。
必要利回り。
返済額。
自己資金。
を逆算できます。
価格が安いから買う。
高利回りだから買う。
ではなく、
自分の資産形成計画に必要な数字から物件を探す方法があります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️物件数が増えても現金が増えるとは限らない
1戸。
5戸。
10戸。
と所有物件が増えると、資産が増えたように見えます。
しかし、
借入。
返済。
修繕。
空室。
も増える可能性があります。
例えば、
10戸所有。
年間家賃1,000万円。
でも、
返済600万円。
経費350万円。
なら、残る現金は50万円です。
一方、
3戸所有。
年間家賃500万円。
返済150万円。
経費150万円。
なら、200万円残ります。
物件数や家賃年収ではなく、最終的に残る現金を見ることが重要です。
▪️家賃年収だけで規模を判断しない
家賃年収3,000万円。
という数字は大きく見えます。
しかし、
ローン返済。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕。
募集費。
を差し引けば、実際の手残りは大きく変わります。
だから、
家賃年収。
だけではなく、
営業純利益。
返済後キャッシュフロー。
現預金。
まで確認します。
売上の大きさより、経営として何が残っているかが重要です。
▪️黒字でも現金が増えないことがある
決算書で、
利益100万円。
でも、
現金が100万円増えるとは限りません。
なぜなら、
ローン元本返済。
設備購入。
税金。
などによって現金が出ていくからです。
逆に、
減価償却費。
によって帳簿上の利益が小さくても、現金が残る場合があります。
つまり、
利益とキャッシュフローは同じではありません。
不動産投資で利益と現金がずれる仕組みはこちら。
▪️赤字だから必ず経営が悪いとも限らない
例えば、
減価償却。
一時的な修繕。
設備投資。
などによって決算上赤字になる場合があります。
それでも、
家賃収入から返済。
を行い、現預金が十分残っているケースがあります。
反対に、
決算上黒字。
でもローン元本返済が大きく、現金が減っている場合があります。
決算上の黒字・赤字だけではなく、現金がどう動いたかまで確認することが重要です。
▪️赤字を節税だけで考えない
赤字なら税負担を抑えられる場合があります。
しかし、
毎年赤字。
現預金減少。
借入増加。
という状態なら経営は弱くなります。
さらに金融機関から見た評価にも影響する可能性があります。
そのため、
税金を減らす。
だけを目的に赤字を作るのではなく、
キャッシュフロー・現預金・融資への影響まで考える必要があります。
▪️ローン元本返済は現金を減らすが残債も減らす
例えば、
年間返済300万円。
そのうち、
元本200万円。
利息100万円。
だったとします。
現金は300万円出ていきます。
しかし元本200万円分、借入残高は減ります。
つまり、
キャッシュフローだけでは見えない資産形成が進んでいる場合があります。
残債と純資産の考え方はこちら。
▪️純資産と現預金は両方増やす
例えば、
物件評価5,000万円。
残債3,000万円。
なら、単純化すると差額は2,000万円です。
しかし、
現預金50万円。
しかなければ、急な修繕への対応は難しくなります。
反対に、
現預金1,000万円。
でも借入が大きく、資産価値を上回っていれば財務は強いとは言い切れません。
だから、
純資産を増やすことと現預金を残すことを同時に考えることが重要です。
純資産が増えても現金不足になる理由はこちら。
▪️資産拡大では金利上昇も織り込む
物件を増やすほど、
総借入。
も増える可能性があります。
例えば、
借入3,000万円。
と、
借入1億円。
では金利上昇の影響も違います。
現在の金利だけでなく、
＋1％。
＋2％。
になった場合の返済額も確認します。
拡大するほど、金利変動に耐えられるキャッシュフローと現預金が重要になります。
金利上昇への耐久力はこちら。
▪️高利回り物件だけを増やせばいいわけではない
例えば、
高利回り。
でも、
空室率高い。
修繕多い。
売却しにくい。
という物件ばかり増やすと、管理負担も増えます。
一方で、
利回りは少し低い。
でも、
需要が強い。
管理しやすい。
出口がある。
という物件を組み合わせる方法もあります。
資産全体で収益性と安全性のバランスを見ることが重要です。
▪️立地と利回りを組み合わせる
地方だから危険。
都市部だから安全。
ではありません。
地方でも、
賃貸需要。
駐車場。
周辺企業。
生活利便性。
競合。
が合えば収益物件として成立する場合があります。
一方で人気エリアでも、価格が高すぎれば現金が残らない可能性があります。
需要がある場所を、収益が成立する価格で買うことが重要です。
立地と利回りの考え方はこちら。
▪️売却は失敗ではなく資産組み替えの手段
物件を売ると、
せっかく買ったのに。
と思うかもしれません。
しかし、
売却益。
自己資金回収。
借入返済。
によって資金を作り、その現金を次の物件へ移す方法があります。
例えば、
売却で500万円回収。
その500万円を頭金として次の収益物件へ。
という流れです。
売却は不動産投資を終わらせる行為ではなく、資産を組み替える手段にもなります。
▪️売却価格ではなく売却後に残る現金を見る
例えば、
3,000万円。
で売却できた。
としても、
残債2,500万円。
売却費用150万円。
税金。
があれば、3,000万円がそのまま残るわけではありません。
重要なのは、
売却価格。
ではなく、
ローン完済・費用・税金の後に現金がいくら残るか
です。
▪️売却前に残債を確認する
不動産投資では、
購入時。
だけでなく毎年残債を確認します。
例えば、
現在残債2,000万円。
5年後1,500万円。
10年後1,000万円。
という推移が分かれば、将来の売却判断もしやすくなります。
物件価格が同じでも、残債が減れば売却後に残る資金は増える可能性があります。
残債の減少は出口戦略と直接つながっています。
▪️売却時期は家賃と売却益を比較する
今売れば、
500万円残る。
あと5年持てば、
家賃キャッシュフロー300万円。
さらに残債も減る。
という場合があります。
一方、
今後大規模修繕500万円。
家賃下落。
空室増加。
が予想されるなら、早めに売却する方が良い場合もあります。
保有継続と売却を数字で比較することが重要です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️売却で作った現金を次の資産へ移す
例えば、
1戸目売却。
現金500万円回収。
その500万円を使って、
次のアパート。
戸建2戸。
別の収益物件。
へ投資する方法があります。
すると、
購入。
運営。
返済。
売却。
再投資。
という循環ができます。
不動産投資で資産を増やす人は、一つの物件だけではなく資金がどう循環するかを考えています。
▪️買い続けることだけが成長ではない
資産拡大というと、
1棟。
2棟。
3棟。
と増やすことを想像します。
しかし、
収益性の低い物件を売る。
借入を減らす。
現預金を増やす。
既存物件を満室にする。
という行動も経営改善です。
物件数が減っても、純資産とキャッシュフローが増えれば財務は強くなる場合があります。
▪️年に一度は全物件を一覧で確認する
複数物件を所有したら、
物件ごとに、
年間家賃。
空室率。
年間経費。
修繕費。
年間返済。
キャッシュフロー。
残債。
現在価値。
を整理します。
すると、
稼いでいる物件。
現金を使っている物件。
売却候補。
追加投資候補。
が見えやすくなります。
不動産投資を一棟ずつではなく、一つの事業として見ることが重要です。
▪️現預金・借入・純資産を毎年追う
例えば、
前年。
現預金500万円。
借入8,000万円。
純資産2,000万円。
今年。
現預金700万円。
借入7,600万円。
純資産2,500万円。
なら、財務が改善している可能性があります。
逆に、
物件数は増えた。
でも、
現預金減少。
借入急増。
キャッシュフロー低下。
なら注意します。
資産形成の進捗は物件数ではなく、財務状態の変化で確認することが重要です。
▪️銀行との関係も資産形成の一部
融資を利用する不動産投資では、
金融機関。
との関係も重要です。
返済。
決算。
現預金。
事業計画。
を積み上げることで、次の融資相談につながる場合があります。
良い物件を見つけても、
融資が間に合わない。
自己資金が足りない。
では購入できません。
物件探しと同時に資金調達力を育てておくことが重要です。
▪️不動産投資は「買う力」より「持ち続ける力」が重要
購入時には、
自己資金。
融資。
が必要です。
しかし保有中には、
空室。
修繕。
金利。
税金。
があります。
そして長期間持つほど、さまざまな問題が発生します。
だから、
現預金。
キャッシュフロー。
管理体制。
が重要です。
安く買う力だけではなく、問題が起きても保有を続けられる経営力が資産形成を支えます。
▪️空き家・築古物件は出口まで考えて買う
築古戸建。
空き家。
訳あり不動産。
は、安く購入できる可能性があります。
しかし、
修繕。
賃貸需要。
接道。
再建築。
土地価値。
売却。
まで確認します。
購入価格が100万円でも、
修繕500万円。
売却困難。
なら、必ずしも安い買い物ではありません。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️保有継続が難しい空き家は専門買取も比較する
長期空室。
老朽化。
相続。
再建築の問題。
大規模修繕。
などによって、保有を続けるメリットが小さくなる場合があります。
その場合、
リフォームして賃貸。
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
重要なのは、
売れる価格。
だけではなく、
追加費用を含めて最終的に現金がいくら残るかです。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️修繕して保有するか売却するかを比較する
例えば、
空き家。
修繕300万円。
修繕後家賃6万円。
という場合があります。
一方、
現状売却なら500万円。
という可能性もあります。
その場合、
修繕後の年間キャッシュフロー。
回収期間。
将来売却価格。
を計算します。
保有した方が良い。
売却した方が良い。
は物件によって違います。
修繕費が大きい場合は、リフォーム前に売却との比較を行うことが重要です。
リフォームを検討する場合はこちら。
▪️土地だけ残った場合も収益化を考える
建物解体。
相続。
売却保留。
などによって土地だけを保有する場合があります。
その場合、
駐車場。
資材置場。
貸地。
売却。
などを比較します。
建物がなくなったから収益が終わるとは限りません。
保有資産をどう使えば現金を生むかという視点が重要です。
空きスペースや駐車場活用を検討する場合はこちら。
▪️まとめ｜資産を増やす人は「購入から次の購入まで」をつなげている
不動産投資で資産を増やすために、
高利回り物件。
安い物件。
良い融資。
を探すことは重要です。
しかしそれだけではありません。
購入する。
融資を使う。
入居者を決める。
家賃を得る。
経費を支払う。
ローンを返す。
現金を残す。
残債を減らす。
純資産を増やす。
必要なら売却する。
現金を回収する。
そして次の物件へ再投資する。
この一連の流れがつながって、初めて資産形成が加速していきます。
不動産投資で本当に重要なのは「何戸持っているか」だけではありません。
現金・借入・純資産・キャッシュフローが、前年より良くなっているかです。
1戸増えた。
でも現金がなくなった。
借入だけ増えた。
では、必ずしも経営が強くなったとは言えません。
反対に、
物件数は同じ。
でも、
現預金＋300万円。
残債▲500万円。
家賃収入安定。
なら財務は強くなっています。
不動産投資を、
物件探し。
だけで終わらせず、
一つの事業として数字をつなげて考える。
それが長期間にわたって資産を増やしていくための基本になります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
これから不動産投資を始める場合は、
物件選び。
利回り。
融資。
自己資金。
空室。
管理。
修繕。
現預金。
残債。
売却。
まで、一つずつ理解していくことが重要です。
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