賃貸管理会社を契約前に見極めるには？管理物件・募集図面・報告体制の確認方法
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 17分
不動産投資で管理会社を探している。
何社か問い合わせて、
管理料。
入居率。
管理戸数。
募集方法。
などを聞いた。
候補は2〜3社まで絞れた。
それでも最後に、
「結局どこへ任せればいい？」
と迷うことがあります。
A社は大手。
B社は地場。
C社は管理専門。
どの会社もホームページを見ると、
「高い入居率」
「迅速な対応」
「オーナー目線」
と書かれている。
説明を聞いても、どこも良さそうに感じる。
この段階で重要なのは、会社紹介をさらに読むことではありません。
実際にその会社が、
どのような物件を管理しているのか。
どのような募集図面を作っているのか。
大家へ何を報告しているのか。
修繕見積もりをどう出すのか。
契約後は誰が担当するのか。
を確認します。
つまり、
ホームページ上の管理会社から、実際に自分の物件を任せる管理会社へ話を変える。
この記事では、管理会社を契約前に見極めるために、大家が最後に確認しておきたい実務ポイントを整理します。
管理会社のタイプから比較したい場合はこちらをご覧ください。
大手と地場会社の違いはこちらで整理しています。
空き家・相続・賃貸経営・収益物件まで含めた不動産全体の入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜契約前は「説明」より実物を見せてもらう
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管理会社との面談では、
「客付けには自信があります」
「オーナー様への報告を大切にしています」
「修繕も迅速です」
という説明を受けることがあります。
もちろん重要な説明です。
しかし契約前の最終判断では、もう一段具体化します。
例えば、
現在使っている募集図面。
大家へ送っている月次報告の見本。
実際の修繕見積もりの形式。
管理委託契約書。
を見せてもらいます。
そして可能なら、その会社が実際に管理している物件も確認します。
これなら、
「ちゃんと管理します」
という言葉ではなく、
実際にどのような管理をしている会社なのか
を判断できます。
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▪️① 実際に管理している物件を見てみる
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契約前に可能なら、その管理会社が管理している物件を一つ見てみます。
室内へ入る必要はありません。
共用部を外から確認するだけでも分かることがあります。
例えば、
共用廊下。
階段。
ゴミ置場。
郵便受け周辺。
駐車場。
植栽。
掲示板。
外灯。
などです。
もちろん、少し汚れているだけで、
「悪い管理会社」
と判断する必要はありません。
清掃直前かもしれませんし、入居者側の使い方によることもあります。
見るのは、
管理されている形跡があるか
です。
例えば、
古い掲示物が何年も残っている。
大量のチラシが放置されている。
共用灯が長期間切れているように見える。
ゴミ置場の管理が継続的に崩れている。
という状態なら、担当会社へ実際の管理方法を聞いてみます。
逆に、
建物自体は築古でも共用部が整っている。
掲示物が更新されている。
清掃記録が残っている。
なら、管理の一端を見る材料になります。
ホームページの写真より、実際に管理している築古物件を見る方が参考になる場合があります。
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▪️② 募集図面を一枚見せてもらう
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次に確認したいのが募集図面です。
管理会社へ空室を任せるなら、この募集図面が仲介会社や入居希望者へ物件情報を伝える材料になります。
契約前に、
「現在募集している物件の図面を一枚見せてもらえますか？」
と聞いてみます。
そこで、
家賃。
共益費。
敷金・礼金。
駐車場。
設備。
初期費用。
ADなど仲介会社向け条件。
写真。
間取り。
が分かりやすく整理されているか確認します。
募集図面が古い。
写真が暗い。
設備更新後も内容が変わっていない。
問い合わせ先が分かりにくい。
では、仲介会社も紹介しにくくなります。
一方で、
きれいなデザインだから客付けが強い。
とも限りません。
重要なのは、最新の募集条件が正確に伝わる図面になっているかです。
管理会社へ客付けを任せる場合の詳しい確認方法はこちらで整理しています。
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▪️③ 「その図面をどこへ出すのか」まで聞く
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募集図面が良くても、誰にも見られなければ意味がありません。
そこで、
「この図面はどこへ出しますか？」
と確認します。
例えば、
自社店舗。
他社仲介。
法人仲介。
不動産業者向け募集システム。
など、会社によって募集経路が違います。
ここで重要なのは、
掲載先の名前をたくさん聞くことではありません。
自社以外の仲介会社からも紹介できる状態なのか。
空室が長引いたら募集先を広げるのか。
条件変更をしたらすぐ周知するのか。
を見ることです。
さらに、
「他社仲介から問い合わせが入った場合、誰が対応しますか？」
まで聞けば運用が見えます。
⑫で比較した管理専業型・仲介併設型も、結局ここへ戻ります。
会社の種類より、自分の空室が実際にどこへ流れるか。
これを契約前に確認します。
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▪️④ 月次報告書の見本を確認する
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管理会社へ任せると、大家自身が毎日現場を見る必要はなくなります。
その代わり必要になるのが報告です。
だから契約前に、
「オーナー向けの月次報告書を見せてもらえますか？」
と聞いてみます。
個人情報を消した見本でも十分です。
例えば、
家賃入金。
管理料。
未収金。
修繕費。
その他控除。
などが分かれば、毎月の収支を確認できます。
さらに空室がある場合、
問い合わせ。
内見。
申込み。
募集条件。
まで報告してくれる会社なら、大家が次の判断をしやすくなります。
反対に、
送金額しか分からない。
未収金が分かりにくい。
空室状況の説明がない。
という形式なら、自分が欲しい情報を別途聞く必要があります。
報告書の形式に正解があるわけではありません。
大家が物件の現在地を把握できるか。
ここを見ます。
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▪️⑤ 空室報告が「募集中です」で終わらないか確認する
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管理会社と契約した後に不満が出やすいのが空室報告です。
例えば空室が2か月続いている。
大家が聞く。
すると、
「現在も募集しています」
だけ返ってくる。
これでは、
何を改善すればよいか分かりません。
契約前に、
「空室が1か月決まらなかった場合、どんな報告をもらえますか？」
と聞いてみます。
例えば、
問い合わせ8件。
内見3件。
申込み0件。
競合より家賃2,000円高い。
という報告があれば判断できます。
一方、
「しばらく様子を見ましょう」
だけなら、その次に何を見るのか確認します。
管理会社へ任せるメリットは、大家が毎日募集作業をする必要がないことです。
ただし、
任せた結果が見えない
状態にはしない。
これが重要です。
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▪️⑥ 修繕見積もりの「実物」を見せてもらう
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賃貸経営では、修繕費が大きな支出になります。
給湯器。
エアコン。
水栓。
クロス。
床。
原状回復。
など、毎年何かが発生することがあります。
だから契約前に、
「修繕見積もりはどんな形で出ますか？」
と聞いて、可能なら見本を確認します。
そこで、
工事項目。
数量。
単価。
諸経費。
手配費。
などが分かる形式なら、大家も判断しやすくなります。
さらに、
「何万円以上の工事なら事前承認になりますか？」
も確認します。
例えば、
1万円以下の緊急修繕は管理会社判断。
5万円以上は大家承認。
など、契約上のルールが設けられている場合があります。
金額は会社や契約によって違います。
重要なのは、
大家へ確認せず工事できる範囲を把握することです。
原状回復・修繕見積もりはこちらで詳しく整理しています。
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▪️⑦ 管理料以外の費用表も見せてもらう
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管理会社比較では、
管理料3％。
管理料5％。
が目立ちます。
しかし実際には、
入居契約時。
更新時。
退去時。
修繕時。
に別費用が発生する契約もあります。
そこで、
「管理料以外に大家負担となる費用を一覧で確認できますか？」
と聞きます。
例えば、
更新関連費。
契約事務費。
修繕手配費。
退去立会い費。
募集関連費。
などです。
これを契約後に一つずつ知るより、最初に一覧で確認する方が分かりやすくなります。
管理料3％でも追加費用が多い会社。
管理料5％でも一定業務が含まれる会社。
では、年間総額が逆転する場合があります。
管理料の比較はこちらで詳しく整理しています。
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▪️⑧ 実際に担当する人と一度話す
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管理会社との最初の面談では、営業担当者が説明することがあります。
営業担当者の対応がよく、
「この人なら任せられそう」
と思う。
しかし契約後は、別の管理担当者になる場合があります。
それ自体は問題ではありません。
ただ契約前に、
「実際に私の物件を担当する方はどなたですか？」
と確認してみます。
可能なら一度話します。
そこで、
物件の場所。
築年数。
間取り。
現在の空室。
家賃。
などを伝え、
「この物件で空室が1か月決まらなかったら、最初に何を確認しますか？」
と聞いてみます。
問い合わせ。
内見。
家賃。
競合。
募集条件。
など具体的な話が出れば、管理後のやり取りを想像しやすくなります。
会社を選ぶときは、
営業担当者だけでなく、契約後に物件を見る人まで確認する。
ここはかなり重要です。
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▪️⑨ 担当者が休み・退職した場合の引継ぎ方法を見る
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担当者が優秀でも、その人が永遠に担当するとは限りません。
異動。
退職。
休職。
担当変更。
などが起こる可能性があります。
そのため、
「担当者が変わった場合、物件情報はどう引き継がれますか？」
と確認します。
例えば、
賃貸借契約。
入居者情報。
滞納履歴。
設備交換履歴。
修繕履歴。
オーナーとの打ち合わせ。
が社内システムなどで共有されていれば、引継ぎしやすくなります。
逆に重要な情報が、
担当者個人の記憶。
メール。
手帳。
だけに依存していると、担当変更時の負担が大きくなる可能性があります。
大手か地場かを比較するときも、この担当者依存度は見ておきたいところです。
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▪️⑩ 入居率は「99％だから安心」で終わらせない
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契約前には、
入居率。
管理戸数。
満室実績。
といった数字も確認します。
ただし数字を見る目的は、
一番高い会社を選ぶことではありません。
例えば、
入居率99％。
と言われたら、
自分と同じ地域。
築年数。
間取り。
家賃帯。
ではどの程度か確認します。
さらに、
空室から次の入居までどのくらいか。
ADやフリーレントをどの程度使うか。
まで分かれば、数字の意味が見えます。
会社全体で99％でも、
自分の築古アパートに強いとは限りません。
入居率の詳しい読み方はこちらです。
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▪️管理委託契約書は「契約解除」のところまで読む
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候補の会社が決まったら管理委託契約書を確認します。
ここで見るのは、
管理料。
管理業務。
だけではありません。
例えば、
契約期間。
自動更新。
中途解約。
解約予告期間。
違約金。
管理終了時の引継ぎ。
などです。
管理会社との関係がずっと良好なら問題になりません。
しかし将来、
管理会社を変更したい。
自主管理へ戻したい。
物件を売却する。
ということがあります。
そのとき、
「半年間解約できないと思っていなかった」
という状態は避けたいところです。
管理会社を選ぶときにも、出口まで確認する。
これはサブリースだけでなく一般管理でも同じです。
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▪️大家から管理会社へ聞く質問は多すぎなくていい
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ここまで読むと、
「契約前に20個くらい質問しないとあかん？」
と思うかもしれません。
実際には、全部を口頭で聞く必要はありません。
書類を見れば分かるものも多いからです。
最後の面談で聞くなら、例えば、
・この物件を預けたら、空室時は最初にどのように募集しますか
・空室が1か月決まらなかった場合、どんな報告をもらえますか
・高額修繕が必要な場合、どのような見積もりと承認手順になりますか
・実際の管理担当者は誰ですか
・管理会社を変更する場合、契約解除と引継ぎはどのようになりますか
この程度でもかなり分かります。
質問を大量にすることが目的ではありません。
契約後の具体的な場面を想定して、その会社がどう動くかを見る。
これが目的です。
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▪️管理会社の「感じがいい」も無視しなくていい
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数字。
契約書。
報告書。
だけでは管理会社との相性を全部判断できません。
大家と管理会社は、長ければ何年もやり取りします。
だから、
質問へきちんと答える。
分からないことを確認して返す。
大家の意見を全部肯定するのではなく、必要なら違う提案もする。
というコミュニケーションも重要です。
例えば大家が、
「家賃を絶対下げたくない」
と言ったとします。
そこで、
「分かりました」
だけではなく、
「現在の問い合わせ数を見ると、まず初期費用を変えて2週間反応を確認しましょう」
と別案を出せる。
こうした会社なら、大家と一緒に経営判断しやすくなります。
ただし、
担当者の人柄が良い。
↓
管理会社として必ず優秀。
とも限りません。
人＋仕組み＋数字。
三つを合わせて判断します。
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▪️管理会社を選ぶ目的は「管理を楽にする」だけではない
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管理会社へ任せれば、
家賃確認。
入居者対応。
修繕業者との調整。
退去。
募集。
などの実務を減らせます。
これは大きなメリットです。
しかし不動産投資としては、それだけではありません。
空室期間を短くする。
滞納を早く把握する。
修繕を適切に進める。
入居者に長く住んでもらう。
年間支出を把握する。
という管理によって、物件の収支を安定させることも目的です。
だから、
「電話対応してくれる会社」
ではなく、
物件経営に必要な情報を大家へ返してくれる会社
を選びます。
自主管理か管理会社委託か迷っている場合はこちらで整理しています。
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〖PR〗管理会社を選ぶときは管理料だけでなく、空室損・募集費・修繕費まで含めた年間手残りを見る必要があります。物件購入後の管理まで含め、不動産投資全体の収支や運営方法を整理したい場合は第三者へ相談する方法もあります。
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▪️良い管理会社へ変えても物件そのものの問題は消えない
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管理会社をしっかり選べば、空室対策・修繕・報告などが改善する可能性があります。
しかし、
立地。
間取り。
築年数。
駐車場。
周辺需要。
といった物件そのものの条件まで管理会社が変えられるわけではありません。
だから良い管理会社へ変更した後も、
空室が長い。
家賃が下がる。
大規模修繕が近い。
ローン返済後に手残りがほとんどない。
という状態なら、管理方法とは別に物件自体の収益性を確認します。
管理会社で解決できる問題なのか。
物件そのものの出口を考える問題なのか。
ここは分けます。
〖PR〗管理会社や募集条件を見直しても収支が改善せず、今後も物件を保有するか迷っている場合は、現在の入居状況・修繕状況を伝えたうえで売却価格を確認すると保有継続との比較材料になります。
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▪️よくある質問｜賃貸管理会社の契約前確認
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Q．管理会社は何社くらい比較すればいいですか？
数だけで決める必要はありません。
条件の合う2〜3社でも、同じ物件を見せて募集方法・管理内容・料金を比較すれば違いを確認しやすくなります。
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Q．管理会社の管理物件を見に行ってもいいですか？
外部から確認できる共用部などを見る方法があります。
ただし入居者のプライバシーを侵害したり、無断で敷地内へ立ち入ったりしないよう注意します。
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Q．入居率が一番高い管理会社を選べばいいですか？
入居率は重要な比較材料ですが、それだけでは判断できません。
自分と近いエリア・築年数・家賃帯での募集実績も確認します。
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Q．管理料3％と5％なら3％の会社を選ぶべきですか？
管理料だけでは判断できません。
追加料金・空室期間・募集費・修繕費などを含めた年間支出で比較します。
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Q．担当者の印象が良ければ契約しても大丈夫ですか？
担当者との相性も重要です。
ただし担当変更の可能性もあるため、会社全体の報告・引継ぎ体制も確認します。
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Q．契約前に一番見ておきたい書類は何ですか？
管理委託契約書に加え、募集図面・月次報告書・修繕見積もりなどの見本を見ると、契約後の運用をイメージしやすくなります。
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▪️まとめ｜最後は「この会社に任せた後の1か月」を想像する
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管理会社を選ぶとき、
大手。
地場。
管理専業。
仲介併設。
管理料3％。
入居率99％。
と多くの比較項目があります。
しかし最後の判断では、会社の肩書きから離れます。
実際の管理物件を見る。
募集図面を見る。
月次報告を見る。
修繕見積もりを見る。
管理委託契約を見る。
実際の担当者と話す。
ここまで確認すると、
契約後に何が起こるかを想像しやすくなります。
そして最後に、
「今日この会社へ空室1室を預けたら、最初の1か月で何をしてくれる？」
と考えます。
募集情報を作る。
他社仲介へ周知する。
反響を確認する。
大家へ報告する。
決まらなければ次の提案をする。
この流れが具体的に見える会社なら、契約後も話を進めやすいでしょう。
反対に、
入居率は高い。
管理戸数も多い。
しかし、
自分の物件をどう募集するか分からない。
報告内容も分からない。
担当者も分からない。
追加費用も分からない。
という状態なら、契約前にもう一度確認します。
良い管理会社を探すことより、自分の物件をどう管理する会社なのかを確認すること。
これが最終判断です。
不動産投資では、管理会社へ日々の実務を任せられます。
しかし、
どの会社へ任せるか。
いくら使うか。
何を改善するか。
物件を持ち続けるか。
という経営判断は大家に残ります。
だからこそ、
実務は任せる。数字は見る。判断は大家がする。
この関係を作れる管理会社を選ぶことが、長期的な賃貸経営では重要です。
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