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「不動産を1億円分持っています」 と聞くと、 「資産1億円の人なんだ」 と思うかもしれません。 しかし、その物件を買うために1億2,000万円のローンが残っていたらどうでしょうか。 反対に、 物件価値1億円。 ローン残高3,000万円。 なら、同じ「1億円の物件を持っている人」でも状態は大きく違います。 不動産投資では、 何億円の物件を持っているか だけでは、資産形成がどこまで進んでいるのか分かりません。 そこで確認したいのが、 純資産 という考え方です。 単純化すると、 資産－負債＝純資産 です。 不動産だけを見るなら、 現在の不動産価値－その不動産に対応する借入残高 を一つの目安として考えられます。 ただし、 購入価格。 固定資産税評価額。 金融機関の評価。 現在の売却可能価格。 は同じ数字ではありません。 また実際に売却すれば、仲介手数料・税金・ローン返済なども関係するため、 帳面上の純資産と、今日売ったら本当に残るお金も同じではありません。 この記事では、不動産投資における純資産について、物件価格とローン残高から具体的に整理します。...

不動産投資で管理会社を探している。 何社か問い合わせて、 管理料。 入居率。 管理戸数。 募集方法。 などを聞いた。 候補は2〜3社まで絞れた。 それでも最後に、 「結局どこへ任せればいい？」 と迷うことがあります。 A社は大手。 B社は地場。 C社は管理専門。 どの会社もホームページを見ると、 「高い入居率」 「迅速な対応」 「オーナー目線」 と書かれている。 説明を聞いても、どこも良さそうに感じる。 この段階で重要なのは、会社紹介をさらに読むことではありません。 実際にその会社が、 どのような物件を管理しているのか。 どのような募集図面を作っているのか。 大家へ何を報告しているのか。 修繕見積もりをどう出すのか。 契約後は誰が担当するのか。 を確認します。 つまり、 ホームページ上の管理会社から、実際に自分の物件を任せる管理会社へ話を変える。 この記事では、管理会社を契約前に見極めるために、大家が最後に確認しておきたい実務ポイントを整理します。 管理会社のタイプから比較したい場合はこちらをご覧ください。 賃貸管理会社は管理専業と仲介併設どっち

不動産投資で管理会社を探している。 ホームページを見ると、 「入居率98％」 「入居率99％以上」 「高稼働を維持」 という実績が掲載されている。 大家としては、 「99％ならほとんど空室ないやん」 「この会社に任せればすぐ決まりそう」 と思うでしょう。 確かに入居率は、管理会社を比較するときの重要な数字の一つです。 しかし、 入居率99％だから、自分の物件も99％で運営できる とは限りません。 例えば、 どの物件を対象にしているのか。 いつ時点の数字なのか。 新築と築古を一緒にしているのか。 どの地域の管理物件なのか。 募集できない工事中の部屋をどう扱っているのか。 などによって、数字の見え方は変わります。 さらに大家にとって本当に重要なのは、 空室になった部屋が何日くらいで次の入居へ戻るのか です。 この記事では、管理会社が公表する入居率・管理戸数・空室実績について、契約前に大家がどこまで確認すればよいかを整理します。 管理会社の種類から比較したい場合はこちらをご覧ください。 賃貸管理会社は管理専業と仲介併設どっちがいい？客付け・対応力・募集

不動産投資で管理会社を探していると、 「うちは管理専門です」 という会社もあれば、 駅前に賃貸仲介店舗があり、 「客付けも管理も自社でやっています」 という会社もあります。 そこで大家として気になるのが、 「管理専業の方が広く募集してくれる？」 「仲介店舗を持っている会社の方が自社で決められる？」 「地方と都市部で選び方は変わる？」 という点ではないでしょうか。 結論からいうと、 管理専業だから空室に強い。 仲介店舗を持っているから客付けに強い。 と会社の形だけで決めることはできません。 見るべきなのは、 自社だけで募集しているのか。 地域の他社仲介にも情報を広く出しているのか。 問い合わせ・内見・申込みの数字を把握しているのか。 です。 この記事では、管理を中心に行う会社と、仲介店舗も運営する管理会社の違いを整理しながら、不動産投資でどちらを選べばよいかを解説します。 管理会社へ何を任せるのか、自主管理との違いから確認したい場合はこちらをご覧ください。 不動産投資は自主管理できる？管理会社へ任せる業務と大家が自分でやる範囲 賃貸管理・空き家・相

不動産投資を始めると、 「管理会社へ毎月3％や5％払うのはもったいない」 と感じることがあります。 家賃収入が30万円なら、管理料5％で単純計算すると月1万5,000円。 年間では18万円です。 そこで、 「家賃の確認くらいなら自分でもできる」 「入居者から電話が来たときだけ対応すればいいのでは？」 「自主管理にすれば、その分手残りが増える」 と考える大家もいるでしょう。 実際、賃貸物件を自主管理すること自体は可能です。 ただし賃貸管理は、 毎月家賃が入ったか確認するだけの仕事ではありません。 空室になれば募集する。 家賃が遅れれば確認する。 設備が故障すれば業者を手配する。 入居者から連絡が来れば対応する。 退去すれば立会い・原状回復・次の募集へ進む。 さらにアパートやマンションでは、建物や設備の維持管理も関係します。 だから、 自主管理できるかどうかは「知識があるか」だけではなく、時間・距離・戸数・本業との両立まで含めて判断する ことが重要です。 この記事では、不動産投資を自主管理すると何を自分で行うことになるのか、管理会社へ任せる場合との違

SUUMOやHOME’Sで賃貸物件を探していた。 気になる部屋が見つかり、A社へ問い合わせた。 その後、別の不動産会社を見ると、 「同じ部屋がB社にも載っている」 ということがあります。 そこで両社から初期費用を出してもらうと、 A社　30万円。 B社　25万円。 「同じ部屋なのに、なんで5万円も違う？」 と疑問に感じるでしょう。 家賃も同じ。 敷金・礼金も同じ。 入居する部屋までまったく同じ。 それなのに初期費用が違えば、 「高い方は余計な費用を付けている？」 「安い方には何か抜けている？」 「どっちで契約してもいい？」 と気になります。 結論からいうと、同じ賃貸物件でも、不動産会社によって初期費用の総額が違うことはあります。 差が出やすいのは、 仲介手数料。 不動産会社独自の付帯サービス。 保証会社や保険の条件。 キャンペーン。 そして見積もりへ何月分の家賃まで含めているか。 などです。 ただし、 総額だけを見て一番安い会社を選べばよい という話でもありません。 A社は翌月家賃まで含んで30万円。 B社は翌月家賃を含まず25万円。 なら、実際

転勤が決まった。 同棲することになった。 実家へ戻ることになった。 今の部屋に住み始めてまだ8か月だけど、引っ越すことにした。 そこで管理会社へ連絡すると、 「1年未満の解約なので、短期解約違約金が家賃2か月分かかります」 と言われた。 契約書を見ると確かに、 「入居開始から1年未満で解約した場合、賃料2か月分を支払う」 と書かれている。 そこで、 「これ、本当に払わないといけない？」 「2か月分は高すぎない？」 「解約予告の家賃も別で払う？」 「フリーレントを使ってないのに違約金があるのは普通？」 と疑問に感じることがあります。 結論からいうと、短期解約違約金があることだけで、その管理会社や物件が悪いとは判断できません。 一方で、 契約書に書いてある。 ↓ どんな金額でも必ず全額有効。 とも一律にはいえません。 まず確認するのは、 何年以内の退去が対象なのか。 違約金はいくらなのか。 解約予告期間とは別なのか。 契約時にどのような条件で説明されていたのか。 です。 この記事では、賃貸の短期解約違約金について、借りる側・大家側の両方から整理します

新しい部屋が見つかった。 来月1日から入居できる。 そこで今住んでいる部屋を解約しようと管理会社へ連絡すると、 「解約は2ヶ月前予告です」 と言われた。 契約書を確認すると、確かに、 「借主は解約日の2ヶ月前までに通知すること」 と書いてある。 そこで、 「普通は1ヶ月前じゃないの？」 「来月引っ越しても、もう1ヶ月家賃を払う？」 「部屋を出た日で家賃は止まらない？」 と疑問に感じることがあります。 結論からいうと、賃貸の解約予告期間が全国一律で1ヶ月と決まっているわけではありません。 1ヶ月前の契約もあれば、2ヶ月前など別の条件が設定されている契約もあります。 そのため、引っ越しを決めてから確認するのではなく、 契約前に「退去するとき何日前までに連絡する契約か」を見ておくこと が重要です。 また、 退去する日。 契約が終了する日。 家賃が発生する最後の日。 は、必ずしも全部同じになるとは限りません。 この記事では、賃貸の解約予告が1ヶ月前・2ヶ月前で違う理由と、引っ越し時に家賃を二重で払わないために確認したい契約条件を整理します。...

賃貸マンションやアパートに住んでいて、契約更新の案内が届いた。 中を見ると、 「更新料　賃料1か月分」 と書いてある。 ここまでは契約時に聞いていた。 ところが、その下に、 「更新事務手数料　11,000円」 という別の費用まで書かれている。 そこで、 「更新料を払うのに、なんで事務手数料まで必要？」 「これは二重払い？」 「更新料1.5か月分と言われたけど普通？」 と疑問に感じることがあります。 結論からいうと、更新料と更新事務手数料は、同じ名前の費用ではありません。 誰が受け取り、何の対価として設定されているかが違う場合があります。 そのため、 更新料＋更新事務手数料がある。 ↓ 悪質な不動産会社。 と一律に判断することはできません。 一方で、入居時に十分確認せず、 「2年後にこんな費用が必要だとは知らなかった」 となるのも避けたいところです。 この記事では、更新料と更新事務手数料の違い、契約前に確認したい更新時の総額、そして大家側から見た募集条件への影響まで整理します。 賃貸契約時の24時間サポート・消臭費・事務手数料など、最初に支払う費用

賃貸物件を探していて、 「家賃6万円なら、初期費用はこのくらいかな」 と思っていた。 ところが不動産会社から見積もりをもらうと、 敷金。 礼金。 仲介手数料。 保証会社費用。 火災保険。 鍵交換費。 24時間サポート。 抗菌・消臭費。 事務手数料。 などが並び、 「こんなに払うの？」 と驚くことがあります。 特に分かりにくいのが、 24時間安心サポートって必要？ 抗菌・消臭って何をしてくれる？ 事務手数料は仲介手数料とは別？ という費用です。 ここで注意したいのは、 知らない項目＝不要な費用 と決めつけないことです。 実際にサービスを提供している場合もあり、物件の契約条件として加入が必要なケースもあります。 一方で、内容をよく分からないまま、 「皆さん入っています」 「この物件では必要です」 と言われ、そのまま契約する必要もありません。 重要なのは、 誰へ、何のサービスの対価として、いくら支払うのか。 そして、 その費用は契約上必須なのか、選択できるのか。 を分けて確認することです。 この記事では、賃貸の初期費用が高くなる理由と、見積もりに24時

入居者が退去した。 管理会社から、 「原状回復の見積もりが出ました」 と連絡が来た。 確認すると、 クロス張替え。 床補修。 ハウスクリーニング。 エアコン交換。 水栓交換。 諸経費。 合計35万円。 「こんなにかかるの？」 と思った経験がある大家もいるでしょう。 さらに、 「管理会社が業者へ発注すると高くなる？」 「見積もりに上乗せされている？」 「全部入居者へ請求できない？」 「自分で別の業者を探してもいい？」 という疑問も出てきます。 ここで大切なのは、 管理会社の見積もりだから高い と最初から決めつけることでも、 退去した入居者が全部払う と考えることでもありません。 まず確認したいのは、 何の工事なのか。 なぜ必要なのか。 誰が負担するものなのか。 です。 この記事では、退去後に管理会社から原状回復・修繕見積もりが届いた大家が、承認する前に何を確認すればよいかを整理します。 賃貸管理会社へ何を任せられるのか、基本から確認したい場合はこちらをご覧ください。 賃貸管理会社は何をしてくれる？大家が任せられる仕事と自分で確認すべきこと...

空室がなかなか決まらない。 管理会社へ相談すると、 「ADを1か月付けましょう」 「今は2か月くらい付けた方が決まりやすいです」 と言われることがあります。 初めて聞いた大家なら、 「ADって何？」 「家賃2か月分を誰に払う？」 「仲介手数料とは違う？」 「本当に入居が決まりやすくなる？」 と疑問に感じるでしょう。 さらに、 「大家が2か月分払ったら、その2か月分は全部客付けした仲介会社へ行くの？」 という点も気になります。 結論からいうと、ADを付けること自体が良い・悪いという話ではありません。 地域の募集状況や物件条件によって、仲介現場で物件を紹介してもらうための募集施策として使われることがあります。 一方で、 問い合わせがない理由。 内見後に決まらない理由。 家賃設定。 設備。 初期費用。 などを確認せず、空室になるたびADだけを増やしても根本的な解決にならない場合があります。 この記事では、 ADを何か月付けるかではなく、何のために払い、誰にいくら支払われ、実際に募集へどう使われるのか という視点から整理します。 管理会社の料金全体を確認

賃貸物件を管理会社へ任せている。 毎月の家賃回収も管理会社が行っている。 それでも、ある日送金明細を見ると、 「1室、家賃が入っていない」 ということがあります。 管理会社へ確認すると、 「入居者へ連絡しています」 「支払うと言っています」 と説明される。 そこで大家として気になるのが、 「このまま管理会社へ任せておいて大丈夫？」 「実際、何回連絡してくれている？」 「保証会社は使えない？」 「何か月滞納したら次の対応を考える？」 ということではないでしょうか。 ここで大切なのは、管理会社を最初から疑うことでも、大家自身がすぐ入居者宅へ行くことでもありません。 まず、 いつから未払いなのか。 誰が対応しているのか。 どのような連絡をしたのか。 入居者は何と回答しているのか。 保証会社を利用しているのか。 を具体的に把握します。 この記事では、管理会社へ賃貸管理を委託している大家が、家賃滞納発生時にどこまで確認しておきたいのかを整理します。 賃貸管理会社が何をしてくれるのか、基本から確認したい場合はこちらをご覧ください。 賃貸管理会社は何をしてくれ

アパートや賃貸マンションを購入したとき、 「毎月一定の家賃を保証します」 「管理も全部こちらで行います」 という契約を結んでいることがあります。 所有している間は便利でも、 管理会社を変更したい。 自主管理へ切り替えたい。 物件を売却したい。 となったとき、 「この契約、途中でやめられる？」 「違約金はいくら？」 「売ったら買主も契約を引き継ぐ？」 という問題が出てきます。 ここで最初に分けたいのが、入居者の家賃滞納を保証する保証会社と、オーナーへ一定の賃料を支払うサブリース・借上げ契約は別物ということです。 この記事で扱うのは後者です。 管理会社やサブリース会社が物件を借り上げ、入居状況などに応じた契約条件のもとでオーナーへ賃料を支払う仕組みを中心に整理します。 重要なのは、 「家賃保証だから安心」でも、「サブリースだから危険」でもありません。 契約期間、賃料変更、解約条件、違約金、売却時の扱いまで確認し、自分がどの契約を結んでいるのか把握することです。 賃貸管理手数料や管理会社へ任せる業務全体はこちらで整理しています。 賃貸管理手数料3％・5

賃貸物件を管理会社へ任せている。 空室が出れば、その管理会社がそのまま入居者募集も行っている。 これは賃貸経営では珍しいことではありません。 ただ、空室が2か月、3か月と続いてくると、 「本当にちゃんと募集してくれている？」 「自社のお客さんにしか紹介していないのでは？」 「ほかの不動産会社にも情報は出ている？」 と気になることがあります。 ここで注意したいのは、 管理と賃貸仲介を両方行う会社だから悪い と決めつけないことです。 管理物件をよく理解している会社が、そのまま募集・案内まで行うことで、問い合わせから契約までスムーズに進むケースもあります。 一方で大家としては、 誰が募集しているかより、どのように募集されているか を確認することが重要です。 この記事では、管理会社が客付けまで行っている物件で、空室が出たとき大家が確認したい5つのポイントを整理します。 賃貸管理手数料そのものの考え方や、管理会社へ何を任せるべきかはこちらで詳しく整理しています。 賃貸管理手数料3％・5％は高い？管理会社の料金で確認すべき7つのポイント 空き家・相続・売りに

親の空き家を売ろうと思い、現地を確認した。 すると、 隣の家との間に古いブロック塀がある。 今まで当たり前に見ていた塀ですが、 売却するとなると急に気になります。 「これ、親が作った塀なん？」 「隣の人のもの？」 「ちょうど境界の真ん中にあるように見えるけど共有？」 親に聞いても、 「昔からあるから分からん」 と言われる。 隣の人に聞いても、 「前の所有者の頃からあるので知らない」 と言われることがあります。 さらに、 ブロック塀にひびが入っている。 少し傾いている。 売却前に撤去した方がよさそう。 と思っても、 誰の塀か分からない状態で勝手に壊してよいのか という問題が出てきます。 ここで、 塀が境界付近にある。 ↓ 親の家と隣家で半分ずつ所有。 とすぐ決めるのは危険です。 一方、 親の土地側に見える。 ↓ 全部親の所有物。 とも決められません。 確認したいのは、 土地の境界。 ブロック塀が境界のどこにあるのか。 誰が設置したのか。 過去にどんな合意があったのか。 です。 この記事では、親の家と隣家との境界付近にブロック塀があり、...

親の空き家を売ろうと思い、久しぶりに現地へ行った。 すると、 庭の端に電柱が立っている。 駐車場の横にも支線がある。 今まで何度も見ていたはずなのに、 売却を考え始めると急に気になります。 「これ、うちの土地に立ってるん？」 「勝手に立ってるわけではないよな？」 「電柱があると土地が安くなる？」 「移動してもらえる？」 「そういえば、電柱の土地代みたいなお金を親がもらっていた気がする」 という疑問が出てきます。 さらに、 電柱そのものは道路上。 でも支線だけ敷地へ入っている。 電線が敷地上空を通っている。 電柱に電力会社と通信会社の両方の設備が付いている。 ということもあります。 ここで、 「土地を売る前に、とりあえず電柱を移設してもらおう」 と進めるのは早いです。 最初に確認したいのは、 誰の電柱なのか。 本当に親の土地に立っているのか。 電柱敷地料などの支払いがあるのか。 売却時にどの程度支障になるのか。 移設するならどこへ動かせるのか。 です。 この記事では、親の空き家・土地に電柱や支線がある場合、 売却価格への影響、電柱敷地料、所有者の確

空き家の庭全体に草が生えている。 本当は全部きれいにしたい。 でも、 庭が広い。 遠方で何度も行けない。 防草シートを全面施工すると高い。 業者へ毎回頼むのも負担。 ということがあります。 そこで考えるのが、 「全部やらんでも、隣の家側だけ草刈りしたらあかんの？」 という方法です。 例えば、 隣家との境界沿い。 道路際。 玄関までの通路。 建物周囲。 だけ先に管理する。 庭の中央部分は、少し草が伸びても急いで全面草刈りしない。 こうした部分管理です。 空き家管理の目的は、 庭を常に住宅展示場のようにきれいにすること ではありません。 周囲へ草が越境しない。 道路へ出ない。 建物へ入れる。 点検できる。 近隣へ大きな支障を出さない。 という状態を維持することが重要です。 もちろん、 庭中央の草なら何年間放置してもいい。 という意味ではありません。 草丈が高くなれば、 建物点検がしにくい。 枯草やごみがたまる。 作業時に地面が見えない。 といった問題も出ます。 だから、 全部やるか、何もしないか。 ではなく、 まず問題が起きやすい場所を優先して管理し

空き家の草刈りが面倒になってきた。 そこでホームセンターへ行くと、 ロール状の人工芝が売っている。 「草を刈ったあと、これを上から置いとけばええんちゃう？」 と思うことがあります。 見た目も緑になる。 土も隠れる。 草刈りする範囲も減りそう。 一見すると簡単です。 しかし、 人工芝を地面へ置くだけで、すべての商品が防草シートと同じ働きをするわけではありません。 人工芝には、 一般的な人工芝。 防草機能を持たせた人工芝。 防草シートと一体になった人工芝。 透水性を考えたタイプ。 などがあります。 実際、メーカーからも、 防草シート一体型で雑草が生えにくい人工芝 が販売されています。 つまり逆に考えると、 人工芝なら何でも同じ防草性能。 とは考えない方がよいということです。 さらに、 草が伸びたまま上から人工芝を敷く。 端を固定しない。 継ぎ目が開いている。 水がたまりやすい地面へ敷く。 という施工では、あとから管理が必要になる場合があります。 この記事では、 空き家の庭に人工芝を置くだけでも雑草対策になるのか。 防草シートは必要なのか。 固定は必要

空き家の草刈りが大変になってきた。 そこでホームセンターやネットで防草シートを見て、 「これ庭に敷くだけでええんちゃう？」 と思うことがあります。 草を刈る。 防草シートを広げる。 端へブロックや石を置く。 これなら自分でもできそうです。 しかし、 数週間後に見に行ったらシートがめくれている。 端から草が出ている。 シート同士の隙間から雑草が伸びている。 強い風のあと、一部がずれている。 そんな状態になることがあります。 防草シートは、 地面の上へ置いておくだけのシート ではありません。 地面へ密着させる。 シート同士を適切に重ねる。 端部を処理する。 固定ピンなどで留める。 という施工が重要になります。 特に空き家は、 毎日状態を確認できません。 施工した本人が、 「ちょっと浮いてきたな」 とすぐ直せないからこそ、最初の施工方法が重要です。 この記事では、 空き家に防草シートだけ敷いてもよいのか。 風でめくれる原因。 固定ピンの考え方。 隙間から草が生える理由。 施工前に草刈りが必要なのか。 まで整理します。 ㅤ ※本記事にはアフィリエイト広告