築古戸建投資で融資は使える？自己資金を残して1棟目を買う資金戦略
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
地方の築古戸建を探していると、
300万円。
400万円。
500万円。
といった比較的低価格の物件が見つかることがあります。
すると、
「このくらいなら現金で買った方がいいのでは？」
と考える人も多いでしょう。
確かに、現金で購入すれば毎月のローン返済はありません。
しかし不動産投資を1戸で終わらせず、
2戸目。
3戸目。
さらにその先。
と物件を増やしていきたいなら、自己資金の使い方は非常に重要になります。
例えば500万円の現金を持っている人が、500万円をすべて使って戸建を購入するとします。
物件は手に入ります。
しかし、その後に、
修繕。
固定資産税。
火災保険。
退去。
給湯器故障。
次の物件購入。
があっても、手元にはほとんど現金が残っていません。
だから築古戸建投資では、
「現金で買えるか」ではなく「現金をいくら残して買うか」を考えることが重要です。
今回は、地方の築古戸建を購入するときに融資をどう考えるのか、自己資金を残しながら1戸目から次の物件へ進む資金戦略を整理します。
▪️築古戸建でも最初から現金購入と決めつけない
築古戸建を見ると、
建物が古い。
物件価格が安い。
融資は難しそう。
というイメージから、
「現金購入しかない」
と思うことがあります。
しかし融資の考え方は、
物件。
借り手。
事業内容。
金融機関。
などによって異なります。
そのため、
築古だから融資は絶対無理。
現金で買えるから現金一択。
と最初から決める必要はありません。
大切なのは、
融資を利用した場合。
現金購入した場合。
それぞれで購入後の財務状態がどう変わるのかを比較することです。
融資を受けること自体が目的ではなく、自己資金を守りながら収益資産を増やせるかを考えます。
はじめての不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
▪️現金500万円を全部使うと次の一手が遅くなる
例えば現金500万円を持っているとします。
そこへ500万円の築古戸建が出てきました。
現金で購入すれば借入はゼロです。
しかし実際には物件価格以外にも、
購入諸費用。
修繕。
保険。
税金。
募集費用。
などが必要です。
仮に、
物件価格 400万円。
諸費用 50万円。
修繕費 100万円。
なら総投資額は550万円です。
現金500万円だけでは足りません。
さらに購入直後に給湯器交換で20万円必要になるかもしれません。
だから、
「物件価格を払える現金がある」というだけでは、余裕があるとは限りません。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️自己資金は物件を買うためだけのお金ではない
不動産投資における現預金には複数の役割があります。
購入時の自己資金。
諸費用。
修繕。
空室への備え。
税金。
次の物件取得。
などです。
例えば手元に300万円残っていれば、
突然100万円の修繕が発生しても対応できます。
条件の良い物件が出てきたときに、次の購入を検討することもできます。
しかし手元現金が10万円しかなければ、小さな設備故障でも資金繰りに影響します。
自己資金は「今の物件を買うための資金」であると同時に「購入後の経営を守る資金」です。
銀行と現預金の考え方についてはこちら。
▪️現金購入と融資購入を数字で比較する
例えば総投資額500万円の戸建があり、年間家賃収入が60万円だったとします。
現金購入なら、
借入返済はありません。
そのため固定資産税や修繕などを差し引いた残りが、比較的そのままキャッシュフローとして残ります。
一方で融資を利用すれば、毎月返済が発生します。
そのため1戸だけのキャッシュフローを見ると、現金購入の方が大きく残る場合があります。
しかし融資によって自己資金を残せれば、
その現金を修繕に備える。
2戸目の取得資金にする。
別の収益資産へ使う。
という選択肢ができます。
つまり、
現金購入は1戸あたりの返済負担を減らしやすく、融資購入は手元資金を残しやすい。
どちらが良いかは、今後の投資戦略によって変わります。
▪️融資を使えばいいわけでもない
自己資金を残したいからといって、
借りられるだけ借りる。
という考え方も危険です。
融資を受ければ、
毎月返済。
利息。
が発生します。
例えば家賃5万円の戸建で、
毎月返済4万円。
その他の経費1万円。
なら、単純計算ではほとんど現金が残りません。
さらに空室になれば家賃収入はゼロでも返済は続きます。
だから融資を検討するときは、
借入額。
金利。
返済期間。
毎月返済額。
を確認し、
返済後にも十分なキャッシュフローが残るか
を見ることが重要です。
借入と資産拡大についてはこちら。
▪️融資期間が短いとキャッシュフローが厳しくなる
同じ借入額でも、返済期間によって毎月返済額は変わります。
例えば500万円を借りる場合でも、
短期間で返済する。
長期間で返済する。
では毎月の返済負担が違います。
築古物件では、建物の状態や金融機関の考え方などによって融資条件が変わることがあります。
そのため、
「融資が出たから買える」
ではなく、
「この返済条件で賃貸経営が成立するか」
まで確認する必要があります。
融資金額だけを見ず、毎月のキャッシュフローに置き換えて考えます。
▪️金利だけで融資を選ばない
融資を比較するときは、金利へ目がいきます。
もちろん金利は重要です。
しかし、
融資期間。
借入可能額。
自己資金。
毎月返済額。
担保条件。
その他の条件。
も合わせて考えます。
例えば金利が少し低くても返済期間が短く、毎月返済額が大きければキャッシュフローが厳しくなる場合があります。
反対に金利だけを見ると少し高くても、返済後に余裕が残る条件なら検討できる場合があります。
融資は「一番金利が低いところ」ではなく「購入後の経営が成立する条件」で比較することが重要です。
▪️1戸目で金融機関との関係を作る
不動産投資を続けていくなら、金融機関との関係も長期的に考えます。
1戸目を購入する。
家賃を安定して受け取る。
返済を続ける。
決算や確定申告を行う。
現預金を残す。
こうした実績を積み重ねます。
そして次の物件を検討するときに、
現在の家賃収入。
返済状況。
現預金。
所有物件。
次の事業計画。
を説明します。
1戸目の融資は、その物件を買うためだけではなく、将来の資金調達につながる第一歩になる可能性があります。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️融資相談では物件資料だけを持っていかない
金融機関へ相談するとき、
販売図面だけを持って、
「この物件へ融資できますか？」
と聞くより、自分の投資計画も整理しておくことが重要です。
例えば、
購入価格。
想定修繕費。
諸費用。
想定家賃。
周辺賃貸需要。
毎月キャッシュフロー。
自己資金。
購入後に残る現預金。
などです。
築古戸建では、
なぜこの物件を買うのか。
いくらで貸せるのか。
修繕はいくらなのか。
を自分自身が理解していることも重要です。
融資相談は「お金を貸してください」ではなく「この賃貸事業へどのように資金を入れるか」という話として考えます。
▪️需要調査の結果も資金計画に入れる
例えば家賃6万円を前提に融資返済を計算しても、実際には5万円でしか決まらないなら計画は崩れます。
そのため購入前に、
周辺家賃。
仲介会社へのヒアリング。
駐車場。
想定入居者。
空室期間。
などを調べます。
そして、
強気家賃。
標準家賃。
弱気家賃。
の複数パターンで返済後の現金を確認します。
融資計画は「満室になった場合」だけではなく、「少し条件が悪くても返せるか」を見ることが重要です。
購入前の賃貸需要調査はこちら。
▪️修繕費を正確にしてから借入額を考える
築古戸建では、物件価格だけ借りられても修繕費が不足することがあります。
例えば、
物件価格 300万円。
諸費用 50万円。
修繕費 200万円。
なら総投資額550万円です。
物件価格300万円だけを見て資金計画を作れば、購入後に250万円必要になります。
だから現地調査を行い、
屋根。
水回り。
床。
給排水。
電気。
残置物。
駐車場。
などを確認してから総投資額を計算します。
融資額を決める前に、まず「貸せる状態までいくら必要か」を把握することが重要です。
築古戸建の現地調査で見るポイントはこちら。
▪️リフォーム費用を使いすぎると融資の意味が薄れる
物件購入に融資を使って自己資金を残せても、その後リフォームで現金を使い切れば意味がありません。
例えば、
物件購入後の現金 300万円。
リフォーム費 280万円。
なら、残る現金は20万円です。
そこへ退去や設備故障が発生すれば、すぐ資金不足になります。
だから、
物件取得資金。
修繕資金。
予備資金。
を分けて考えます。
自己資金を残す目的は「口座残高を大きく見せること」ではなく、購入後も経営を続けられる余裕を作ることです。
築古戸建でどこまでリフォームするかはこちら。
▪️融資後の家賃は全部使わない
融資を利用した戸建から家賃5万円が入るとします。
そこから、
ローン返済。
固定資産税の積立。
保険。
修繕積立。
管理。
などを差し引きます。
そして残った現金をすべて生活費へ回すのではなく、次の物件取得資金として蓄積する方法があります。
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と物件が増えれば、各物件から少しずつ残る現金を積み上げられる可能性があります。
融資で物件を買い、家賃で返済し、残った現金を次の物件へ回す。
この循環を作れるかが重要です。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️最初から次の収益物件まで考えて資金を残す
1戸目だけなら現金購入でも問題なく成立することがあります。
しかし目標が、
戸建3戸。
戸建5戸。
小規模アパート。
1棟物件。
と規模を大きくしていくことなら、自己資金の配分が重要になります。
1戸目で資金を使い切る。
また数年貯める。
2戸目を買う。
という進み方もあります。
一方で自己資金を残しながら融資を活用し、返済後にも現金を積み上げられれば、次の投資時期を早められる可能性があります。
不動産投資では物件選びと同じくらい「資金をどう回すか」が重要です。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
▪️融資を使った後のBSも考える
融資を使って物件を購入すると、
資産が増える。
借入も増える。
という動きが起こります。
例えば500万円の物件を融資で購入すれば、所有する不動産は増えますが、同時に負債も増えます。
だから、
物件を何戸持っているか。
総資産はいくらか。
だけでは財務状態は分かりません。
現預金。
借入残高。
純資産。
年間返済額。
まで確認します。
物件を増やす目的は、借入を増やすことではなく、長期的に現金と純資産を増やすことです。
純資産と現金の関係はこちら。
▪️ローン元本返済は残債を減らしていく
融資を利用すると、毎月返済が発生します。
返済には、
元本。
利息。
があります。
元本部分を返済すれば、借入残高は少しずつ減ります。
例えば家賃収入を原資に毎年30万円の元本を返済できれば、単純計算では10年間で300万円です。
もちろん実際の返済額は契約条件によって異なります。
それでも、
家賃を受け取る。
ローンを返す。
残債を減らす。
という流れがあります。
毎月残る現金だけでなく、返済によって負債が減っていることも資産形成の一部です。
残債と純資産についてはこちら。
▪️ただし元本返済分は手元現金から出ていく
ローン元本を返済すれば借入は減ります。
しかし同時に現金も出ていきます。
そのため、
帳簿上は利益がある。
純資産も増えている。
しかし銀行口座の現金はほとんど増えない。
という状態になることがあります。
例えば年間利益100万円でも、年間元本返済が80万円なら、単純な現金の動きは大きく変わります。
さらに税金や修繕があれば、手残りはもっと少なくなります。
融資を使うなら利益だけではなく、返済後のキャッシュフローを必ず確認することが重要です。
黒字なのに現金が増えない仕組みはこちら。
▪️空室になっても返済は続く
融資を利用する最大の注意点の一つが空室です。
家賃5万円。
ローン返済3万円。
なら、満室中は返済できます。
しかし退去すれば家賃はゼロです。
その間も、
ローン返済。
固定資産税。
保険。
管理。
は続きます。
さらに次の入居者へ貸すための原状回復費も必要になります。
だから融資を利用する物件ほど、
賃貸需要。
募集期間。
想定空室。
を慎重に考えます。
「満室なら返せる」ではなく「少し空室でも経営を続けられるか」が重要です。
▪️手元現金はいくら残せばいいのか
必要な現預金に、すべての大家へ共通する正解はありません。
所有戸数。
毎月返済額。
築年数。
修繕予定。
生活費。
他の収入。
などによって違います。
ただし考え方として、
数か月の空室。
給湯器交換。
退去修繕。
固定資産税。
などが重なっても対応できる金額を考えておきます。
例えば購入後に現金5万円しか残らない状態と、200万円残る状態では、同じ物件でも経営の余裕は大きく異なります。
頭金を最大まで入れることより、購入後の経営に必要な現金を先に確保することが重要です。
▪️自己資金を入れればいい物件になるわけではない
融資条件を良くするために自己資金を多く入れるケースもあります。
例えば、
自己資金100万円。
自己資金300万円。
では借入額が変わります。
自己資金を多く入れれば毎月返済は小さくなりやすくなります。
しかし現預金も減ります。
そのため、
毎月返済を抑えるメリット。
購入後の現金が減るデメリット。
を比較します。
「頭金を多く入れれば安全」と単純に考えるのではなく、返済額と手元現金のバランスを見ることが重要です。
▪️1戸目の実績を数字で残す
1戸目を融資で購入したら、実績を記録します。
購入価格。
借入額。
自己資金。
修繕費。
家賃。
毎月返済。
年間キャッシュフロー。
入居率。
現預金。
借入残高。
などです。
例えば1年運営して、
家賃は想定通り。
返済遅延なし。
現預金も増えた。
修繕も計画内。
という状態なら、自分自身でも賃貸事業の成果を説明しやすくなります。
1戸目の実績が、2戸目を買うときの資金計画の基礎になります。
▪️決算書を「税金の書類」で終わらせない
個人でも法人でも、不動産投資を続けるほど数字の管理が重要になります。
年間家賃収入。
経費。
利益。
現預金。
借入。
純資産。
を確認します。
そして、
前年より現金が増えたか。
借入残高が減ったか。
次の物件を買える余力があるか。
を見ます。
決算書は過去を確認するだけではなく、
次の融資や次の投資を考えるための経営資料
として使います。
▪️2戸目を買う前に1戸目のキャッシュフローを確認する
1戸目が満室になったからといって、すぐ2戸目へ進む必要はありません。
まず、
実際の家賃。
ローン返済。
修繕。
税金。
管理費。
年間の手残り。
を確認します。
購入前は月2万円残る想定だった。
しかし実際は月5,000円しか残らなかった。
という場合は、原因を確認します。
修繕費が多かったのか。
家賃が低かったのか。
融資返済が重かったのか。
この経験を2戸目へ反映します。
規模を増やす前に、1戸目の経営モデルが再現できるかを見ることが重要です。
▪️融資を使うなら買値交渉も重要
融資を利用できるからといって、売出価格のまま購入する必要はありません。
例えば、
売出価格400万円。
修繕費150万円。
諸費用50万円。
総投資額600万円。
では収支が合わない。
しかし購入価格300万円なら総投資額500万円になり、事業として成立する。
という場合があります。
この場合、
必要修繕。
家賃。
総投資額。
から購入可能価格を逆算します。
融資が出る金額と、自分が買っていい価格は別です。
▪️条件が悪い融資なら現金購入や見送りも比較する
どうしても融資期間が短い。
返済額が大きい。
自己資金を大量に求められる。
という場合があります。
その場合には、
その条件でも買う。
現金購入する。
別の金融機関へ相談する。
物件自体を見送る。
という選択肢を比較します。
不動産投資では、
「この物件を絶対買う」ことより「自分の資金計画に合う物件を買う」ことが重要です。
▪️自己資金を残せたら次の物件へ全部使わない
融資を利用して200万円の現金を残せたとします。
すると、
「この200万円ですぐ次の物件を買おう」
と思うかもしれません。
しかし現金には、
1戸目の修繕予備費。
空室への備え。
税金。
という役割もあります。
そのため200万円全額を次の頭金へ使うのではなく、
守りの資金。
次の投資資金。
に分けて考えます。
規模拡大では「現金を残す」だけでなく「残した現金を使い切らない」ことも重要です。
▪️リフォーム資金も次の物件まで考えて使う
築古戸建では、購入後のリフォームで予算が増えやすくなります。
100万円予定。
実際は180万円。
となれば80万円の現金を追加で使います。
この80万円があれば次の物件の自己資金になった可能性もあります。
だから、
全部新品。
見た目重視。
ではなく、
安全性。
生活機能。
入居率。
家賃。
から必要工事を判断します。
リフォーム・リノベーションを比較する場合はこちら。
▪️将来売却できる物件なら資金を回収する出口もある
不動産投資では家賃収入だけでなく、売却によって資金を回収する方法もあります。
例えば、
築古戸建を購入。
適切に修繕。
入居者を付ける。
数年間運営。
その後売却。
という流れです。
売却によって自己資金を増やせれば、その資金を次の物件へ回すこともできます。
もちろん購入価格以上で売れる保証はありません。
だからこそ購入時から、
賃貸需要。
土地価値。
接道。
残債。
将来の買主。
まで考えます。
融資戦略と出口戦略は別ではなく、購入時からつながっています。
空き家・築古物件・訳あり不動産まで含めた出口はこちら。
▪️保有が難しくなったら借入残高と売却価格を確認する
将来、
長期空室。
大規模修繕。
管理負担。
相続。
などで売却を考えることがあります。
融資を利用している場合は、
現在の借入残高。
想定売却価格。
売却費用。
を確認します。
売却価格だけではローンを返済できない可能性があるなら、資金計画が必要です。
そのため、
融資を使うなら購入時だけでなく、売るときの残債まで考えておくことが重要です。
一般的な仲介では売却しにくい空き家や訳あり不動産なら、専門買取を比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜融資の目的は「自己資金を守りながら資産を増やすこと」
地方の築古戸建では、比較的低価格の物件もあります。
そのため、
現金で買える。
というケースもあります。
しかし不動産投資を長期的に続けるなら、
現金購入。
融資購入。
のどちらが自分の資産形成に合っているのかを考える必要があります。
融資を利用すれば、
自己資金を残せる可能性があります。
一方で、
毎月返済。
利息。
空室時の返済負担。
も発生します。
だからこそ、
購入価格。
修繕費。
自己資金。
借入額。
返済期間。
毎月返済。
購入後の現預金。
年間キャッシュフロー。
をセットで確認します。
融資の目的は「借金を最大まで増やすこと」ではありません。
手元現金を守りながら収益資産を持ち、家賃から返済し、現金と純資産を積み上げることです。
そして1戸目で得た家賃と経験、返済実績を次の物件へつなげる。
この循環を作ることが、築古戸建から資産を増やしていくうえで重要になります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
賃貸需要。
現地調査。
修繕。
融資。
客付け。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「購入から決済までの資金管理」を考える
融資の方向性が決まったら、次は実際の購入です。
買付。
融資条件。
契約。
手付金。
諸費用。
火災保険。
決済。
と、購入前後には現金が動きます。
物件を買う直前だからこそ、想定外の支出をなくし、購入後の手元現金を守ることが重要です。
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