築古戸建投資で融資が通りにくい理由は？現金購入前に確認する6つの資金計画
更新日：10月1日
※本記事には広告・PRを含みます。
築古戸建で融資が出ない。じゃあ現金で買えばいい？ ここで一度見たいのが、買えるかどうかより「買ったあとにいくら残るか」です。
築古は担保評価、残存耐用年数、修繕、家賃、出口の見え方が新しい物件と違います。融資が通りにくい理由を一つに決めず、物件側と自分の資金側を分けて考えます。
▪️1 銀行が見ているのは「築年数だけ」ではない
築古だから融資不可、と一律には言えません。土地値、建物状態、賃料、接道、再建築性、借り手の年収や資産背景など、見る要素は複数。
同じ築年でも、土地値が残る戸建と、修繕負担が大きい戸建では見え方が違う。銀行ごとに評価方法も別です。
「築古だから無理」と片づけず、どこが弱いのかを一つずつ分ける方が次の打ち手を作りやすくなります。
▪️2 返済期間が短いと、利回りが高くてもCFは残りにくい
築古物件では、希望より返済期間が短くなることがあります。借入額が小さくても、月返済が重くなれば手残りは薄くなります。
家賃5万円、返済3万円なら一見残ります。ただ、固定資産税、保険、修繕、空室まで入れれば余裕は縮む。
融資が付くかどうかだけでなく、その条件で経営できるか。返済期間と年間返済額まで見て判断します。
▪️3 現金購入は「融資が出ない物件を買う方法」ではない
現金なら金融機関の審査を受けずに購入できます。ただ、それだけで良い物件になるわけではありません。
融資が出にくい理由が再建築、道路、修繕、賃貸需要にあるなら、現金購入後もその弱点は残る。
現金購入を選ぶ前に、銀行が慎重になる理由を自分でも確認する。その情報は購入判断にも使えます。
▪️4 物件価格より「購入後に残す現金」を先に決める
築古戸建は、購入直後に給湯器、屋根、配管、内装などの費用が出ることがあります。価格だけ払えても、手元資金が薄ければ運営は苦しくなる。
購入代金、諸費用、初期修繕、空室期間、予備費を一枚に置きます。そのうえで現金をどこまで使えるかを決める。
現金で買える額と、使っていい現金は別。次の修繕と次の一棟へ残す資金まで含めて考えます。
▪️5 次の融資を考えるなら、純資産と現金を減らし過ぎない
一棟目を現金で買うと借入は増えませんが、手元現金は大きく減ります。次の物件で金融機関へ相談するとき、その現金量も判断材料の一つ。
逆に融資を使えば現金は残せますが、返済負担と負債は増える。どちらが有利かは、次にどんな物件を買いたいかで変わります。
一棟目だけを完成させる資金計画ではなく、二棟目まで含めた資金配分。ここまで見て初めて現金購入の意味が見えます。
▪️6 「借りられる額」より「無理なく返せる額」を置く
金融庁の投資用不動産向け融資調査でも、物件CFや長期収支を見る考え方が示されています。融資額が出たから、その上限まで借りる必要はない。
空室、家賃下落、修繕があっても返済できるか。悪い条件を一度置いてみると、借入上限の見え方は変わります。
築古戸建は安く買える分、修繕と出口のブレが大きい物件もあります。返済額へ余白を残す方が長く持ちやすい。
▪️7 確認する順番
①融資が出にくい理由、②土地値・接道・建物状態、③年間家賃と年間返済、④初期修繕、⑤購入後に残す現金、⑥次の一棟に必要な資金、⑦売却出口の順で確認します。現金で買えるかどうかだけで決めないことが基本です。
最初は、銀行が慎重になる理由を物件側から確認。融資が出ない理由が、そのまま出口の弱点になっていないかを見るためです。
次に、現金購入と融資利用を同じ表へ。購入後の現金、月返済、修繕余力を並べると差が見えやすい。
最後に二棟目まで想像します。一棟目で現金を使い切るのか、多少の借入を使って次へ残すのか。自分の買い進め方で答えは変わります。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古戸建は融資が通りにくい？
A. 新しい物件より慎重に見られることはありますが、一律ではありません。土地値、収支、物件状態、借り手の財務などで変わります。
Q. 融資が出ないなら現金で買えばいい？
A. 現金購入は選択肢ですが、融資が出にくい理由が物件の弱点なら購入後も残ります。理由を確認してから判断してください。
Q. 現金はいくら残せばいい？
A. 固定額では決めにくいです。初期修繕、空室、税金、次の購入予定を入れて、自分の予備資金を決めます。
▪️⑨ まとめ
築古戸建の資金計画は、融資が出るか現金で買えるかの二択ではありません。物件の弱点、返済条件、修繕、手元現金を同時に見ます。
一棟目を買ったあと、現金と融資余力がどう残るか。そこまで見て資金配分を決める方が、次の一棟へつなげやすくなります。
