不動産投資は立地と利回りどちらが重要？地方物件で賃貸需要を見誤らない判断方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 11分
更新日：8月23日
不動産投資で物件を探していると、
「駅から近いけど利回りが低い物件」
「地方だけど利回りが高い物件」
のどちらを選ぶべきか迷うことがあります。
⠀
表面利回り15％や20％を見ると魅力的に感じます。
一方で、立地が良いとされる物件は価格が高く、利回りが低く見えることがあります。
⠀
ただ、不動産投資では立地と利回りを二者択一で考えない方がいいでしょう。
先に確認するのは、その場所で実際に入居者が決まるかです。
その需要を現実的な家賃へ置き換え、購入価格と比較した結果として利回りを見ます。
⠀
つまり順番は、
賃貸需要を確認する → 決まりそうな家賃を確認する → その家賃で収支が成立する価格かを見る
です。
⠀
この記事では地方物件も含め、不動産投資で「立地」と「利回り」をどうつなげて判断するのかを整理します。
地方不動産投資全体の考え方はこちらで詳しく整理しています。
⠀
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
⠀
⠀
▪️結論｜立地を先に確認し、利回りで「買える価格」を決める
⠀
利回りが高ければ立地が悪くてもいい。
立地が良ければ低利回りでもいい。
どちらも一律には言えません。
⠀
不動産投資で先に確認したいのは、その物件を誰が借りるのかです。
借り手が想定でき、その地域で現実的に決まる家賃が分かれば、初めて購入価格との比較ができます。
⠀
逆に表面利回り20％でも、想定家賃そのものが高すぎたり、長期間空室になったりすれば、広告上の利回りは実現しません。
一方、表面利回りが少し低くても、安定した需要があり、家賃を維持しやすい物件なら実際の収入は安定する可能性があります。
⠀
だから、
立地＝収入の前提を確認するもの。
利回り＝その前提に対して購入価格が高いか安いかを見るもの。
この役割に分けると判断しやすくなります。
⠀
⠀
▪️「良い立地」は駅徒歩だけでは決まらない
⠀
立地というと、
駅徒歩5分。
駅前。
中心市街地。
というイメージがあります。
しかし、賃貸住宅を選ぶ理由は駅距離だけではありません。
⠀
国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査でも、民間賃貸住宅を選んだ理由として、家賃、住宅の広さや設備、立地環境、職場からの距離、交通利便性など複数の項目が調査されています。
⠀
つまり投資物件の立地も、その地域で暮らす人にとって便利かどうかで考える必要があります。
例えば車移動が中心の地域なら、駅距離より勤務先への道路アクセスや駐車条件が重視される場合があります。
⠀
ファミリー向けなら、生活施設や部屋数、駐車場などが重要になる地域もあります。
単身向けなら勤務先への距離や家賃、交通手段などが優先されるかもしれません。
⠀
「駅近＝良い立地」ではなく、
想定する入居者にとって暮らしやすい場所か。
ここから確認します。
⠀
地方のエリア選定そのものはこちらの記事に分けています。
⠀
⠀
▪️高利回りを見る前に「なぜ安いのか」を確認する
⠀
表面利回りが高くなる理由は、大きく考えると二つあります。
家賃が高いか、購入価格が安いかです。
⠀
特に地方の築古物件では、価格が安いため高利回りに見えることがあります。
そこで確認したいのが、価格が安い理由です。
⠀
単純に売主が早く売却したいだけなのか。
大きな修繕が必要なのか。
長期空室なのか。
接道や再建築など土地条件に問題があるのか。
地域の賃貸需要そのものが弱いのか。
⠀
ここを確認せず、
「利回り18％だから買う」
と判断すると、購入後にその理由を知ることになります。
⠀
反対に需要があり、建物にも致命的な問題がなく、売却事情などによって価格が低いなら、高利回りが購入機会になることもあります。
高利回りを見つけたら、数字を喜ぶ前に理由を探す。
これが基本です。
⠀
⠀
▪️表面利回り14.4％でも、4か月空けば見え方は変わる
⠀
ここだけ一度、数字で比較します。
例えば500万円で購入した戸建を、月6万円で貸すとします。
年間満室家賃は72万円なので、表面利回りは14.4％です。
⠀
ところが退去後、次の入居まで4か月かかったとします。
その年に入る家賃が8か月分なら48万円です。
購入価格500万円に対する家賃収入だけを見ると9.6％になります。
⠀
ここからさらに固定資産税、保険、修繕、募集費用などが必要です。
つまり、14.4％という数字は12か月家賃が入る前提であることが分かります。
⠀
だから利回りを見るときは、
「何％あるか」
だけではなく、
その家賃で何か月空かずに貸せそうか
を確認します。
⠀
空室を入れた収支計画については、こちらの記事で詳しく計算しています。
⠀
⠀
▪️購入前の賃貸需要は「募集物件を見るだけ」で終わらせない
⠀
候補物件が見つかったら、周辺の賃貸募集を確認します。
ただしポータルサイトへ掲載されている物件を見るだけでは、需要調査としては十分ではありません。
⠀
例えば家賃6万円で掲載されていても、その物件が何か月も決まっていない可能性があります。
最終的に家賃を下げたり、フリーレントやADを付けたりして成約している場合もあります。
⠀
そこで購入前には、次の5点を確認します。
・同じ間取り・築年数に近い競合はいくらで募集されているか
・その家賃帯で最近入居が決まっているか
・募集開始から入居までどの程度かかることが多いか
・駐車場やペットなど、決まりやすさを左右する条件は何か
・地元の賃貸仲介会社なら、購入候補をいくらで募集するか
⠀
特に最後は重要です。
売買仲介会社が提示する想定家賃だけではなく、実際にその地域で入居者を付けている会社へ聞くことで情報の精度を上げられます。
⠀
築古戸建の需要調査を具体的に行う方法はこちらへ分けています。
⠀
⠀
▪️人口は「入口」であって、購入判断の答えではない
⠀
人口減少地域だから買わない。
人口増加地域だから買う。
これも単純すぎます。
⠀
人口動向は長期的な需要を考えるための重要な情報です。
しかし投資物件では、市全体の人口だけでなく、その物件タイプを借りる人と競合の数を見る必要があります。
⠀
例えば人口が減っていても、周辺に勤務先があり、ファミリー向け戸建賃貸の供給が少ない地域なら一定の需要が残る可能性があります。
反対に人口が多くても、新築・築浅賃貸が大量に供給されていれば競争は強くなります。
⠀
だから人口統計は、
この地域をさらに調べる価値があるかを判断する一次チェック
として使います。
その後に実際の募集状況と地元仲介会社の情報を重ねます。
⠀
⠀
▪️地方では駐車場も「建物設備」ではなく立地条件として見る
⠀
地方物件では、駐車場条件が対象となる入居者の範囲を大きく変える地域があります。
例えばファミリー需要が中心なのに1台しか駐車できない物件では、家賃が安くても候補から外れる世帯が出るかもしれません。
⠀
ここで重要なのは、
地方なら必ず2台必要。
という固定ルールを作らないことです。
単身需要なのか、ファミリー需要なのか。
周辺の競合は何台確保しているのか。
近隣で別駐車場を借りられるのか。
⠀
こうした条件から判断します。
立地を見るとは、住所を見るだけではなく、その場所で生活が成立する条件を見ることです。
⠀
⠀
▪️管理できない場所は、需要があっても投資しにくい
⠀
地方不動産で見落としやすいのが、購入後の管理です。
入居需要がある物件でも、退去後に客付けしてくれる会社がほとんどない。
設備故障時に依頼できる工事会社が遠い。
管理会社の選択肢が少ない。
⠀
こうした地域では、同じ家賃収入でも大家側の負担が増える可能性があります。
⠀
特に自宅から遠い物件なら、
退去。
漏水。
給湯器故障。
草木。
近隣対応。
などが発生したとき、誰へ任せるのか購入前に確認します。
⠀
貸せる場所だけではなく、持ち続けられる場所か。
これも投資における立地の一部です。
⠀
⠀
▪️利回りだけでなく「出口で誰が買うか」を見る
⠀
購入時に高利回りでも、将来売却するときに買い手が非常に限られる物件があります。
築年数が進んだときにも賃貸需要が残りそうか。
土地としての利用価値があるか。
収益物件として次の投資家が検討できるか。
⠀
ここを購入前に考えます。
⠀
地方物件では、
「10年間家賃を取れれば十分」
という戦略もあります。
それでも10年後に売却するのか、長期保有するのかによって、購入時に許容できる立地条件は変わります。
⠀
出口戦略の詳細はこちらへ分けています。
⠀
⠀
▪️最終的には「貸せる・耐えられる・売れる」の3つで見る
⠀
物件を購入する前に、最後は三つへ整理します。
まず、その地域で想定家賃なら貸せるか。
次に、空室や修繕があっても収支と資金繰りが耐えられるか。
そして、将来保有をやめるときに売却という選択肢を残せるか。
⠀
この三つが揃って初めて、
「高利回りだから買える」
ではなく、
高利回りを収益として実現できる物件
になります。
⠀
反対に立地が良くても、購入価格が高すぎて返済後にほとんど現金が残らないなら、投資として買う理由は弱くなります。
⠀
物件・融資・空室・出口をまとめて判断する基本軸はこちらでも整理しています。
⠀
自分だけで収支や物件判断を整理しにくい場合は、購入前に第三者の考え方と比較する方法もあります。
⠀
⠀
▪️低利回りでも検討できる物件、高利回りでも見送る物件
⠀
例えば利回りが低めでも、現在の家賃に無理がなく、入居需要が確認でき、修繕負担も小さく、売却出口を持てる物件があります。
こうした物件は、価格交渉や融資条件まで含めて検討する余地があります。
⠀
反対に表面利回り20％でも、その家賃で長期間決まっていない。
大規模修繕が近い。
土地条件に問題がある。
売却できる買主が極端に限られる。
⠀
こうした場合は、20％という数字だけでは買えません。
⠀
利回りの高さは購入理由ではなく、調査を始めるきっかけ。
その数字を実現できる立地と物件なのかを確認してから判断します。
⠀
⠀
▪️まとめ｜「需要がある場所を、収益が成立する価格で買う」
⠀
不動産投資では、
立地か。
利回りか。
という二択で考える必要はありません。
⠀
最初に見るのは賃貸需要です。
その場所で誰が借りるのか。
どの家賃なら決まりそうか。
競合は何が強いのか。
入居までどのくらい時間がかかるのか。
⠀
ここを確認します。
その現実的な家賃を使って利回りとキャッシュフローを計算します。
⠀
高利回りなら、なぜ物件価格が安いのかを確認します。
立地が良いと言われる物件なら、その立地の価値に対して購入価格を払いすぎていないかを確認します。
⠀
地方では駅距離だけでは判断できません。
駐車場、勤務先へのアクセス、生活環境、管理会社や工事会社、将来の出口まで含めて、その物件を長く運営できる場所かを見ます。
⠀
だから不動産投資で目指したいのは、
「一番良い立地を買うこと」でも、「一番高い利回りを買うこと」でもありません。
需要が確認できる場所を、収益が成立する価格で買うこと。
これが立地と利回りを比べるときの基本です。
⠀
高利回りでも貸せなければ収入になりません。
需要が強くても価格が高すぎれば手残りが減ります。
⠀
購入前に、
貸せる。
耐えられる。
売れる。
この三つを確認する。
立地と利回りは競わせる数字ではなく、一つの投資判断につなげて使う。
それが地方物件でも都市部でも変わらない考え方です。
⠀
⠀
▪️関連記事
⠀
⠀
⠀
⠀
⠀
⠀
⠀
⠀
