不動産投資は空室何％まで耐えられる？ローン返済と損益分岐点から見る安全な経営
更新日：9月29日
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不動産投資では『空室率10％なら安全』『20％を超えると危険』のような数字を見かけます。しかし、耐えられる空室率は物件ごとに違います。
返済額が大きい物件は少ない空室でも赤字になり、返済負担が小さい物件なら空室が増えても現金が残る場合があります。
この記事では、空室率そのものより、ローン返済と固定費から損益分岐点を求め、現金が何か月持つかを確認する方法を整理します。
▪️1 空室率は市場平均より自分の物件の損益分岐点を見る
総務省の住宅・土地統計調査では空き家の状況が公表されていますが、市場全体の空室率がそのまま自分の物件の安全ラインになるわけではありません。
自分の家賃、返済、固定費から損益分岐点を計算します。
▪️2 何室空くと月次赤字になるかを計算する
満室家賃から1室、2室、半分空室の家賃を出し、返済と固定費を差し引きます。
部屋数が少ない物件では、空室率より何室空くと赤字かを見る方が実務的です。
▪️3 損益分岐点は返済以外の固定費も入れる
ローン返済だけでなく、固定資産税、保険、管理費、共用部電気などを月割りして入れます。
退去修繕や募集費は別に積立を考えます。
▪️4 空室期間が長いほど一時費用も重なる
空室が出ると家賃が減るだけでなく、原状回復、AD、設備交換などの支出が増える場合があります。
損益分岐点を超えた後に月いくら赤字になるかまで確認します。
▪️5 現預金で何か月耐えられるかを見る
月次赤字が分かったら、手元現金で何か月支えられるかを確認します。修繕予定があれば先に差し引きます。
現金が十分なら募集条件を落ち着いて見直せますが、少ないと急な値下げや売却につながります。
▪️6 空室対策は家賃・AD・設備・客付けを分けて比較する
空室を減らす方法は家賃値下げだけではありません。AD、写真、設備、仲介会社への営業、初期費用条件などを確認します。
対策費と短縮できる空室期間を比べます。
築古・遠方物件で空室対応や管理の負担が大きい場合は、外部運用を使った場合の費用と手残りも比較できます。
▪️7 空室耐久力は7つの数字で確認する
①満室家賃、②1室空室家賃、③返済、④固定費、⑤募集・修繕費、⑥月次赤字、⑦現預金、この順で確認します。
①〜③では、何室空くと返済が重くなるかを確認します。市場平均だけで安全判断しません。
④〜⑥では、空室時に増える費用まで入れ、損益分岐点を超えた後の赤字額を出します。 必要なら悪化ケースも入れ、現金への影響を比較します。
最後に⑦で、現金が何か月持つか確認します。空室率より自分の物件の耐久力を見ることが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 空室率10％なら安全ですか？
A. 一律には言えません。返済・固定費・修繕を入れて物件ごとの損益分岐点を確認します。
Q. 空室が何室出たら危険ですか？
A. 物件の部屋数と返済額によります。1室・2室と段階的に収支を計算します。
Q. 赤字になったらすぐ家賃を下げるべきですか？
A. 家賃だけでなくAD、設備、写真、仲介会社への周知なども確認します。
▪️⑨ まとめ
不動産投資で耐えられる空室率は一律ではなく、返済・固定費を含む損益分岐点と現預金で決まります。
何室空くと赤字になるか、月いくら不足し、現金が何か月持つかを計算して安全性を判断しましょう。
