不動産投資は空室何％まで耐えられる？ローン返済と損益分岐点から見る安全な経営
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
不動産投資では、
満室時の家賃収入。
表面利回り。
年間キャッシュフロー。
を見ることが多くあります。
しかし実際の賃貸経営では、
ずっと満室。
家賃下落なし。
修繕なし。
という状態が続くとは限りません。
退去。
募集期間。
家賃下落。
修繕。
金利上昇。
などによって、収入や支出は変わります。
だから不動産投資では、
「満室ならいくら儲かるか」だけではなく、「どこまで悪化しても赤字にならないか」を確認することが重要です。
例えば、
10室のアパート。
満室家賃100万円。
だったとしても、
9室になったら黒字。
8室になったらほぼトントン。
7室になったら赤字。
という物件なら、
空室3室で赤字になる。
ということが分かります。
戸建でも同じです。
1戸しかないため、退去すれば家賃収入は一時的に0円になります。
その間も、
ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
修繕。
管理。
などの支出は続きます。
つまり重要なのは、
収益性だけでなく、空室や家賃下落に耐えられる「安全性」を数字で確認することです。
今回は、
空室率。
ローン返済。
損益分岐点。
返済余力。
現預金。
という視点から、不動産投資がどこまで悪化に耐えられるのかを整理します。
▪️まず「満室前提」の収支計算を疑う
物件資料では、
満室想定家賃。
想定利回り。
が掲載されています。
例えば、
10室。
1室5万円。
満室家賃50万円。
年間600万円。
だったとします。
そこから経費とローン返済を差し引き、
年間100万円残る。
と計算されているかもしれません。
しかし実際には、
1室退去。
2室退去。
募集に3か月。
ということがあります。
だから購入前に、
満室。
90％稼働。
80％稼働。
70％稼働。
まで計算します。
満室時の利益ではなく、「何％の入居率まで黒字を維持できるか」を確認することが重要です。
不動産投資の判断軸を全体から確認したい方はこちら。
▪️空室率と入居率を分けて考える
例えば10室中9室入居なら、
入居率90％。
空室率10％。
です。
8室なら、
入居率80％。
空室率20％。
となります。
物件の安全性を見るときは、
空室が何室までなら黒字なのか。
を見ると分かりやすくなります。
例えば、
10室中8室でも黒字。
なら空室2室まで耐えられる。
10室中9室でギリギリ。
なら空室1室でも余裕が小さい。
という違いがあります。
空室率は単なる管理指標ではなく、ローン返済を続けられるかを見る重要な数字です。
▪️戸建は「空室率100％」になる瞬間がある
戸建賃貸では1戸しかありません。
そのため退去すれば、
入居率0％。
空室率100％。
になります。
例えば家賃5万円。
年間家賃60万円。
でも、退去後3か月決まらなければ、
初年度の家賃収入は15万円減ります。
半年空室なら30万円減ります。
だから戸建では、
年間12か月満室。
ではなく、
11か月。
10か月。
9か月。
でも収支が成立するかを見る必要があります。
戸建は満室時の利回りが高くても、1回の退去で収入がゼロになる点を忘れないことが重要です。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める方法はこちら。
▪️損益分岐点は「どこまで収入が減っても耐えられるか」を見る
不動産投資では、
年間家賃収入。
年間経費。
年間ローン返済。
を使って、
どこまで家賃収入が下がっても赤字にならないか。
を確認できます。
例えば、
満室年間家賃 600万円。
年間運営費 150万円。
年間ローン返済 300万円。
だったとします。
必要支出は、
450万円。
です。
満室家賃600万円に対して450万円必要なら、
家賃収入が75％まで落ちるとほぼ損益分岐。
という考え方ができます。
つまり、
入居率75％程度が一つの損益分岐点になるイメージです。
実際には変動費や税金など条件によって計算は変わりますが、
「どこまで収入が減っても黒字か」
を把握しておくことが重要です。
▪️損益分岐点が低いほど余裕は大きい
例えば、
A物件
損益分岐点 90％。
B物件
損益分岐点 70％。
だったとします。
A物件は10％の空室でも赤字に近づきます。
B物件は30％程度空室でも一定の余裕があります。
つまり、
損益分岐点が低いほど、空室や家賃下落への耐久力が高いと考えやすくなります。
もちろん修繕費や突発支出もあるため、それだけで安全とは言えません。
それでも、
表面利回り。
だけでは見えない「経営の余白」を確認できます。
▪️ローン返済が重い物件ほど損益分岐点は上がりやすい
例えば同じ年間家賃600万円でも、
年間ローン返済200万円。
の物件と、
年間ローン返済350万円。
の物件では安全性が違います。
返済350万円の方が、家賃収入が少し減っただけでも赤字へ近づきやすくなります。
つまり、
空室に強いかどうかは、家賃だけでなくローン返済額で大きく変わります。
不動産投資は利回りだけではなく、自己資金・返済額・手残りで確認する必要があります。
▪️返済比率が高すぎると安全性が低下する
例えば、
年間家賃600万円。
年間ローン返済400万円。
なら、家賃の約3分の2が返済へ使われます。
そこから、
管理費。
修繕。
税金。
保険。
を支払う必要があります。
一方、
年間家賃600万円。
年間ローン返済250万円。
なら、返済後の余裕は大きくなります。
借入額そのものより、家賃収入に対して返済がどれだけ重いかを見ることが重要です。
▪️ローン返済前にどれだけ利益が残るかを見る
不動産投資では、
家賃収入から、
管理。
固定資産税。
保険。
修繕。
空室損。
などを差し引いた後に、
どれだけ返済原資が残るかを見る方法があります。
例えば、
家賃600万円。
運営費200万円。
なら、
返済前に400万円残ります。
年間ローン返済が300万円なら、
返済前利益400万円 ÷ 返済300万円
となります。
この数字が大きいほど、返済余力は大きいと考えやすくなります。
ローンを返せるかではなく、どれだけ余裕を持って返せるかを見ることが重要です。
▪️返済余力1倍ギリギリは危険
例えば、
返済前に300万円残る。
年間ローン返済300万円。
なら、
返済はできます。
しかし余裕はほぼありません。
そこへ、
空室。
修繕。
家賃下落。
金利上昇。
が発生すれば赤字になる可能性があります。
一方で、
返済前に450万円。
年間返済300万円。
なら、150万円の余裕があります。
「返せるから安全」ではなく、「返したあと何が残るか」が重要です。
▪️金利上昇も空室と同じようにストレステストする
変動金利を利用している場合、
現在の金利。
だけでなく、
＋1％。
＋2％。
となった場合も計算してみます。
例えば現在年間返済300万円。
金利上昇によって330万円。
350万円。
になった場合、
それでも黒字を維持できるか。
を確認します。
購入時点で返済ギリギリなら、金利上昇によってすぐ資金繰りが苦しくなる可能性があります。
▪️家賃下落も同時に計算する
不動産投資では、
空室だけ。
金利だけ。
が悪化するとは限りません。
例えば、
家賃▲5％。
空室10％。
金利上昇。
修繕増加。
が同時に起こる可能性もあります。
そこで、
満室。
家賃そのまま。
という最良ケースだけでなく、
家賃▲10％。
空室20％。
返済増加。
という悪いケースも計算します。
複数の悪化が重なっても経営できる物件は、より余裕のある投資と考えやすくなります。
▪️表面利回り20％でも損益分岐点が高いことがある
例えば、
表面利回り20％。
という高利回り物件でも、
短期融資。
高い金利。
大きな管理費。
多額の修繕。
があれば、
損益分岐点90％。
になる可能性があります。
反対に、
表面利回り12％。
でも、
長期融資。
低い返済額。
修繕少。
管理費低。
なら、
損益分岐点70％。
という可能性もあります。
高利回り＝安全ではありません。
収益性と安全性は別々に見る必要があります。
▪️自己資金を多く入れると損益分岐点が下がる場合がある
自己資金を多く入れれば借入額が減ります。
借入額が減れば、
年間ローン返済。
も小さくなりやすくなります。
すると必要家賃収入も下がり、損益分岐点が下がる場合があります。
ただし自己資金を多く入れれば、
手元現金。
次の投資資金。
は減ります。
安全性を上げるための自己資金と、資産拡大のために残す自己資金のバランスを見ることが重要です。
▪️自己資金を抑えるなら現預金を残す
融資を多く使い、
自己資金100万円。
で物件を購入できたとします。
これは少ない現金で大きな資産を持てるというメリットがあります。
しかし、
購入後の現預金10万円。
では安全とは言えません。
一方、
自己資金100万円。
購入後現預金500万円。
なら、空室や修繕への耐久力は大きくなります。
借入を増やす場合ほど、手元現金の厚さが重要になります。
現預金と融資についてはこちら。
▪️現預金は「空室に耐える時間」を作る
例えば、
毎月返済20万円。
物件運営費10万円。
合計30万円必要。
だったとします。
空室で家賃収入が大きく減っても、
現預金300万円。
あれば単純計算で一定期間耐えられます。
一方、
現預金20万円。
なら、1か月の支出にも足りない可能性があります。
つまり、
現預金は物件そのものの収益性を高めるわけではありませんが、悪化した状況から回復する時間を買ってくれます。
▪️空室対策費も安全性へ入れる
空室が発生すれば、
AD。
フリーレント。
原状回復。
追加設備。
写真撮影。
などの費用が発生する場合があります。
つまり空室になると、
家賃が入らない。
だけではありません。
空室を埋めるために追加のお金が必要になることもあります。
そのため、
空室損。
＋募集費用。
まで考えて現預金を準備します。
▪️次の物件を買う前に現在の空室耐性を見る
1戸目が満室。
2戸目も満室。
となると、
次の物件。
を買いたくなります。
しかし現在の物件で、
空室1戸。
金利上昇。
修繕100万円。
が発生した場合でも耐えられるか確認します。
新しい物件を買うことで、
総返済額。
総修繕リスク。
は増えます。
規模拡大は「今満室だから買える」ではなく、「悪化しても耐えられるから買える」で考えることが重要です。
▪️次の収益物件は「何％まで空室に耐えられるか」も比較する
物件A。
表面利回り18％。
損益分岐点90％。
物件B。
表面利回り14％。
損益分岐点70％。
なら、
Aは収益性が高い。
Bは安全性が高い。
という見方ができます。
どちらが良いかは、
現預金。
借入状況。
投資目標。
によって変わります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️損益分岐点は毎年見直す
購入時に、
損益分岐点70％。
だったとしても、ずっと同じとは限りません。
例えば、
家賃下落。
管理費上昇。
保険料上昇。
修繕費増加。
金利上昇。
によって必要な収入が増えることがあります。
逆に、
ローン残高が減る。
借り換えで返済が小さくなる。
家賃が上がる。
などで改善することもあります。
だから、
損益分岐点は購入時だけでなく、毎年の賃貸経営で確認する数字です。
▪️物件ごとに損益分岐点を見る
複数物件を所有している場合、
全体では黒字。
でも、
A物件は安全。
B物件はギリギリ。
ということがあります。
例えば、
A物件。
損益分岐点65％。
B物件。
損益分岐点92％。
なら、B物件の方が空室に弱いと考えられます。
そこで、
家賃。
返済。
修繕。
管理費。
を見直します。
物件全体の収益だけでなく、どの物件が経営上の弱点になっているかを確認することが重要です。
▪️家賃を上げても損益分岐点が改善しないこともある
例えば大規模リフォーム100万円を行い、
家賃＋3,000円。
になったとします。
年間家賃は3万6,000円増えます。
しかしリフォーム費100万円を回収するには時間がかかります。
さらに融資で工事費を借りれば返済も増えます。
そのため、
家賃を上げるための工事。
が必ず安全性を上げるとは限りません。
支出増加と家賃増加を両方確認して、損益分岐点が本当に改善するかを見ることが重要です。
▪️返済期間の違いで耐久力は変わる
同じ借入額でも、
10年返済。
20年返済。
では年間返済額が違います。
返済期間が長ければ毎月返済は小さくなりやすく、空室への余裕が大きくなる場合があります。
一方で、
総支払利息。
残債。
も考える必要があります。
融資期間はキャッシュフローと出口の両方へ影響するため、単純に長いほど良いということではありません。
▪️金利固定か変動かでもリスクは違う
固定金利なら一定期間返済額を見通しやすくなります。
変動金利なら、今の金利が低くても将来上昇する可能性があります。
そのため、
現在返済額。
＋1％。
＋2％。
などで計算します。
金利リスクは発生してから考えるのではなく、購入時から収支に入れておくことが重要です。
▪️家賃保証があっても安全性を過信しない
物件によっては、
サブリース。
家賃保証。
などがあります。
これによって一定の収入を見込みやすくなる場合があります。
しかし、
保証賃料の見直し。
契約条件。
解約条件。
手数料。
などを確認する必要があります。
保証がある＝永久に満室家賃が入る、と考えないことが重要です。
▪️空室率だけでなく家賃滞納も考える
入居者がいる。
でも家賃が入ってこない。
という場合もあります。
この場合、
形式上は満室。
でも実際の家賃収入は減ります。
そのため、
保証会社。
家賃回収状況。
滞納率。
なども確認します。
安全性を見るなら「入居しているか」だけではなく「家賃が実際に入っているか」まで見る必要があります。
▪️退去が集中するリスクもある
10室ある物件で、
毎年1室ずつ退去。
なら対応しやすいかもしれません。
しかし、
3室同時退去。
となれば、
家賃減少。
原状回復。
AD。
募集。
が同時に発生します。
そのため、
満室だから安心。
ではなく、
複数退去が重なった場合の現金。
も考えます。
物件数が増えるほど、複数の悪化が同時に起きる可能性を考えることが重要です。
▪️大規模修繕と空室が同時に起きることもある
例えば、
屋根修繕200万円。
空室2室。
という状態です。
現金が厚ければ対応できます。
しかし、
購入時に自己資金を使い切った。
手元現金30万円。
では厳しくなります。
不動産投資の安全性は、物件の損益分岐点と大家自身の現預金の両方で決まります。
▪️良い物件でも現預金が少なければ危険になる
物件そのものは、
損益分岐点70％。
返済余力も十分。
だったとしても、
大家側に現金がほとんどなければ、突発修繕に対応できない可能性があります。
逆に物件収支が多少悪化しても、現預金が厚ければ立て直せる時間があります。
だから、
投資判断は「物件の安全性＋大家の財務安全性」で考えることが重要です。
▪️現金を残すことは利回りを下げることではない
自己資金を多く入れれば返済が減り、キャッシュフローは増える場合があります。
しかし手元現金は減ります。
一方で自己資金を少なくすれば返済は増える場合がありますが、現金を残せます。
つまり、
利回り。
返済額。
現預金。
はトレードオフになることがあります。
安全性は一つの数字だけで最大化するのではなく、複数の数字をバランスさせることが重要です。
▪️危険水準に近づいたら早めに対策する
例えば、
損益分岐点90％。
現在入居率90％。
なら、すでに余裕はほとんどありません。
この状態で、
もう少し様子を見る。
より、
家賃見直し。
客付け強化。
AD。
管理費見直し。
借り換え。
売却。
などを検討します。
赤字になってから対策するのではなく、余裕が小さくなった段階で動くことが重要です。
▪️管理会社へ空室理由を具体的に確認する
空室が増えた場合、
「最近決まりませんね」
だけでは原因が分かりません。
問い合わせ数。
内見数。
競合家賃。
内見後の反応。
設備。
募集条件。
を確認します。
管理会社へ任せていても、
数字は大家自身が確認します。
空室率を改善するには、空室そのものではなく、空室が発生している理由を把握することが重要です。
▪️修繕費を削りすぎても損益分岐点は悪化することがある
修繕をしなければ経費は減ります。
しかし、
設備故障。
内見印象悪化。
長期空室。
につながれば家賃収入が減ります。
例えば修繕30万円を削って半年空室になれば、家賃5万円なら30万円の家賃を失います。
支出を減らすことと、経営を強くすることは同じではありません。
必要な修繕へ適切にお金を使うことも安全性につながります。
築古戸建のリフォーム判断はこちら。
▪️満室になったときこそ安全性を高める
満室になると、
家賃が入る。
返済できる。
現金が増える。
という状態になります。
このときに、
全部使う。
次の物件へ全部投入する。
のではなく、
修繕予備費。
空室予備費。
税金。
として現金を残します。
不動産投資で守りを作るタイミングは、苦しくなったときではなく、順調なときです。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️出口を持つことで安全性を高める
空室が増えた。
大規模修繕が必要。
返済負担が重い。
という場合でも、
売却できる。
という出口があれば選択肢があります。
しかし、
売却需要がない。
残債が売却価格を大きく上回る。
という状態では出口が難しくなります。
だから購入時から、
想定売却価格。
残債推移。
土地価値。
投資家需要。
実需需要。
を考えます。
安全な投資とは、持ち続けられる物件だけでなく、必要なら手放せる物件でもあります。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️売却によって返済負担を下げる判断もある
複数物件を所有している場合、
収益性が低い。
返済負担が重い。
修繕が多い。
という物件を売却し、
借入を減らす。
現金を作る。
という方法もあります。
するとポートフォリオ全体の安全性が改善する場合があります。
資産を増やすことだけでなく、弱い物件を整理することも不動産経営です。
▪️売却しにくい空き家・築古物件は専門買取も比較する
長期空室。
老朽化。
雨漏り。
再建築。
相続。
などによって通常売却が難しい物件もあります。
その場合は、
仲介。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
修繕に大きな現金を入れてから売るより、現状で手放した方が資金繰りを改善できる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜安全な不動産投資は「満室時の利益」ではなく「悪化への耐久力」で見る
不動産投資では、
利回り。
満室家賃。
年間利益。
だけを見ると、収益性は分かります。
しかし安全性を見るなら、
入居率。
空室率。
損益分岐点。
年間ローン返済。
返済前利益。
現預金。
まで確認します。
重要なのは、
満室なら黒字。
ではありません。
80％でも黒字か。
70％でも耐えられるか。
家賃が10％下がっても返済できるか。
金利が上がっても現金が残るか。
修繕が重なっても現預金で対応できるか。
を見ることです。
良い不動産投資は、「一番儲かる物件」だけではありません。
条件が少し悪くなっても、赤字にならず持ち続けられる余裕がある物件です。
そして物件単体だけではなく、
大家自身の現預金。
総借入。
他の物件。
まで含めて安全性を考える。
この視点を持つことで、
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と規模を拡大しても、資金繰りが崩れにくい不動産経営へ近づけます。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
利回り。
融資。
自己資金。
空室。
損益分岐点。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の仕組みを理解しておくことが重要です。
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地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
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▪️次は「ローン返済はいくらまでなら安全か」を考える
空室への耐久力が分かったら、次に確認したいのが返済負担です。
家賃100万円に対して返済90万円。
と、
家賃100万円に対して返済50万円。
では、同じ物件でも余裕が大きく違います。
次の記事では、
「不動産投資のローン返済はいくらまで安全？家賃収入と返済比率から考える資金繰り」
として、借入額ではなく毎月返済と家賃のバランスを詳しく見ていきます。
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