築古戸建はいつ売る？家賃収入を取りながら売却益を狙う出口戦略
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
地方の築古戸建投資では、
安く購入する。
リフォームする。
入居者を付ける。
家賃を受け取る。
という流れに注目しがちです。
しかし、不動産投資にはもう一つ重要な場面があります。
それが、
「いつ売るか」
です。
築古戸建を購入して家賃5万円を受け取っていても、
永久に同じ状態で保有できるわけではありません。
築年数は進みます。
設備も古くなります。
家賃相場が変わることもあります。
地域の賃貸需要が変化する可能性もあります。
そして融資を利用していれば、毎月の返済によって残債も少しずつ減っていきます。
つまり築古戸建では、
家賃収入を受け取る。
ローンを返す。
残債を減らす。
物件の状態を整える。
そのうえで売却する。
という流れによって、次の投資資金を作れる場合があります。
ただし、
「安く買ったから必ず高く売れる」わけではありません。
売却価格。
残債。
仲介手数料。
税金。
修繕費。
保有期間。
などを含めて考える必要があります。
今回は、築古戸建をいつ売るべきなのかを、家賃収入・残債・売却価格・次の物件への資金移動という視点から整理します。
▪️築古戸建投資は「家賃だけ」で利益を考えない
不動産投資の収益には、大きく考えると、
保有中の家賃収入。
売却時の損益。
があります。
例えば、
500万円で築古戸建を購入。
家賃5万円。
年間家賃収入60万円。
だったとします。
10年間保有すれば、単純な総家賃は600万円です。
もちろん、
空室。
修繕。
保険。
固定資産税。
管理費。
ローン返済。
などがあるため、600万円すべてが利益ではありません。
それでも保有中に家賃を受け取りながら、最後に物件を売却できれば、
家賃収入＋売却時の資金回収
という二つの出口を考えられます。
築古戸建の実際の利回りについてはこちら。
▪️売却を考えるなら最初に残債を見る
融資を利用している築古戸建を売却するときは、
まず現在のローン残高を確認します。
例えば、
想定売却価格 500万円。
残債 300万円。
だったとします。
単純化すると、
売却価格500万円からローン300万円を返済した後、200万円が残る計算です。
しかし実際には、
仲介手数料。
登記関連費用。
その他売却費用。
税金。
などが関係します。
一方で、
想定売却価格500万円。
残債550万円。
なら、売却価格だけではローンを返済できない可能性があります。
物件をいくらで売れるかだけでなく、「売ったあといくら現金が残るか」を確認することが重要です。
ローン返済と純資産の考え方はこちら。
▪️家賃で残債を減らしてから売るという考え方
築古戸建を融資で購入した場合、
入居者から家賃を受け取る。
そこからローンを返済する。
という流れがあります。
返済の中の元本部分が減れば、借入残高も少しずつ小さくなります。
例えば、
購入時残債 500万円。
5年後残債 350万円。
10年後残債 200万円。
となれば、同じ500万円で売却できたとしても、手元に残る金額は変わります。
もちろん物件価値が同じとは限りません。
築年数の進行や地域相場によって売却価格は変わります。
それでも、
家賃を受け取りながら残債を減らし、売却時の自己資金を増やす
という考え方は、不動産投資の出口戦略の一つです。
▪️満室状態で売るメリットを考える
築古戸建を投資家へ売却する場合、
空室。
よりも、
入居中。
家賃実績あり。
という状態の方が収益物件として説明しやすい場合があります。
例えば、
家賃5万円。
年間家賃60万円。
入居中。
保証会社加入済み。
修繕履歴あり。
となっていれば、購入希望者は取得後の家賃収入をイメージしやすくなります。
一方で空室なら、
本当に家賃5万円で決まるのか。
リフォームはいくら必要か。
何か月空室になるのか。
という不確定要素があります。
築古戸建を収益物件として売るなら、「家賃を生んでいる状態」で出口を作ることも一つの方法です。
地方の戸建賃貸で客付けする方法はこちら。
▪️ただし入居中なら必ず高く売れるわけではない
満室や入居中であれば、必ず高く売れるというわけではありません。
例えば、
家賃が相場より極端に低い。
修繕が大量に残っている。
土地条件が弱い。
再建築に問題がある。
地域の投資需要が弱い。
という物件なら、買主の評価は変わります。
逆に空室でも、
実需住宅として売りやすい。
土地価値がある。
リフォームして自己居住用に購入したい人がいる。
という物件なら、別の出口があります。
出口は「投資家へ売る」だけではなく、「誰が一番高く評価する物件なのか」を考えることが重要です。
▪️投資家へ売るなら利回りから価格を考える
収益物件として売る場合、買主は家賃と価格のバランスを見ます。
例えば年間家賃60万円の戸建を、
400万円で売れば表面利回り15％。
500万円なら12％。
600万円なら10％。
です。
売主としては600万円で売りたい。
しかしその地域で投資家が求める利回りが高ければ、600万円では買い手が見つからない可能性があります。
つまり売却価格は、
自分が欲しい金額。
ではなく、
その家賃を生む物件を市場がいくらで買うか
という視点で考える必要があります。
▪️安く買って収益物件に仕上げることで出口が変わることがある
例えば、
購入価格200万円。
修繕費100万円。
諸費用50万円。
総投資額350万円。
で築古戸建を作ったとします。
その後、
家賃5万円。
入居中。
年間家賃60万円。
という状態になったとします。
仮に市場で450万円、500万円程度でも買いたい投資家がいるなら、購入時とは物件の状態が変わっています。
空き家。
修繕前。
家賃実績なし。
だった物件が、
修繕済み。
入居中。
家賃実績あり。
という収益物件になったからです。
ただし、
修繕した金額以上に必ず価値が上がるわけではありません。
仕入れ価格・修繕費・家賃・地域需要のバランスが重要です。
▪️売却価格だけでなく保有中の家賃も含めて考える
例えば、
総投資額400万円。
5年間の税引前キャッシュフロー合計100万円。
売却時に諸費用等を差し引いた資金回収400万円。
だったとします。
この場合、
「400万円で売ったから利益ゼロ」
と単純に見るのではなく、保有期間中に100万円のキャッシュフローを得ていることも考えます。
反対に、
600万円で売却できた。
としても、
保有中に大規模修繕300万円。
長期空室。
高額な利息。
が発生していれば、投資全体の成果は変わります。
不動産投資の利益は、買値と売値だけではなく、保有期間全体で考えることが重要です。
▪️売却前に大規模リフォームをするべきか
築古戸建を売却するとき、
「きれいにしてから売った方が高くなる」
と考えることがあります。
確かに、
清掃。
軽微な補修。
設備不具合の修理。
によって印象が改善する場合があります。
しかし、
売却前に300万円リフォーム。
売却価格が100万円しか上がらない。
なら、投資としては合理的とは限りません。
特に投資家へ売る場合は、
豪華な設備。
よりも、
家賃。
利回り。
建物状態。
修繕履歴。
を重視されることがあります。
売却前リフォームも「いくら使えば売値がいくら変わるか」で考えることが重要です。
築古戸建のリフォーム判断についてはこちら。
▪️大規模修繕の前が売却判断のタイミングになることもある
築古戸建を長期間保有すると、
屋根。
外壁。
給排水。
設備。
などに大きな修繕が必要になることがあります。
例えば、
今後3年間で300万円の修繕が必要。
年間キャッシュフロー30万円。
だったとします。
単純計算では10年分のキャッシュフローに相当します。
この場合、
300万円修繕して持ち続ける。
現状で売却する。
どちらが合理的かを比較します。
もちろん修繕すればさらに長期間家賃を得られる可能性があります。
大規模修繕が発生する前は、「直すか売るか」を考える重要なタイミングの一つです。
▪️家賃が下がり始めたときも出口を考える
保有開始時は、
家賃6万円。
だった物件が、
数年後には5万5,000円。
さらに5万円。
となる場合があります。
地域相場の下落。
競合物件の増加。
建物の老朽化。
設備の古さ。
など原因はさまざまです。
家賃が下がれば、
年間家賃。
利回り。
売却時の収益物件としての評価。
にも影響します。
だから、
家賃が下がった瞬間に売るのではなく、将来さらに下がる可能性と修繕費を合わせて考えることが重要です。
▪️空室期間が長くなったときも保有を再評価する
以前は1か月で決まっていた。
しかし最近は4か月かかる。
という場合、賃貸市場が変化している可能性があります。
そのとき、
家賃を下げる。
募集条件を変える。
リフォームする。
ADを増やす。
という方法があります。
しかし毎回大きな費用をかけなければ決まらない状態なら、
今後も保有するのか。
売却するのか。
を比較します。
「今まで貸せていたから、これからも貸せる」と決めつけず、現在の賃貸需要で判断することが重要です。
購入前の賃貸需要調査はこちら。
▪️次の物件を買うために売却する方法もある
現在の築古戸建が、
家賃収入を生んでいる。
問題なく運営できている。
という状態でも売却を考える場合があります。
例えば、
戸建を売って500万円の現金を作る。
その500万円を頭金にする。
より大きな収益物件を購入する。
という方法です。
つまり売却は、
「悪い物件を手放す」
だけではありません。
現在の資産を現金化し、より大きな収益資産へ組み替えるための手段
でもあります。
不動産投資では、保有することだけでなく資産の入れ替えも考える必要があります。
▪️現金化すれば次の投資スピードが変わる場合がある
例えば築古戸建から毎年20万円のキャッシュフローが残っているとします。
10年間持てば単純計算200万円です。
一方で今売却すると400万円の現金を作れるとします。
その400万円を次の物件の自己資金に使えば、より大きな家賃収入を作れる可能性もあります。
もちろん次の投資が必ず成功するとは限りません。
そのため、
今の物件を持ち続ける場合。
売却して現金化する場合。
次の物件へ再投資する場合。
を比較します。
売るか持つかは、今の家賃だけでなく「現金をどこへ置くと最も働くか」で考えることが重要です。
▪️売却後の資金を次の収益物件へつなげる
築古戸建を売却して現金が残ったら、
その現金をすべて使う必要はありません。
税金。
修繕予備費。
生活防衛資金。
次の自己資金。
などに分けます。
そして余力があれば次の収益物件を比較します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️売却前に「いくら残るか」を計算する
売却を検討するときは、
査定価格500万円。
という数字だけで判断しないようにします。
例えば、
売却価格 500万円。
残債 250万円。
売却諸費用 50万円。
だったと仮定すると、
単純化した残りは200万円です。
さらに税金などが関係する場合があります。
つまり、
500万円で売れることと、500万円の現金が手元に入ることはまったく違います。
売却前には、
想定売却価格。
残債。
仲介手数料などの費用。
税金。
を確認し、最終的にどれだけ資金を回収できそうかを考えます。
▪️購入時から出口価格を想定する
出口戦略は売却直前に初めて考えるものではありません。
購入時点から、
この物件は将来誰が買うのか。
を考えます。
例えば、
投資家。
実需の住宅購入者。
隣地所有者。
土地を利用したい人。
などです。
そして、
土地として価値があるのか。
再建築できるのか。
駐車場はあるのか。
道路条件はどうか。
地域需要はあるのか。
を確認します。
出口が複数ある築古戸建ほど、保有中の選択肢も増えやすくなります。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️投資家へ売る出口と実需へ売る出口は違う
投資家が築古戸建を見る場合、
家賃。
利回り。
修繕。
入居状況。
を重視することがあります。
一方で自分で住みたい人なら、
間取り。
駐車場。
住宅設備。
学校区。
生活利便性。
などを見る可能性があります。
そのため同じ戸建でも、
収益物件として売る。
住宅として売る。
では見せ方が変わります。
誰へ売るかによって、その物件で価値になる部分が変わることを理解しておくことが重要です。
▪️満室戸建を「完成した収益物件」として考える
例えば購入時は、
空き家。
残置物あり。
内装傷みあり。
という戸建だったとします。
そこから、
残置物撤去。
必要修繕。
客付け。
保証会社加入。
家賃実績。
まで作ります。
すると買主から見れば、
購入後すぐ家賃が入る可能性がある収益物件になります。
もちろん入居中だから高く売れる保証はありません。
それでも、
自分が購入したときより不確定要素を減らした状態で売却できる
という考え方があります。
▪️修繕履歴を残しておく
売却時には、
いつ。
どこを。
いくらで。
修繕したか。
を説明できるようにしておきます。
例えば、
給湯器交換。
屋根補修。
床補修。
水回り交換。
外壁修繕。
などです。
領収書。
工事見積もり。
施工写真。
を残しておけば、自分自身も物件状態を把握しやすくなります。
築古戸建では修繕履歴が「何を直したか分からない物件」との違いを作る材料になる場合があります。
▪️家賃を無理に高くしてから売らない
収益物件として売るなら、
家賃が高い。
年間収入が多い。
方が良く見えます。
しかし相場5万円の地域で、
無理に6万5,000円。
の家賃を付けても、長期的に維持できるとは限りません。
買主も、
この家賃は次回募集でも取れるのか。
を考えます。
そのため、
一時的に高い家賃を作るより、地域相場で継続しやすい家賃実績を作ることが重要です。
▪️売却査定は1社だけで判断しない
売却を考えるときは、1社の査定価格だけで判断しない方法があります。
例えば、
A社 400万円。
B社 480万円。
C社 550万円。
という場合があります。
この差には、
実需として見る。
投資物件として見る。
買取価格として見る。
など、査定方法の違いがある可能性があります。
重要なのは最高額だけを見ることではありません。
その金額で本当に売れる可能性があるのか。
どのような売却方法なのか。
どの程度期間がかかりそうか。
を確認します。
査定価格と成約価格は同じとは限りません。
▪️早く売るか高く売るかを決める
売却には、
できるだけ高く売りたい。
という考えと、
できるだけ早く現金化したい。
という考えがあります。
例えば、
半年かければ500万円。
すぐ売るなら400万円。
という可能性もあります。
次の物件取得が決まっていて、早く自己資金が必要ならスピードを優先する場合があります。
一方で急いでいないなら、時間をかけて買主を探す方法もあります。
出口では「最高価格」だけでなく「売却までの時間」も資産戦略の一部として考えることが重要です。
▪️売却中も家賃が入る状態は強みになる場合がある
入居中の戸建を売却する場合、売却活動中も家賃収入が入ることがあります。
そのため、
売れるまで家賃ゼロ。
という状態ではありません。
ただし入居中の場合は、
室内を自由に内見できない。
買主が投資家中心になる。
などの特徴もあります。
一方で空室にして実需向けに販売すれば、住宅購入者へ見てもらいやすくなる可能性があります。
売却時の入居状態も、どの買主を狙うかによって考え方が変わります。
▪️空室になったタイミングで売却する方法もある
長期入居していた入居者が退去した。
そこで、
再リフォームして募集する。
売却する。
という二つの選択肢が出てきます。
例えば、
再募集前に150万円修繕必要。
家賃5万円。
なら、150万円を追加投資して保有する価値があるかを考えます。
もし売却すれば500万円で現金化できるなら、売却して別の物件へ資金を移す方法もあります。
退去は単なる空室ではなく、「この物件をもう一度保有するか」を判断するタイミングでもあります。
▪️税金を確認してから売却時期を決める
不動産売却では、利益が発生した場合に税金が関係することがあります。
個人保有。
法人保有。
保有期間。
取得費。
売却費用。
減価償却。
などによって扱いが異なるため、
「500万円で買って600万円で売ったから100万円だけ利益」
という単純な計算だけでは判断できない場合があります。
売却前には税理士などへ確認し、
売却したあと実際にいくら現金を残せそうか
を把握しておくことが重要です。
▪️減価償却後の帳簿価格も売却時に関係する
築古戸建を長期間保有し、建物の減価償却が進んでいる場合、
購入時の価格。
現在の帳簿上の価格。
売却価格。
は同じではありません。
そのため売却時の損益を考えるときは、購入時の現金支出だけで判断しないようにします。
特に法人で複数物件を所有している場合は、決算や税務への影響も確認します。
出口戦略は不動産だけでなく、決算・税金まで含めた資金戦略になります。
不動産投資の決算書についてはこちら。
▪️売却によって借入余力が変わる可能性もある
物件を売却してローンを完済すれば、
借入残高。
毎月返済。
所有資産。
現預金。
が変わります。
例えば売却によって、
借入500万円を完済。
手元現金300万円増加。
となれば、その後の財務状態も変わります。
一方で安定した家賃を生む物件を売れば、年間収入も減ります。
そのため、
借入を減らすメリットと家賃収入を失うデメリットを比較する必要があります。
▪️良い物件まで全部売る必要はない
資産を増やすために売却が有効なことはあります。
しかし、
満室。
修繕リスクが小さい。
返済後も現金が残る。
管理もしやすい。
という物件まで、必ず売却する必要はありません。
長期保有によって、
家賃を受け取る。
残債を減らす。
純資産を積み上げる。
という戦略もあります。
売却は目的ではなく、資産形成を進めるための選択肢の一つです。
▪️売る基準を自分で決めておく
物件ごとに、
残債○万円以下。
大規模修繕が発生する前。
家賃が○万円以下になったら。
年間キャッシュフロー○万円以下。
次の購入資金が必要になったら。
など、自分なりの売却基準を作る方法があります。
すると、
感情で持ち続ける。
何となく売却する。
という判断を減らせます。
購入基準と同じように、売却基準も数字で持つことが重要です。
▪️売却した資金を消費せず次の資産へ回す
築古戸建を売却して、
300万円。
500万円。
と現金が残ったとします。
その現金を生活費や消費へ使えば、収益資産は減ります。
一方で、
修繕予備費を残す。
次の物件の自己資金にする。
より収益力のある不動産へ入れ替える。
という使い方をすれば、資産形成を続けられます。
売却益の価値は「いくら儲かったか」ではなく、その現金を次に何へ変えるかで大きく変わります。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️売却が難しい物件は専門買取も比較する
築古戸建を長期間所有していると、
老朽化。
長期空室。
雨漏り。
再建築などの問題。
相続。
管理負担。
によって一般的な買主を探しにくくなる場合があります。
その場合は、
通常の仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
特に大規模修繕をしてから売るより、そのまま売却した方が資金を残せるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️空き家・訳あり不動産の出口をまとめて確認する
売却しようとしたときに初めて、
再建築。
接道。
相続。
共有。
老朽化。
などの問題に気づくことがあります。
だからこそ購入時から出口条件を確認しておくことが重要です。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで含めた出口についてはこちら。
▪️まとめ｜築古戸建は「買う・貸す・売る」までが一つの投資
築古戸建投資では、
安く買う。
リフォームする。
入居者を付ける。
家賃を受け取る。
だけで終わりではありません。
最後に、
いつ売るのか。
いくらで売るのか。
残債はいくらか。
売却後に現金はいくら残るのか。
まで考えます。
出口を考えるタイミングは、
大規模修繕前。
家賃下落。
長期空室。
入居者退去。
次の物件取得。
残債減少。
などさまざまです。
そして売却するときも、
売却価格だけを見るのではなく、
保有中の家賃収入。
これまでの修繕費。
ローン元本返済。
売却費用。
税金。
を含めて投資全体を確認します。
築古戸建投資の成果は「いくらで買ったか」だけでは決まりません。
保有中にいくら現金を残し、残債をどこまで減らし、最後にいくら資金を回収できたかで決まります。
そして売却によって作った現金を、さらに次の収益資産へつなげる。
この循環を作れれば、
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と資産形成を続けていくことができます。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
賃貸需要。
現地調査。
リフォーム。
融資。
保険。
客付け。
利回り。
売却。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「1戸目から次の物件へ進むロードマップ」を作る
物件を探す。
購入する。
修繕する。
入居者を付ける。
家賃を受け取る。
融資を返済する。
売却する。
ここまでつながれば、築古戸建投資の一連の流れが完成します。
次は、このクラスターをまとめる、
「地方の築古戸建投資で資産を増やすロードマップ｜1戸目から融資・売却・次の物件まで」
へつながります。
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