築古戸建投資の利回り20％は現実的？購入費・修繕費・家賃から実質利回りを計算する方法
更新日：9月29日
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築古戸建で「表面利回り20％」と聞くと魅力的に見えます。しかし、購入価格だけを分母にすると、修繕費や諸費用を含めた実際の投資効率より高く見えることがあります。
築古戸建では、購入直後に水回り・給湯器・内装・屋根などの修繕が必要になることもあるため、家賃と物件価格だけで判断しません。
この記事では、購入費・修繕費・空室・年間維持費を入れて実質利回りと手残りを確認する順番を整理します。
▪️1 表面利回り20％は購入価格だけで計算されることが多い
表面利回りは年間家賃を物件価格で割るため、購入諸費用や修繕費を含まないことがあります。
周辺の取引価格や土地価値も確認し、安く見える理由が立地・建物状態・権利条件のどこにあるかを分けます。
▪️2 投資総額に購入諸費用と入居前修繕を入れる
物件価格に仲介・登記・保険などの諸費用と、貸せる状態にするための修繕費を足して投資総額を出します。
築古戸建では物件価格が安いほど、修繕費の比率が大きくなる場合があります。
▪️3 満室家賃ではなく空室を入れた年間収入で見る
戸建は退去すると家賃収入がゼロになるため、募集期間を入れた年間家賃で確認します。
更新・退去・AD・原状回復なども年平均へならして考えると、実際の手残りに近づきます。
▪️4 固定費と修繕積立を引いて手残りを確認する
固定資産税、保険、管理費、草刈りなどの維持費を差し引きます。古い設備の交換へ備える積立も必要です。
実質利回りが高くても、毎年の現金が残らなければ次の投資へ進みにくくなります。
▪️5 利回りだけでなく回収年数を見る
投資総額を年間手残りで割ると、投入資金を何年で回収できるかの目安を確認できます。
短い回収年数でも、その間に大規模修繕が必要なら資金計画は変わります。
▪️6 次の物件へ進むなら融資と現金の残り方も見る
高利回りでも自己資金を使い切ると、次の購入や修繕へ使う現金がなくなる場合があります。
利回りと同時に、購入後の現預金と返済後手残りを確認します。
築古戸建の利回りと資金計画を一緒に整理したい場合は、購入費・修繕費・融資条件をまとめて相談すると比較しやすくなります。
▪️7 実質利回りは7つの順で計算する
①物件価格、②購入諸費用、③入居前修繕、④年間家賃、⑤空室・募集費、⑥年間維持費、⑦年間手残り、この順で確認します。
①〜③では、物件を貸せる状態までの投資総額を出します。物件価格だけを分母にしません。
④〜⑥では、満室家賃から空室と維持費を差し引きます。想定収入をそのまま利益と考えません。
最後に⑦で年間手残りと回収年数を見ます。20％という数字より、実際に残る現金を重視します。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古戸建で利回り20％はあり得ますか？
A. 物件によってはありますが、修繕・諸費用・空室を含めて再計算する必要があります。
Q. 表面利回りと実質利回りは何が違いますか？
A. 実質利回りでは購入諸費用や維持費などを含めて投資効率を見ます。
Q. 修繕費はいくらまで入れればいいですか？
A. 現地調査と見積もりから、貸せる状態までに必要な費用を個別に確認します。
▪️⑨ まとめ
築古戸建の利回り20％は、物件価格だけで判断せず、諸費用・修繕・空室・維持費まで入れて再計算します。
表面利回りより年間手残りと回収年数を確認し、次の修繕や購入へ現金を残せる物件を選びましょう。
