築古戸建投資の利回り20％は現実的？購入費・修繕費・家賃から実質利回りを計算する方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
地方の築古戸建を探していると、
「利回り20％」
「利回り25％」
といった数字を見ることがあります。
例えば、
購入価格300万円。
家賃5万円。
なら年間家賃収入は60万円です。
単純に計算すると、
60万円 ÷ 300万円 × 100 ＝ 20％
となります。
数字だけを見ると、
「5年で購入価格を回収できる」
ようにも感じます。
しかし実際の築古戸建投資では、
購入価格だけで物件を貸せるわけではありません。
仲介手数料。
登記費用。
不動産取得税。
火災保険。
残置物処分。
リフォーム。
客付け費用。
固定資産税。
管理費。
空室。
将来の修繕。
などがあります。
そのため、
表面利回り20％だから、実際に毎年20％のお金が残るわけではありません。
築古戸建投資では、
「販売価格に対する利回り」
だけではなく、
「貸せる状態までに使った総額に対して、最終的にいくら現金が残るか」
を見ることが重要です。
今回は、築古戸建投資の利回り20％は本当に現実的なのかを、
購入価格。
修繕費。
諸費用。
空室。
ローン返済。
まで含めて考えていきます。
▪️まず表面利回りの計算を理解する
表面利回りは比較的シンプルです。
年間家賃収入を物件価格で割って計算します。
例えば、
購入価格 300万円
家賃 5万円
年間家賃収入 60万円
なら、
60万円 ÷ 300万円 × 100 ＝ 20％
です。
購入価格400万円で家賃5万円なら、
60万円 ÷ 400万円 × 100 ＝ 15％
となります。
この数字は物件を探すときの一つの判断材料になります。
しかし、
表面利回りには購入後のさまざまな支出がほとんど反映されていません。
だから最初の候補を絞る数字として使い、その後さらに詳しく収支を計算する必要があります。
不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
▪️300万円の物件でも総投資額は300万円ではない
例えば300万円の築古戸建を購入するとします。
購入価格だけなら300万円です。
しかし、
購入諸費用 40万円
残置物処分 20万円
リフォーム 120万円
客付け関連 10万円
だったとします。
すると、
総投資額は490万円です。
年間家賃60万円なら、
購入価格だけで計算した表面利回りは20％。
しかし総投資額490万円に対して考えると、
60万円 ÷ 490万円 × 100
となります。
数字は大きく変わります。
築古戸建では「いくらで買ったか」より「いくらで賃貸商品を完成させたか」が重要です。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️修繕費100万円の差で利回りは大きく変わる
築古戸建投資で特に収益へ影響するのが修繕費です。
例えば同じ300万円の戸建でも、
A物件
購入価格 300万円
諸費用 50万円
修繕費 100万円
総投資額 450万円
家賃 5万円
というケースと、
B物件
購入価格 300万円
諸費用 50万円
修繕費 250万円
総投資額 600万円
家賃 5万円
というケースでは、物件価格と家賃は同じです。
しかし総投資額は150万円違います。
表面利回りだけなら両方20％です。
それでも実際の投資効率は同じではありません。
築古戸建では修繕費を入れない利回りだけで物件を比較すると、判断を誤る可能性があります。
築古戸建でどこまでリフォームするかはこちら。
▪️高額リフォームで家賃が少し上がっても回収できるとは限らない
例えば、
100万円リフォーム。
家賃5万円。
と、
300万円リフォーム。
家賃5万5,000円。
を比較します。
追加200万円を使って家賃が5,000円上がったとします。
年間家賃の増加は6万円です。
単純計算では、
200万円 ÷ 6万円
となり、追加投資の回収には長い期間が必要になります。
もちろん、
空室期間が短くなる。
長期入居につながる。
将来の修繕を減らせる。
という効果もあります。
それでも、
「家賃が上がるからリフォームする」だけではなく、追加投資を何年で回収できるのかを見ることが重要です。
▪️年間家賃60万円がそのまま残るわけではない
家賃5万円なら年間60万円です。
しかし所有中には、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕。
募集費用。
共用部分や敷地の管理。
などが発生します。
例えば年間で、
固定資産税 5万円
保険 3万円
管理関連 5万円
修繕積立 10万円
その他 2万円
なら、
合計25万円です。
年間家賃60万円から差し引けば、
35万円。
となります。
さらにローン返済があれば現金の手残りは変わります。
利回りを見るなら「年間家賃」だけではなく「年間支出」も必ず見る必要があります。
▪️空室1か月でも実際の利回りは下がる
年間家賃60万円という計算は、
12か月すべて入居。
が前提です。
しかし退去や募集期間があれば、空室が発生します。
例えば、
1か月空室なら年間家賃55万円。
3か月空室なら45万円。
6か月空室なら30万円。
です。
表面利回り20％の物件でも、半年空室なら実際の家賃収入は半分になります。
だから購入前には、
12か月稼働。
11か月稼働。
10か月稼働。
など複数パターンを計算します。
満室でしか成立しない高利回り物件より、多少空室でも現金が残る物件の方が経営しやすい場合があります。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める方法はこちら。
▪️利回り20％でも客付けに半年かかれば意味が変わる
例えば300万円の戸建を購入し、
表面利回り20％。
だったとします。
しかし、
リフォーム3か月。
募集3か月。
合計半年。
家賃が入らなかったとします。
初年度の家賃収入は最大でも半年分です。
さらに、
リフォーム期間中の電気。
水道。
保険。
税金。
ローン返済。
などがあれば支出は続きます。
そのため築古戸建では、
完成後の利回りだけではなく「購入してから家賃が入り始めるまで何か月かかるか」も重要です。
▪️需要が弱ければ高利回りは簡単に崩れる
家賃6万円を前提に、
利回り24％。
という物件でも、
実際には5万円でしか決まらなければ利回りは変わります。
さらに3か月空室なら、年間収入も小さくなります。
だから購入前には、
地域の仲介会社。
周辺募集物件。
駐車場条件。
設備。
想定入居者。
などを調べます。
そして、
「取りたい家賃」ではなく「実際に決まりそうな家賃」で利回りを計算します。
地方の築古戸建で賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️ローンを使えば自己資金利回りは変わる
融資を利用すると、利回りの見方はさらに変わります。
例えば総投資額500万円の物件へ、
自己資金100万円。
借入400万円。
を使ったとします。
現金購入とは異なり、毎月ローン返済が発生します。
その一方で、自己資金100万円で500万円規模の収益資産を持てる可能性があります。
そのため、
物件そのものの利回り。
自己資金に対する収益。
返済後のキャッシュフロー。
を分けて考える必要があります。
融資を使う場合は「高利回りだから良い」ではなく、返済後に現金がいくら残るかを見ることが重要です。
築古戸建の融資と自己資金についてはこちら。
▪️融資期間が短ければ高利回りでも現金が残らないことがある
例えば物件の利回りが20％あったとしても、
融資期間が短い。
毎月返済が大きい。
という条件なら、手元現金は小さくなります。
家賃5万円。
返済4万円。
なら、返済だけで家賃の大部分を使います。
そこから、
税金。
保険。
修繕。
管理。
が発生します。
すると、
利回り20％なのに毎月ほとんど現金が残らない
ということもあり得ます。
だから高利回り物件ほど、融資条件まで一緒に確認する必要があります。
▪️表面利回りよりキャッシュフローを見る
不動産投資で実際に経営を支えるのは現金です。
例えば、
A物件
表面利回り20％
年間手残り20万円
B物件
表面利回り15％
年間手残り30万円
なら、表面利回りだけではA物件が良く見えます。
しかし実際に残る現金ではB物件が上です。
もちろん、
融資。
純資産。
売却。
など他の要素もあります。
それでも、
物件を持ち続けるためには毎年現金が残ることが重要です。
黒字なのに現金が増えない仕組みはこちら。
▪️修繕積立をゼロで計算しない
築古戸建の場合、
今年修繕がなかった。
からといって、今後も修繕ゼロとは限りません。
給湯器。
エアコン。
屋根。
外壁。
給排水。
退去後の原状回復。
など、将来支出が発生する可能性があります。
そのため年間収支では、
今年実際に使った修繕費。
だけではなく、
将来修繕への積立。
も考えておく方法があります。
修繕が発生しなかった年の利益を、そのまま永久に続く利益だと考えないことが重要です。
▪️火災保険も実質収益へ入れる
築古戸建を所有するなら、火災保険などの保険料も支出の一つです。
物件価格が安いと、
年間数万円の保険料。
が大きく感じる場合があります。
しかし保険を外して利回りだけ高く見せても、不動産経営全体のリスクは別問題です。
そのため、
固定資産税。
保険。
管理。
修繕。
まで含めて収支を考えます。
築古戸建と火災保険についてはこちら。
▪️利回り20％を目標にして物件を無理に買わない
築古戸建投資では、
「最低20％ないと買わない」
という基準を持つ人もいます。
自分の投資基準を持つことは重要です。
しかし数字を合わせるために、
家賃を高く見積もる。
修繕費を低く見積もる。
空室をゼロにする。
将来修繕を無視する。
となれば意味がありません。
重要なのは、
20％という数字を作ることではなく、現実的な数字を入れた結果として投資が成立することです。
▪️次の物件は表面利回りだけで比較しない
収益物件を見るとき、
15％。
18％。
20％。
という数字は分かりやすいものです。
しかし築古戸建では、
物件価格。
修繕費。
諸費用。
空室。
保険。
税金。
融資返済。
まで入れて考えます。
そして最終的に、
年間でいくら現金が残るのか。
次の物件を買う資金が増えるのか。
を確認します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️実質利回りは「どこまで費用を入れるか」が重要
実質的な収益性を考えるときは、
購入価格。
購入諸費用。
リフォーム。
募集費用。
保有中の支出。
などをできるだけ反映します。
ただし、
どの費用まで含めるか。
どの期間で考えるか。
によって数字は変わります。
そのため一つの利回りだけで判断するのではなく、
表面利回り。
総投資額に対する家賃収入。
年間経費後の収益。
ローン返済後の現金。
をそれぞれ確認します。
利回りを一つの万能な数字として見るのではなく、物件を違う角度から見る指標として使うことが重要です。
▪️総投資額に対する家賃を見る
例えば、
購入価格 300万円。
購入諸費用 50万円。
リフォーム 120万円。
客付け費用 10万円。
その他 20万円。
なら総投資額は500万円です。
家賃5万円なら年間60万円。
この場合、
販売価格300万円に対する表面利回りだけなら20％。
しかし総投資額500万円に対する年間家賃収入は、
60万円 ÷ 500万円 × 100
です。
この数字を見るだけでも、購入価格だけで計算する場合との違いが分かります。
▪️年間経費を引いてさらに現実へ近づける
次に年間経費を考えます。
例えば、
年間家賃 60万円。
固定資産税 5万円。
火災保険 3万円。
管理・募集関連 5万円。
修繕積立 10万円。
その他 2万円。
なら経費合計は25万円です。
単純化すると、
60万円 − 25万円 ＝ 35万円
です。
総投資額500万円に対し、年間35万円が経費後に残る計算になります。
さらにローンを使っていれば返済があります。
数字を一段ずつ現実に近づけることで、表面利回りでは見えなかった手残りが見えてきます。
▪️ローン返済後の現金を確認する
先ほどの例で、
年間経費後 35万円。
だったとします。
そこから年間ローン返済が20万円あれば、
単純化すると手元へ残る現金は15万円です。
表面利回り20％。
と聞くと非常に高収益に感じます。
しかし実際の年間手残りは15万円。
ということもあり得ます。
もちろんローン返済の中には元本返済が含まれており、借入残高が減るという別の側面もあります。
だから、
キャッシュフローと純資産形成を分けて見ることが重要です。
▪️元本返済は現金が減る一方で残債も減る
毎月ローンを返済すると、現金は出ていきます。
しかし元本部分については借入残高が減ります。
例えば年間30万円の元本返済が進めば、
借入残高はその分小さくなります。
物件価値が同じだと仮定すれば、資産と負債の差は改善します。
そのため、
毎月の手残りが小さい。
からといって、その30万円が完全に消えたわけではありません。
不動産投資では「現金」と「残債」の両方を見る必要があります。
ローン返済と純資産についてはこちら。
▪️利回りが低くても修繕リスクが小さい物件もある
例えば、
A物件
表面利回り20％
築50年
修繕多数
B物件
表面利回り14％
築年数が比較的新しい
大きな修繕予定なし
という物件があったとします。
数字だけならA物件が魅力的です。
しかしA物件で、
屋根100万円。
給湯器20万円。
外壁100万円。
が数年間で必要になれば、実際の収益は大きく変わります。
一方B物件は表面利回りが低くても、安定して現金が残る可能性があります。
高利回りはリスクが低いという意味ではありません。
▪️逆に築古だから高利回りを作れる場合もある
築古戸建にはリスクがあります。
しかし、
売主事情で安く購入できた。
建物状態が良い。
必要修繕が小さい。
賃貸需要がある。
家賃が安定している。
という条件が重なれば、高い収益性を作れる場合もあります。
例えば、
購入価格200万円。
修繕100万円。
諸費用50万円。
総投資額350万円。
家賃5万円。
という物件なら、数字は魅力的になります。
重要なのは、
築古だから利回りが高いのではなく、安く取得して適正な費用で賃貸商品を作れた結果として高利回りになることです。
▪️高利回りを作るなら仕入れが重要
リフォーム費を極端に削るだけでは、良い利回りを作れるとは限りません。
入居者が決まらなければ家賃は入りません。
そのため、
購入価格を抑える。
修繕費を適正化する。
適正家賃で早く客付けする。
という3つを組み合わせます。
例えば同じ家賃5万円なら、
500万円で買う。
より、
300万円で買える。
方が収益性は高くなりやすくなります。
築古戸建投資では、購入時点で収益の大部分が決まることがあります。
▪️買付価格は目標収支から逆算する
例えば、
総投資額500万円以内。
修繕費150万円。
諸費用50万円。
と決めているなら、
物件購入へ使える金額は300万円です。
売出価格が400万円なら、
そのまま買えば総投資額600万円。
になります。
そこで、
価格交渉する。
工事内容を見直す。
物件を見送る。
という判断をします。
指値は単純な値下げ交渉ではなく、自分の投資基準へ価格を合わせるための判断です。
築古戸建の現地調査についてはこちら。
▪️DIYで利回りを高く見せすぎない
DIYをすれば工事費を抑えられる可能性があります。
しかし、
自分の時間。
交通費。
工具代。
材料費。
募集開始の遅れ。
もあります。
例えばDIYによって30万円節約できても、3か月募集が遅れて15万円の家賃機会を失えば、実質的なメリットは小さくなります。
さらに何十時間も作業しているなら、その時間も考える必要があります。
DIYは経費ゼロではなく、現金支出と時間を交換する方法の一つです。
▪️空室率を入れた利回りも確認する
家賃5万円。
年間60万円。
ではなく、
年間1か月空室を想定して55万円。
2か月なら50万円。
というように計算します。
築古戸建は退去後に、
修繕。
清掃。
募集。
が必要になることがあります。
そのため長期保有では、毎年12か月満室だけを前提にするより、一定の空室を想定しておく方が安全です。
強い物件とは、満室だから儲かる物件ではなく、多少空室でも資金繰りが崩れない物件です。
▪️利回りだけでなく回収期間を見る
例えば自己資金200万円を投入し、年間手残り20万円なら、
単純化すると自己資金回収には10年。
年間40万円なら5年です。
もちろん、
売却。
ローン元本返済。
税金。
物件価値。
などがあるため単純な計算だけでは判断できません。
それでも、
「投入した自己資金を何年で家賃から回収できそうか」
を見ると、利回りとは違う視点で投資を比較できます。
▪️現金を残せる物件は次の投資を早める
例えば年間キャッシュフローが、
10万円。
30万円。
50万円。
では、5年間で大きな差になります。
年間50万円残る物件を2戸所有すれば、単純化すると年間100万円です。
その現金を、
修繕に備える。
次の物件の自己資金にする。
といった使い方ができます。
だからこそ利回りを見る目的は、
高い数字を自慢すること。
ではありません。
次の資産を買うために、どれだけ現金を生み出せるかを確認することです。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️実際の収益は毎年記録する
物件購入後は、
想定利回り。
で終わらせず、実績を確認します。
年間家賃。
実際の空室期間。
修繕費。
管理費。
固定資産税。
保険。
ローン返済。
を記録します。
例えば、
購入時想定 年間手残り30万円。
実績 年間手残り18万円。
なら、12万円の差があります。
なぜ差が出たのかを確認します。
想定と実績の差を次の物件購入へ反映することで、投資判断の精度が上がります。
▪️出口まで含めると投資全体の利益が見えてくる
築古戸建の収益は家賃だけではありません。
例えば、
500万円投資。
10年間家賃収入を得る。
ローン残高を減らす。
最後に売却。
という流れがあります。
保有中にいくら現金が残ったか。
売却価格はいくらだったか。
売却時の残債はいくらだったか。
諸費用はいくらだったか。
まで見れば、投資全体の成果が分かります。
本当の投資成果は、購入した瞬間の表面利回りではなく、最後に手放すところまで含めて決まります。
▪️次は「築古戸建をいつ売るか」を考える
家賃を受け取る。
ローンを返す。
現金を残す。
ここまでできたら、次に考えたいのが出口です。
ずっと保有するのか。
数年後に売るのか。
満室状態で収益物件として売るのか。
土地として売るのか。
によって投資戦略は変わります。
次は、
「築古戸建はいつ売る？家賃収入を取りながら売却益を狙う出口戦略」
へつながります。
▪️保有が難しくなったら追加投資と売却を比較する
長期保有していると、
屋根修繕200万円。
外壁100万円。
給排水100万円。
など、大きな修繕が必要になることがあります。
そのとき、
400万円追加投資して持ち続ける。
売却する。
という選択肢を比較します。
家賃収入だけを見ず、
今後の修繕費。
残債。
売却価格。
まで考えます。
空き家・築古物件・訳あり不動産の出口はこちら。
▪️通常売却が難しい物件は専門買取も比較する
将来、
長期空室。
老朽化。
再建築などの問題。
相続。
大規模修繕。
などによって一般的な仲介売却が難しくなる場合もあります。
その場合は、空き家や訳あり不動産を扱う専門買取を比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜利回り20％より「年間いくら現金が残るか」を見る
築古戸建では、
利回り20％。
25％。
という数字を作れる物件が見つかる場合があります。
しかし販売価格だけで計算した表面利回りと、
実際の投資成果。
は同じではありません。
確認したいのは、
購入価格。
購入諸費用。
残置物。
リフォーム。
客付け費用。
固定資産税。
保険。
管理。
空室。
将来修繕。
融資返済。
です。
そして、
総投資額はいくらだったか。
年間家賃はいくらか。
年間経費はいくらか。
ローン返済後にいくら現金が残るか。
を確認します。
築古戸建投資で重要なのは「20％という数字を作ること」ではありません。
現実的な条件をすべて入れても、毎年安定して現金が残る物件を作ることです。
そして家賃でローンを返しながら残債を減らす。
現金を積み上げる。
次の物件へ進む。
最後に出口まで利益を確定する。
ここまで含めて不動産投資です。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
賃貸需要。
現地調査。
リフォーム。
融資。
保険。
客付け。
利回り。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
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