不動産投資の家賃収入は使わない方がいい？現金を残して次の物件につなげる資金戦略
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 24分
不動産投資の家賃収入は使わない方がいい？現金を残して次の物件につなげる資金戦略
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
不動産投資を始めて家賃収入が入るようになると、
「このお金、使ってもいいのか？」
と迷うことがあります。
毎月5万円。
毎月10万円。
年間100万円。
家賃からローンや経費を差し引いて現金が残れば、
旅行。
車。
生活費。
趣味。
などに使いたくなるのも自然です。
しかし、将来的に2棟目、3棟目と物件を増やしたいのであれば、
家賃収入から残った現金をどう扱うか
は非常に重要です。
なぜなら、その現金は、
次の自己資金。
修繕費。
税金。
空室への備え。
そして金融機関に見せる現預金。
にもなるからです。
不動産投資で資産を拡大するなら、
家賃収入は「使えるお金」ではなく「次の資産を作る原資」
という視点を持つことが重要になります。
今回は、家賃収入やキャッシュフローをどこまで使い、どこまで残すべきなのか、現預金・修繕・次の融資・純資産まで含めて詳しく解説します。
▪️家賃収入＝そのまま自由に使えるお金ではない
例えば、
月額家賃50万円。
年間600万円。
これだけを見ると、大きな収入です。
しかし実際には、
ローン返済。
管理費。
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
原状回復費。
募集費。
税金。
などがあります。
つまり、
家賃600万円がそのまま利益になるわけではありません。
最初に考えるべきなのは、
「家賃がいくら入ったか」
ではなく、
「全部支払った後にいくら残ったか」
です。
▪️毎月のキャッシュフローだけで判断しない
例えば、
家賃50万円。
ローン返済35万円。
毎月15万円残る。
年間180万円。
一見すると、
「毎年180万円使える」
ように見えます。
しかし実際には、
固定資産税50万円。
火災保険10万円。
修繕60万円。
その他経費30万円。
がかかるかもしれません。
すると、
180万円－150万円＝30万円。
年間で本当に残る現金は30万円です。
だから、
月次CFではなく年間CFを見る。
これが重要です。
▪️固定資産税や保険は毎月出ていかないから見落としやすい
ローン返済や管理費は毎月発生します。
一方で、
固定資産税。
火災保険。
大規模修繕。
などは、毎月同じ金額が出るわけではありません。
そのため、
1月＋15万円。
2月＋15万円。
3月＋15万円。
と順調に見えても、
4月に固定資産税。
6月に修繕。
8月に設備交換。
となれば、年間ではほとんど残らないことがあります。
だからこそ、
「毎月プラス」より「1年後に預金が増えたか」
を確認することが重要です。
▪️本当に見るべきなのは銀行口座の増減
例えば、
前年末の預金残高500万円。
今年末の預金残高700万円。
なら、単純には200万円増えています。
一方、
「年間CF＋250万円」
と計算していたのに、
前年末500万円。
今年末450万円。
なら、実際には50万円減っています。
この場合、
税金。
修繕。
取得費。
保険。
法人経費。
など、どこかに現金が出ています。
机上のCFより銀行口座を見る。
これが家賃収入を管理するうえで重要です。
▪️資産拡大期は家賃収入を使いすぎない
1棟目から年間100万円の現金が残ったとします。
その100万円をすぐ生活費に使う。
翌年も100万円使う。
3年間で300万円使う。
この場合、家賃収入はあっても次の自己資金は増えません。
一方、
100万円。
↓
200万円。
↓
300万円。
と残していけば、
2棟目の頭金や諸費用
に使える可能性があります。
つまり、
資産拡大期では家賃収入を使わないこと自体が次の投資戦略
になります。
▪️不動産から出た利益を再投資する
不動産投資で資産を増やす一つの方法は、
1棟目から出た利益。
↓
2棟目の自己資金。
↓
2棟目からさらに利益。
↓
3棟目の自己資金。
という流れを作ることです。
この循環が続けば、物件数と家賃売上を増やせる可能性があります。
逆に、
1棟目の利益を毎年使い切る。
↓
2棟目の自己資金が貯まらない。
↓
資産拡大が止まる。
ということもあります。
家賃収入は次の資産を作る燃料でもあります。
▪️ただし「全部使わない」が正解ではない
ここで注意したいのは、
家賃収入は1円も使ってはいけない
という話ではありません。
不動産投資の目的は人によって違います。
副収入として生活費に使いたい。
老後資金として受け取りたい。
一定の資産規模まで拡大した後は使いたい。
こうした目的もあります。
重要なのは、
今が「資産拡大期」なのか「収益回収期」なのか
を自分で決めることです。
▪️拡大期と回収期で家賃の使い方は変わる
例えば、
拡大期
家賃CFは原則再投資。
現預金を増やす。
次の自己資金を作る。
安定期
修繕資金を十分確保。
一部を生活費へ。
回収期
借入が減っている。
物件数も十分。
家賃収入を生活費や資産形成に使う。
このように、
家賃収入の使い方はフェーズによって変わります。
▪️次の物件を買うなら自己資金が必要になることがある
不動産投資では、すべての物件を自己資金ゼロで購入できるとは限りません。
例えば、
物件価格5,000万円。
自己資金500万円。
諸費用300万円。
なら、購入時に800万円程度必要になります。
1棟目から毎年200万円残せれば、
4年間で800万円。
という考え方もできます。
家賃収入を積み上げることが、
次の物件への自己資金づくり
につながります。
▪️自己資金だけでなく諸費用も必要
次の物件購入では、
頭金。
仲介手数料。
登記費用。
融資手数料。
火災保険。
不動産取得税。
リフォーム費。
などが必要になる場合があります。
そのため、
「頭金だけ貯めればいい」
とは限りません。
次の取得後も現金を残す必要があります。
▪️物件購入後に現金ゼロにしない
例えば現預金1,000万円。
次の物件取得で950万円使用。
残り50万円。
これでは既存物件で、
給湯器故障。
雨漏り。
退去。
大規模修繕。
が発生したときに対応が難しくなります。
次の物件を買うときも、
買った後にいくら残るか
を見る必要があります。
▪️家賃収入は修繕積立にもなる
建物は時間の経過とともに修繕が必要になります。
例えば、
給湯器。
エアコン。
水回り。
外壁。
屋根。
給排水。
共用部。
などです。
年間CF150万円。
だから150万円全部使える。
ではなく、
その一部は、
将来の修繕に備える現金
として残す必要があります。
▪️築古物件ほど現金を厚めに見る
築古不動産では、
購入価格が安くても、
購入後に修繕費がかかる場合があります。
例えば、
物件500万円。
家賃6万円。
高利回り。
でも、
屋根100万円。
水回り80万円。
給湯器20万円。
退去修繕50万円。
が発生すれば、数年分のCFが一気に消える可能性があります。
築古物件では特に、
CFを全部使わず、修繕余力を持つこと
が重要です。
▪️築古物件の収益改善は「使うべきお金」でもある
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家賃収入を残すことが重要だからといって、
必要なリフォームまで削るのは逆効果です。
例えば、
100万円の修繕で空室が埋まる。
家賃5万円を確保できる。
長期入居につながる。
なら、その100万円は将来の収益を作るための支出です。
大切なのは、
お金を使わないことではなく、利益を生む支出に使うこと
です。
築古物件のリフォームを検討している方はこちら。
▪️生活費と事業資金を混ぜない
個人で不動産投資をしている場合、
家賃が入った口座から生活費も使う。
という状態になると、
不動産から本当にいくら残ったのか分かりにくくなります。
法人なら、会社のお金と個人のお金を分ける必要があります。
個人でも、
不動産専用口座。
生活費口座。
を分けると、収支を確認しやすくなります。
不動産から出た現金を見える化する。
これが重要です。
▪️家賃収入を使う前に税金を考える
年間CFが200万円残った。
だから200万円使える。
とは限りません。
利益が出れば税金が発生する場合があります。
そのため、
税金の支払い前に現金を使い切ると、
後から納税資金が足りなくなる可能性があります。
まず、
税金・保険・修繕など必要資金を確保する。
その残りをどう使うか考えます。
▪️利益とキャッシュフローは違う
例えば、
年間利益200万円。
年間CF100万円。
というケースもあります。
反対に、
年間利益▲100万円。
年間CF＋150万円。
というケースもあります。
不動産投資では、
減価償却費。
ローン元金返済。
などによって、利益と現金の動きがズレます。
だから、
PLの利益と銀行口座の現金を両方見る
必要があります。
▪️減価償却があっても現金管理は別
減価償却によって帳簿上の利益が小さくなっても、
実際の現金が残っているケースがあります。
しかしその現金を全部使えば、修繕や次の物件取得に使える資金はなくなります。
減価償却による節税と、
現預金をどう残すか
は別に考える必要があります。
減価償却と融資について詳しくはこちら。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️節税より現金を残すことを優先する場面もある
税金を減らすために、
必要以上に経費を使う。
設備を購入する。
支出を増やす。
すると税負担は下がる可能性があります。
しかし同時に現金も減ります。
資産拡大期なら、
税金を払った後にも現金が残る会社を作る
ことが重要です。
節税と融資について詳しくはこちら。
不動産投資で節税を優先すると融資が止まる？赤字・減価償却と銀行評価の注意点
▪️法人なら利益を内部に蓄積する
法人で不動産賃貸業を行う場合、
利益を法人内部に残していけば、
現預金。
利益剰余金。
純資産。
を育てていくことにつながります。
例えば、
1期目＋100万円。
2期目＋150万円。
3期目＋200万円。
と利益を積み上げる。
同時に現預金も増やしていく。
こうした実績が、法人の財務基盤になります。
▪️利益剰余金と現預金は同じではない
ここは注意が必要です。
利益剰余金500万円。
だから銀行口座にも500万円ある。
とは限りません。
利益を出していても、
ローン元金返済。
物件購入。
設備投資。
その他資金移動。
によって現金は減る場合があります。
だから、
利益剰余金と現預金は別々に確認する。
これが重要です。
▪️家賃収入を残すことは銀行評価にもつながる
将来的に次の融資を受けたいなら、
金融機関へ、
家賃売上。
利益。
現預金。
借入残高。
返済状況。
などを説明します。
そのとき、
物件は満室。
利益も出ている。
現預金も積み上がっている。
という状態なら、会社の経営状況を説明しやすくなります。
一方、
家賃は入っている。
でも現金はほとんどない。
となれば、
なぜ現金が残っていないのか
を確認する必要があります。
▪️次の融資は今の物件の成績表でもある
1棟目で融資を受ける。
その後、
満室経営。
利益確保。
現金蓄積。
返済実績。
を作る。
そして2棟目の融資相談へ進む。
つまり、
2棟目の融資相談では1棟目の経営実績も見られる
という考え方ができます。
家賃収入を使い切るのではなく、
会社に残して財務を育てる
ことが次の融資につながる土台になります。
▪️現預金について詳しく確認する
次の物件購入を考えるなら、
どの程度現預金を持っておくべきか。
繰上返済すべきか。
次の自己資金へ使うべきか。
なども考える必要があります。
現預金と融資について詳しくはこちら。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️繰上返済に全部使うのも慎重に考える
現金が貯まると、
「ローンを早く返したい」
と考えることもあります。
繰上返済には、
残債を減らせる。
利息負担を減らせる。
というメリットがあります。
しかし同時に、
手元現金も減ります。
修繕。
空室。
次の物件取得。
などを考える場合、手元流動性も重要です。
詳しくはこちら。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
▪️残債を減らしながら現金も残す
不動産投資では、
ローン返済によって残債が減ります。
同時に、
家賃収入から現金も残す。
この両方が進む状態を目指します。
残債だけ減る。
でも現金ゼロ。
では資金繰りが苦しくなります。
現金は増える。
でも毎年赤字。
という状態も確認が必要です。
理想は、
利益が出る。
現金が増える。
残債が減る。
純資産が増える。
この状態です。
▪️家賃収入を使う前に「次の1棟」を想像する
例えば、今500万円の現預金があるとします。
ここで200万円を生活費や趣味に使う。
残り300万円。
半年後に良い物件が出て、
自己資金500万円必要。
となれば買えません。
つまり、
家賃収入を使うことには機会損失もある
ということです。
資産拡大を目指すなら、
今使う200万円と、次の物件に使う200万円の価値を比較する。
この視点も重要です。
▪️不動産投資を始めたばかりほど再投資を優先する
1棟目。
家賃収入100万円。
2棟目。
家賃収入150万円。
3棟目。
家賃収入200万円。
と物件が増えれば、家賃売上も増えていきます。
最初の段階で利益を使い切らず再投資することで、
将来受け取れる家賃収入そのものを大きくする
という考え方ができます。
▪️家賃収入を使うのは資産拡大後でも遅くない
資産拡大が進み、
現預金が十分。
修繕資金もある。
借入負担も減った。
物件数も目標に達した。
という状態なら、家賃収入の一部を使う選択肢も広がります。
つまり、
最初から使うのではなく、後から使える状態を作る。
これが長期的な資産形成では重要です。
▪️不動産投資の目的を「毎月使えるお金」だけにしない
不動産投資のメリットは、
毎月の家賃収入だけではありません。
借入返済によって残債が減る。
利益を積み上げる。
現預金を増やす。
純資産を増やす。
売却によって資金化する。
こうした複数の資産形成があります。
だから、
「今月いくら使えるか」だけで成果を判断しない。
長期的な純資産を見ることが重要です。
▪️家賃収入を残す目的を明確にする
家賃収入を使わずに残す。
これだけでは意味がありません。
重要なのは、
何のために現金を残しているのか
を明確にすることです。
例えば、
修繕予備費300万円。
税金支払い用100万円。
空室対策100万円。
次の物件取得資金500万円。
というように目的を分けます。
現預金1,000万円あっても、
「全部次の物件に使える」
とは限りません。
既存物件を守るためのお金と、次の投資に使えるお金を分けて考えます。
▪️修繕用の現金まで次の物件に使わない
不動産投資で規模を拡大したいと、
良い物件が出た。
↓
自己資金が必要。
↓
持っている現金を全部投入。
となりやすいところです。
しかし、その直後に既存物件で大きな修繕が発生すれば資金繰りが苦しくなります。
例えば、
現預金800万円。
次の物件取得に700万円。
残り100万円。
その直後に外壁・屋根修繕300万円。
となれば200万円不足します。
だから、
「いくら持っているか」ではなく「いくら投資に回せるか」を考える。
この違いは重要です。
▪️空室が続いても返済は待ってくれない
満室なら毎月50万円の家賃が入る物件でも、
退去が重なる。
募集期間が長くなる。
家賃滞納が発生する。
などによって入金が減る可能性があります。
しかし、
ローン。
固定資産税。
保険。
共用部費用。
などは発生します。
そのため、
満室時のCFだけを基準に現金を使わない
ことが重要です。
空室が発生しても一定期間耐えられる現金を残しておきます。
▪️現金があるから空室対策もできる
空室が出たとき、
家賃を見直す。
設備を追加する。
リフォームする。
募集条件を変更する。
広告費を増やす。
などの対策には資金が必要になることがあります。
現金がなければ、
「直せば決まりそうなのに直せない」
という状態になる可能性があります。
つまり現預金は、
守りのお金であると同時に、収益を改善するためのお金
でもあります。
▪️既存物件を強くする再投資も考える
再投資というと、
「次の物件を買う」
ことだけを考えがちです。
しかし、
既存物件への投資も立派な再投資です。
例えば、
50万円のリフォーム。
↓
家賃5,000円アップ。
↓
年間6万円の収入増。
あるいは、
空室だった部屋が決まり年間60万円の家賃収入が生まれる。
このような改善なら、新しい借入を増やさず収益を増やせる可能性があります。
新規購入と既存物件改善を比較する。
これも資金戦略の一つです。
▪️家賃を上げられる物件は収益力そのものが上がる
例えば10戸のアパートで、
1戸あたり家賃5万円。
月額家賃50万円。
年間600万円。
だったとします。
平均家賃を3,000円改善できれば、
月3万円。
年間36万円。
の収入増加です。
この状態が長期間続けば、その差は大きくなります。
家賃収入をすべて使うのではなく、
既存物件の収益力を上げるために一部を再投資する
という考え方もあります。
▪️満室にすることが最もシンプルな収益改善になることもある
新しい物件を買う前に、
今持っている物件に空室がないか確認します。
例えば、
6戸中5戸入居。
1戸空室。
家賃5万円。
なら、空室を埋めることで年間60万円の家賃収入が増えます。
新しいローンは必要ありません。
新しい物件取得費用も必要ありません。
場合によっては、
次を買うより既存物件を満室にする方が先
ということもあります。
▪️家賃収入を貯めるだけではなく「使う場所」を選ぶ
現金は貯めればいい。
というわけでもありません。
例えば、
収益改善できるリフォーム。
空室対策。
設備更新。
物件取得。
などに適切に使えば、将来の家賃収入を増やせる可能性があります。
つまり重要なのは、
消費するのか、投資するのか。
同じ100万円でも、
生活費として100万円使う。
収益改善へ100万円使う。
次の物件取得へ100万円使う。
では、その後の資産形成が変わります。
▪️家賃収入を「次の家賃収入」を作るために使う
資産拡大期の基本的な考え方はシンプルです。
1棟目から現金が残る。
↓
その現金を貯める。
↓
次の物件を購入する。
↓
家賃収入が増える。
↓
さらに現金が残る。
↓
次の物件へ再投資する。
この循環を作ります。
つまり、
家賃収入で次の家賃収入を作る。
これが再投資です。
▪️物件数より年間CFを増やす
物件を増やすこと自体が目的になると、
収益性の低い物件まで買ってしまう可能性があります。
例えば、
3棟保有。
年間CF300万円。
と、
6棟保有。
年間CF200万円。
なら、単純に物件数だけで成功を判断することはできません。
さらに、
修繕。
借入。
現預金。
純資産。
まで考える必要があります。
何棟持っているかより、所有した結果どれだけ財務が強くなったか。
ここを見ます。
▪️家賃収入と残債減少を同時に見る
年間CF200万円。
さらにローン元金が年間300万円減った。
とします。
単純化すれば、
現金200万円を残しながら、負債も300万円減っています。
もちろん物件価値の変動や税金などもありますが、
不動産投資では、
現金が増えることと残債が減ること
の両方が資産形成につながります。
残債と純資産について詳しくはこちら。
不動産投資は「残債を減らすゲーム」？家賃でローンを返しながら純資産を増やす仕組みを徹底解説
▪️キャッシュフローだけで成功を判断しない
毎月20万円CF。
年間240万円。
これだけを見ると順調です。
しかし、
物件価格が大きく下落。
残債が多い。
大規模修繕が迫っている。
現預金が少ない。
なら、必ずしも安心できません。
反対に、
年間CF100万円でも、
残債が大きく減っている。
現預金が十分ある。
純資産が増えている。
物件価値も維持できている。
なら、財務は強くなっている可能性があります。
CF・現預金・残債・純資産をセットで見る。
これが重要です。
▪️家賃収入を残すと選択肢が増える
現金500万円。
現金1,000万円。
現金2,000万円。
と増えていけば、
次の物件を買う。
既存物件を修繕する。
借入を一部返済する。
空室改善する。
良い物件が出るまで待つ。
など、選択肢が増えます。
現金がなければ、
「売るしかない」
「借りるしかない」
という状況になることもあります。
現金は利益を生まないから無駄
と考えるのではなく、
経営の自由度を高める資産として考えます。
▪️現金があれば「買わない」という判断もできる
不動産投資では、
常に物件を買い続ける必要はありません。
価格が高い。
融資条件が悪い。
利回りが低い。
出口が弱い。
という時期なら、
無理に買わず現金を貯める。
という選択もあります。
そして条件の良い物件が出たときに動く。
現金があるから待てる。
これも大きな強みです。
▪️次の物件は「買えるか」より「買った後」を見る
自己資金500万円ある。
銀行から融資も出る。
だから買う。
ではなく、
購入後に、
現預金はいくら残るか。
年間CFはいくら増えるか。
年間返済額はいくら増えるか。
修繕リスクはどの程度か。
純資産はどう変わるか。
まで確認します。
1棟目の考え方について詳しくはこちら。
不動産投資は1棟目で決まる？次の融資につながる物件選びと資産拡大の考え方
▪️銀行に見せるためだけに現金を残すわけではない
現預金が多ければ、金融機関との融資相談でも説明材料の一つになります。
しかし、
銀行評価のためだけに現金を残す
という考え方ではありません。
本来の目的は、
修繕に対応する。
税金を払う。
空室に耐える。
次の投資機会を逃さない。
事業を継続する。
ことです。
その結果として、
財務的に安定した状態を金融機関にも説明しやすくなる
という順番です。
▪️銀行が見る現預金について理解する
現預金が多いことだけで融資が決まるわけではありません。
金融機関によって判断基準は異なり、
物件。
借入。
収益。
返済能力。
資産背景。
決算内容。
などを総合的に判断します。
だから、
「現金○万円あれば必ず融資が出る」
という基準はありません。
現預金について詳しくはこちら。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️法人なら決算ごとに現金の増減を確認する
法人で賃貸業をしているなら、
決算が終わるたびに、
売上。
利益。
現預金。
借入。
純資産。
を前年と比較します。
例えば、
現預金500万円。
↓
700万円。
↓
950万円。
と増えているなら、現金を蓄積できています。
同時に、
借入5,000万円。
↓
4,700万円。
↓
4,350万円。
と減っていれば、
現金を増やしながら負債も減らしている
ことになります。
こうした状態を積み重ねていくことが、財務基盤の強化につながります。
▪️売上が増えているのに現金が減っていたら確認する
物件を増やして、
家賃売上500万円。
↓
1,000万円。
↓
1,500万円。
と増えている。
しかし、
現預金800万円。
↓
500万円。
↓
300万円。
と減っている。
この場合、
物件取得。
修繕。
元金返済。
税金。
経費。
など、どこに現金が流れているのか確認します。
売上の成長と現金の成長は別です。
▪️家賃収入を使うタイミングは自分で決める
資産拡大を続ける限り、
一生家賃収入を使えない。
という話ではありません。
例えば、
目標10棟を達成。
年間CF1,000万円。
修繕用現金2,000万円。
借入も順調に減少。
という状態なら、
年間CFの一部を使う。
という選択もできます。
大切なのは、
最初から全部使うのではなく、使っても資産形成が止まらない状態を作ること。
▪️「いくら貯まったら使うか」を決めておく
家賃収入を使いたい人は、
自分なりの基準を作る方法もあります。
例えば、
現預金1,000万円までは使わない。
修繕予備費500万円を確保する。
次の自己資金500万円を確保する。
それを超えた部分から一定割合を使う。
という考え方です。
こうすれば、
資産拡大と今の生活の両方を考えやすくなります。
▪️不動産投資の利益は人生を豊かにするためのもの
資産を増やすことだけが目的になり、
一切お金を使わない。
という必要もありません。
不動産投資をする目的は、
生活を豊かにしたい。
将来の安心を作りたい。
働き方の選択肢を増やしたい。
家族に資産を残したい。
など、人によって違います。
だから最終的には、
「増やすためのお金」と「使うためのお金」を分ける。
この考え方が重要です。
▪️売却してまとまった現金を作る方法もある
家賃収入だけで次の自己資金を作る必要はありません。
物件を一定期間保有し、
残債が減った。
収益が改善した。
売却価格が上がった。
という場合には、売却によってまとまった資金を作れる可能性があります。
その資金を、
次の物件。
より規模の大きな物件。
既存借入の返済。
へ回す方法もあります。
保有して家賃を得るだけでなく、売却も資金戦略の一つです。
▪️収益性が落ちた物件は保有し続ける必要はない
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家賃収入を増やしたいからといって、すべての物件を永久に持ち続ける必要はありません。
長期空室。
修繕負担。
家賃下落。
管理負担。
相続した空き家。
など、保有メリットが小さくなった不動産は、
修繕して保有する。
賃貸条件を見直す。
売却する。
などを比較します。
特に空き家や訳あり不動産では、一般的な売却方法では時間がかかるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却を検討している方はこちら。
▪️資産全体で現金と不動産のバランスを考える
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資産がすべて不動産。
手元現金はほとんどない。
という状態では、急な支出に対応しにくくなる可能性があります。
反対に、
現金だけ大量に保有し、不動産から得られる収益機会をまったく利用しない。
という考え方もあります。
重要なのは、
自分の資産全体で現金・不動産・借入のバランスを見ること。
資産形成について詳しく確認したい方はこちら。
▪️不動産投資を検討している方へ
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家賃収入を増やすには、
物件価格。
利回り。
融資条件。
自己資金。
修繕。
出口。
まで含めて考える必要があります。
不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
▪️よくある質問
Q. 不動産投資の家賃収入は使わない方がいいですか？
資産拡大を優先する時期なら、家賃収入から残った現金を次の自己資金や修繕資金として蓄積する考え方があります。
ただし、投資目的や資産状況によって適切な使い方は異なります。
Q. キャッシュフローはいくら残せばいいですか？
一律の金額はありません。
物件数、借入額、築年数、修繕リスク、空室率、今後の購入計画などから判断します。
Q. 家賃収入を生活費に使ってはいけませんか？
使ってはいけないわけではありません。
ただし、次の物件購入や修繕に必要な現金まで使ってしまうと、資産拡大や賃貸経営に影響する可能性があります。
Q. 現金が貯まったら繰上返済した方がいいですか？
金利負担を減らせるメリットがありますが、手元現金も減ります。
次の投資、修繕、空室への備えなどと比較して判断します。
Q. 家賃収入を再投資するなら何に使うべきですか？
次の物件取得だけではありません。
既存物件の修繕、空室改善、設備更新など、将来の収益につながる使い方もあります。
Q. 法人に現金を残せば融資を受けやすくなりますか？
現預金は財務を見るうえで重要な要素の一つですが、それだけで融資が決まるわけではありません。
物件収益、借入、返済能力、決算内容などを含めて総合的に判断されます。
▪️まとめ｜家賃収入は「次の収入」を作るためにも使える
不動産投資で家賃収入が入ると、
「毎月いくら使えるか」
を考えたくなります。
しかし資産拡大期では、
今使えるお金より、そのお金が将来いくらの収入を生み出すか
という視点も重要です。
家賃が入る。
↓
ローン・経費・税金を払う。
↓
現金を残す。
↓
修繕に備える。
↓
次の自己資金を作る。
↓
新しい物件や既存物件へ再投資する。
↓
さらに家賃収入を増やす。
この循環を作ることができれば、家賃収入が次の資産を生み出す原資になります。
ただし、
すべて貯める。
すべて再投資する。
ことが唯一の正解ではありません。
大切なのは、
今が拡大期なのか、安定期なのか、回収期なのか。
自分の段階を理解することです。
そして、
利益。
現預金。
修繕資金。
借入残高。
純資産。
次の投資資金。
を確認しながら、
「使っても資産形成が止まらない状態」を作る。
家賃収入は生活を豊かにするお金でもあります。
しかし資産拡大の途中では、
家賃収入で次の家賃収入を作る。
この考え方が、長期的な資産形成を加速させる一つの方法になります。
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