不動産投資で空室が増えたらどこまで耐えられる？満室前提にしない収支計画の作り方
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 20分
不動産投資の収支計画を作るとき、
満室家賃。
年間家賃収入。
表面利回り。
を基準に計算することがあります。
例えば、
10室。
1室5万円。
なら、
満室家賃は月50万円。
年間600万円。
です。
そこから、
ローン返済。
管理費。
固定資産税。
保険。
などを差し引いて、
年間100万円残る。
という計画を作るかもしれません。
しかし実際の賃貸経営では、
毎年12か月。
すべての部屋。
が満室とは限りません。
退去。
募集期間。
入居前リフォーム。
家賃滞納。
フリーレント。
などによって、実際の家賃収入は満室想定より少なくなることがあります。
さらに空室が発生すると、
家賃が入らない。
だけではありません。
原状回復。
AD。
清掃。
設備交換。
募集費用。
など、追加の現金が必要になる場合があります。
つまり空室とは、
「収入が減る＋支出が増える」可能性がある状態です。
だから不動産投資では、
満室なら儲かる。
という収支計画だけではなく、
1室空いた場合。
2室空いた場合。
家賃が下がった場合。
募集に3か月かかった場合。
でも経営できるかを確認する必要があります。
今回は、
満室を前提にしない不動産投資の収支計画
について、
空室率。
稼働率。
空室損。
募集費用。
修繕。
ローン返済。
現預金。
まで含めて詳しく整理します。
▪️まず満室家賃と実際の家賃収入を分ける
例えば、
10室。
1室5万円。
なら満室時の年間家賃は600万円です。
しかし1室が1年間空室なら、
年間家賃は540万円。
です。
2室なら、
480万円。
です。
つまり、
満室年間家賃600万円。
という数字は、
すべての部屋から12か月家賃が入った場合の最大値
です。
実際の収支計画では、
満室家賃。
だけではなく、
実際に入ってくる可能性が高い家賃。
を考える必要があります。
不動産投資の基本的な判断軸はこちら。
▪️年間稼働率を入れて計算する
例えば満室年間家賃600万円。
だったとします。
稼働率95％なら、
年間家賃は単純計算で570万円。
稼働率90％なら、
540万円。
稼働率80％なら、
480万円。
です。
購入前から、
100％。
95％。
90％。
80％。
と複数の収支を作っておくと、
どこまで空室が増えても経営できるか
を確認しやすくなります。
▪️満室100％だけで成立する物件は余裕が小さい
例えば、
満室家賃600万円。
年間支出570万円。
なら、
満室時には30万円残ります。
しかし稼働率95％になれば、
家賃570万円。
となり、単純化するとほとんど余裕がありません。
さらに修繕が発生すれば赤字になる可能性があります。
一方で、
満室家賃600万円。
年間支出400万円。
なら、
稼働率が多少低下しても余裕があります。
「満室なら黒字」ではなく、「多少空室でも黒字」が重要です。
空室と損益分岐点についてはこちら。
▪️戸建賃貸は1回の退去で家賃収入が0円になる
戸建賃貸の場合は、
10室のうち1室空室。
ではありません。
1戸しかないため、
入居中 100％。
退去後 0％。
です。
例えば家賃5万円。
年間60万円。
でも、
退去後3か月空室なら、
年間家賃は45万円。
半年空室なら、
30万円。
になります。
さらに、
原状回復。
AD。
清掃。
などが発生します。
戸建投資では表面利回りが高くても、退去時の空室期間を必ず収支へ入れることが重要です。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める考え方はこちら。
▪️空室損は「失った家賃」として考える
家賃5万円。
3か月空室。
なら、
15万円。
の家賃収入が入りません。
これが空室による収入減です。
例えば、
家賃を5,000円高く募集して3か月決まらない。
より、
5,000円下げてすぐ決まる。
方が年間家賃収入では多くなることがあります。
5,000円下げれば、
年間6万円減。
です。
しかし3か月空室なら、
15万円減。
です。
家賃設定は月額の高さではなく、空室期間を含めた年間収入で考えることが重要です。
▪️空室になると原状回復費も発生する
退去が発生すると、
クロス。
床。
清掃。
設備。
などの原状回復が必要になる場合があります。
例えば、
空室損 15万円。
原状回復 20万円。
なら、
退去による影響は単純化すると35万円です。
さらに、
AD。
フリーレント。
があれば支出は増えます。
つまり、
空室のコストは家賃が入らない期間だけではありません。
▪️ADまで入れて次の入居までの費用を見る
例えば家賃5万円。
空室3か月。
原状回復20万円。
AD2か月。
だったとします。
空室損 15万円。
原状回復 20万円。
AD 10万円。
なら、
合計45万円。
です。
次の入居者が決まるまでに、かなり大きな影響があります。
だから、
年間家賃60万円。
という数字だけを見るのではなく、
1回退去したらいくら現金が減る可能性があるか
まで考えておく必要があります。
▪️フリーレントも実質的な空室コストになる
例えば、
1か月フリーレント。
を付けて入居者を募集したとします。
入居契約は成立しています。
しかし最初の1か月分の家賃は入りません。
つまり大家の収支では、
実質的に家賃1か月分の収入が少なくなります。
もちろんフリーレントによって早く入居者が決まれば、有効な空室対策になる場合があります。
重要なのは、
無料期間を付けるかどうかではなく、年間収入がどう変わるかを見ることです。
▪️空室が長いからといってすぐリフォームしない
空室が3か月続くと、
設備を新しくしよう。
壁紙を全部交換しよう。
キッチンを新しくしよう。
と考えることがあります。
しかし空室の原因が、
家賃。
募集写真。
客付け会社。
初期費用。
駐車場。
なら、リフォームしても解決しない可能性があります。
だから、
問い合わせ数。
内見数。
内見後の反応。
を確認します。
空室対策へお金を使う前に、どこで入居者が離れているかを確認することが重要です。
▪️問い合わせゼロなら家賃や募集条件を見る
例えば3か月募集。
問い合わせ0件。
なら、
家賃。
写真。
掲載状況。
初期費用。
設備。
対象入居者。
などを確認します。
周辺物件より家賃が1万円高いなら、そもそも検索段階で候補から外れている可能性があります。
反対に家賃が適正でも、
写真が少ない。
設備情報がない。
駐車場情報がない。
なら、物件の魅力が伝わっていない可能性があります。
問い合わせがない物件と、内見後に決まらない物件では対策が違います。
▪️内見が多いなら家賃以外の問題を確認する
問い合わせ10件。
内見8件。
申込0件。
なら、物件には一定の関心があります。
それでも決まらないなら、
臭い。
清掃。
設備。
駐車場。
共用部。
騒音。
周辺環境。
などを確認します。
仲介会社へ、
「内見した方は何と言っていましたか？」
と聞きます。
内見後の断り理由は、空室収支を改善するための重要な情報です。
▪️入居者募集期間を購入前から想定する
物件購入時には、
購入。
リフォーム。
募集。
入居。
まで何か月かかるかを考えます。
例えば、
購入からリフォーム2か月。
募集2か月。
なら、
家賃が入り始めるまで4か月。
です。
融資を利用していれば、この4か月もローン返済が発生する可能性があります。
そのため、
購入した翌月から満室家賃が入る前提で収支計画を作らないことが重要です。
築古戸建の現地調査についてはこちら。
▪️購入直後の空室期間は総投資額にも影響する
例えば、
購入価格500万円。
修繕100万円。
諸費用50万円。
なら総投資額650万円。
と考えるかもしれません。
しかし入居まで4か月かかり、
ローン返済。
電気。
水道。
管理。
などで20万円必要なら、
実際に収益化するまでに使った現金はさらに増えます。
「買うまでの費用」だけではなく、「家賃が入り始めるまでの費用」まで考えることが重要です。
▪️家賃下落も空室と同じように収支へ入れる
現在、
家賃5万円。
だったとしても、将来4万7,000円になる可能性があります。
3,000円下落なら、
年間3万6,000円。
です。
10室なら、
年間36万円。
になります。
空室率は変わっていなくても、家賃単価が下がるだけで収益は悪化します。
だから、
現在家賃。
家賃▲5％。
家賃▲10％。
という収支を作ります。
満室かどうかだけではなく、家賃単価の変化も見ることが重要です。
▪️空室と家賃下落を同時に計算する
例えば、
満室家賃600万円。
だった物件が、
稼働率90％。
家賃▲5％。
になったとします。
空室だけ。
家賃下落だけ。
を見るより、実際の収入はさらに小さくなります。
不動産投資では、
空室。
家賃下落。
修繕。
金利上昇。
が同時に起こる可能性があります。
収支計画では一つの悪化だけでなく、複数が重なったケースも確認することが重要です。
▪️ローン返済は空室でも止まらない
家賃収入が減っても、
ローン返済。
は続きます。
例えば、
満室家賃50万円。
ローン返済25万円。
なら余裕があるように見えます。
しかし空室で家賃35万円。
まで減れば、返済後は10万円です。
そこから、
管理費。
税金。
保険。
修繕。
を支払います。
空室時ほど、ローン返済額が資金繰りへ大きく影響します。
ローン返済と資金繰りはこちら。
▪️高い表面利回りでも空室前提で再計算する
例えば、
表面利回り20％。
という物件でも、
稼働率80％。
修繕多い。
AD高い。
なら、実際の手残りは小さくなる可能性があります。
逆に、
表面利回り14％。
でも、
長期入居。
稼働率98％。
修繕少。
なら安定して現金が残る場合があります。
物件を比較するときは、満室利回りより実際の稼働率を入れたキャッシュフローを見ることが重要です。
実質利回りの考え方はこちら。
▪️現預金が空室期間を乗り切る力になる
空室が発生しても、
現預金500万円。
ある大家と、
現預金20万円。
の大家では余裕が違います。
例えば毎月、
ローン返済20万円。
管理・その他10万円。
合計30万円。
必要なら、
家賃が大きく減ったときも現預金で対応する必要があります。
空室に強い経営とは、空室ゼロの経営ではなく、空室が出ても立て直せる現金を持っている経営です。
現預金と融資についてはこちら。
▪️次の収益物件は「満室時」ではなく「90％稼働時」でも比較する
物件A。
満室キャッシュフロー100万円。
90％稼働で20万円。
物件B。
満室キャッシュフロー80万円。
90％稼働で50万円。
なら、
満室時はA。
空室耐性はB。
という見方ができます。
どちらを選ぶかは、
現預金。
借入。
投資目標。
によって変わります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️通常・慎重・厳しい3パターンで収支を作る
購入前の収支計画は、一つだけにしない方法があります。
例えば、
通常ケース。
稼働率95％。
家賃現状維持。
慎重ケース。
稼働率90％。
家賃▲5％。
厳しいケース。
稼働率80％。
家賃▲10％。
という3パターンです。
そしてそれぞれ、
家賃収入。
運営費。
ローン返済。
キャッシュフロー。
を計算します。
良いケースだけではなく、悪いケースでも経営を続けられるかを見ることが重要です。
▪️厳しいケースで少し赤字になる場合は現預金まで見る
厳しいケースで、
年間▲20万円。
になったとします。
これだけで即購入不可とは限りません。
例えば、
現預金1,000万円。
他の物件から年間300万円キャッシュフロー。
なら、一定期間対応できる可能性があります。
一方、
現預金30万円。
他の収益なし。
なら、年間▲20万円でも負担は大きくなります。
つまり、
物件単体の収支と大家全体の財務状態を合わせて見ることが重要です。
▪️空室1室あたりの影響額を把握する
例えば、
1室家賃5万円。
なら年間60万円です。
1室が半年空室なら、
30万円。
の収入減です。
さらに、
原状回復20万円。
AD10万円。
なら、合計60万円規模の影響になる場合があります。
物件を増やすほど、
1室空室になったとき現金がいくら減るか
を把握しておくと資金計画を作りやすくなります。
▪️複数退去が同時に起きるケースも考える
10室あるアパートなら、
1室ずつ順番に退去。
とは限りません。
同じ月に、
2室。
3室。
退去することもあります。
すると、
家賃収入減。
原状回復。
募集広告費。
が同時に発生します。
例えば3室それぞれ原状回復20万円なら、それだけで60万円です。
さらに家賃損失もあります。
物件数が増えるほど、支出が同時に発生する可能性を考えて現金を残すことが重要です。
▪️満室時こそ空室用の現金を積み立てる
満室になって家賃が毎月入ると、
今月も黒字。
と安心します。
しかし退去が発生する可能性はあります。
そこで、
家賃の一部。
を、
空室。
原状回復。
募集。
修繕。
のために残します。
苦しくなってから現金を作るのではなく、
満室で収益が出ているときに、次の空室へ備えることが重要です。
家賃収入を次の投資へつなげる考え方はこちら。
▪️空室予備費と次の物件資金を分ける
現預金500万円。
あるから、
500万円全部次の物件へ使える。
とは限りません。
例えば、
200万円は既存物件の空室・修繕用。
300万円は次の投資用。
というように分けます。
1戸目を守る現金。
2戸目を買う現金。
を同じものとして考えると、物件購入後に余裕がなくなる場合があります。
規模拡大では「使える現金」と「残す現金」を分けることが重要です。
▪️空室対策費にも上限を決める
空室を埋めるために、
100万円リフォーム。
AD3か月。
家賃値下げ。
などを全部行えば、入居者が決まる可能性は高くなるかもしれません。
しかし投資として利益が残らなければ意味がありません。
例えば、
追加リフォーム50万円。
家賃5万円。
なら、単純に家賃10か月分です。
この50万円で、
家賃はいくら維持できるか。
何か月早く決まるか。
を考えます。
空室対策は「決まるまでお金を使う」のではなく、回収できる範囲で使うことが重要です。
▪️家賃を下げるかADを増やすか比較する
例えば家賃5万円。
を、
4万8,000円。
へ下げると、
年間2万4,000円。
の収入減です。
5年間なら単純計算12万円です。
一方、
AD1か月追加。
なら5万円。
です。
どちらで早く決まる可能性が高いのかを管理会社へ確認します。
場合によっては、
家賃を長期的に下げるよりADを一時的に増やした方が収益を維持できることがあります。
逆の場合もあります。
募集条件は一つずつ年間収支へ置き換えて比較することが重要です。
▪️設備追加も回収期間を見る
例えば、
エアコン追加15万円。
で、
家賃＋2,000円。
になるとします。
年間家賃増加は2万4,000円です。
単純計算では回収まで6年以上かかります。
しかし、
エアコンがないと半年決まらない。
という地域なら、空室短縮効果まで含めると意味が変わります。
設備投資は家賃アップだけでなく、空室期間をどれだけ短くできるかまで考えることが重要です。
リフォーム・リノベーションを比較する場合はこちら。
▪️長期空室なら地域需要そのものを再確認する
以前はすぐ決まっていた。
しかし最近は半年決まらない。
という状態なら、
物件だけの問題ではなく地域市場が変化している可能性があります。
人口。
周辺企業。
新築供給。
競合物件。
家賃相場。
などを再確認します。
空室が長期化したら、募集方法だけでなく「この地域に現在どれくらい需要があるか」を確認することが重要です。
地方の賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️管理会社任せにせず反響数字を見る
管理会社から、
「もう少し待ちましょう」
と言われた場合でも、
問い合わせ何件。
内見何件。
競合何件。
という数字を確認します。
管理会社が悪いという話ではありません。
大家も数字を把握することで、
家賃変更。
AD追加。
設備改善。
などを一緒に判断できます。
空室を管理会社だけの問題にせず、大家自身が経営数字として見ることが重要です。
管理会社と大家の役割についてはこちら。
▪️入居率だけでなく入居期間を見る
例えば、
毎年満室。
でも、
半年ごとに退去。
原状回復。
AD。
が発生している物件では、収益性は低くなる可能性があります。
一方、
同じ家賃でも5年、10年と長期入居してもらえれば、
募集。
空室。
原状回復。
の回数が減ります。
だから、
稼働率だけでなく「平均してどれくらい長く住んでもらえているか」を見ることも重要です。
▪️長期入居してもらうことも空室対策
設備故障への対応が遅い。
共用部分が汚い。
管理対応が悪い。
という状態では、入居者が退去する原因になる可能性があります。
そのため、
設備故障へ早く対応する。
必要な修繕を行う。
管理状態を維持する。
ことも重要です。
新しい入居者を探すだけでなく、現在の入居者に長く住んでもらうことも大きな空室対策です。
▪️修繕を削りすぎると空室率が上がることもある
年間経費を減らしたいから、
必要な修繕をしない。
となれば、
設備故障。
室内状態悪化。
入居者満足低下。
につながる可能性があります。
結果として退去が増えれば、
空室損。
原状回復。
募集費。
が増えます。
支出を削ることと、利益を増やすことは同じではありません。
必要な修繕へ適切に投資することが長期的な収支改善につながる場合があります。
▪️購入前の想定と実績を毎年比較する
購入時、
稼働率95％想定。
年間キャッシュフロー100万円。
だったとします。
1年目実績。
稼働率90％。
キャッシュフロー60万円。
なら、40万円の差があります。
なぜ差が出たのか。
空室。
修繕。
AD。
家賃下落。
を確認します。
購入前シミュレーションは当てるためだけではなく、実績との差を改善する基準になります。
▪️2戸目以降は1戸目の実績を収支計画へ入れる
1戸目で、
平均空室期間2か月。
AD1か月。
年間修繕10万円。
だったとします。
2戸目の購入時には、その経験を収支計画へ入れます。
すると、
最初から満室。
修繕ゼロ。
という楽観的な計画ではなく、実績に近い収支を作れます。
物件数が増えるほど、自分自身の運営実績が次の投資判断の精度を高めます。
▪️規模拡大では全物件が同時に悪化するケースも考える
5物件。
10物件。
と増えると、
空室リスクが分散します。
しかし、
景気。
地域需要。
金利。
災害。
などによって複数物件が同時に影響を受ける可能性もあります。
そのため、
1戸の空室。
だけではなく、
全体稼働率90％。
80％。
というケースでも資金繰りを確認します。
物件数が増えたら、物件単体とポートフォリオ全体の両方で空室耐性を見ることが重要です。
▪️決算書では売上だけでなく空室による機会損失も考える
決算書には、
実際に入った家賃。
が売上として反映されます。
しかし、
本来満室なら600万円。
実績540万円。
なら、60万円の差があります。
この差を確認することで、
なぜ売上が伸びなかったのか。
を考えられます。
売上そのものだけでなく、満室時との差を見ることで空室の影響を把握しやすくなります。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️空室が増え続ける物件は売却も選択肢になる
家賃を下げる。
設備を追加する。
ADを増やす。
管理会社を変える。
それでも空室が改善しない場合、
持ち続ける。
だけが正解ではありません。
例えば、
年間キャッシュフロー▲20万円。
今後大規模修繕200万円。
なら、追加投資して保有する価値があるかを考えます。
売却して現金化し、別の収益物件へ入れ替える方法もあります。
空室対策へ追加投資する前に、保有そのものが合理的かを確認することも重要です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️空き家・築古物件では出口を購入前に確認する
築古戸建や地方の空き家では、
高利回り。
安い。
という理由だけで購入すると、将来売却に苦労する場合があります。
接道。
再建築。
土地需要。
修繕。
賃貸需要。
などを確認します。
もし将来長期空室になっても、
実需へ売れる。
投資家へ売れる。
土地として売れる。
など複数の出口があれば選択肢が増えます。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️売却が難しい空き家は専門買取も比較する
長期空室。
老朽化。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
などによって通常売却が難しくなる場合があります。
その場合は、
仲介。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
空室を埋めるために大きなリフォーム費を投入してから売るより、そのまま売却した方が現金を残せるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜不動産投資の収支計画は「満室」ではなく「空室が出ても残る現金」で作る
不動産投資では、
満室家賃。
表面利回り。
を使えば魅力的な数字を作りやすくなります。
しかし実際には、
退去。
空室期間。
原状回復。
AD。
フリーレント。
家賃下落。
修繕。
などがあります。
だから購入前には、
稼働率100％。
95％。
90％。
80％。
という複数の収支を作ります。
さらに、
家賃▲5％。
家賃▲10％。
修繕増加。
金利上昇。
も考えます。
そして、
ローン返済後にいくら残るか。
空室が増えても現金が残るか。
現預金で何か月耐えられるか。
まで確認します。
安全な収支計画とは、「満室なら黒字になる計画」ではありません。
多少空室が出ても、家賃が下がっても、返済と修繕を続けながら現金を残せる計画です。
満室時に大きく儲ける。
だけではなく、
悪いときでも大きく負けない。
この余裕を作ることが、不動産投資を長期間続けるために重要です。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
利回り。
自己資金。
融資。
空室。
管理。
修繕。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「金利が上がったらどこまで耐えられるか」を考える
空室と家賃下落を入れた収支計画を作ったら、次に確認したいのが金利です。
現在は黒字。
でも、
金利＋1％。
＋2％。
になった場合はどうなるのか。
返済額が増えても現金は残るのか。
次の記事では、
「不動産投資で金利が上がったら赤字になる？返済額・手残り・現預金から見る耐久力」
として、融資を利用した不動産経営の金利上昇リスクを詳しく整理します。
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