管理会社の入居率98％・99％は高い？契約前に確認したい空室実績の見方
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 16分
不動産投資で管理会社を探している。
ホームページを見ると、
「入居率98％」
「入居率99％以上」
「高稼働を維持」
という実績が掲載されている。
大家としては、
「99％ならほとんど空室ないやん」
「この会社に任せればすぐ決まりそう」
と思うでしょう。
確かに入居率は、管理会社を比較するときの重要な数字の一つです。
しかし、
入居率99％だから、自分の物件も99％で運営できる
とは限りません。
例えば、
どの物件を対象にしているのか。
いつ時点の数字なのか。
新築と築古を一緒にしているのか。
どの地域の管理物件なのか。
募集できない工事中の部屋をどう扱っているのか。
などによって、数字の見え方は変わります。
さらに大家にとって本当に重要なのは、
空室になった部屋が何日くらいで次の入居へ戻るのか
です。
この記事では、管理会社が公表する入居率・管理戸数・空室実績について、契約前に大家がどこまで確認すればよいかを整理します。
管理会社の種類から比較したい場合はこちらをご覧ください。
賃貸管理・不動産投資・空き家・相続まで含めた不動産全体の入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜入居率を見るなら「何％？」の次を聞く
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管理会社から、
「弊社は入居率99％です」
と言われたとします。
数字としては魅力的です。
しかし契約判断に使うなら、その次に、
「どの管理物件を対象にした数字ですか？」
と確認します。
さらに、
いつ時点なのか。
年間平均なのか。
自分の物件と同じ地域を含むのか。
同じ築年数・間取りでも入居が決まっているのか。
を見る。
ここまで分かれば、
単なる会社全体の実績ではなく、
自分の物件へ近い実績なのか
を考えられます。
入居率は重要です。
ただし、数字そのものより数字の中身を見る。
これが最初です。
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▪️そもそも入居率100％と空室率0％は何を表している？
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単純化すれば、
100戸のうち99戸に入居者がいる。
なら入居率99％。
1戸が空室なら空室率1％。
というイメージです。
しかし実際の管理会社には、
退去したばかりの部屋。
原状回復工事中の部屋。
これから募集開始する部屋。
新築でまだ募集途中の部屋。
長期間募集している部屋。
などがあります。
そこで会社が公表する数字を見るときは、
何を「空室」として計算しているのか
を確認した方が分かりやすくなります。
例えば工事中の部屋を含めるのか。
入居申込み済みの部屋をどう扱うのか。
管理開始直後の物件を含めるのか。
会社によって集計方法や対象範囲が違えば、同じ「99％」でも意味が完全に同じとは限りません。
だからホームページの数字だけを横並びにして、
A社99％。
B社97％。
だからA社。
とは決めない方がよいでしょう。
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▪️「今月99％」と「年間を通して99％」では意味が違う
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次に見るのが集計期間です。
例えば3月末時点で満室に近い状態だった会社が、
「入居率99％」
と公表している場合があります。
一方、1年間を通した稼働状況から数字を出している会社も考えられます。
賃貸では、
春の引っ越しシーズン。
退去が集中した時期。
法人需要が動く時期。
などによって空室状況が変わることがあります。
だから、
ある一日の入居率
と、
一定期間を通した入居状況
は分けて見ます。
管理会社へ、
「これはいつ時点の数字ですか？」
「年間平均も分かりますか？」
と聞けば十分です。
難しい計算式を大家が調べる必要はありません。
数字の期間を合わせて比較する。
これだけでも精度はかなり上がります。
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▪️管理戸数が多い＝自分の物件にも強いとは限らない
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管理会社には、
管理戸数500戸。
3,000戸。
1万戸。
という規模の違いがあります。
管理戸数が多ければ、
多数の入居者対応を経験している。
修繕や退去を大量に処理している。
一定の管理体制がある。
といった点を判断する材料にはなります。
一方、
管理戸数が多いことと、自分の物件で客付けできることは別です。
例えば管理戸数5,000戸でも、
都市部の1Kが中心。
自分の物件は地方の築35年2DK。
なら条件がかなり違います。
逆に管理戸数500戸でも、
その市内の築古ファミリー物件を多数管理している。
なら、自分の物件には相性がよい可能性があります。
だから、
「何戸管理していますか？」
の次に、
「この地域では何戸くらい管理していますか？」
と聞きます。
会社全体の大きさから、自分の市場での経験へ一段掘り下げます。
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▪️自分と同じ「築年数・間取り・家賃帯」の実績を見る
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例えば管理会社から、
「このエリアの入居率も高いですよ」
と言われたとします。
次は物件条件を近づけます。
自分の物件が、
築30年。
2DK。
家賃5万円。
駐車場1台。
なら、
新築1LDKが満室。
という実績だけでは判断しにくいでしょう。
そこで、
「築20〜30年くらいの2DKも管理されていますか？」
「家賃5万円前後の物件は、空室になったらどのくらいで決まっていますか？」
と聞きます。
これなら急に具体的になります。
管理会社選びで知りたいのは、
会社が優秀かどうか
という抽象評価ではありません。
自分が持っている物件を、この会社が扱えるか
です。
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▪️入居率より「平均空室期間」の方が参考になる場合もある
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例えばA社とB社があります。
A社は入居率99％。
B社は入居率97％。
これだけならA社に見えます。
しかし、
A社の空室は一度発生すると平均70日。
B社は空室発生後、平均30日程度で次が決まる。
というデータだったら見方が変わります。
もちろん実際には物件条件が違うので単純比較はできません。
それでも大家にとって、
退去してから何日家賃が止まるのか
は非常に重要です。
家賃6万円なら、
空室1か月で6万円。
2か月で12万円。
3か月で18万円。
家賃収入が減ります。
そのため契約前に、
「御社の入居率は何％ですか？」
だけではなく、
「退去してから次の入居まで、平均どのくらいですか？」
まで聞いてみます。
会社側が厳密な平均日数を出していなくても、
自分と近い物件の募集事例を教えてもらえれば参考になります。
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▪️99％でも「家賃を大きく下げて満室」なら意味が変わる
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大家の目的は、部屋を埋めることだけではありません。
家賃収入を残すことです。
例えば相場5万円の部屋を、
4万円まで下げれば決まりやすくなる可能性があります。
しかし1万円下げれば、年間家賃は12万円減ります。
3年間なら単純計算で36万円です。
だから、
入居率99％。
だけではなく、
どの家賃水準で99％なのか
を見ることも重要です。
もちろん、
家賃を下げること＝悪い管理
ではありません。
3か月空室を続けるより、3,000円下げて早く入居してもらう方が有利なケースもあります。
大切なのは、
「満室にしました」
だけではなく、
どの条件変更で満室にしたのか
を確認することです。
家賃。
敷金・礼金。
フリーレント。
AD。
設備追加。
などを合わせて見ます。
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▪️AD・フリーレントを大量に使った99％なのかも確認する
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例えば入居率99％を維持するために、
AD2か月。
フリーレント2か月。
初期費用も大家負担。
という募集を毎回行っているとします。
もちろん、それがその市場で合理的なら問題ありません。
しかし大家側では募集コストが増えます。
家賃5万円なら、
AD2か月で10万円。
フリーレント2か月で10万円。
単純化すると、募集だけで20万円相当です。
これを使って満室にした場合と、
AD1か月だけで入居率97％を維持している場合では、大家の年間手残りが逆転する可能性もあります。
だから、
入居率と募集費をセットで見る。
これが重要です。
管理会社からADを提案された場合の見方はこちらで詳しく整理しています。
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▪️一度空いた部屋を「何をして決めたか」を聞く
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数字だけでは管理会社の募集力が分かりにくい場合があります。
そんなときは、実例を一つ聞きます。
例えば、
「最近、築25年以上の空室を決めた事例はありますか？」
と聞きます。
そこで、
最初は家賃5万5,000円。
問い合わせが少なかった。
写真を変更。
他社仲介へ再周知。
家賃は維持。
3週間後に申込み。
という説明が出れば、会社がどう空室を分析しているか分かります。
別の会社では、
反響が弱かった。
家賃を3,000円調整。
ADを1か月追加。
その後内見が増えて成約。
という回答かもしれません。
どちらが正解という話ではありません。
重要なのは、
空室になったとき何を見て、何を変える会社なのか
が説明できることです。
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▪️「問い合わせ→内見→申込み」を見ている会社は改善しやすい
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これは管理会社クラスターで何度も重要になる部分です。
例えば30日募集して、
問い合わせ0件。
なら、募集情報や条件から確認します。
問い合わせ10件。
内見0件。
なら、内見へ進まない理由を見る。
内見6件。
申込み0件。
なら、室内状態・初期費用・競合などを確認します。
この数字を持っていれば、
「まだ決まりません」
で終わらず、次の対策を考えられます。
逆に入居率99％でも、
自分の空室について、
問い合わせ数は分からない。
内見数も分からない。
なぜ決まらないか分からない。
という状態なら、大家は判断しにくくなります。
管理会社へ客付けを任せるときの実務はこちらで詳しく整理しています。
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▪️契約前に聞くなら5つで十分
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入居率について細かく質問しすぎる必要はありません。
管理会社を比較するときは、次の5つを聞けばかなり見えます。
・その入居率はいつ時点、またはどの期間の数字ですか
・どの管理物件を対象にしていますか
・私の物件がある地域ではどのくらい管理していますか
・同じ築年数・間取り・家賃帯の募集実績はありますか
・空室になってから次の入居まで、おおよそどのくらいかかっていますか
これで、
会社全体の数字。
自分の地域。
自分の物件タイプ。
空室期間。
まで確認できます。
ここで具体的な説明ができる会社なら、契約後も募集状況について話しやすいでしょう。
質問の目的は99％という数字を疑うことではありません。
自分の投資判断に使える数字へ変えることです。
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▪️入居率が低い会社だから即NGとも限らない
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例えば管理会社が、
「現在の入居率は94％です」
と正直に説明したとします。
99％の会社と比べると低く見えます。
しかし、その会社が、
築古物件を多く引き受けている。
管理変更直後の空室物件も多数含んでいる。
再生途中の物件を扱っている。
なら、数字の背景を確認する必要があります。
さらに、
94％だったものを半年で97％へ改善。
という動きなら評価の仕方も変わります。
つまり、
高い数字だけを見るのではなく、その会社がどんな物件を管理し、どう改善しているのか
を見る。
これが重要です。
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▪️管理変更前後の実績はかなり参考になる
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管理会社の実力を見るとき、
もともと満室の新築を管理している。
という実績と、
空室が多い既存物件を引き継ぎ改善した。
という実績では意味が違います。
だから、
「他社から管理変更した物件で、空室改善した事例はありますか？」
と聞いてみる方法があります。
そのときも、
「満室にしました」
だけではなく、
変更前に何室空いていたか。
何を変えたか。
どのくらい期間がかかったか。
家賃を変更したか。
ADやリフォームはいくら使ったか。
まで分かれば参考になります。
ただし、その成功事例がそのまま自分の物件へ再現される保証はありません。
成功事例は未来の保証ではなく、会社の考え方を見る材料。
この位置づけにします。
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▪️入居率が高くても入居者対応まで良いとは限らない
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客付けが強いことは大きなメリットです。
しかし管理会社の仕事は、空室を埋めるだけではありません。
入居後には、
家賃回収。
滞納対応。
修繕。
騒音などの相談。
更新。
退去。
原状回復。
があります。
つまり、
高入居率＝管理業務すべてが優秀
とも限りません。
契約前には募集実績だけでなく、
大家への月次報告。
修繕見積もり。
滞納報告。
入居者対応。
なども確認します。
管理会社が何をしてくれるかはこちらで詳しく整理しています。
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▪️入居率99％でも管理料が高ければダメ、でもない
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例えば、
A社。
入居率99％。
管理料5％。
B社。
入居率97％。
管理料3％。
だったとします。
これだけではどちらが有利か決められません。
管理料だけならB社。
稼働率だけならA社。
しかし実際には、
空室期間。
AD。
フリーレント。
更新関連費。
修繕手配費。
まで含めて年間収支を見ます。
例えば管理料を年間10万円多く払っても、空室期間が短くなり年間家賃収入が20万円増えるなら、管理料差だけを見る意味は小さくなります。
逆に入居率を高くするため毎回大きな募集費が必要なら、その費用も計算します。
管理会社の料金比較はこちらで詳しく整理しています。
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〖PR〗管理料・入居率・AD・空室損まで数字が増えると、どの管理会社が物件収支に合うのか判断しにくくなります。購入後の管理まで含めた不動産投資全体の収支を整理したい場合は、第三者へ相談して比較する方法もあります。
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▪️契約後は会社全体の99％より「自分の物件」を見る
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管理会社を選ぶまでは、
管理戸数。
入居率。
会社規模。
などを比較します。
しかし契約した後に一番大切なのは、自分の物件の実績です。
例えば会社全体では99％でも、
自分の8戸アパートが6戸しか入っていない。
なら、自分の物件は入居率75％です。
その状態で、
「会社全体は99％だから大丈夫」
と待つ意味はありません。
自分の物件について、
空室期間。
問い合わせ。
内見。
申込み。
募集家賃。
AD。
競合。
を確認します。
会社全体の数字は契約前の比較材料。
自分の物件の数字は契約後の経営判断材料。
ここを分けます。
管理会社へ任せながら大家が確認したい数字はこちらです。
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▪️数字が良くても自分の物件と相性が悪いことはある
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入居率99％。
管理戸数数千戸。
管理料も納得できる。
それでも、自分の物件には合わない場合があります。
例えば、
会社は単身マンション中心。
自分は郊外ファミリーアパート。
会社は都市中心。
自分は地方。
会社は築浅中心。
自分は築古再生。
では、必要な管理ノウハウが違うことがあります。
だから管理会社は、
一番数字が良い会社
ではなく、
自分がこれから運営する物件と相性がよい会社
を選びます。
⑫で整理した管理専業・仲介併設という違いも、その判断材料の一つです。
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▪️空室改善を繰り返しても収支が戻らないなら保有判断は別にする
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管理会社を変えた。
募集方法も変えた。
家賃も見直した。
ADも調整した。
それでも、
空室が長い。
家賃が下がる。
修繕費が増える。
という物件もあります。
この場合、
「もっと入居率の高い管理会社を探す」
だけでは解決しない可能性があります。
立地。
間取り。
築年数。
設備。
周辺需要。
物件価格。
ローン返済。
まで含めて物件全体を確認します。
管理会社で改善できる問題なのか。
物件自体の収益性の問題なのか。
ここを分けることが重要です。
〖PR〗管理会社や募集条件を見直しても空室・修繕負担が続き、今後も物件を保有するか迷う場合は、現在の入居状況・収支を伝えたうえで売却価格を確認すると保有継続との比較材料になります。
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▪️よくある質問｜管理会社の入居率
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Q．入居率99％なら優秀な管理会社ですか？
有力な比較材料にはなりますが、数字だけでは判断できません。
対象物件・集計期間・エリア・築年数なども確認します。
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Q．98％と99％なら99％の会社を選ぶべきですか？
1ポイントの差だけでは判断できません。
空室期間、募集条件、管理料、ADなどを含めて比較します。
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Q．管理戸数が多い会社の方が安心ですか？
管理体制を見る材料にはなります。
ただし自分の物件がある地域・物件タイプでの実績も確認した方がよいでしょう。
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Q．何を聞けば本当の募集力が分かりますか？
自分と近いエリア・築年数・間取りの物件について、空室から成約までどの程度かかっているか聞く方法があります。
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Q．入居率が高ければADを多く払ってもいいですか？
入居率だけでは判断できません。
AD・フリーレント・家賃調整を含め、最終的に年間家賃収入がいくら残るかを確認します。
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Q．管理会社へ任せた後も入居率を見る必要がありますか？
会社全体の入居率より、自分の物件の空室期間・問い合わせ・内見・申込み状況を確認する方が実務的です。
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▪️まとめ｜99％を見るなら「自分の物件ならどうなる？」まで聞く
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管理会社を探していると、
入居率98％。
99％。
高稼働。
という数字が目に入ります。
高い入居率を維持していることは、管理会社を比較する大切な材料です。
しかし、
99％だから契約する
だけでは足りません。
その数字が、
いつの数字なのか。
どの管理物件を対象にしているのか。
自分と同じ地域を含むのか。
同じ築年数・家賃帯でも決まっているのか。
空室から次の入居まで何日かかるのか。
を確認します。
さらに、
家賃を大きく下げていないか。
ADやフリーレントをどの程度使っているか。
まで見れば、大家側の収支も考えられます。
最終的に管理会社へ聞きたいのは、
「御社の入居率は何％ですか？」
だけではありません。
「この物件を御社へ任せた場合、似た物件ではどんな募集実績がありますか？」
ここまで聞く。
管理会社全体の数字を見る。
↓
自分の市場へ絞る。
↓
自分の物件条件へ絞る。
この順番で確認すれば、入居率という数字を実際の管理会社選びに使いやすくなります。
会社の99％より、自分の一室をどう埋めるか。
管理会社選びでは、最後はそこを見ることが重要です。
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