管理会社の入居率98％・99％は高い？契約前に確認したい空室実績の見方
更新日：1 日前
管理会社のホームページで『入居率98％』『99％』と書かれていても、その数字だけで自分の物件もすぐ満室になると判断することはできません。入居率の算出期間、対象戸数、空室の数え方、管理エリア、物件タイプで数字の意味が変わるためです。
国土交通省の賃貸住宅管理業法では、管理受託契約や管理業務の実施状況に関する報告が定められています。契約前は宣伝数字だけでなく、実際の募集・空室対応・報告体制を確認します。
▪️① 入居率の計算式を確認する
入居率という言葉だけでは、戸数ベースなのか賃料ベースなのか、月末時点なのか年間平均なのか分かりません。
満室戸数÷管理戸数なのか、募集中戸数をどう数えるのかを確認します。
同じ99％でも計算方法が違えば会社間で単純比較できません。
▪️② 算出期間と対象物件を確認する
直近1か月だけの数字と、過去12か月平均では意味が違います。
新築・築浅だけを含むのか、築古・戸建・地方物件も含むのかを確認します。
自分の物件と近い築年数・間取り・エリアの実績を聞くと参考にしやすくなります。
▪️③ 退去から募集開始までの時間を見る
高い入居率でも、退去後の募集開始が遅ければオーナーの空室損失は増えます。
退去予定が出た段階で募集準備を始めるのか、原状回復完了後に掲載するのかを確認します。
募集図面、写真、鍵、広告料の決定に何日かかるかも聞きます。
▪️④ 平均空室期間と申込みまでの流れを見る
入居率だけでなく、一度空いた部屋が平均何日で申込みになるかを確認します。
問い合わせ数、内見数、申込み数が分かれば、どこで離脱しているかを見られます。
高い入居率でも家賃を大幅に下げて決めているなら、オーナーの手残りは別に確認する必要があります。
▪️⑤ 入居率と家賃維持をセットで見る
満室を優先して家賃を下げれば、入居率は高く見せやすくなります。
一方、適正家賃を維持して多少空室期間が出る方が年間収入で有利な場合もあります。
家賃改定の提案基準、フリーレント、広告料、初期費用の調整方法を確認します。
▪️⑥ 自分の物件タイプで再確認する
都市部のワンルームで99％でも、郊外の築古戸建やファミリー物件で同じ結果になるとは限りません。
駐車場、駅距離、築年数、設備、家賃帯が近い管理物件の募集実績を聞きます。
数字を会社全体のブランド評価ではなく、自分の物件の運営判断へ落とし込みます。
契約前には、入居率の計算式、算出期間、対象戸数だけでなく、募集図面・月次報告・空室改善提案の実例を見せてもらうと数字の中身を確認しやすくなります。
また、満室時だけでなく退去が重なった時期の平均空室期間や家賃改定事例も聞きます。良い数字だけを切り取った広告と、年間の実績を分けて見ます。
複数社を比較する場合は、同じ物件タイプ・同じ期間・同じ計算方法にそろえます。定義が違う数字を横に並べても会社選びの材料になりにくいためです。
入居率だけでは家賃収入の質までは分かりません。フリーレント、広告料、家賃値下げを多く使って満室にしている場合は、表面上の入居率が高くてもオーナーの実収入が減ることがあります。
そこで、年間の募集費・フリーレント・家賃改定を差し引いた実効家賃収入も確認します。入居率と収益性を分けて見ると、管理会社の募集戦略が自分の投資方針に合うか判断しやすくなります。
また、退去理由や短期解約が多い物件では、入居を決める力だけでなく入居後の満足度や管理品質も確認します。高い入居率を維持しながら短期解約を減らせているかを見ると、長期的な運営品質を評価しやすくなります。
入居率には戸数ベースと賃料ベースの見方があります。高家賃の部屋が空いている場合、戸数ベースの入居率が高くても家賃収入への影響は大きいため、自分の物件では金額ベースの稼働率も確認します。
繁忙期直後の一日時点だけを切り取ると、年間より高い入居率に見える場合があります。可能であれば月次推移や年間平均を確認し、季節による偏りを分けます。
長期空室が少数だけ残っているケースもあります。全体入居率が高くても、築古・郊外・戸建など自分と近い物件だけ長期空室になっていないかを確認します。
問い合わせから内見、申込み、審査通過、契約までの転換率を見られる会社なら、どこで離脱しているか改善しやすくなります。『入居率が高い』だけでなく募集過程を数字で説明できるかを確認します。
オーナー側では、年間の満室想定家賃に対して実際に何％入金されたかを記録します。空室、フリーレント、家賃減額、滞納を含む実効収入で見ると、管理会社の募集方針を収益面から評価できます。
入居率を比較するときは、退去予定住戸を空室へ含める時点も確認します。退去通知を受けた時点、実際の退去日、原状回復完了日で分母・分子の扱いが違えば数字は変わります。
フリーレント中や申込み済み・契約開始前の住戸を満室扱いするかも会社ごとに違う場合があります。表示率だけでなく現在募集している戸数と実際の入金開始日を確認します。
高い入居率を維持するために広告料や家賃値下げを多く使っている場合、オーナーの収益性は別に検証する必要があります。年間家賃収入から募集費・フリーレント・広告料を差し引いて比較します。
管理会社が示す高い入居率は、計算方法や対象物件によって見え方が変わります。戸建・アパートの違い、長期空室の扱い、募集開始から成約までの期間も確認し、自分の空き家に近い実績で判断します。
■ 空き家を貸す判断
比較先を使う場合は、募集・管理・修繕まで対応範囲を確認します。
▪️⑦ 管理会社の入居率を読む判断順
判断は、①現状確認、②原因整理、③費用・家賃、④需要・反響、⑤管理、⑥将来予定、⑦最終判断の順です。
最初に、現在の空室や修繕の原因を分けて確認します。
次に、費用を掛けた場合と条件を変えた場合の年間手残りを比較します。
最後に、賃貸継続だけでなく売却や管理変更へ戻れる出口を確認して決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. 入居率99％なら空室はほぼ出ない？
会社全体の過去実績を示す数字であり、自分の物件で同じ結果になる保証ではありません。
Q. 入居率は何％なら高い？
計算方法や対象物件で意味が変わるため、数字だけで基準を決めず平均空室期間等も確認します。
Q. 契約前に何を聞けばいい？
算出式、対象期間、自分に近い物件の実績、平均空室期間、家賃調整方法を確認します。
▪️⑨ まとめ
管理会社の入居率98％・99％は、計算式・期間・対象物件を確認して初めて意味を比較できます。自分の物件も同じ入居率になるという保証ではありません。
平均空室期間、募集開始速度、家賃維持、問い合わせから申込みまでの流れまで見て、数字と実際の客付け運用を一緒に判断します。
