不動産投資の自己資金利回りとは？少ない現金で資産を増やすときに見るべき数字
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
不動産投資では、
利回り10％。
15％。
20％。
という数字をよく見ます。
しかし、
同じ利回り15％の物件でも、
500万円をすべて現金で購入する場合。
自己資金100万円＋融資400万円で購入する場合。
では、自分が使う現金の量が大きく違います。
例えば、
Aさん。
自己資金500万円。
年間キャッシュフロー40万円。
Bさん。
自己資金100万円。
年間キャッシュフロー20万円。
だったとします。
年間の手残りだけならAさんの方が多いです。
しかし、
自分が出した現金に対して何％戻っているか。
という視点では見え方が変わります。
つまり不動産投資では、
物件そのものの利回りだけでなく、「自分が使った現金がどれだけ働いているか」を見ることも重要です。
このとき役立つ考え方が、
自己資金利回り。
です。
ただし、
自己資金利回りが高ければ高いほど良い。
という単純な話でもありません。
自己資金を少なくすれば、
借入が増える。
返済が増える。
空室時の負担が増える。
という可能性もあります。
だから本当に確認したいのは、
自己資金。
年間キャッシュフロー。
ローン返済。
現預金。
空室耐性。
残債。
です。
今回は、不動産投資で少ない自己資金を使って資産を増やすときに見ておきたい、
「自己資金に対してどれだけ現金が戻っているか」
という考え方を詳しく整理します。
▪️まず自己資金とは何かを整理する
不動産投資でいう自己資金は、
頭金。
だけとは限りません。
例えば、
物件価格 500万円。
頭金 100万円。
購入諸費用 50万円。
修繕費 100万円。
だったとします。
この場合、
頭金だけなら100万円。
ですが、実際に自分の財布から出した現金は、
250万円。
です。
つまり自己資金利回りを考えるなら、
「物件へ実際に投入した自分のお金はいくらか」
を確認する必要があります。
不動産投資の利回りと自己資金・手残りの関係はこちら。
▪️自己資金利回りは「自分のお金の働き方」を見る
例えば、
自己資金 200万円。
年間キャッシュフロー 40万円。
だったとします。
単純化すると、
40万円 ÷ 200万円 × 100
となります。
この考え方によって、
自分が投入した現金に対して、
年間どれくらい現金が戻っているのか。
を確認できます。
物件そのものの表面利回りとは違い、
投資家自身のお金の効率を見る数字
と考えると分かりやすくなります。
▪️同じ物件でも融資条件で自己資金利回りは変わる
例えば総投資額500万円。
年間家賃60万円。
という物件があったとします。
Aさん。
自己資金500万円。
借入0円。
Bさん。
自己資金200万円。
借入300万円。
だったとします。
Aさんにはローン返済がありません。
そのため年間キャッシュフローは大きくなりやすいです。
一方Bさんにはローン返済があります。
しかし最初に使う自己資金は小さくなります。
つまり、
同じ物件でも「どのように買うか」で自己資金に対する収益性は変わります。
▪️現金購入は手残りが大きくなりやすい
現金で購入すれば、
ローン返済。
利息。
がありません。
例えば家賃5万円。
年間家賃60万円。
年間経費20万円。
なら、
単純化すると年間40万円残ります。
借入がなければ、この40万円からローン返済をする必要はありません。
そのため、
毎月のキャッシュフロー。
は大きくなりやすくなります。
ただし、
500万円の現金をすべて使って購入。
となれば、その現金は物件へ固定されます。
現金購入は毎月の手残りを増やしやすい一方で、自己資金を大きく使う投資でもあります。
▪️融資を使えば自己資金を残せる可能性がある
例えば500万円の物件を、
自己資金100万円。
融資400万円。
で購入できたとします。
すると残り400万円の現金を、
修繕予備費。
空室対策。
次の物件。
などに残せる可能性があります。
ローン返済があるため、1戸あたりのキャッシュフローは現金購入より小さくなる場合があります。
しかし、
少ない自己資金で収益資産を持てることが融資の大きな特徴です。
築古戸建で自己資金を残しながら融資を使う考え方はこちら。
▪️少ない自己資金で2戸持てる場合もある
例えば現金500万円を持っている人がいたとします。
現金購入なら、
500万円の物件1戸。
で資金をほぼ使う可能性があります。
一方で、
1戸目へ自己資金150万円。
2戸目へ自己資金150万円。
残り200万円を予備資金。
という方法を取れる場合もあります。
もちろん金融機関の融資条件や物件によって違います。
しかし考え方として、
自己資金を一つの物件へ全部入れるのか、複数の収益資産へ分けるのか
という違いがあります。
▪️2戸持てば家賃収入源も2つになる
例えば、
1戸目家賃 5万円。
2戸目家賃 5万円。
なら、
満室時の家賃収入は月10万円です。
1戸だけなら退去すると家賃は0円。
2戸あれば1戸退去しても、もう1戸から家賃が入る可能性があります。
ただし、
ローン返済。
修繕リスク。
管理負担。
も2戸分になります。
物件数が増えることは収入源の分散になる一方で、支出や借入も増えることを忘れないようにします。
▪️自己資金利回りだけを最大化しない
例えば、
自己資金10万円。
年間キャッシュフロー10万円。
なら、自己資金に対する収益性は非常に高く見えます。
しかし、
借入額が大きい。
返済額が大きい。
現預金が少ない。
なら、安全な投資とは限りません。
自己資金を極端に少なくすることで、
毎月返済が重くなる。
空室に弱くなる。
という場合があります。
自己資金利回りは高ければ高いほど良いのではなく、安全性とセットで見る必要があります。
空室とローン返済への耐久力はこちら。
▪️返済後キャッシュフローがプラスか確認する
例えば、
自己資金100万円。
年間キャッシュフロー20万円。
なら魅力的に見えます。
しかしこの20万円を計算するときに、
ローン返済。
固定資産税。
保険。
管理費。
修繕。
空室。
まで入っているか確認します。
年間家賃からローン返済だけを引いて、
20万円残る。
というだけでは不十分です。
自己資金利回りで使うキャッシュフローは、できるだけ実際の手残りに近い数字で考えることが重要です。
▪️ローン返済が重ければ自己資金利回りは下がる
例えば、
自己資金100万円。
年間ローン返済20万円。
だった物件と、
自己資金100万円。
年間ローン返済40万円。
だった物件では、家賃が同じでも手残りが変わります。
融資期間。
金利。
借入額。
によって返済額は変わります。
そのため、
自己資金利回りは物件だけでなく融資条件によって大きく変わります。
ローン返済と資金繰りについてはこちら。
▪️自己資金を入れすぎると次の物件が買えなくなることもある
例えば現金800万円を持っている人が、
1戸目へ700万円。
使ったとします。
購入後現金100万円。
です。
毎月返済は小さくなるかもしれません。
しかし次に良い物件が出てきても、
頭金。
諸費用。
修繕。
へ使える現金が少なくなります。
つまり、
1戸目を安全にするため自己資金を入れすぎると、資産拡大のスピードが落ちる場合があります。
▪️逆に自己資金を入れなさすぎると返済が重くなる
自己資金をほとんど使わず、
借入を最大まで増やせば、
手元現金は残ります。
しかし、
年間返済額。
利息。
が大きくなります。
例えば、
家賃10万円。
返済8万円。
なら残り2万円。
そこからさらに、
税金。
保険。
修繕。
管理。
があります。
この状態では空室や修繕へ弱くなります。
資産拡大を急ぐあまり、毎月の資金繰りを弱くしないことが重要です。
▪️自己資金と現預金を分けて考える
自己資金300万円を持っている。
という場合、
300万円全部を使える。
とは限りません。
例えば、
100万円は購入用。
100万円は修繕予備費。
100万円は空室や税金への備え。
という考え方もあります。
不動産投資では、
「投資へ使える現金」と「絶対に残しておく現金」を分けることが重要です。
銀行と現預金についてはこちら。
▪️現預金が少ない状態で自己資金利回りを追わない
例えば、
現預金150万円。
そのうち100万円を物件へ投入。
購入後現金50万円。
という状態で、
年間キャッシュフロー30万円。
なら自己資金効率は良く見えるかもしれません。
しかし、
給湯器20万円。
退去修繕30万円。
固定資産税。
が重なれば、現金はすぐ減ります。
自己資金利回りを高くすることより、投資後も経営を続けられる現預金を残す方が重要な場合があります。
▪️修繕費も自己資金に含めて考える
物件価格だけを見て、
自己資金100万円。
と考えていても、
購入後に修繕200万円。
を現金で払えば、
実際には300万円使っています。
築古物件ほど、
購入価格より修繕費。
が大きくなる場合があります。
だから、
物件頭金。
購入諸費用。
修繕費。
募集費用。
まで含めて、
実際に自分がいくら現金を投入したか
を確認します。
築古戸建の実質利回りについてはこちら。
▪️自己資金利回りと表面利回りは別物
例えば、
表面利回り20％。
でも、
修繕費が大きい。
借入返済が大きい。
なら自己資金利回りが高いとは限りません。
反対に、
表面利回り12％。
でも、
長期融資。
少ない自己資金。
安定した家賃。
低い運営費。
によって自己資金に対するキャッシュフローが大きくなることもあります。
表面利回りは物件を見る数字。自己資金利回りは自分のお金を見る数字。
分けて考えることが重要です。
▪️次の収益物件も「自己資金いくらで年間いくら残るか」で比較する
例えば、
物件A。
自己資金300万円。
年間キャッシュフロー30万円。
物件B。
自己資金150万円。
年間キャッシュフロー25万円。
なら、
年間手残りはAの方が大きいです。
しかし必要自己資金はBの方が小さくなります。
残った150万円を別の投資へ使える可能性もあります。
だから、
物件価格や表面利回りだけではなく、自己資金と年間手残りをセットで比較することが重要です。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
▪️自己資金回収まで何年かかるかを見る
自己資金利回りと合わせて、
投入した現金を何年で回収できそうか。
を見る方法があります。
例えば、
自己資金200万円。
年間キャッシュフロー40万円。
なら、
単純計算で5年。
です。
自己資金300万円。
年間キャッシュフロー30万円。
なら、
単純計算で10年。
です。
もちろん実際には、
空室。
修繕。
税金。
売却。
ローン元本返済。
などがあるため、単純計算だけでは判断できません。
それでも、
自分が出した現金を家賃収入から何年で回収できるか
という視点を持つと、投資効率が分かりやすくなります。
▪️自己資金を回収した後も物件が家賃を生む可能性がある
例えば自己資金200万円を使い、
5年間で累計キャッシュフロー200万円。
になったとします。
単純化すれば、家賃収入から自己資金を回収した状態です。
その後も物件を保有していれば、家賃収入が続く可能性があります。
さらに融資を利用しているなら、
その間にローン残債も減っています。
つまり、
自己資金回収後に収益資産が残る可能性があることが不動産投資の特徴の一つです。
▪️ただし自己資金回収前に大規模修繕が起きることもある
自己資金200万円。
年間キャッシュフロー40万円。
だから5年で回収。
と計算していても、
3年目に屋根修繕100万円。
が発生すれば、回収期間は延びます。
築古物件では、
給湯器。
外壁。
屋根。
水回り。
などの修繕があります。
そのため、
自己資金回収年数は修繕まで含めて考える必要があります。
築古戸建でどこまでリフォームするかはこちら。
▪️空室が増えると自己資金利回りも下がる
例えば、
満室時キャッシュフロー40万円。
自己資金200万円。
だったとします。
しかし空室によって年間キャッシュフロー20万円まで下がれば、自己資金への収益性も半分になります。
つまり、
購入時に計算した自己資金利回り。
が、そのまま毎年続くとは限りません。
自己資金利回りは「想定値」と「実績値」の両方を確認することが重要です。
▪️家賃下落でも自己資金効率は変わる
現在家賃6万円。
年間キャッシュフロー30万円。
だった物件が、
家賃5万円。
へ下がれば年間家賃は12万円減ります。
経費や返済額が同じなら、手残りも小さくなります。
だから、
現在家賃。
だけでなく、
家賃▲5％。
家賃▲10％。
でも自己資金に対してどれだけ現金が残るか確認します。
高い自己資金利回りでも、家賃下落で簡単に崩れる投資なら安全性は低くなります。
▪️金利上昇でも自己資金利回りは下がる
融資を利用している場合、
金利が上がれば返済負担が増える可能性があります。
年間キャッシュフロー30万円。
だったものが、
金利上昇によって20万円。
10万円。
と減る場合があります。
つまり、
自己資金を少なくした結果として借入が大きいほど、
金利変動の影響を受けやすくなる可能性があります。
自己資金効率と金利リスクをセットで見ることが重要です。
▪️高い自己資金利回りと安全性のバランスを見る
例えば、
A物件。
自己資金利回り30％。
空室が1室出ると赤字。
B物件。
自己資金利回り15％。
空室が2室出ても黒字。
なら、
Aは収益性が高い。
Bは安全性が高い。
という見方ができます。
どちらを選ぶかは、
現預金。
他の収入。
所有物件数。
投資目標。
によって変わります。
自己資金利回りは投資効率を見る数字であり、安全性を保証する数字ではありません。
▪️現預金が厚い人ほど融資を活用しやすくなる場合がある
例えば、
現預金1,000万円。
自己資金200万円投入。
と、
現預金250万円。
自己資金200万円投入。
では、購入後の余力が違います。
前者なら購入後800万円残ります。
後者は50万円です。
同じ自己資金200万円でも、大家自身の財務状態は大きく違います。
自己資金利回りを見るなら、投入額だけでなく購入後の現預金も必ず確認することが重要です。
▪️自己資金を残すことで次の融資にもつながる場合がある
物件購入後も現預金を残しておけば、
次の物件を購入するときに、
自己資金。
諸費用。
修繕。
へ使える可能性があります。
また金融機関へ相談するときも、
保有物件。
家賃収入。
返済実績。
現預金。
などを確認されることがあります。
つまり、
1戸目で自己資金を使い切らないことが、2戸目の選択肢につながる場合があります。
地方の築古戸建投資を次の物件へつなげるロードマップはこちら。
▪️家賃収入を残せば自己資金が再び増える
物件を購入した直後は、
自己資金300万円。
を使ったため現金が減ります。
しかし毎年、
キャッシュフロー30万円。
を残せれば、
5年で150万円。
です。
さらに別物件からも現金が残れば、自己資金は再び増えていきます。
物件購入で減った現金を、家賃収入で再び積み上げる循環を作ることが重要です。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️自己資金利回りと純資産の増加を分けて見る
年間キャッシュフロー20万円。
だったとしても、
年間ローン元本返済40万円。
なら、
現金20万円。
残債▲40万円。
という二つの動きがあります。
物件価値が変わらないと仮定すれば、負債が減ることで資産と負債の差は改善します。
そのため、
自己資金利回りは現金効率を見て、純資産は資産形成全体を見る
というように分けて考えると分かりやすくなります。
残債と純資産についてはこちら。
▪️キャッシュフローが小さくても元本返済が大きい物件もある
例えば、
年間キャッシュフロー 10万円。
年間元本返済 50万円。
という物件です。
自己資金利回りだけを見ると、それほど魅力的に見えないかもしれません。
しかし残債は毎年50万円減っています。
一方、
年間キャッシュフロー50万円。
元本返済5万円。
という物件もあります。
どちらが良いかは、
保有目的。
売却時期。
現金需要。
によって変わります。
不動産投資では現金の増加と負債の減少を両方見る必要があります。
▪️売却時に自己資金をどれだけ回収できるかを見る
例えば、
自己資金200万円。
で購入。
5年間でキャッシュフロー100万円。
その後売却して、
残債返済後に300万円。
残ったとします。
この場合、
保有中の現金100万円。
売却時の現金300万円。
という資金回収があります。
もちろん税金や売却費用などを考える必要があります。
それでも、
自己資金の最終的な成果は、保有中の家賃だけでなく売却まで含めて確認することが重要です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️良い物件でも自己資金が固定されすぎていることがある
例えば、
自己資金1,000万円。
年間キャッシュフロー50万円。
という物件があったとします。
安定して収益を生んでいても、
1,000万円の現金がその物件へ固定されています。
もし売却すれば800万円回収でき、その800万円で別の物件を2棟購入できる。
という場合は、
持ち続ける。
売却して資産を入れ替える。
を比較します。
自己資金利回りは、今の資産に現金を置き続ける価値があるかを考える材料にもなります。
▪️物件を増やしたらポートフォリオ全体の自己資金効率を見る
1戸目。
自己資金200万円。
2戸目。
自己資金300万円。
3戸目。
自己資金150万円。
なら、
総自己資金650万円。
です。
3物件から年間キャッシュフロー130万円。
なら、全体として自分の現金がどの程度働いているかを確認できます。
ただし物件が増えるほど、
総借入。
総返済。
修繕。
空室。
も増えます。
規模拡大後は、物件単体の自己資金利回りだけでなく、全体の財務状態を見ることが重要です。
▪️決算書で現預金・借入・純資産まで確認する
複数物件を持つようになると、
家賃。
自己資金利回り。
だけでは全体の経営状態を判断しにくくなります。
そこで、
PL。
BS。
現預金。
借入残高。
純資産。
を確認します。
高い自己資金利回りで物件を増やしていても、
借入だけが急増。
現預金が減少。
しているなら注意が必要です。
自己資金効率を高めながら、財務全体も強くしていくことが重要です。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️次は「管理会社へ任せても大家が見るべき数字」を考える
物件を購入し、
融資。
自己資金。
キャッシュフロー。
まで理解したら、次は運営です。
管理会社へ任せていても、
空室。
家賃。
修繕。
募集費用。
管理費。
を大家自身が確認する必要があります。
次の記事では、
「不動産投資は管理会社に任せきりで大丈夫？大家が自分で把握すべき収支・空室・修繕の数字」
として、所有後の経営管理を詳しく整理します。
▪️空き家・築古物件では自己資金を入れる前に出口を見る
築古戸建や空き家では、
購入価格が安い。
高利回り。
という理由だけで自己資金を投入しないことが重要です。
修繕費。
賃貸需要。
接道。
再建築。
売却。
まで確認します。
高い自己資金利回りを想定していても、将来売却できなければ現金を回収しにくくなる場合があります。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️売却が難しい物件は専門買取も比較する
将来、
長期空室。
老朽化。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
などによって通常の仲介売却が難しくなる場合があります。
その場合は、
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
追加で大きな自己資金を入れて修繕するより、現状で売却した方が資金を回収できるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜自己資金利回りは「少ない現金で最大まで借りる数字」ではない
不動産投資では、
表面利回り。
だけでなく、
自己資金に対して毎年どれくらい現金が戻るのか。
を見ることが重要です。
例えば、
自己資金100万円。
年間キャッシュフロー20万円。
と、
自己資金500万円。
年間キャッシュフロー40万円。
では、
年間手残り。
自己資金効率。
が違います。
だから確認したいのは、
実際に使った自己資金。
年間キャッシュフロー。
ローン返済。
購入後の現預金。
空室耐性。
修繕リスク。
残債。
売却時の資金回収。
です。
自己資金利回りの目的は、少ない現金で借入を最大化することではありません。
限られた自己資金を効率よく使いながら、返済後にも現金を残し、次の収益資産へ進める状態を作ることです。
自己資金を全部使わない。
融資を使いすぎない。
返済後の現金を残す。
家賃収入を再投資する。
残債を減らす。
必要なら売却して自己資金を回収する。
この循環を作ることで、
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と資産を増やしながら、現預金と純資産の両方を積み上げやすくなります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
利回り。
自己資金。
融資。
返済。
空室。
現預金。
キャッシュフロー。
売却。
まで一連の仕組みを理解しておくことが重要です。
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