不動産投資は総資産より純資産を見る？物件価格・ローン残高から本当の資産額を計算する方法
- MIRAIU
- 2 日前
- 読了時間: 16分
「不動産を1億円分持っています」
と聞くと、
「資産1億円の人なんだ」
と思うかもしれません。
しかし、その物件を買うために1億2,000万円のローンが残っていたらどうでしょうか。
反対に、
物件価値1億円。
ローン残高3,000万円。
なら、同じ「1億円の物件を持っている人」でも状態は大きく違います。
不動産投資では、
何億円の物件を持っているか
だけでは、資産形成がどこまで進んでいるのか分かりません。
そこで確認したいのが、
純資産
という考え方です。
単純化すると、
資産－負債＝純資産
です。
不動産だけを見るなら、
現在の不動産価値－その不動産に対応する借入残高
を一つの目安として考えられます。
ただし、
購入価格。
固定資産税評価額。
金融機関の評価。
現在の売却可能価格。
は同じ数字ではありません。
また実際に売却すれば、仲介手数料・税金・ローン返済なども関係するため、
帳面上の純資産と、今日売ったら本当に残るお金も同じではありません。
この記事では、不動産投資における純資産について、物件価格とローン残高から具体的に整理します。
不動産投資全体の物件選び・融資・管理・出口はこちらでも整理しています。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい不動産まで含めた総合入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「1億円持っている」ではなく資産から借金を引いて考える
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例えば、
不動産価値 1億円。
ローン残高 8,000万円。
なら、単純化した不動産部分の純資産は、
1億円－8,000万円＝2,000万円
です。
一方、
不動産価値 1億円。
ローン残高 1億2,000万円。
なら、
1億円－1億2,000万円＝▲2,000万円
となります。
つまり、
「1億円の不動産を持っている」
という事実だけでは、資産形成の状態は分かりません。
重要なのは、
その資産に対して、いくら負債が残っているか
です。
もちろん実際の個人・法人全体の純資産を考えるなら、
現預金。
その他の不動産。
株式。
事業資産。
その他借入。
なども含めます。
この記事では分かりやすくするため、まず一つの不動産とローンから考えます。
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▪️「物件価格1億円」は何の価格なのか
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純資産を計算するとき、最初に迷うのが、
不動産はいくらとして計算する？
という問題です。
例えば1億円でアパートを買ったとしても、
購入価格がそのまま現在価値とは限りません。
購入5年後に、
1億1,000万円で売れそう。
ということもあります。
反対に、
8,500万円程度でしか売れない。
ということもあります。
また不動産には、
購入価格。
帳簿価額。
固定資産税評価額。
相続税評価額。
金融機関評価。
査定価格。
実際の成約価格。
など複数の数字があります。
不動産投資家が資産形成の状態を見る目的なら、基本的には、
現在の市場でいくらくらいなら売却できそうか
という現在価値を一つの基準にすると分かりやすくなります。
ただし査定価格は確定した売却価格ではありません。
そのため、
「この物件は絶対1億円」
ではなく、
現在価値はおおよそ○○万円
という幅を持って考えます。
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▪️購入価格1億円・残債8,000万円でも純資産2,000万円とは限らない
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ここは重要です。
例えば、
5年前に1億円で購入。
現在ローン残高8,000万円。
だったとします。
購入価格だけで計算すると、
1億円－8,000万円＝2,000万円。
です。
しかし現在の市場価格が、
9,000万円。
まで下がっていたら、
9,000万円－8,000万円＝1,000万円。
となります。
反対に、
現在1億2,000万円で売却できそうなら、
1億2,000万円－8,000万円＝4,000万円。
です。
つまり純資産を見る場合には、
昔いくらで買ったか
より、
今いくらの価値があり、今いくら借金が残っているか
を見る方が現在地を把握しやすくなります。
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▪️ローンを返済すると純資産はどう増える？
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不動産投資では毎月ローンを返済します。
返済額には、
元金。
利息。
が含まれます。
例えば毎月10万円返済しているからといって、毎月10万円すべて借金が減っているわけではありません。
元金部分だけがローン残高を減らします。
例えば、
今年のローン残高8,000万円。
1年間の元金返済が300万円。
物件価値が変わらない。
と仮定すると、
翌年の残高は7,700万円程度になります。
物件価値が1億円のままなら、
純資産は、
2,000万円。
↓
2,300万円。
と増えるイメージです。
つまり不動産投資では、
毎月手元に残るキャッシュフローだけでなく、
ローン元金が減ることによって純資産が積み上がる
という見方もできます。
ただし物件価値自体が下落すれば、この増加分が相殺されることもあります。
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▪️家賃収入が多いことと純資産が多いことは別
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例えば、
年間家賃収入1,200万円。
という物件を持っているとします。
非常に大きな収入に見えます。
しかし、
ローン返済。
固定資産税。
管理費。
修繕費。
保険。
空室。
AD。
などを支払えば、実際の手残りは変わります。
さらに物件価値1億5,000万円に対して、ローン残高が1億4,000万円なら、単純化した純資産は1,000万円です。
一方、
年間家賃収入500万円。
でも、
物件価値8,000万円。
ローン残高2,000万円。
なら、不動産部分の純資産は6,000万円です。
つまり、
年間家賃収入
と、
純資産
は全く別の数字です。
どちらが重要という話ではありません。
両方見る必要があります。
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▪️キャッシュフローと純資産はどう違う？
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この二つは不動産投資で混同されやすい数字です。
簡単に分けると、
キャッシュフロー
＝一定期間で現金がどれだけ増減したか。
純資産
＝ある時点で資産から負債を引いた残り。
という違いがあります。
例えば、
毎月家賃収入50万円。
ローン返済30万円。
その他経費10万円。
なら、単純化した月のキャッシュフローは10万円です。
一方、
物件価値1億円。
ローン残高7,000万円。
なら、不動産部分の純資産は3,000万円です。
つまり、
毎月10万円残る
と、
純資産3,000万円ある
は別の話です。
不動産投資では、
キャッシュフローだけ良い。
純資産だけ多い。
より、
現金も残り、借金も減り、資産価値も維持できている
状態を目指す方が安定しやすくなります。
キャッシュフローについてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️物件価値1億円・ローン1億2,000万円ならどう考える？
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具体例で見ます。
現在の不動産価値が、
1億円。
ローン残高が、
1億2,000万円。
だったとします。
不動産部分だけを単純化すると、
純資産▲2,000万円
です。
つまり現在価値だけを前提にすれば、物件価値より借入残高の方が大きい状態です。
だからといって、
「すぐ破綻する」
という意味ではありません。
例えば、
毎月十分な家賃収入がある。
ローン返済も問題ない。
今後元金返済が進む。
物件価値が回復する可能性がある。
という場合には、保有を続ける判断もあります。
一方、
家賃収入も減っている。
金利も上昇。
修繕も必要。
売却しても残債を返し切れない。
という状態ならリスクは大きくなります。
つまり、
純資産がマイナスだから即売却
ではなく、
キャッシュフローと返済能力を合わせて見る必要があります。
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▪️逆に物件価値1億円・ローン3,000万円なら？
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現在価値1億円。
ローン残高3,000万円。
なら、
単純化した不動産部分の純資産は、
7,000万円
です。
もし毎月のキャッシュフローも十分残っているなら、財務的にはかなり余裕があります。
ただし、
「純資産7,000万円＝今売れば7,000万円現金が手に入る」
という意味ではありません。
売却には、
仲介手数料。
ローン返済関連費用。
譲渡所得税などの税金。
その他費用。
が関係する可能性があります。
だから、
純資産
と、
売却手取り
は分けます。
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▪️「純資産」と「売ったら残るお金」は同じではない
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例えば、
売却価格1億円。
ローン残高7,000万円。
なら、
単純差額は3,000万円です。
しかし実際には売却経費などがあります。
仮に売却に関係する費用が400万円かかったとすると、
単純化した手残りは、
1億円－7,000万円－400万円＝2,600万円。
となります。
さらに譲渡益が出ていれば税金も考えます。
そのため、
純資産3,000万円あるから、売れば3,000万円そのまま入る
とは考えません。
純資産は資産形成を見る指標。
売却手取りは出口判断で見る数字。
というように役割を分けます。
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▪️銀行評価が高くても市場価値が同じとは限らない
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融資を受けるときには、金融機関が不動産を評価します。
土地。
建物。
収益性。
担保価値。
などを独自の方法で見ます。
しかし金融機関評価と、
一般市場で売却できる価格。
は同じとは限りません。
例えば銀行評価1億円でも、
実際の買主が付く価格は9,000万円。
ということがあります。
逆もあります。
だから純資産を考えるときに、
「銀行が1億円評価してくれたから資産1億円」
と決めるのではなく、売却可能価格も確認します。
特に複数棟を持つようになったら、
各物件の現在価値とローン残高
を定期的に並べるだけでも、資産全体の状態が見えやすくなります。
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▪️複数物件なら1棟ずつ純資産を出して合計する
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例えば3物件を所有しているとします。
A物件。
現在価値5,000万円。
ローン3,000万円。
純資産2,000万円。
B物件。
現在価値3,000万円。
ローン2,500万円。
純資産500万円。
C物件。
現在価値4,000万円。
ローン4,500万円。
純資産▲500万円。
なら、不動産部分を単純合計すると、
2,000万円＋500万円－500万円。
合計2,000万円
です。
物件価格の総額は、
1億2,000万円。
です。
しかしローン残高も、
1億円。
あります。
つまり、
不動産総額1億2,000万円のオーナー
という表現と、
不動産部分の純資産約2,000万円
という表現では、受ける印象が大きく違います。
不動産投資では後者も見ることが重要です。
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▪️現金も含めると本当の財務状態が見えやすい
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不動産部分だけ純資産を計算しても、投資家全体の財務状態までは分かりません。
例えば、
不動産純資産2,000万円。
現金3,000万円。
その他借入なし。
という人と、
不動産純資産2,000万円。
現金50万円。
カードローン500万円。
という人では状態が違います。
だから本来の純資産を見るなら、
不動産。
現預金。
株式などその他資産。
から、
住宅ローン。
投資ローン。
その他借入。
などの負債を引きます。
不動産投資を続けるなら、
物件だけ資産家でも、現金がない状態
には注意が必要です。
急な修繕。
空室。
金利上昇。
税金。
が発生すると、現金が必要だからです。
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▪️純資産が増えても現金が減っていれば注意する
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例えば年間300万円元金返済が進んだ。
その結果、純資産は300万円増えた。
これは資産形成としてプラスです。
しかし同じ年に、
大規模修繕500万円。
空室損100万円。
税金。
があり、現預金が大きく減っていたらどうでしょうか。
帳面上の純資産は増えていても、資金繰りは厳しくなる可能性があります。
だから、
純資産を増やすこと
と、
現金を残すこと
の両方が必要です。
特に築古物件では、将来の設備交換や大規模修繕に備えて現金を残しておくことが重要になります。
管理会社へ任せながら大家自身が確認したい収支・空室・修繕の数字はこちらで整理しています。
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▪️純資産が増えると次の不動産投資にも有利になる？
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不動産投資を続けていると、
「次の物件を買いたい」
という段階が来ます。
その際、金融機関は単純に、
「物件をたくさん持っているから融資」
と判断するわけではありません。
借入残高。
既存物件の収支。
返済状況。
自己資金。
保有資産。
属性。
購入する新物件。
などを総合的に確認します。
そのため純資産が積み上がっていることは財務状況を考えるうえでプラス材料になり得ますが、
純資産が○万円あれば必ず次の融資が出る
というものではありません。
この部分は次の記事で、
「なぜ次の融資が出なくなるのか」
として詳しく整理します。
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▪️「ローンを早く減らす」と「現金を残す」はどちらがいい？
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純資産だけを増やしたいなら、繰上返済をして借入残高を減らせば純資産は増えます。
しかし不動産投資では、
手元現金を減らしてまで繰上返済するべきか。
は別の問題です。
例えば現金1,000万円を持っている人が、800万円繰上返済すればローンは減ります。
しかし手元現金は200万円になります。
その直後に、
屋根修繕300万円。
空室。
設備交換。
が起きれば資金繰りが苦しくなるかもしれません。
逆に借入金利が高く、十分な現金余力があるなら返済を進める意味もあります。
つまり、
純資産を増やすことだけを目的に現金を減らさない
ことも重要です。
純資産。
キャッシュフロー。
現預金。
この3つを一緒に見ます。
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▪️物件価値が上がれば純資産は一気に増えることもある
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例えば、
購入価格8,000万円。
現在ローン残高6,000万円。
だったとします。
購入価格を基準にすれば差額は2,000万円です。
しかし数年後、
周辺相場が上昇。
家賃収入も改善。
現在売却すれば1億円程度。
となれば、
1億円－6,000万円＝4,000万円。
単純化した純資産は増えます。
これはローン返済だけでなく、物件価値そのものが上がった効果です。
反対に物件価値が下がれば、返済していても純資産が増えないことがあります。
だから不動産投資では、
購入価格だけではなく、
出口価格を定期的に確認する
意味があります。
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▪️査定価格を知る理由は「すぐ売るため」だけではない
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物件査定というと、
「売る人がやるもの」
と思うかもしれません。
しかし保有中でも、
現在価値を知る。
ローン残高と比較する。
という目的で査定を使う方法があります。
例えば、
査定価格8,000万円。
ローン残高7,500万円。
なら、まだ差額は小さい。
査定価格1億2,000万円。
ローン残高7,500万円。
なら、出口の選択肢が広がっている可能性があります。
もちろん査定価格は実際の成約価格ではありません。
それでも、
何年も昔の購入価格だけで純資産を計算するより、現在価値の目安を持つ
意味があります。
〖PR〗保有物件の純資産を確認したい場合は、ローン残高だけでなく現在どの程度で売却できそうかも必要です。すぐ売却する予定がなくても、現在価格を確認して保有継続との比較材料にできます。
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▪️「純資産が多い物件」を売るべきとは限らない
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例えば、
現在価値1億円。
ローン残高3,000万円。
純資産7,000万円。
という物件があります。
「7,000万円も資産が眠っているなら売るべき？」
と思うかもしれません。
しかし、
毎月十分なキャッシュフローが出ている。
今後も需要がある。
大規模修繕も終わっている。
なら保有を続ける判断があります。
反対に、
純資産は大きい。
しかし家賃収入は少ない。
修繕負担が増えている。
別の投資へ資金を動かしたい。
なら売却して資本を組み替える考え方もあります。
だから、
純資産が多い＝売却
ではありません。
純資産は、
売却という選択肢を持てる余力
を見る数字の一つです。
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▪️不動産投資では「何億持っている？」より3つの数字を見る
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資産形成の状態を見るなら、少なくとも次の3つを分けます。
①現在の純資産
現在価値－負債。
資産形成がどこまで積み上がっているかを見る。
②毎月・毎年のキャッシュフロー
家賃収入から返済・経費を引き、現金がどれだけ残っているかを見る。
③手元現金
空室・修繕・次の投資へ使える現金がいくらあるかを見る。
例えば、
純資産5,000万円。
でも現金50万円。
では急な修繕に弱い。
反対に、
純資産500万円。
現金2,000万円。
なら次の投資や修繕に対応できる余力があります。
どちらが良いかは投資段階によります。
重要なのは、
一つの数字だけで自分の財務状態を判断しないことです。
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〖PR〗物件数が増えると、家賃収入・借入残高・純資産・現金余力をまとめて見る必要があります。次の物件購入や融資も含めた資産形成全体を整理したい場合は、不動産投資の専門相談を利用する方法もあります。
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▪️よくある質問｜不動産投資の純資産
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Q．1億円の不動産を持っていれば純資産1億円ですか？
違います。
ローンなどの負債がある場合は、資産から負債を引いて考えます。
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Q．評価1億円、ローン1億2,000万円なら純資産はいくらですか？
その不動産だけを単純化して考えるなら▲2,000万円です。
ただし個人・法人全体の純資産では、現預金やその他資産・負債も含めます。
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Q．購入価格と今の価格、どちらで計算しますか？
現在の資産状態を見るなら、現在の市場価値を一つの基準にすると分かりやすくなります。
ただし査定価格は確定した売却価格ではありません。
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Q．ローンを返済すると純資産は増えますか？
物件価値が変わらない前提なら、元金返済によって負債が減るため純資産は増えます。
ただし不動産価値が下落すれば増加分が相殺されることがあります。
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Q．純資産とキャッシュフローはどちらが大事ですか？
役割が違うため両方重要です。
純資産は資産と負債の状態、キャッシュフローは毎月・毎年どれだけ現金が残るかを見る数字です。
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Q．純資産がマイナスなら物件を売った方がいいですか？
それだけでは判断できません。
家賃収入、返済余力、将来の修繕、売却価格などを含めて判断します。
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Q．純資産が増えれば次の融資を受けやすくなりますか？
金融機関が見る材料の一つになり得ますが、融資は既存借入・収支・自己資金・属性・購入物件などを含めて総合判断されます。
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▪️まとめ｜「1億円の物件を持つ」より「いくら自分の資産になっているか」を見る
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不動産投資では、
1億円。
3億円。
10億円。
という物件総額が目立ちます。
しかし本当に資産形成の状態を知りたいなら、
資産額だけでは足りません。
例えば、
物件価値1億円。
ローン残高8,000万円。
なら、単純化した不動産純資産は2,000万円。
物件価値1億円。
ローン残高1億2,000万円。
なら▲2,000万円。
同じ「1億円の物件オーナー」でも、財務状態は全く違います。
そして純資産を見るときは、
昔の購入価格だけでなく現在価値を見る。
ローンの元金残高を見る。
売却手取りとは分ける。
キャッシュフローも見る。
手元現金も見る。
ことが重要です。
不動産投資は、
家賃収入を増やす。
ローン残高を減らす。
物件価値を維持・高める。
現金を残す。
という複数の動きが同時に進みます。
だから、
「何億円持っているか」だけではなく、現在価値から借金を引いたらいくら残るのか。
この数字を定期的に確認する。
それだけでも、
次の物件を買う。
繰上返済する。
持ち続ける。
売却する。
という判断がかなりしやすくなります。
不動産投資で増やしたいのは、物件価格の合計だけではありません。
最終的に自分のものとして残る純資産と、自由に使える現金。
この両方を増やしていくことが、長期的な資産形成では重要です。
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