地方の築古戸建投資で資産を増やすロードマップ｜1戸目から融資・売却・次の物件まで
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 21分
地方の築古戸建投資を始めるとき、
「まず1戸買えばいい」
と思うかもしれません。
しかし本当に資産を増やしていくなら、
1戸目を購入する。
リフォームする。
入居者を付ける。
家賃を受け取る。
ローンを返済する。
現金を残す。
そして2戸目へ進む。
この流れまで考える必要があります。
さらに長期的には、
保有を続ける。
売却する。
売却資金を次の物件へ再投資する。
という出口までつながります。
つまり築古戸建投資は、
「安い家を何戸も買うこと」が目的ではありません。
1戸ごとに現金を残し、その現金と実績を次の収益資産へつなげる仕組みを作ることが重要です。
例えば家賃5万円の戸建を1戸持っていても、それだけで大きな資産形成になるとは限りません。
しかし、
1戸目で年間30万円残す。
2戸目でも30万円残す。
3戸目でも30万円残す。
となれば、3戸で年間90万円です。
さらに融資を利用していれば、家賃からローン元本を返済することで残債も減っていきます。
そして売却によってまとまった現金を作れる場合もあります。
今回は、
地方の築古戸建投資で1戸目から資産を増やしていくロードマップ
を、
物件探し。
需要調査。
購入。
修繕。
融資。
客付け。
キャッシュフロー。
売却。
次の物件。
まで順番に整理します。
▪️ステップ①最初に「何戸買うか」ではなく目的を決める
不動産投資を始めると、
3戸欲しい。
10戸欲しい。
家賃収入30万円欲しい。
と戸数や家賃を目標にしがちです。
もちろん目標を持つことは重要です。
しかし最初に決めたいのは、
「何のために不動産投資をするのか」
です。
例えば、
毎月5万円の副収入を作りたい。
10年後に家賃収入30万円を作りたい。
将来の資産を作りたい。
会社員収入以外の柱を作りたい。
法人で不動産事業を育てたい。
などです。
目的によって、
現金購入。
融資。
戸建。
アパート。
保有期間。
売却。
の考え方も変わります。
不動産投資を初めて学ぶ場合はこちらから全体像を確認できます。
▪️ステップ②1戸目は「次へ進める物件」を選ぶ
1戸目で最も重要なのは、
最高利回り。
最安価格。
だけではありません。
購入後に、
家賃が入る。
修繕費が想定内。
現金が残る。
管理できる。
次の物件へ進める。
という状態を作れるかです。
例えば、
100万円で購入。
修繕400万円。
家賃3万円。
という物件より、
400万円で購入。
修繕80万円。
家賃5万5,000円。
という物件の方が、投資として扱いやすい場合があります。
安い物件を買うことより、安定して経営できる1戸目を作ることが重要です。
不動産投資初心者が地方の築古戸建から始める考え方はこちら。
▪️ステップ③500万円以下でも価格だけで判断しない
地方では、
200万円。
300万円。
500万円以下。
という築古戸建が見つかることがあります。
しかし購入価格が安くても、
修繕。
残置物。
接道。
再建築。
駐車場。
賃貸需要。
出口。
に問題があれば、購入後に苦労します。
だから購入候補では、
総投資額。
想定家賃。
修繕費。
駐車場。
土地条件。
出口。
まで確認します。
購入価格は投資判断の入口であって、答えではありません。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️ステップ④物件より先に賃貸需要を見る
築古戸建投資でよくある失敗の一つが、
安い物件を見つける。
購入する。
リフォームする。
その後に、
「この地域で本当に借りる人いる？」
と考えることです。
順番を逆にします。
まず、
誰が借りる地域なのか。
家賃はいくらか。
駐車場は何台必要か。
どんな設備が求められるか。
を確認します。
そのうえで物件を探します。
例えば、
ファミリー需要あり。
戸建家賃5万5,000円前後。
駐車場2台必須。
という地域なら、この条件を満たす物件を探します。
良い家を買って借り手を探すのではなく、借り手がいる場所で良い家を探す。
地方の築古戸建の賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️ステップ⑤現地調査で修繕費を数字にする
机上調査で収支が合いそうなら現地へ行きます。
築古戸建の内見では、
壁紙が古い。
畳が汚い。
という見た目だけで判断しません。
確認したいのは、
雨漏り。
屋根。
床。
建物の傾き。
給排水。
給湯器。
電気。
基礎。
残置物。
庭。
駐車場。
接道。
境界。
などです。
そして、
屋根補修 ○万円。
内装 ○万円。
給湯器 ○万円。
残置物 ○万円。
というように金額へ変えていきます。
内見の目的は「この家が好きか」ではなく、「貸せる状態までいくらかかるか」を確認することです。
築古戸建の現地調査についてはこちら。
▪️ステップ⑥総投資額から買付価格を逆算する
例えば、
想定家賃 5万円。
総投資額は500万円以内。
と決めたとします。
そこから、
購入諸費用 50万円。
修繕費 150万円。
が必要なら、
物件購入価格は300万円程度まで。
と逆算できます。
売出価格が400万円なら、
価格交渉する。
修繕計画を見直す。
見送る。
という判断になります。
買付価格は「いくらまで値切れるか」ではなく、「いくらなら投資として成立するか」で決めます。
▪️ステップ⑦リフォームは家賃を生む工事へ絞る
物件を購入したら修繕です。
築古戸建では、
キッチン新品。
風呂新品。
外壁全面塗装。
屋根全面工事。
と全部直すと、投資額が大きくなります。
一方で修繕を削りすぎて、
汚い。
臭い。
設備が使えない。
雨漏り。
となれば入居者は決まりません。
だから、
安全性。
生活機能。
清潔感。
地域需要。
を基準に工事を決めます。
例えば地方のファミリー需要なら、
高級キッチンより駐車場2台。
豪華な壁紙よりエアコン。
の方が効果的な場合もあります。
自分が住みたい家ではなく、家賃を払って借りてもらえる家を作ることが重要です。
築古戸建のリフォーム判断はこちら。
▪️リフォーム費用は比較して投資総額を抑える
同じ工事でも、
工事内容。
材料。
業者。
によって費用が変わることがあります。
そのため大きな工事では、
見積もり内容。
工事範囲。
必要性。
完成時期。
を比較します。
重要なのは、
最も安い業者。
を探すことではありません。
必要な工事を、賃貸経営として合理的な費用で行うことです。
築古物件のリフォーム・リノベーションを比較する場合はこちら。
▪️ステップ⑧自己資金を全部使わず融資も比較する
1戸目が500万円程度なら、
現金で買える。
という人もいます。
しかし500万円の現金を全部使えば、
購入後の修繕。
空室。
税金。
設備故障。
次の物件。
に使える現金がなくなります。
そこで、
現金購入。
融資利用。
自己資金を一部入れる。
などを比較します。
融資を使えば返済は発生します。
その一方で手元現金を残せる可能性があります。
融資の目的は借金を増やすことではなく、手元現金を守りながら収益資産を増やすことです。
築古戸建の融資と自己資金についてはこちら。
▪️ステップ⑨購入後に現金を残す
購入。
諸費用。
修繕。
まで支払ったあと、
銀行口座にいくら残るのか。
を確認します。
例えば購入後に現金10万円しか残らない状態なら、
給湯器が壊れる。
退去が発生する。
固定資産税を払う。
というだけでも資金繰りが厳しくなります。
一方で十分な現預金が残っていれば、想定外の支出にも対応できます。
不動産投資では、物件を買った直後の銀行口座が重要です。
現預金と融資についてはこちら。
▪️ステップ⑩火災保険と修繕予備費を分けて考える
築古戸建では、
火災保険へ加入したから修繕費はいらない。
とはなりません。
保険で備える事故。
通常の経年修繕。
退去時の原状回復。
設備交換。
は別です。
そのため、
保険。
修繕予備費。
現預金。
を分けて考えます。
保険は修繕費をゼロにする仕組みではなく、大きな事故で経営が崩れるリスクを小さくするための備えです。
築古戸建と火災保険についてはこちら。
▪️ステップ⑪入居者を早く決める
物件を購入してリフォームが完成しても、空室なら家賃は0円です。
だから、
家賃。
写真。
駐車場。
ペット条件。
客付け会社。
AD。
初期費用。
を調整して入居者を募集します。
そして、
問い合わせゼロ。
問い合わせあり・内見ゼロ。
内見あり・申込みゼロ。
を分けて考えます。
空室対策は「家賃を下げる」ことから始めるのではなく、「どこで入居者が離れているか」を確認することから始めます。
地方の戸建賃貸で客付けする方法はこちら。
▪️ステップ⑫表面利回りではなく実際の手残りを見る
入居者が決まり家賃が入れば、購入前の想定を実績へ変えられます。
例えば、
購入価格 300万円。
総投資額 500万円。
家賃 5万円。
年間家賃 60万円。
だったとします。
そこから、
固定資産税。
保険。
管理。
修繕。
空室。
ローン返済。
を差し引きます。
すると、
表面利回り20％。
でも、実際の年間手残りは20万円。
という場合があります。
重要なのは利回りの数字ではなく、その物件が毎年いくら現金を生み出すかです。
築古戸建の実質利回りについてはこちら。
▪️ステップ⑬家賃収入を生活費へ全部使わない
1戸目から毎月5万円入ると、
副収入5万円。
と感じるかもしれません。
しかし実際には、
ローン返済。
修繕。
税金。
保険。
などがあります。
さらに物件を増やしたいなら、家賃の一部を次の投資へ残します。
例えば年間30万円残る物件なら、
3年で90万円。
5年で150万円。
です。
2戸ならそのスピードはさらに変わります。
家賃収入を消費するのではなく、次の収益資産を買う原資へ変えていくことが重要です。
家賃収入を再投資する考え方はこちら。
▪️ステップ⑭ローン元本返済で残債を減らす
融資を利用している場合は、家賃からローンを返済していきます。
そのうち元本部分は借入残高を減らします。
例えば年間30万円ずつ元本返済が進めば、
10年で単純計算300万円。
です。
もちろん実際の返済スケジュールによって違います。
それでも、
家賃を受け取る。
返済する。
残債を減らす。
という流れがあります。
キャッシュフローを残しながら残債も減る状態を作れれば、現金と純資産の両方を増やしやすくなります。
残債と純資産についてはこちら。
▪️ステップ⑮1戸目の実績を2戸目の融資へつなげる
1戸目を1年間運営すると、
購入価格。
修繕費。
家賃。
入居率。
ローン返済。
年間キャッシュフロー。
現預金。
残債。
という実績ができます。
購入前はすべて予想でした。
しかし1年後には実績です。
この数字を確認し、
なぜこの物件を買ったのか。
いくら利益が残っているのか。
返済はどう進んでいるのか。
を説明できるようにします。
1戸目の運営実績は、次の物件を買うための重要な資産になります。
▪️2戸目の収益物件も購入後の手残りで比較する
2戸目を探すときは、
1戸目より安い。
1戸目より利回りが高い。
だけで判断しません。
1戸目の経験から、
実際に必要だった修繕。
本当に決まった家賃。
空室期間。
必要な現金。
を反映します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️ステップ⑯2戸目は1戸目の失敗を改善する
1戸目を運営すると、
修繕費を使いすぎた。
家賃を高く見積もりすぎた。
駐車場を軽視した。
募集開始が遅れた。
現金を使いすぎた。
という改善点が見えてくることがあります。
例えば1戸目で、
修繕費200万円。
だったものを、
2戸目では120万円。
へ抑えられたとします。
それだけで80万円の自己資金を残せます。
募集開始も、
3か月。
から、
1か月。
へ短縮できれば、家賃5万円なら10万円分の機会損失を減らせます。
物件数を増やす価値は家賃だけではなく、大家としての判断精度が上がることにもあります。
▪️ステップ⑰物件ごとにキャッシュフローを分けて見る
2戸、3戸と増えると、
家賃収入合計20万円。
という数字だけを見たくなります。
しかし物件ごとに、
家賃。
返済。
税金。
管理費。
修繕。
空室。
を確認します。
例えば、
A戸建 ＋2万5,000円。
B戸建 ＋2万円。
C戸建 ▲5,000円。
なら、C戸建が全体の収益を下げています。
なぜ赤字なのか。
家賃が低いのか。
ローンが重いのか。
修繕が多いのか。
を確認します。
物件数が増えるほど「総額」と「物件別」の両方を見ることが重要です。
▪️ステップ⑱毎年現預金が増えているか確認する
家賃収入が増えていても、銀行口座の現金が増えていないことがあります。
理由として、
元本返済。
修繕。
新しい物件の自己資金。
税金。
などがあります。
だから毎年、
前年末の現預金。
今年末の現預金。
を比較します。
例えば、
前年 500万円。
今年 650万円。
なら＋150万円です。
一方、
家賃収入は増えた。
でも現預金は500万円から350万円へ減った。
なら、何に現金を使ったのか確認します。
資産拡大では、家賃収入が増えたかより「現金を残す力が上がったか」を見ることが重要です。
▪️ステップ⑲借入が増えても純資産まで見る
物件を増やせば借入も増える場合があります。
例えば、
総資産5,000万円。
借入4,500万円。
と、
総資産5,000万円。
借入3,000万円。
では同じ資産額でも財務状態は違います。
そのため、
所有物件数。
総家賃。
だけでなく、
現預金。
借入残高。
純資産。
を見ます。
不動産投資では「何億円持っているか」より、「資産から負債を引いたあと何が残っているか」が重要です。
純資産と現金の関係はこちら。
▪️ステップ⑳決算書で次の投資ができる状態か確認する
法人や事業として物件を増やしていくなら、決算書も重要になります。
例えば、
家賃収入。
利益。
減価償却。
現預金。
借入。
純資産。
を確認します。
利益が出ていても現金がない。
赤字でも減価償却によるもので現金が残っている。
など、不動産投資では数字が複雑になります。
だから、
PL。
BS。
キャッシュフロー。
を分けて確認します。
決算書は税務申告だけでなく、「今の状態で次の物件へ進めるか」を確認するための経営資料です。
不動産投資の決算書についてはこちら。
▪️ステップ㉑物件を増やすだけでなく「売る」判断を持つ
3戸。
5戸。
10戸。
と物件数を増やしていくと、
売る＝失敗。
と感じることがあります。
しかし売却は資産形成の一つの方法です。
例えば、
年間キャッシュフロー20万円。
売却すれば500万円現金化できる。
という戸建があったとします。
今後も保有するのか。
500万円を次の収益物件へ使うのか。
を比較します。
良い物件を長く持つことも戦略ですが、資産を入れ替えることも戦略です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️ステップ㉒大規模修繕前は保有と売却を比較する
築古戸建を長く保有すると、
屋根200万円。
外壁100万円。
給排水100万円。
など、まとまった修繕が必要になる場合があります。
年間キャッシュフロー30万円の物件へ400万円追加投資するなら、
その後何年間保有するのか。
家賃を維持できるのか。
売却価格はいくらなのか。
を考えます。
修繕してさらに10年貸す。
現状で売却して次の物件へ移る。
どちらが合理的かを比較します。
「今まで持っていたからこれからも持つ」ではなく、現在の数字で保有判断をすることが重要です。
▪️ステップ㉓売却時は買値ではなく手残りを見る
例えば、
300万円で買った戸建。
500万円で売れた。
なら、
200万円儲かった。
と思うかもしれません。
しかし実際には、
購入時の諸費用。
修繕費。
保有中の収支。
売却費用。
残債。
税金。
などがあります。
そのため、
500万円で売れた。
ではなく、
最終的にいくら現金が残ったか
を確認します。
不動産投資では、買値と売値の差だけでは投資全体の利益は分かりません。
▪️ステップ㉔売却資金を次の資産へ再投資する
例えば築古戸建を売却して、
500万円の現金。
が残ったとします。
その500万円をすべて消費すれば、収益資産は一つ減ります。
一方で、
100万円は予備資金。
400万円を次の物件の自己資金。
とすれば、より大きな収益資産へ進める可能性があります。
例えば、
戸建。
小規模アパート。
1棟物件。
など、自分の資金力や経験に合わせて投資対象を広げます。
築古戸建の出口は「投資終了」ではなく、次の投資の入口になることがあります。
▪️ステップ㉕規模が大きくなっても現金を最優先する
物件数が増えると、
総資産。
家賃収入。
戸数。
に目がいきます。
しかし規模が大きくなるほど、
退去。
修繕。
固定資産税。
保険。
返済。
も増えます。
10戸あれば、複数の給湯器やエアコンが同じ年に壊れることもあります。
そのため、
物件数が増えるほど手元現金の重要性は高くなります。
資産を大きくすることと、資金繰りを強くすることを同時に進めます。
▪️年間キャッシュフロー100万円を作るイメージ
例えば1戸あたり、
年間キャッシュフロー 25万円。
残る戸建を作れたとします。
1戸なら25万円。
2戸なら50万円。
4戸なら100万円。
です。
もちろん実際には、
空室。
修繕。
家賃下落。
などがあるため毎年同じとは限りません。
それでも、
1戸で大きく儲けるのではなく、小さな黒字を複数積み上げる
という方法があります。
これが地方の築古戸建投資の特徴の一つです。
▪️ただし戸数を増やすこと自体を目的にしない
10戸持っている。
20戸持っている。
という数字は分かりやすいものです。
しかし、
10戸所有。
年間キャッシュフロー50万円。
より、
5戸所有。
年間キャッシュフロー150万円。
の方が、収益性では優れている場合があります。
さらに、
借入。
現預金。
修繕リスク。
管理負担。
も違います。
戸数は結果であって、目的ではありません。
目指したいのは、
現金が残る。
純資産が増える。
管理できる。
次の投資へ進める。
という状態です。
▪️自分で全部やらない仕組みを作る
1戸目では、
物件検索。
内見。
DIY。
客付け。
管理。
を自分でやることもあります。
しかし5戸、10戸と増えると、すべて一人で行うのが難しくなる場合があります。
そこで、
管理会社。
仲介会社。
リフォーム会社。
税理士。
金融機関。
などとの関係を作ります。
自分が行うべきなのは、
購入判断。
資金管理。
投資戦略。
など、経営に関わる部分へ変わっていきます。
物件を増やすなら、自分の作業量ではなく仕組みを増やすことも重要です。
▪️地域を広げすぎない
物件数を増やそうとすると、
安い物件を求めて全国へ広げたくなることがあります。
しかしエリアを広げるほど、
管理会社。
工事会社。
仲介会社。
賃貸需要。
地域相場。
を一から調べる必要があります。
1戸目で地域ネットワークができているなら、同じ地域で2戸目を探す方法もあります。
物件数を増やすことより、再現できる地域と仕組みを作る方が長期的には強くなる場合があります。
地方不動産投資全体の考え方はこちら。
▪️失敗しないことより「致命傷を避ける」
不動産投資では、
修繕費が20万円増えた。
家賃が3,000円低かった。
客付けに1か月余計にかかった。
という小さなズレは起こります。
重要なのは、
再建築できないことを知らなかった。
大きな傾きを見落とした。
修繕費が数百万円超過した。
賃貸需要がほとんどなかった。
現金を使い切った。
という致命的な失敗を避けることです。
小さな失敗は次の物件で改善できます。
1戸目で完璧を目指すより、失敗しても立て直せる資金余力を残すことが重要です。
空き家不動産投資の失敗事例はこちら。
▪️築古戸建から1棟物件へ進む方法もある
築古戸建を何戸か運営すると、
賃貸需要。
修繕。
融資。
客付け。
管理。
決算。
売却。
という経験が積み上がります。
さらに、
現預金。
返済実績。
不動産収入。
が増えれば、次の選択肢として、
小規模アパート。
1棟物件。
などを検討する人もいます。
すべての人が1棟へ進む必要はありません。
戸建を増やす戦略もあります。
重要なのは、
自分の資金力と経営能力が上がるにつれて、選べる投資対象を増やすことです。
▪️空き家を再生して資産へ変えるという考え方
地方には、
相続後に放置されている。
長期間空き家。
古くなって使われていない。
という住宅があります。
その中には、
適正価格で取得。
必要修繕。
賃貸募集。
によって再び住まいとして使える物件があります。
一方で、
修繕費が大きすぎる。
需要がない。
出口が弱い。
という物件もあります。
重要なのは、
「空き家だから買う」のではなく、その不動産を再び収益を生む資産へ変えられるかを見ることです。
空き家・築古・訳あり不動産まで含めたメインページはこちら。
▪️売却が難しい物件は専門買取も出口に入れる
築古戸建を長く保有すると、
老朽化。
長期空室。
雨漏り。
接道。
再建築。
相続。
などによって通常売却が難しくなる場合があります。
その場合は、
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
修繕に300万円使ってから売るより、そのまま売却した方が現金を残せるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜築古戸建投資は「1戸を買う」から「資金を回す」へ変える
地方の築古戸建投資で資産を増やしていくためには、
安い物件を大量に買うこと。
だけを目標にする必要はありません。
重要なのは、
賃貸需要を調べる。
適正価格で購入する。
修繕費を抑える。
融資と自己資金を管理する。
入居者を早く決める。
家賃から現金を残す。
ローン残債を減らす。
決算を整える。
次の物件へ進む。
必要なら売却する。
売却資金を再投資する。
という循環です。
1戸目は、
単なる家賃5万円の物件。
ではありません。
物件探し。
修繕。
融資。
客付け。
資金管理。
売却。
を学ぶ事業のスタートです。
そして1戸目の経験を2戸目へ使います。
2戸目の経験を3戸目へ使います。
物件数が増えるにつれて、
家賃収入。
キャッシュフロー。
返済実績。
現預金。
純資産。
も積み上げていきます。
築古戸建投資で本当に増やしたいのは「戸数」ではありません。
現金を生む資産と、その資産を増やし続けられる財務力です。
物件を買う。
家賃を受け取る。
返済する。
現金を残す。
次の物件へ進む。
そして必要なら売却し、さらに大きな資産へ入れ替える。
この循環ができれば、地方の小さな築古戸建からでも長期的な資産形成へつなげていくことができます。
▪️まずは1戸目を買う前に全体像を理解する
まだ物件を購入していない場合は、いきなり売物件だけを見る必要はありません。
物件選び。
需要調査。
内見。
修繕。
融資。
客付け。
利回り。
現金。
売却。
まで、一連の流れを理解しておけば購入判断もしやすくなります。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次の収益物件も「何戸増えるか」より「現金がいくら増えるか」で選ぶ
2戸目、3戸目へ進むときも、
安い。
高利回り。
だけで判断しません。
購入後の、
家賃。
ローン返済。
空室。
修繕。
税金。
保険。
まで考え、
その物件を買うことで年間のキャッシュフローと純資産がどう変わるのか
を比較します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
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