地方の築古戸建は本当に借り手がいる？購入前に賃貸需要を調べる方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 17分
地方の築古戸建を見ていると、
「価格は安いけど、本当に借りる人がいるのか？」
という疑問が出てきます。
300万円。
400万円。
500万円以下。
といった価格帯の戸建を見つけても、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロです。
どれだけ安く購入できても、
半年空室。
1年空室。
となれば、想定していた利回りやキャッシュフローは大きく変わります。
だから地方の築古戸建投資では、
物件を探す前に「その地域で誰が借りるのか」を調べることが重要です。
家賃相場。
戸建賃貸の募集状況。
駐車場。
生活利便性。
学校。
職場。
ペット需要。
地元仲介会社の意見。
こうした情報を組み合わせることで、購入前でも賃貸需要をある程度イメージできます。
今回は、地方の築古戸建を購入する前に確認しておきたい賃貸需要の調べ方を、初心者にも分かりやすく整理します。
▪️地方の築古戸建でも需要がある地域はある
地方だから戸建賃貸の需要がないとは限りません。
例えば、
ファミリー世帯。
子育て世帯。
ペットを飼っている世帯。
車を複数台所有する世帯。
アパートより戸建を好む世帯。
など、戸建賃貸を探している人はいます。
特に戸建には、
上下階の生活音を気にしにくい。
庭がある。
駐車場を確保しやすい。
ペット可にしやすい。
収納が多い。
といった特徴があります。
一方で地域によっては、
人口が少ない。
仕事が少ない。
賃貸需要そのものが弱い。
戸建を借りるより購入する人が多い。
という場所もあります。
つまり、
「地方だからダメ」でも「戸建だから決まる」でもありません。
地域ごとの需要を確認する必要があります。
地方の築古戸建投資を最初から整理したい方はこちら。
▪️まず周辺の戸建賃貸を検索する
最初に確認したいのが、周辺で実際にどのような戸建が募集されているかです。
例えば購入を検討している物件が、
3LDK。
駐車場2台。
築40年。
だったとします。
その場合は周辺で、
戸建賃貸。
3LDK前後。
同程度の広さ。
同程度の築年数。
駐車場あり。
という条件の物件を探します。
そこで、
家賃5万円台が多い。
6万円台でも募集されている。
戸建賃貸自体がほとんどない。
募集物件が大量に残っている。
などを確認します。
ただし募集家賃は、実際に契約した家賃とは限りません。
そのため、
ネット上の募集情報だけで家賃を決定しないことも重要です。
▪️募集物件が少ない＝需要があるとは限らない
戸建賃貸を検索したとき、
「競合が2件しかない。これはチャンスだ」
と思うかもしれません。
しかし競合が少ない理由には二つの可能性があります。
一つは、
戸建賃貸の需要が強く、募集するとすぐ決まるため物件が残らない。
というケース。
もう一つは、
そもそも戸建を借りる人が少なく、大家も戸建賃貸を供給していない。
というケースです。
ネット検索だけでは、この違いを判断しにくい場合があります。
だからこそ次に重要になるのが、
地元の賃貸仲介会社へのヒアリングです。
▪️最低でも複数の仲介会社へ聞いてみる
購入を検討している地域の賃貸仲介会社へ、
「この地域で戸建賃貸は需要ありますか？」
と聞いてみます。
できれば1社だけではなく、複数社へ聞いてみましょう。
例えば、
「3LDKならいくらくらいで決まりますか？」
「駐車場は何台必要ですか？」
「築年数が古くても決まりますか？」
「ペット可にすると需要は増えますか？」
「どのくらいの期間で決まりそうですか？」
と具体的に質問します。
会社によって回答が違うこともあります。
A社では、
「5万円ならすぐ決まりそう」
と言われる。
B社では、
「5万5,000円でもいけそう」
と言われる。
C社では、
「駐車場2台ないと厳しい」
と言われる。
こうした情報を集めて、自分の想定を修正します。
購入前に家賃を聞くことで、「買ったあとに初めて需要がないと気づく」リスクを減らせます。
▪️仲介会社には「家賃以外」も聞く
仲介会社へ確認するのは家賃だけではありません。
地方の戸建では、
駐車場。
ペット。
エアコン。
追い焚き。
洗面台。
温水洗浄便座。
庭。
物置。
学校区。
などが成約に影響することがあります。
例えば、
家賃6万円でも駐車場1台では難しい。
家賃5万5,000円で駐車場2台なら決まりやすい。
という地域もあります。
この場合、
内装へ50万円追加するより、駐車場を確保する方が効果的かもしれません。
賃貸需要調査は「家賃はいくらか」ではなく「何があれば借りてもらえるか」を調べることです。
▪️確認したいのは「誰が住むのか」
地方の戸建投資では、想定する入居者像を考えておくことも重要です。
例えば、
夫婦＋子ども。
高齢者夫婦。
単身者。
外国籍世帯。
ペットを飼う家庭。
転勤者。
地元企業で働く人。
などです。
3LDKで駐車場2台なら、ファミリー世帯を想定するかもしれません。
一方で2DK程度の小さな戸建なら、単身者や夫婦世帯の需要が中心になることもあります。
誰が住むかを考えることで、
必要な家賃。
駐車場。
間取り。
設備。
募集条件。
が見えてきます。
物件を見て入居者を考えるのではなく、入居者を想定して物件を見る。
この順番が大切です。
▪️生活施設までの距離を確認する
地方では駅からの距離だけで判断できない地域があります。
車移動が中心の地域なら、
スーパー。
ドラッグストア。
コンビニ。
病院。
学校。
保育園。
市役所。
勤務先が集まるエリア。
幹線道路。
などへのアクセスも重要です。
例えば駅から徒歩30分でも、
スーパーまで車5分。
病院まで車10分。
主要道路へすぐ出られる。
駐車場2台あり。
なら生活しやすいことがあります。
逆に駅まで近くても、
スーパーが遠い。
道が極端に狭い。
駐車場がない。
という物件では、ファミリー層が選びにくい場合があります。
地方の賃貸需要は「駅徒歩」だけではなく「車で生活しやすいか」まで見ることが重要です。
地方不動産投資全体の考え方はこちら。
▪️駐車場は戸建需要を左右する大きな条件
地方の戸建投資で特に確認したいのが駐車場です。
ファミリー世帯では、
夫が1台。
妻が1台。
子どもが成長すればさらに1台。
という家庭もあります。
そのため、
駐車場1台。
駐車場2台。
駐車場3台。
では、借りられる世帯の範囲が変わる可能性があります。
購入前には、
現在何台停められるのか。
庭を変更すれば増やせるのか。
道路から出入りしやすいか。
軽自動車しか入らないのか。
普通車でも問題ないのか。
まで確認します。
地方の築古戸建では、建物より駐車場条件が入居判断に影響することもあります。
▪️安い物件ほど「需要が弱いから安い」可能性を考える
築古戸建を探していると、
100万円。
200万円。
300万円。
という非常に安い物件が出てくることがあります。
その価格を見ると、
「これは買いだ」
と思うかもしれません。
しかし安い理由が、
相続整理。
売主の事情。
建物の古さ。
だけなら魅力的な場合があります。
一方で、
そもそも賃貸需要がない。
人口減少が強い。
売却需要も弱い。
という理由で価格が低い可能性もあります。
だからこそ、
「安いから高利回り」ではなく、「安い理由を確認してから利回りを考える」ことが重要です。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️想定家賃は少し保守的に計算する
仲介会社から、
「6万円くらいで決まると思います」
と言われたとしても、収支計算では少し慎重に見る方法があります。
例えば、
強気家賃 6万円。
通常想定 5万5,000円。
弱気想定 5万円。
と複数パターンを作ります。
そして、
5万円でもキャッシュフローが残るか。
5万5,000円ならどれくらい残るか。
6万円ならどうなるか。
を計算します。
もし6万円で決まらなければ赤字になる物件なら、購入判断は慎重になります。
反対に5万円でも収支が成立するなら、家賃を調整する余地があります。
最良のケースではなく、少し悪いケースでも経営できるかを見ることが重要です。
▪️賃貸需要があっても修繕費が高ければ成立しない
例えば、
家賃6万円で需要がある。
という物件でも、
購入価格300万円。
修繕費400万円。
諸費用50万円。
なら、総投資額は750万円です。
一方、
購入価格400万円。
修繕費80万円。
諸費用50万円。
家賃5万5,000円。
という物件もあります。
家賃だけなら前者が高いですが、投資効率では後者が良い可能性もあります。
だからこそ、
需要調査。
物件価格。
修繕費。
をセットで考える必要があります。
「貸せる家」でも「儲かる家」とは限りません。
築古戸建のリフォーム・リノベーションを検討する場合はこちら。
▪️現地へ行く前に候補物件を絞る
地方の物件を大量に見ていると、毎週現地へ行くことになりかねません。
そこで、
価格。
家賃相場。
周辺施設。
道路。
駐車場。
賃貸競合。
仲介会社へのヒアリング。
を事前に確認します。
そのうえで、
「この条件なら収支が合いそう」
という物件だけ現地確認へ進みます。
これなら効率よく物件を探せます。
良い物件を見つけるためには、現地調査より前の段階で大量に判断することも重要です。
▪️賃貸需要を確認した後に収益物件を比較する
需要がある地域が分かってきたら、次は実際の物件比較です。
物件価格。
想定家賃。
修繕費。
空室リスク。
融資返済。
固定資産税。
管理費。
まで考えます。
同じ500万円の物件でも、地域や需要によって収益性は大きく変わります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️仲介会社の回答はそのまま信じすぎない
複数の仲介会社へ聞くと、
「すぐ決まりますよ」
と言われることもあります。
もちろん非常に参考になる意見です。
しかし、
その会社が本当に戸建賃貸を多く扱っているのか。
担当者個人の感覚なのか。
最近の成約実績があるのか。
によって情報の精度は変わります。
そこで、
「最近この辺で戸建は決まりましたか？」
「家賃はいくらくらいでしたか？」
「何か月くらい募集していましたか？」
と具体的に聞いてみます。
複数社から似た回答が出れば、需要を判断する材料が増えます。
一人の意見ではなく、複数の情報を重ねて判断することが重要です。
▪️「問い合わせがある家賃」と「成約する家賃」は違う
家賃設定では、
問い合わせが入る。
内見になる。
申込みになる。
契約になる。
という段階があります。
例えば6万円で募集すると問い合わせはある。
しかし申込みにならない。
5万5,000円なら申込みになる。
というケースもあります。
そのため、
ネット上の募集家賃だけを見て、
「6万円で貸せる」
とは判断できません。
仲介会社には、
募集家賃だけではなく、
実際にどのくらいで成約しているのか
を確認できると判断材料になります。
▪️内見後に決まらない理由も購入前に想像する
戸建賃貸では、実際に内見されても決まらないことがあります。
例えば、
駐車場が狭い。
道路が狭い。
部屋が暗い。
水回りが古すぎる。
臭いが残っている。
庭の管理が大変そう。
収納が少ない。
などです。
購入前に自分自身が入居者の立場で物件を見て、
「この家を借りない理由は何か？」
と考えてみましょう。
問題が修繕で解決できるなら費用を見積もります。
解決できない立地条件なら、家賃へ反映する必要があります。
購入前に弱点を把握しておけば、募集開始後の想定外を減らせます。
▪️ペット可で戸建の強みを出せる場合がある
戸建賃貸ではペット可を検討できることがあります。
アパートやマンションではペット不可の物件もあるため、
犬を飼いたい。
猫を飼いたい。
という世帯にとって戸建が選択肢になることがあります。
ただしペット可にすれば、
床や壁の傷。
臭い。
退去後の原状回復。
近隣への配慮。
なども考える必要があります。
そのため、
敷金。
退去時条件。
飼育可能な種類。
頭数。
などを整理します。
地域にペット可需要があるなら、戸建ならではの差別化になる可能性があります。
▪️高齢者・外国籍など募集条件を広げる方法もある
物件や地域によっては、
高齢者相談可。
外国籍相談可。
生活保護相談可。
など、募集対象を広げることで入居候補者が増える場合があります。
ただし、
保証会社。
緊急連絡先。
見守り。
契約条件。
などの確認も必要です。
誰でも無条件に受け入れるという意味ではありません。
重要なのは、
最初から対象者を狭くしすぎず、適切な審査と仕組みを作ったうえで募集範囲を考えることです。
▪️戸建賃貸は長期入居につながる可能性もある
ファミリー世帯の場合、
子どもの学校。
勤務先。
地域との関係。
などがあるため、一度入居すると長期間住むケースもあります。
長期入居になれば、
退去ごとの原状回復。
募集広告費。
空室期間。
などが減る可能性があります。
もちろん必ず長期入居になるわけではありません。
それでも戸建投資では、
毎月の家賃だけではなく、
何年間住んでもらえそうな物件か
という視点も重要です。
▪️募集開始前に仲介会社との関係を作っておく
物件を購入してリフォームが終わってから、
「どこに募集を頼もう？」
と考えるより、購入前から地域の仲介会社へ相談しておく方がスムーズです。
購入検討段階で、
家賃を聞く。
必要設備を聞く。
募集条件を聞く。
そして実際に購入したら、
「以前相談していた物件を買いました」
と募集を依頼できます。
こうすることで、
物件調査。
リフォーム。
客付け。
が一つにつながります。
仲介会社は入居者を紹介してもらうだけでなく、購入判断の情報源にもなります。
▪️募集会社は1社だけに依存しすぎない
地域や管理形態にもよりますが、客付けでは複数の仲介会社に物件を知ってもらうことが重要になる場合があります。
例えば、
大手チェーン。
地場の仲介会社。
管理会社。
など、それぞれ持っている顧客層が違うことがあります。
家賃条件。
写真。
間取り。
設備。
募集条件。
を分かりやすくまとめ、仲介会社が紹介しやすい状態にします。
良い物件でも、借りたい人に存在を知られなければ決まりません。
▪️家賃を下げる前に問い合わせ数を確認する
募集開始後に1か月決まらないと、
「家賃を下げよう」
と思うかもしれません。
しかし、まず確認したいのが問い合わせ数です。
問い合わせゼロ。
なら、
家賃。
写真。
立地。
条件。
募集露出。
などに問題がある可能性があります。
問い合わせはあるが内見ゼロなら、別の原因を考えます。
内見はあるが申込みゼロなら、室内や現地条件が原因かもしれません。
どの段階で止まっているかによって対策は変わります。
▪️1か月空室になる損失を購入前に計算する
例えば家賃5万円の戸建なら、
1か月空室 ▲5万円。
3か月空室 ▲15万円。
6か月空室 ▲30万円。
です。
年間家賃60万円を想定していても、半年空室なら年間家賃は30万円しか入りません。
さらに、
固定資産税。
保険。
ローン返済。
などは続きます。
だから利回り計算では、
12か月満室。
だけではなく、
11か月。
10か月。
などでも計算してみます。
空室期間をゼロと想定して買うより、多少空室でも経営できる物件を選ぶ方が安全です。
▪️需要が弱い物件は買わないことも立派な投資判断
不動産投資では、
物件を買うこと。
が目的になってしまうことがあります。
しかし調査した結果、
家賃が想定より低い。
駐車場が足りない。
需要が弱い。
修繕費が高い。
出口も弱い。
となれば、買わない判断も必要です。
次の物件を探せばいいだけです。
買わなかったことで失うものより、需要のない物件を買って何年も現金を失う方が大きな問題になることがあります。
▪️賃貸需要と出口需要の両方を見る
購入時には借り手だけでなく、将来の買い手についても考えます。
例えば、
戸建賃貸として需要がある。
土地としても需要がある。
実需の住宅としても売却できる。
という物件なら出口の選択肢が複数あります。
反対に、
賃貸需要が弱い。
実需も弱い。
土地需要も弱い。
となれば出口が限定されます。
入口では「誰が借りるか」、出口では「誰が買うか」を考えることが重要です。
空き家・訳あり不動産まで含めた出口はこちら。
▪️使い道がなくなった物件は売却も比較する
購入後、地域需要が変化する可能性もあります。
例えば、
長期空室。
人口減少。
大規模修繕。
管理負担。
相続。
などによって保有を続けにくくなることがあります。
その場合は、
家賃を見直す。
リフォームする。
募集条件を変える。
通常売却する。
現状で売却する。
など複数の出口を検討します。
一般的な売却が難しい空き家や訳あり不動産の場合には、専門買取を比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️購入前の需要調査を1枚にまとめる
物件を検討するときは、調査した内容を簡単にまとめておくと判断しやすくなります。
例えば、
想定入居者 ファミリー。
想定家賃 5万5,000円。
弱気家賃 5万円。
必要駐車場 2台。
近隣戸建募集 4件。
仲介会社ヒアリング 3社。
スーパー 車5分。
学校 徒歩15分。
想定空室期間 2か月。
という形です。
そこへ、
購入価格。
修繕費。
諸費用。
を加えて収支を計算します。
感覚で「貸せそう」と判断するのではなく、調べた情報を数字と条件に変えることが重要です。
▪️まとめ｜地方の築古戸建は「買う前の需要調査」で大きく変わる
地方の築古戸建でも、戸建賃貸を求めている人がいる地域はあります。
しかし、
安いから。
高利回りだから。
戸建だから。
という理由だけで借り手が見つかるわけではありません。
購入前に確認したいのは、
周辺の戸建賃貸。
実際に決まりそうな家賃。
駐車場。
生活施設。
想定入居者。
必要設備。
仲介会社の意見。
空室期間。
です。
そして、
購入価格。
修繕費。
諸費用。
ローン返済。
まで加えて収支を計算します。
不動産投資では「良い物件を見つけてから借り手を探す」のではなく、「借り手がいる場所で良い物件を探す」ことが重要です。
この順番を守るだけでも、地方の築古戸建投資の失敗リスクを減らしやすくなります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件探し。
融資。
リフォーム。
客付け。
キャッシュフロー。
税金。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
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空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「どこまでリフォームするか」を考える
賃貸需要がある地域を見つけたら、次に重要になるのが修繕です。
借り手がいる物件でも、リフォームへお金をかけすぎればキャッシュフローは悪化します。
逆に必要な部分まで直さなければ、募集しても決まりません。
「貸せる状態」と「やりすぎリフォーム」の境界を考えることが、次のステップになります。
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