訳あり不動産

道路より低い土地を活用するときは、盛土を先に決めず、高低差・排水・擁壁・車両動線・造成費を確認します。駐車場や建築を比較する判断順を解説します。

親の土地に未登記の物置がある場合は、建物性・登記・固定資産税・解体費・売却条件を確認し、登記・解体・現況売却を比較します。

境界上のブロック塀は、境界・設置位置・施工資料・費用負担・共有推定・安全性を確認し、売却前の対応を決めます。

空き家の雑草対策は、敷地全面を毎回刈るのではなく、道路際・隣地境界・建物周囲・進入路・排水など周囲への影響と点検動線を優先します。

親の土地を隣人が駐車・通路・物置等で使っているときに、登記・境界、利用開始経緯、無償・有償、契約、返還、売却条件を整理する方法を解説します。

※本記事には広告・PRを含みます。 古い抵当権が残る空き家では、問題があるから売れないと決めつけず、どの条件が買い手の判断や契約を止めるのかを分けることが大切です。 先に確認したいのは、抵当権・完済状況・抹消書類・金融機関・登記・売却条件です。法令・権利・土地履歴は個別条件で扱いが変わるため、公的窓口や専門家へ確認します。 この記事では、古い抵当権が残る空き家を6段階で整理し、仲介・買取・保有など次の出口まで比較します。 ▪️① 登記を確認する 登記を確認するでは、抵当権・完済状況・抹消書類・金融機関・登記・売却条件のうち、この段階で必要な資料と事実を確認します。分からない点を推測で埋めず、確認先を明確にします。 大きな費用をかけて問題を解消する前に、現況のまま売却できる条件も確認します。費用をかけても手残りが増えるとは限りません。 建築、登記、借地、抵当権、埋蔵文化財、土壌汚染など専門判断が必要な事項は自己判断で断定せず、自治体・司法書士・建築士・宅地建物取引業者など適切な窓口へ確認します。 ▪️② 完済状況を確認する 完済状況を確認するでは、

売れない土地の測量は、公図・測量図・境界杭・買主条件を確認し、確定測量が必要かと手残りを比較して判断します。

農地売却では、確定測量を一律必須とせず、公図・地積測量図・分筆有無・買主条件・農地法手続きを確認して必要な測量を決めます。

袋地を相続したら何を確認する？民法210〜213条の通行権、建築基準法43条の接道、車両通行、2023年ライフライン改正、地役権、隣地取得、売却・国庫帰属まで順番に整理します。

長年使っていない田畑に竹や木が生え、「非農地証明を取るか、農地転用するか」と迷うことがあります。 この二つは、同じ土地について好きな方を選ぶ手続きではありません。現在も農地なのか、すでに農地として扱うことが難しい状態なのかを先に確認する話です。 現況を説明するときは、現在写真だけでなく過去の航空写真や耕作履歴が参考になる場合もあります。いつ頃から耕作されていないのかを整理すると、農業委員会へ土地の変化を説明しやすい形。 ▪️1 最初に現在も農地かどうかを見る 登記地目が田・畑でも、現況が大きく変わっている土地があります。反対に荒れて見えても、草刈りや復旧で農地利用できる土地もあります。 農林水産省の非農地判断に関する通知では、農業委員会が農地に該当するか否かを判断する手続きが示されています。所有者だけで「もう農地ではない」と決めるものではありません。 ▶ 公式：農林水産省｜非農地判断に関する考え方 ▶ 関連：農地転用できない土地とは？農振青地・農地区分・農地法4条5条の確認順 自治体によっては「非農地証明」「非農地通知」など扱い方や呼び方が異なる

市街化調整区域にある農地は、周辺宅地より安く見えることがあります。そこで「農地転用すれば家を建てられるのでは」と考えやすいもの。 ただし確認する制度は一つではありません。市街化調整区域の開発・建築許可、農地転用、農地区分、接道や造成を順番に分ける必要があります。 ▪️1 市街化調整区域は市街化を抑制する区域 市街化調整区域では、開発行為や建築行為が一般の市街化区域と同じ扱いではありません。開発許可を受けた区域以外では、建築物の新築や用途変更などに許可が必要になる場合があります。 国土交通省の制度概要では、農林漁業用の一定の建築物や農林漁業者の居住用建築物など、許可不要となる類型も提示。だから「調整区域なら誰も家を建てられない」と一括りにはできません。 ▶ 公式：国土交通省｜開発許可制度の概要 ▶ 関連：農地転用できない土地とは？農振青地・農地区分・農地法4条5条の確認順 事前相談では、開発許可担当が都市計画法、農業委員会が農地法、道路担当が接道や道路種別を見るなど、窓口ごとに確認対象が違います。一つの窓口で「問題ない」と言われても、他制度まで許可

一筆の農地の一部だけを住宅、駐車場、事業用地などへ転用したいとき、『先に分筆が必要です』と言われることがあります。ただし農地転用なら全国一律で必ず先に分筆する、という単純なルールではありません。 重要なのは転用する区域を特定できるか、転用後に一部だけ所有権移転するか、残る農地を適切に利用できるかです。転用計画、測量、登記を順番に整理します。 ▪️1 分筆は一筆の土地を複数の筆に分ける登記 法務省は、分筆を一筆の土地を複数に分割する登記と説明しています。 土地の一部を売却する場合や、一部を別用途へ使う場合などで分筆登記が行われることがあります。 分筆では筆界を明らかにし、測量・地積測量図の作成が必要になります。 ▪️2 一部転用＝必ず事前分筆とは限らない 一筆の一部を農地転用する場合でも、転用区域を図面等で特定して申請できる運用があります。 ただし転用部分だけを第三者へ売却・登記する場合など、最終的に分筆が必要となるケースがあります。 自治体・農業委員会と土地家屋調査士へ、転用と分筆の順番を確認します。 ▶ 関連：農地転用の費用はいくら？申請・農振

農地転用投資は、取得可否・農地区分・転用許可・造成費・需要・出口価格を購入前に確認して収支を判断します。

農地転用の費用は『申請代○万円』のように一つの固定相場では説明できません。行政書士等への依頼、地域計画・農振除外、測量・分筆、土地改良区、造成、排水、地目変更など案件ごとに必要項目が違います。 最初に農地の区域と転用可能性を確認し、その後で必要手続きを積み上げます。許可申請自体に手数料がかからない自治体でも、周辺作業で費用が大きくなることがあります。 ▪️1 まず農地転用の申請費用と専門家費用を分ける 農地法4条・5条の申請・届出で自治体へ支払う手数料は自治体により異なり、無料のところもあります。 一方、行政書士等へ申請書作成・事前相談を依頼する場合は報酬が発生します。 役所手数料と専門家報酬を同じものとして扱いません。 ▪️2 青地なら農振除外・地域計画の費用と時間を見る 農用地区域内では転用前に地域計画変更や農振除外が必要になる場合があります。 追加資料・図面作成や専門家依頼で費用が増えることがあります。 転用可能性が低い段階で測量・造成へ大きな費用をかけないようにします。 ▶ 関連：【MIRAIU｜農地まとめ】相続した田んぼ・畑はどうする？

農地転用の期間は「申請してから何か月」と一つの数字で決められません。地域計画の変更、農振除外、農地法4条・5条の手続き、造成、地目変更など、対象農地に必要な手続きがどこから始まるかで全体期間が変わります。 早く進めたいときほど、転用許可の申請日だけを見るのではなく、前段階の手続きが必要かを先に確認します。市町村の農政担当や農業委員会へ地番を伝え、地域計画・農用地区域・農地区分を確認することが出発点です。 ▪️1 まず「転用許可だけで済む農地か」を確認する 同じ田や畑でも、地域計画に位置付けられているか、農用地区域に入っているか、都市計画上どの区域かで必要な手続きは変わります。最初に土地の制度区分を確認します。 農振除外が必要な土地で転用許可だけ先に申請しようとしても、前段階が整っていなければ進みません。期間を知りたいときは、現在どの手続きの入口にいるかを特定することが重要です。 所有者自身で使うのか、売買や賃貸と同時に転用するのかでも農地法上の手続きが変わります。計画している用途と権利移動の有無を整理して相談します。 ▪️2 地域計画の変更が先に

農地は、農地のまま売る・買主が決まってから5条転用・転用後に売る方法を、許可・造成費・需要・手残りで比較します。

農地へ住宅、駐車場、資材置場などを計画すると、『地域計画』『農振除外』『農地転用』という言葉が出てきます。これらは同じ手続きではありません。 2026年の農林水産省の地域計画変更マニュアルでは、農業外利用のための転用では、地域計画の変更を農振除外・転用許可手続きの前に行う扱いが示されています。ただし一時転用など例外もあるため、地番ごとに自治体へ確認します。 ▪️1 最初に地域計画の区域か確認する 地域計画は地域の農業の将来像と目標地図を定める仕組みです。 転用予定農地が地域計画内にある場合、農業外利用の前に計画変更が必要になることがあります。 所在地の市町村で地域計画と目標地図を確認します。 ▪️2 青地なら農振除外を確認する 農業振興地域の農用地区域、いわゆる青地では原則として農業利用を確保するため厳しい条件があります。 農振除外には代替地がないこと、地域計画の達成へ支障を及ぼさないことなど複数要件があります。 要件を一つ満たせば自動的に除外できる制度ではありません。 ▶ 関連：【MIRAIU｜農地まとめ】相続した田んぼ・畑はどうする？農地バン

自分の土地へ行ったら、隣人が畑として使っていた。こんな場合でも、長年使っているから自動的に土地を取られるわけではありません。 まず境界、利用開始時期、所有者の許可の有無、使用貸借・賃貸借などの権利関係を確認します。取得時効は年数だけで成立する制度ではないため、具体事情を整理することが重要です。 ▪️1 最初に本当に自分の土地か境界を確認する 公図・登記だけで現地境界が完全に分かるとは限りません。境界標、測量図、過去の立会記録を確認します。 相手が越境していると思っても、実際は境界認識が違う場合があります。争う前に測量・資料確認を優先した方が安全です。 登記簿上の地積と現地境界が一致しているとは限りません。古い土地ほど公図と現況にずれがある場合があるため、必要なら土地家屋調査士へ確認します。 境界標が見つかっても、それだけで確定境界とは限らないケースがあります。過去の測量成果や隣地立会記録まで確認できると安心です。 相続で取得した土地では、被相続人が過去に境界確認をしていても資料が見つからないことがあります。法務局図面、古い測量図、隣地所有者の資料

接道・境界・古家・共有など問題がある土地でも、条件を整理し、通常仲介・条件調整・専門買取を比較して出口を探します。

地中埋設物がある土地は、何が残っているか・撤去が必要か・契約でどう扱うかを確認し、現況売却と撤去後売却を比較します。