不動産投資は管理会社に任せきりで大丈夫？大家が自分で把握すべき収支・空室・修繕の数字
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
不動産投資を始めると、
家賃回収。
入居者対応。
退去立会い。
修繕手配。
入居者募集。
など、多くの業務を管理会社へ任せることができます。
会社員をしながら大家をする場合や、複数の物件を所有する場合には非常に便利です。
しかし、
管理会社へ任せているから大丈夫。
毎月家賃が振り込まれているから大丈夫。
満室だから大丈夫。
と考えてしまうと、物件の収益性が少しずつ悪化していても気づかないことがあります。
例えば、
以前は家賃5万円だった部屋が4万7,000円になった。
ADが1か月から2か月になった。
退去修繕費が高くなった。
空室期間が1か月から3か月になった。
小さな修繕が毎月増えている。
こうした変化が積み重なると、
満室家賃はそれほど変わっていなくても、大家の手元に残る現金は減っていきます。
つまり、
管理会社へ業務を任せることと、賃貸経営そのものを任せることは別です。
管理会社は賃貸経営の重要なパートナーです。
しかし、
物件を購入したのは大家。
ローンを返済するのも大家。
修繕費を支払うのも大家。
最終的な利益や損失を受けるのも大家です。
だから不動産投資では、
管理会社へ実務を任せながら、
大家自身が「数字」を把握することが重要です。
今回は、
家賃。
空室。
募集。
修繕。
管理費。
ローン返済。
キャッシュフロー。
という視点から、管理会社へ任せていても大家自身が確認しておきたい数字を整理します。
▪️管理会社へ任せること自体は悪くない
不動産投資では、
全部自分でやらなければ儲からない。
というわけではありません。
むしろ物件数が増えるほど、
家賃回収。
クレーム対応。
設備故障。
退去。
募集。
などをすべて自分で行うのは難しくなります。
そこで管理会社へ業務を任せます。
重要なのは、
「作業を任せる」のか、「経営判断まで任せる」のかを分けることです。
日常業務は管理会社へ任せる。
数字は大家が確認する。
この状態を作ることで、時間を使いすぎずに賃貸経営を管理しやすくなります。
不動産投資の判断軸を全体から確認したい方はこちら。
▪️まず毎月の家賃収入を確認する
例えば、
10室。
1室5万円。
なら満室家賃は50万円です。
しかし実際には、
空室。
家賃滞納。
フリーレント。
家賃値下げ。
などによって入金額が変わります。
そのため、
満室想定家賃。
ではなく、
実際に今月いくら入金されたか
を確認します。
例えば、
満室想定50万円。
実際入金45万円。
なら5万円の差があります。
この差が、
空室なのか。
滞納なのか。
値下げなのか。
を確認します。
▪️「満室」という言葉だけで判断しない
満室10室。
だったとしても、
以前の家賃5万円。
現在の家賃4万5,000円。
なら年間家賃は減っています。
10室すべてで5,000円下がれば、
毎月5万円。
年間60万円。
の減少です。
つまり、
満室。
という状態だけでは、収益性が維持されているとは限りません。
入居率と同時に、1室あたりの家賃単価も確認することが重要です。
▪️空室期間を数字で確認する
空室が出たとき、
「なかなか決まりません」
だけでは原因が分かりません。
確認したいのは、
退去日。
募集開始日。
問い合わせ数。
内見数。
申込数。
入居予定日。
です。
例えば、
募集3か月。
問い合わせ20件。
内見0件。
なら、募集条件や写真に問題がある可能性があります。
一方、
内見10件。
申込0件。
なら、現地で何か問題がある可能性があります。
空室期間だけでなく、募集の途中にある数字を見ることで原因を探しやすくなります。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める考え方はこちら。
▪️問い合わせが少ないなら募集条件を確認する
物件への問い合わせ自体が少ない場合、
家賃。
初期費用。
掲載写真。
設備。
募集サイト。
ペット条件。
駐車場。
などを確認します。
周辺に似た物件が、
家賃5万円。
敷金礼金なし。
駐車場2台。
なのに、
自分の物件が、
家賃6万円。
敷金礼金あり。
駐車場1台。
なら、問い合わせが少なくても不思議ではありません。
空室対策は感覚ではなく、競合物件との比較から考えることが重要です。
▪️内見はあるのに決まらない場合は現地を見る
問い合わせ。
内見。
まではある。
しかし申込が入らない。
という場合、
室内。
共用部。
臭い。
清掃。
設備。
周辺環境。
などが原因になっている可能性があります。
例えば、
写真ではきれい。
でも現地へ行くと草が伸びている。
共用廊下が汚れている。
部屋に臭いがある。
ということがあります。
内見後に決まらない場合は、家賃を下げる前に「なぜ決まらなかったのか」を確認することが重要です。
▪️家賃を下げる前に年間損失を計算する
例えば、
家賃5万円。
を、
4万7,000円。
へ下げるとします。
差額は3,000円です。
年間では、
3,000円 × 12か月
＝3万6,000円。
です。
一方、家賃5万円のまま3か月空室なら、
15万円。
の家賃を失います。
つまり、
3,000円下げて早く決める方が年間収入が高くなる場合もあります。
反対に、少し設備を改善するだけで家賃を維持できる場合もあります。
家賃を下げるかどうかは、「月額」ではなく年間収入で考えることが重要です。
▪️ADも年間収支へ入れる
入居者募集では、
AD。
広告料。
などが必要になる場合があります。
例えば家賃5万円。
AD2か月。
なら10万円です。
1年間入居してもらった場合、
年間家賃60万円。
そこからAD10万円。
となります。
さらに、
原状回復。
フリーレント。
があれば、実際に残る家賃収入はさらに減ります。
満室家賃だけでなく、「入居者を決めるためにいくら使ったか」まで確認することが重要です。
▪️退去が多い物件は理由を確認する
毎年のように退去が続く場合、
偶然。
だけとは限りません。
騒音。
設備。
管理状態。
近隣トラブル。
家賃。
建物の老朽化。
などの理由がある可能性があります。
退去が多ければ、
原状回復。
募集。
AD。
空室損。
が毎回発生します。
つまり、
入居率を上げるだけでなく、長く住んでもらうことも収益改善につながります。
▪️修繕費は「金額」だけでなく内容を見る
管理会社から、
修繕費5万円。
修繕費8万円。
修繕費3万円。
という請求が続くことがあります。
重要なのは、
高い。
安い。
だけではありません。
何を修理したのか。
なぜ壊れたのか。
今後も起こるのか。
を確認します。
例えば、
同じ配管から何度も漏水。
なら、その場だけ修理するより根本修繕をした方が安くなる場合があります。
修繕費は支出ではなく、物件の状態を知らせる数字でもあります。
▪️小さな修繕が増えてきたら大規模修繕を考える
築年数が古くなると、
給湯器。
エアコン。
水栓。
排水。
屋根。
外壁。
などの修繕が増える場合があります。
毎月数万円。
年間数十万円。
と積み重なれば、キャッシュフローを圧迫します。
そこで、
その都度修理。
まとめて修繕。
売却。
を比較します。
修繕費が増えてきたときは、単発の故障ではなく物件全体の老朽化として見ることも重要です。
築古物件のリフォーム判断はこちら。
▪️管理費も毎年確認する
管理会社へ支払う管理料が、
家賃の5％。
だったとします。
家賃収入50万円なら、
月2万5,000円。
年間30万円。
です。
管理料だけを見ると適正でも、
別途、
送金手数料。
更新事務手数料。
退去立会い。
修繕手配料。
などが発生する場合があります。
契約内容によって違うため、
管理料率だけではなく年間で管理関連費用がいくらかかったかを確認します。
▪️管理会社からの報告書を保存する
毎月送られてくる、
家賃明細。
管理報告書。
修繕明細。
を保存します。
そして、
1か月。
ではなく、
1年。
2年。
3年。
と比較します。
すると、
家賃が下がっている。
修繕が増えている。
空室期間が長くなっている。
管理関連費用が増えている。
という変化が見えてきます。
賃貸経営では単月の数字より、数字の変化を見ることが重要です。
▪️ローン返済後にいくら残ったかを見る
例えば、
家賃収入 50万円。
管理・修繕等 10万円。
ローン返済 25万円。
なら、
単純化すると15万円残ります。
しかし翌月、
修繕20万円。
が発生すれば赤字になることがあります。
だから、
毎月。
年間。
の両方で、
ローン返済後に実際いくら現金が残ったか
を確認します。
ローン返済と資金繰りについてはこちら。
▪️管理会社が優秀でもローン返済までは管理してくれない
管理会社は、
入居者。
建物。
募集。
を管理してくれます。
しかし、
借入残高。
年間返済額。
現預金。
税金。
純資産。
次の融資。
まで管理してくれるとは限りません。
ここは大家自身の経営領域です。
物件管理と財務管理は別物だと考えることが重要です。
▪️現預金の増減まで確認する
満室。
毎月黒字。
でも、銀行口座の現金が増えていない。
ということがあります。
原因として、
ローン元本返済。
税金。
修繕。
新規物件購入。
などがあります。
だから、
家賃明細。
だけでなく、
銀行口座。
決算書。
まで確認します。
不動産投資では利益と現金の動きが一致しないことがあります。
利益・現金・純資産の関係はこちら。
▪️管理会社任せでも決算書は大家が見る
法人で不動産投資をしている場合、
税理士へ決算を任せる。
管理会社へ物件を任せる。
という状態になりやすくなります。
しかし大家自身も、
売上。
利益。
現預金。
借入。
純資産。
を確認します。
管理会社は物件を見る。税理士は税務を見る。大家は経営全体を見る。
この役割分担を意識することが重要です。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️数字を把握すると管理会社への質問も変わる
例えば、
「空室どうですか？」
ではなく、
「募集開始から何件問い合わせがありますか？」
「内見は何件ですか？」
「競合3物件との家賃差はいくらですか？」
「内見後に断られた理由は何ですか？」
と聞けます。
数字が分かれば、
管理会社との会話も具体的になります。
大家自身が数字を持つことで、管理会社と一緒に改善策を考えやすくなります。
▪️管理会社を責めるために数字を見るのではない
数字を確認する目的は、
管理会社のミスを探す。
ことではありません。
管理会社と大家が、
同じ情報。
同じ問題。
を共有するためです。
管理会社にも、
客付け情報。
入居者の反応。
地域の家賃相場。
など、大家だけでは分からない情報があります。
だから、
大家の数字と管理会社の現場情報を組み合わせることが重要です。
▪️次の収益物件を買う前に管理負担も考える
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と物件が増えると、
家賃収入も増えます。
しかし、
空室。
修繕。
入退去。
管理会社との連絡。
も増えます。
そこで、
管理会社へ任せる部分。
大家自身が見る数字。
を決めておきます。
物件数を増やすなら、管理の仕組みも同時に作ることが重要です。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
▪️毎月見る数字を決めておく
管理を難しく考える必要はありません。
例えば毎月、
家賃入金額。
空室数。
滞納額。
修繕費。
管理費。
ローン返済額。
月末現預金。
を確認します。
これだけでも、
収入が減った。
支出が増えた。
現金が減った。
という変化に気づきやすくなります。
毎月同じ数字を見ることで、物件の異変を早く発見できます。
▪️3か月ごとに空室と募集条件を確認する
毎月の数字に加えて、
3か月。
半年。
という単位で、
空室期間。
募集家賃。
AD。
競合物件。
を確認します。
特に長期空室がある場合、
同じ条件で募集を続ける。
だけでは改善しない可能性があります。
家賃。
設備。
初期費用。
ペット可。
外国籍。
高齢者。
など、物件に合わせて募集条件を考えます。
募集条件は一度決めたら終わりではなく、市場に合わせて見直すことが重要です。
▪️年間では物件ごとの本当の手残りを見る
例えば、
年間家賃600万円。
だったとしても、
管理費 30万円。
修繕費 50万円。
固定資産税 30万円。
保険 10万円。
募集費用 30万円。
ローン返済 300万円。
なら、残る現金は大きく変わります。
満室家賃。
表面利回り。
だけでは、この数字は分かりません。
1年間運営して最終的にいくら現金が残ったかを見ることが重要です。
▪️前年と比較すると経営の変化が見える
例えば、
前年キャッシュフロー 150万円。
今年キャッシュフロー 80万円。
だったとします。
70万円減っています。
そこで、
家賃。
空室。
修繕。
管理費。
金利。
を比較します。
すると、
修繕＋30万円。
空室損＋20万円。
家賃下落＋20万円。
など、原因が見えてきます。
数字が悪くなった理由を分解できれば、改善できる部分も見つけやすくなります。
▪️物件ごとの収益性を比較する
複数物件を所有している場合、
A物件。
年間キャッシュフロー100万円。
B物件。
年間キャッシュフロー30万円。
C物件。
年間キャッシュフロー▲10万円。
ということがあります。
全体では黒字でも、C物件が足を引っ張っています。
そこで、
家賃改善。
空室対策。
修繕。
借り換え。
売却。
などを検討します。
ポートフォリオ全体を見ると同時に、物件単体の成績も確認することが重要です。
▪️高利回り物件でも管理コストが高ければ手残りは減る
例えば、
表面利回り20％。
でも、
頻繁な退去。
高いAD。
多い修繕。
遠方管理。
が必要なら、実際のキャッシュフローは小さくなることがあります。
一方、
表面利回り15％。
でも、
長期入居。
修繕少。
安定した需要。
なら、結果として現金が残る場合があります。
購入時の利回りではなく、運営後の実績を見ることが重要です。
自己資金と実際の手残りについてはこちら。
▪️管理会社を変更する前に原因を整理する
空室が長い。
修繕が高い。
対応が遅い。
という理由で管理会社を変更したくなる場合があります。
しかし、
そもそも家賃が高すぎる。
物件状態が悪い。
地域需要が弱い。
という場合は、管理会社を変えても改善しない可能性があります。
まず、
管理会社の問題。
物件の問題。
市場の問題。
を分けます。
原因を整理してから管理会社変更を判断することが重要です。
▪️管理会社を複数比較することもある
管理会社によって、
管理料。
募集力。
対応エリア。
修繕ネットワーク。
入居者対応。
は違います。
そのため新しい地域へ進出するときは、
複数の管理会社へ話を聞くことも重要です。
特に地方不動産では、
地域によって客付け力に差が出ることがあります。
物件を買ってから管理会社を探すのではなく、購入前から管理体制を確認しておくと安心です。
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
▪️購入前に管理会社へ賃貸需要を聞く
購入予定物件があるなら、
想定家賃。
必要設備。
駐車場。
入居者層。
募集期間。
AD。
などを確認します。
売買仲介会社が、
家賃6万円で貸せます。
と言っていても、実際に客付けする会社の意見は違う場合があります。
購入前に「売る会社」だけでなく「貸す会社」の意見を確認することが重要です。
地方の築古戸建で賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️管理会社へ修繕を全部任せる場合も見積内容を見る
設備故障が発生すると、
早く直す。
ことが最優先になる場合があります。
しかし高額修繕なら、
工事内容。
金額。
交換か修理か。
を確認します。
必要に応じて相見積もりを取ることも考えます。
ただし入居者へ迷惑がかかる緊急修繕まで、価格比較のために長期間放置するのは適切ではありません。
スピードが必要な修繕と、比較できる修繕を分けることが重要です。
▪️修繕履歴を残す
例えば、
2026年。
給湯器交換。
2027年。
屋根補修。
2028年。
外壁修繕。
というように履歴を残します。
すると、
どの設備をいつ交換したか。
次に何が壊れそうか。
が分かりやすくなります。
売却するときにも、修繕履歴が物件説明に役立つ場合があります。
修繕は支払って終わりではなく、物件の履歴として残しておくことが重要です。
▪️管理状態は売却価格にも影響する
同じ築年数でも、
満室。
修繕済。
管理状態良好。
という物件と、
長期空室。
修繕未実施。
滞納あり。
という物件では、買い手から見た印象が違います。
つまり日々の管理は、
家賃収入。
だけでなく、
将来の売却。
にもつながります。
賃貸経営は「今月の家賃を取る仕事」だけではなく、物件価値を維持する仕事でもあります。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️管理状態が悪くなる前に売却する判断もある
築古物件では、
今後大規模修繕が必要。
空室が増えてきた。
家賃が下がってきた。
という時期があります。
そのとき、
修繕して保有継続。
現状で売却。
を比較します。
修繕300万円を入れてあと10年持つ。
修繕前に売却して次の物件へ資金を移す。
どちらが良いかは物件によって違います。
保有を続けることだけが正解ではありません。
▪️売却によって管理負担を減らす方法もある
物件数が増えてくると、
すべての物件を永久に持つ必要はありません。
収益性が低い。
修繕が多い。
遠方。
管理しにくい。
という物件を売却し、
収益性の高い物件へ入れ替える方法もあります。
物件を増やすだけでなく、管理しやすい資産構成へ変えていくことも不動産経営です。
▪️売却しにくい空き家・築古物件は専門買取も比較する
長期空室。
老朽化。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
などによって、通常の仲介売却が難しい物件もあります。
その場合は、
仲介。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
高額な修繕を行ってから売るより、現状で売却した方が結果的に現金を残せるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜管理会社へ任せても「経営」は大家がする
不動産投資では、
家賃回収。
入居者対応。
修繕手配。
募集。
などを管理会社へ任せることができます。
これは非常に便利です。
しかし、
家賃が下がった。
空室期間が伸びた。
ADが増えた。
修繕費が増えた。
管理費が増えた。
返済後の現金が減った。
という変化まで管理会社任せにしてしまうと、経営状態の悪化に気づくのが遅れる可能性があります。
だから大家自身が、
家賃入金。
入居率。
空室期間。
問い合わせ。
内見。
AD。
修繕費。
管理費。
ローン返済。
現預金。
を確認します。
管理会社へ任せるのは「実務」。
大家が持つべきなのは「経営判断」です。
優秀な管理会社をパートナーにする。
大家自身も数字を理解する。
問題があれば一緒に改善する。
この状態を作ることで、
1戸。
10戸。
20戸。
と物件が増えても、管理に振り回されにくい賃貸経営へ近づきます。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
融資。
自己資金。
空室。
管理会社。
修繕。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「修繕費をどこまでかけるべきか」を考える
管理会社から修繕提案が来たとき、
全部直す。
できるだけ直さない。
のどちらかではありません。
重要なのは、
その修繕によって、
家賃が維持できるのか。
空室期間を短くできるのか。
将来の大きな故障を防げるのか。
という費用対効果です。
次の記事では、
「不動産投資の修繕費はいくらまでかける？家賃・空室・回収期間から判断する方法」
として、賃貸経営で迷いやすい修繕投資の判断基準を詳しく整理します。
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