地方不動産投資完全ガイド【第1部】 初心者が最初に知るべき基礎知識
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 15分
更新日：8月4日
地方不動産投資に興味はあるものの、
「地方は人口が減っているから危ないのでは？」
「築古戸建てなんて本当に借りてもらえるの？」
「都会のマンション投資の方が安全では？」
このような疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
確かに地方不動産投資にはリスクがあります。
しかし、それは都市部の不動産投資も同じです。
重要なのは、「地方だから危険」「都会だから安心」という考え方ではなく、その地域の需要を正しく見極めることです。
私は実際に地方で築古戸建てやアパートを購入・運営しています。
決して何億円もの大型物件から始めたわけではありません。
数百万円の築古戸建てからスタートし、少しずつ物件を増やしながら運営してきました。
その中で成功したこともあれば、失敗から学んだことも数多くあります。
この「地方不動産投資完全ガイド」は、これから地方で不動産投資を始めたい方が、遠回りせず基礎から学べるように作成しました。
第1部では地方不動産投資の基礎知識を解説します。
第2部では物件選びとリフォーム、第3部では満室経営や融資・出口戦略、第4部では現役大家としての実践事例を紹介していきます。
この記事を読むことで、地方不動産投資の全体像を理解し、自分に合った投資方法を見つける第一歩になるはずです。
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▪️この記事で分かること
・地方不動産投資とは何か
・地方投資が注目されている理由
・都市部との違い
・地方投資のメリット
・地方投資で成功するために最初に知っておくべき考え方
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▪️地方不動産投資とは
地方不動産投資とは、東京・大阪・名古屋などの大都市ではなく、地方都市や郊外エリアにある不動産を購入し、家賃収入や資産形成を目指す投資方法です。
対象となる物件はさまざまで、
・築古戸建て
・中古アパート
・中古マンション
・土地付き住宅
・店舗付き住宅
などがあります。
特に近年は、数百万円で購入できる築古戸建てが注目されるようになり、不動産投資初心者でも始めやすい投資方法として人気が高まっています。
地方では都市部よりも物件価格が安いため、少ない自己資金から始められるケースも少なくありません。
一方で、物件価格だけを見て購入すると失敗する可能性もあります。
重要なのは、「安い物件を買うこと」ではなく、「入居者が住みたいと思う物件を選ぶこと」です。
私はこれまで地方で複数の物件を運営してきましたが、価格が安いことよりも、その地域に賃貸需要があるかどうかを最優先に考えています。
地方投資では、物件そのものだけでなく、
・周辺環境
・駐車場の有無
・生活利便性
・勤務先となる企業や工場
・学校や病院までの距離
なども重要な判断材料になります。
そのため、「地方だから儲かる」「地方だから危険」という単純な考え方ではなく、地域ごとの特徴を理解することが成功への第一歩です。
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▪️なぜ今、地方不動産投資が注目されているのか
近年、地方不動産投資が注目される理由はいくつかあります。
一つ目は、都市部の不動産価格が上昇していることです。
新築・中古を問わず価格が高騰し、以前よりも多くの自己資金や融資が必要になるケースが増えました。
一方、地方では比較的購入しやすい価格帯の物件が残っており、投資を始めるハードルが低い地域もあります。
二つ目は、高利回りを狙える可能性があることです。
購入価格を抑えながら適切な賃貸経営ができれば、都市部より高い利回りになるケースもあります。
もちろん、利回りだけで判断するのは危険ですが、収益性という点で地方が選ばれる理由の一つになっています。
三つ目は、空き家の増加です。
全国で空き家が増える中、リフォームによって再生し、賃貸住宅として活用する取り組みも広がっています。
適切なリフォームと募集活動を行えば、築年数が古い物件でも入居が決まるケースは少なくありません。
このような背景から、地方不動産投資は初心者だけでなく、経験者からも注目される投資手法になっています。
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▪️地方不動産投資のメリット
地方不動産投資には、多くの魅力があります。
まず大きなメリットは、購入価格を抑えやすいことです。
都市部では数千万円する物件でも、地方では数百万円から購入できるケースがあります。
そのため、少ない自己資金でもスタートしやすいことが特徴です。
また、購入価格が低い分、利回りが高くなる可能性があります。
さらに、戸建て賃貸では一度入居すると長く住んでもらえる傾向があり、安定した家賃収入につながるケースもあります。
地方では車社会の地域も多く、駐車場付きの戸建てはファミリー層から一定の需要があります。
もう一つの魅力は、自分の経験を積みやすいことです。
比較的少額から始められるため、実際に物件を購入し、運営しながら学べる点は大きなメリットといえるでしょう。
もちろん、メリットだけではありません。
地方不動産投資には注意すべきポイントもあります。
次の記事では、地方不動産投資のデメリットや都市部との違い、向いている人・向いていない人について詳しく解説していきます。
▶ 第2部はこちら
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▪️関連記事
▶ 地方不動産投資とは？
▶ 地方の築古戸建て投資は儲かる？
▶ 地方戸建て投資で失敗しない物件選び10のポイント
▶ 100万円の戸建ては買っていい？
▶ 築50年の家は買っても大丈夫？
▶ ボロ戸建て投資は儲かる？
▶ 戸建て投資とアパート投資はどっちがおすすめ？
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▪️都市部の不動産投資との違い
地方不動産投資を始める前に、多くの方が気になるのが「都市部と何が違うのか」という点です。
どちらにもメリット・デメリットがあり、一方が絶対に優れているというわけではありません。
重要なのは、自分の投資目的や資金計画に合った方法を選ぶことです。
都市部では人口が多く、賃貸需要も比較的安定しています。その反面、物件価格が高いため、多額の自己資金や融資が必要になるケースも少なくありません。
一方、地方では購入価格を抑えやすく、比較的少額から投資を始められる魅力があります。
ただし、地方では地域によって需要に大きな差があります。
同じ市内でも、
・すぐに入居が決まる地域
・半年以上空室になる地域
が存在します。
そのため、「地方だから」ではなく、「そのエリアだから」という視点で判断することが大切です。
私は地方で物件を購入するとき、人口だけを見ることはありません。
必ず、
・スーパー
・コンビニ
・学校
・病院
・工場
・主要道路
・駐車場需要
まで確認します。
この積み重ねが、空室リスクを抑えることにつながります。
関連記事
▶ 地方と都市部の不動産投資を比較
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▪️地方不動産投資のデメリット
地方投資には魅力がある一方、事前に理解しておくべきデメリットもあります。
まず一つ目は、賃貸需要の地域差です。
都市部では比較的安定した需要がありますが、地方ではエリア選びを間違えると、なかなか入居者が決まらないこともあります。
二つ目は、売却まで時間がかかる場合があることです。
購入希望者が限られる地域では、希望価格ですぐ売却できるとは限りません。
そのため、購入時から出口戦略を考えておくことが重要です。
三つ目は、修繕費です。
築古物件は購入価格が安い反面、
・屋根
・外壁
・給排水設備
・シロアリ
・雨漏り
など、購入後に修繕費が発生する可能性があります。
物件価格だけで判断せず、「総投資額」で考えることが大切です。
関連記事
▶ 地方不動産投資のリスク
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▪️地方不動産投資に向いている人
地方不動産投資は、次のような方に向いています。
・少額から投資を始めたい人
・長期的に資産形成を考えている人
・現地調査をしっかり行える人
・リフォームや賃貸経営を学びたい人
・短期間ではなく長期運用を考えている人
地方投資は、一攫千金を狙う投資ではありません。
一つひとつの物件を丁寧に運営し、長く家賃収入を積み重ねていく投資です。
その考え方に共感できる方には、とても相性の良い投資方法だと考えています。
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▶ 地方不動産投資の自己資金
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▪️地方不動産投資に向いていない人
反対に、次のような考え方の方は慎重に検討したほうがよいでしょう。
・購入価格だけで判断する人
・現地を見ずに購入する人
・短期間で大きな利益を期待する人
・修繕費を考慮しない人
・管理をすべて他人任せにしたい人
地方投資では、「安いから買う」という考え方が最も危険です。
実際には100万円で購入した物件でも、300万円以上の修繕費が必要になることがあります。
逆に300万円で購入した物件でも、そのまま貸し出せる状態であれば、結果的に収益性が高くなるケースもあります。
価格だけではなく、「この物件は本当に貸せるのか」という視点で判断することが成功への近道です。
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▶ 地方不動産投資初心者がやりがちな失敗
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▪️地方不動産投資の始め方
地方不動産投資に興味を持ったとしても、「何から始めればいいのか分からない」という方は少なくありません。
しかし、いきなり物件を探し始める必要はありません。
まずは正しい順番で準備を進めることが、失敗を防ぐ一番の近道です。
私がおすすめする流れは次のとおりです。
① 投資の目的を決める
「毎月5万円の家賃収入が欲しい」
「将来の年金代わりにしたい」
「10年後に資産を増やしたい」
など、まずは目的を明確にしましょう。
目的によって選ぶ物件も変わります。
② エリアを決める
地方投資ではエリア選びが最も重要です。
安い物件ではなく、「借りたい人がいる地域」を探しましょう。
③ 家賃相場を調べる
購入価格ではなく、
・家賃相場
・空室率
・募集期間
を確認することが重要です。
④ 物件を見る
インターネットだけでは判断できません。
現地へ行き、
・周辺環境
・道路
・駐車場
・生活施設
を自分の目で確認しましょう。
⑤ 購入後の出口まで考える
購入する前から、
・長期保有
・売却
・建替え
まで考えておくことが重要です。
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▪️成功している大家の共通点
これまで多くの大家さんと情報交換をしてきましたが、成功している方には共通点があります。
一つ目は、「安い物件」ではなく「貸せる物件」を探していることです。
価格は結果であり、目的ではありません。
二つ目は、数字をしっかり確認していることです。
・購入価格
・リフォーム費
・固定資産税
・家賃
・管理費
・空室率
すべてを計算したうえで購入しています。
三つ目は、長期目線で考えていることです。
不動産投資は短期間で大きく利益を得る投資ではありません。
毎月の家賃収入を積み重ねながら、資産を育てていく投資です。
私自身も「焦って買わない」ことを常に意識しています。
良い物件は探せば必ず出てきます。
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▶ 地方不動産投資成功事例
▶ 地方不動産投資実例
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▪️地方不動産投資で失敗する人の特徴
反対に、失敗する人にも共通点があります。
・利回りだけを見る
・現地を見ない
・リフォーム費を甘く考える
・家賃相場を調べない
・出口戦略を考えない
このような状態で購入すると、後から想定外の出費や長期空室につながる可能性があります。
特に「表面利回りだけ」で判断することは危険です。
購入価格が安くても、多額の修繕費が必要であれば、結果的に利回りは大きく下がります。
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▶ 地方不動産投資で失敗する人の特徴
▶ 地方不動産投資のリスク
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▪️現役大家として伝えたいこと
私は地方で築古戸建てやアパートを運営しています。
運営してきて強く感じることは、「物件選びが8割」ということです。
豪華なリフォームよりも、
「この地域で、この家を借りたい人がいるか」
を考えるほうが、何倍も重要です。
実際に購入した物件でも、最初から完璧だったものはほとんどありません。
必要な部分だけを改善し、入居者の立場で考えながら運営することで、少しずつ満室へ近づけてきました。
地方不動産投資は、派手な投資ではありません。
しかし、地道に積み重ねることで、毎月安定した家賃収入という大きな資産を育てられる投資です。
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▪️第2部のご案内
第1部では、地方不動産投資の基礎知識について解説しました。
次の第2部では、
・買ってはいけない物件
・築古物件の見極め方
・リフォームの考え方
・現地調査で見るポイント
など、物件選びで失敗しないための実践的な内容を詳しく解説します。
▶ 第2部はこちら
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▪️まとめ
ここまで、第1部では地方不動産投資の基本について解説してきました。
地方不動産投資は、「地方だから儲かる」「都会だから安全」という単純なものではありません。
成功するためには、
・地域を知ること
・物件を知ること
・入居者を知ること
この3つを理解することが重要です。
私自身、地方で築古戸建てやアパートを運営していますが、成功した物件もあれば、思うようにいかなかった物件もありました。
その経験から強く感じるのは、「購入価格の安さ」ではなく、「長く入居してもらえる物件かどうか」が最も重要だということです。
例えば100万円で購入した物件でも、
・多額の修繕費が必要
・需要がない
・駐車場がない
・生活環境が悪い
という状況では、収益を生み続けることは難しくなります。
反対に、300万円で購入した物件でも、
・需要がある地域
・適切なリフォーム
・募集方法を工夫する
ことで、長期間安定した家賃収入につながるケースもあります。
地方不動産投資は、「安い物件探し」ではありません。
「入居者に選ばれる物件づくり」が成功の本質です。
これから地方不動産投資を始める方は、焦って購入するのではなく、一つひとつ知識を身につけながら、自分に合った投資スタイルを見つけてください。
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▪️第2部で学べること
第2部では、実際に物件を購入する前に知っておきたいポイントを詳しく解説します。
具体的には、
・買ってはいけない築古物件の特徴
・現地調査で必ず確認するポイント
・雨漏りやシロアリの見分け方
・リフォーム費用の考え方
・費用対効果の高いリフォーム
など、実践的な内容を紹介しています。
知識があるだけで避けられる失敗は数多くあります。
ぜひ第2部もあわせてご覧ください。
▶ 第2部
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▪️関連記事【基礎知識】
▶ 地方不動産投資とは？
▶ 地方不動産投資初心者ガイド
▶ 地方不動産投資のメリット・デメリット
▶ 地方と都市部の不動産投資を徹底比較
▶ 地方不動産投資の始め方
▶ 地方不動産投資の自己資金はいくら必要？
▶ 地方不動産投資で融資を受ける方法
▶ 地方不動産投資で利回り10％は可能？
▶ 地方不動産投資の成功事例
▶ 地方不動産投資で失敗する人の特徴
▶ 地方不動産投資のリスク
▶ 地方不動産投資チェックリスト
▶ 初心者がやりがちな失敗
▶ 地方不動産投資のスケジュール
▶ 地方不動産投資Q&A
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▪️関連記事【戸建て投資】
▶ 地方の築古戸建て投資は儲かる？
▶ 地方戸建て投資で失敗しない物件選び10のポイント
▶ 100万円の戸建ては買っていい？
▶ 築50年の家は買っても大丈夫？
▶ ボロ戸建て投資は儲かる？
▶ 戸建て投資とアパート投資はどっちがおすすめ？
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▪️関連記事【リフォーム・空室対策】
▶ 築古物件のリフォームで失敗しないポイント
▶ 地方の空室対策30選
▶ 家賃を下げる前にやるべき空室対策
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第1部をご覧いただきありがとうございました。
続く第2部では、「物件選び・リフォーム完全ガイド」として、実際に購入する際のチェックポイントや、収益を最大化するリフォームの考え方を詳しく解説します。
▶ 第2部へ進む
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▪️地方不動産投資でよくある質問（FAQ）
Q. 地方不動産投資は本当に儲かりますか？
A. 地方だから儲かる、都市部だから儲かるということはありません。
重要なのは、購入価格・家賃・修繕費・賃貸需要のバランスです。
適切なエリアで適切な物件を購入できれば、地方でも安定した家賃収入を目指すことは十分可能です。
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Q. 地方は空室リスクが高くありませんか？
A. エリアによって大きく異なります。
人口だけで判断するのではなく、
・工場
・病院
・学校
・スーパー
など生活環境まで確認することが重要です。
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▶ 地方不動産投資のリスク
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Q. 初心者でも地方不動産投資はできますか？
A. もちろん可能です。
地方は比較的少額から始められる物件も多く、実践しながら経験を積めることも魅力です。
ただし、最初から高利回りだけを追い求めるのではなく、基礎知識を身につけてから購入することをおすすめします。
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▶ 地方不動産投資初心者ガイド
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Q. 自己資金はいくら必要ですか？
A. 購入する物件や融資条件によって異なります。
現金購入する方もいれば、金融機関から融資を受けて始める方もいます。
無理のない資金計画を立てることが大切です。
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Q. 地方投資は戸建てとアパートのどちらがおすすめですか？
A. どちらにもメリットがあります。
少額から始めたい方は戸建て投資、規模を拡大したい方はアパート投資が向いている場合があります。
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▶ 戸建て投資とアパート投資はどっちがおすすめ？
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Q. 築50年以上の家でも購入できますか？
A. 築年数だけで判断する必要はありません。
重要なのは建物の状態です。
雨漏りやシロアリ、基礎、給排水設備などを確認し、必要な修繕費まで含めて判断しましょう。
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▶ 築50年の家は買っても大丈夫？
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Q. 100万円の戸建ては本当に買っても大丈夫ですか？
A. 「100万円だから買う」という考え方は危険です。
購入後のリフォーム費用や地域の賃貸需要を確認したうえで、総投資額で判断しましょう。
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▶ 100万円の戸建ては買っていい？
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Q. 地方不動産投資で最も重要なことは何ですか？
A. 「安い物件を探すこと」ではありません。
「入居者が住みたいと思う物件を選ぶこと」です。
購入価格だけで判断せず、家賃相場や生活環境、修繕費、将来の出口戦略まで考えることが成功への近道です。
