はじめての不動産賃貸

共益費って何？どこに使われてるの？ 家賃とは別に書かれている 共益費。 「これって何のお金？」 「なんで毎月必要なの？」 「どこに使われてるの？」 と、初心者がほぼ100%疑問に思う部分です。 実は共益費は “アパートを安全・快適に保つための運営費”。 今回はその内訳を、わかりやすくまとめました。 ■ ① 共益費＝「建物全体を維持するためのお金」 家賃は“部屋そのもの”の使用料。 共益費は “共用部分の維持費”。 アパートを運営するためには、 部屋以外にもお金がかかります。 例えば… ・廊下 ・階段 ・外灯 ・ゴミ置き場 ・駐輪場 ・敷地全体の設備 これらをキレイに、安全に使える状態に保つためのお金が共益費です。 ■ ② 共益費はどこに使われているの？ 初心者にとってここが一番不透明な部分。 実際の内訳はこんな感じ👇 ✔ ① 共用灯（外灯）の電気代 夜間のアパートを明るく照らすための照明代。 ✔ ② 共用部の清掃費 ・廊下 ・階段 ・駐輪場 ・ゴミ置き場 こうした“みんなで使う部分”を清潔に保つ費用。 ✔ ③ ゴミ置き場の維持管理 ネット交換、

不動産賃貸を始めるとき、 “管理会社” という存在が必ず登場します。 でも初心者はこう思う👇 「管理会社って何やってるの？」 「自分で全部やるのと何が違うの？」 結論からいうと、 管理会社が入るだけで大家の負担は9割消えます。 今回は、初心者でもすぐ理解できるよう、 “管理会社の役割”をまとめました。 ■ ① 入居募集（客付け） まず管理会社の一番大きな仕事は 入居者探し。 ・物件情報の登録 ・写真撮影 ・内見対応 ・家賃の提案 ・広告料（AD）の調整 空室が出たとき、大家が自分でやるのはほぼ不可能。 管理会社が入ることで 入居までのスピードが一気に変わる。 ■ ② 賃貸契約の手続き 入居者が決まりそうになったら、管理会社が全部動きます。 ・入居審査 ・保証会社との連携 ・契約書の作成 ・鍵の受け渡し ・入居当日の説明 ■ ③ 家賃の集金・振込 毎月の家賃は、 管理会社 → 大家 の流れで振り込まれる。 やってくれること👇 ・家賃の集金 ・未払いの確認 ・保証会社への連絡 ・家賃の振込（管理料を差し引いて） 特に “滞納対応” は管理会社の最

敷金は、不動産賃貸の中でもトラブルが起きやすい部分です。 「いつ返すの？」 「どこまで差し引いてOK？」 実はこのルール、昔は曖昧やったけど、 今は 国交省のガイドライン によってかなり明確になっています。 今回は、初心者でも誤解なく理解できるよう、 敷金返金の基本と“差し引きのルール” をわかりやすくまとめました。 ⸻ ■ ① 敷金は「退去後 1〜2ヶ月以内」に返すのが一般的 敷金は退去したその日に返すわけではありません。 返金までの流れはこう👇 1. 入居者が退去 2. 管理会社（または大家）が室内を確認 3. 原状回復の見積り 4. 入居者負担分を敷金から差し引く 5. 残りを返金する 多くの管理会社は 退去後 1〜2ヶ月以内 に返金処理を行います。 ※早い管理会社なら2〜3週間で完了。 ■ ② 敷金から「差し引いていい費用」と「ダメな費用」 ここが最重要。 昔は大家と入居者でもめやすい部分やけど、 今は国のガイドラインで整理されてます。 🔶 敷金から差し引いていい費用（＝入居者負担） 入居者の 不注意・過失で発生した修繕。

不動産賃貸を始めると、 必ず耳にする 敷金 と 礼金。 名前は知っているのに、 「結局どう違うの？」 「大家さんの収益になるのはどっち？」 と混乱する人がめちゃくちゃ多い。 今回は、初心者が最初につまずくこのテーマを、 大家側の立場から シンプルに まとめました。 ■ ① 敷金とは？ “預かり金”であって、大家さんのお金ではない 敷金は、入居者が退去するときに ・原状回復 ・未払い家賃 などに使うための 保証金。 つまり、 敷金は大家さんの収入ではありません。 入居者に使わなかった分は返すもの。 ✔ 使うのはこんな時 ・クロスの張り替え（入居者負担分） ・設備破損の修理費 ・家賃滞納の清算 ✔ 使わない場合 👉 全額返金 or 一部返金 敷金はあくまで一時預かり。 初心者が勘違いしやすい部分です。 ■ ② 礼金とは？ 完全に“大家さんの収入” 礼金は、入居が決まったときに 「お礼金」としてもらうお金。 これは返金不要で、 100％ 大家さんの収入になる。 ✔ 礼金があるメリット ・初期費用が多い分、質の良い入居者が来やすい ・空室が少ない人気エ

家賃収入は毎月ほぼ一定ですが、 ときどき「今月だけ家賃が少ない？」ということがあります。 これは不動産賃貸では普通に起きることで、 ほとんどは“理由がはっきりしているパターン”です。 今回は、初心者が不安になりやすい 「家賃が少ない月に起きていること」 を、保証会社有りとしてわかりやすくまとめました。 ■ ① 修繕費が家賃から差し引かれている 家賃が少ない月の理由で一番多いのがこれ。 ・エアコン交換 ・水漏れ修理 ・給湯器交換 ・共用部の軽い補修 こうした費用は、 当月の家賃から相殺して振り込まれることがあります。 「今月だけ少ないな？」と思ったら、 まずここが原因であることが多いです。 ■ ② 管理料・保険・保証会社の費用が同時に引かれる月 家賃とは別に、 ・管理委託料 ・火災保険の更新料 ・家賃保証会社の更新料 ・共用電気の精算 などが重なると、振込額が一時的に減ることがあります。 特に保証会社は、 毎年の更新料がかかるタイプのものもあり、 その月だけ数千円～数万円の差が出ることがあります。 ■ ③ 新しい入居が決まった月は「AD（広告料）」

不動産賃貸をやってみたいと思っても、 「家賃って実際どういう流れで入ってくるの？」 という部分が、最初はイメージしにくいところです。 今回は、家賃が大家さんの口座に届くまでの“いちばん基本の仕組み”だけを、 できるだけシンプルにまとめました。 ■ ① 家賃は「入居者 → 管理会社 → 大家さん」の順で動く 多くの物件では、家賃は次のように動きます。 入居者 　↓（家賃の支払い） 管理会社 　↓（管理料を差し引いて振込） 大家さん つまり、大家さんが直接入居者から受け取るのではなく、 管理会社を経由して家賃が入る仕組みになっています。 そのため、振り込まれる金額は 家賃 − 管理料 になっていることが一般的です。 ■ ② 管理会社が家賃の確認をしてくれる 入居者から家賃がきちんと入っているか、 遅れていないか、変更がないか。 こういった“毎月の細かい確認”は、管理会社が行います。 大家さんの役割は、 ・管理会社から届く報告を確認する ・必要な部分だけ判断する これだけです。 「自分で入居者に催促する」ようなことは、ほぼありません。 ■ ③ 振込日は

不動産賃貸を始めようとすると、まず気になるのが 「大家さんって、実際なにをする人？」 というところだとと思います。 言われてみれば、家賃を受け取ってるイメージはあるけど、 具体的にどんな仕事をしているのかは、あまり知られていません。 今回は、これから不動産賃貸を始める人でもイメージしやすいように、 大家さんの基本的な仕事をシンプルにまとめました。 ■ ① 家賃の管理 いちばんの仕事は、家賃をきちんと受け取ること。 入金があったかどうかの確認は、管理会社がやってくれることが多いですが、 最終的に責任を持つのは大家さんです。 ■ ② 修繕・設備トラブルの対応 入居者さんからすると、住まいのトラブルはすぐに解決してほしいもの。 ・エアコンが壊れた ・水漏れが起きた ・給湯器が動かない こういった連絡を受けたら、管理会社と連携して修繕を手配します。 ただ、ここも“全部自分で動く必要はない”のがポイントで、基本的に管理会社がほぼ段取りをしてくれます。 大家さんは、費用の確認や最終判断をするだけでOKなケースが多いです。 ■ ③ 建物のメンテナンス 物件は建

① 不動産賃貸は「部屋を貸して、お金をもらう仕組み」 人が住むための家やアパートを所有して、 毎月の家賃をもらう仕事 のこと。 ビジネスの中では 「家を貸す」だけで収入が生まれる、かなりシンプルな仕事。 ② オーナーの仕事は3つだけ 最初に覚えるのはこれだけでいい。 部屋を貸す（入居者を見つける） 家を維持する（修理・掃除・管理） 家賃をもらう（収入になる） この3つの流れ以外は、あとでゆっくり覚えたらいい。 ③ なぜ賃貸は人気なの？ 毎月お金が入る 年金がわりになる 物件が資産になる 自分の働く時間とは関係なく収入が出る “ほったらかし収入” というより “ゆるい管理で安定収入” が正しい。 ④ まず何から始めたらいい？ 一番最初にやるのは この2つだけでOK。 どんな物件を持ちたいか決める （戸建て？アパート？場所は？） いくらなら返せるか数字を見る 最初から難しい知識はいらない。 仕組みを理解して、物件のイメージを持つだけで “もう7割” 進んでる。 ⑤ まとめ 不動産賃貸は、 部屋を貸して → 家賃をもらうシンプルな仕事。 最初はむずかし

アパートに設置されている浄化槽は 家族3〜5人用ではなく、人数規模に合わせた“合併処理浄化槽” になる。 この“人数規模（人槽）”が費用を一気に押し上げる。 ◎ ① 人槽（人数規模）がでかい 戸建：5〜7人槽 アパート：20人槽・30人槽・50人槽など 人数が増えるほど 点検回数 水質検査項目 清掃の作業時間 廃棄物の量 が増える。 その結果、費用が跳ね上がる。 ◎ ② 年間5〜10万円が“普通” アパート規模だと、 浄化槽管理費は年間5〜10万円が一般的。 物件によっては 12〜15万円 になることもある。 戸建てが年間2〜3万円なのを考えると、 アパートの浄化槽は“桁が違う”と言っていい。 ◎ ③ 清掃時の廃棄物量が増える 大きい浄化槽は、 バキュームカーが吸い上げる量も多くなる。 作業時間も長い → 作業料金UP 廃棄物の処理量が増える → 処分費UP ◎ ④ 点検回数の基準が上がる 人数規模が大きい浄化槽は、 法定点検の回数が増える。 例： 小規模：年3回 中規模：年4〜6回 この時点で費用が増えるのは避けられない。 ◎ ⑤ 故障したとき