不動産投資で失敗しない人は何を見ている？物件・融資・空室・出口を判断する基本軸
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
不動産投資を始めると、
利回りが高い物件。
価格が安い物件。
駅から近い物件。
築年数が浅い物件。
など、どうしても「物件そのもの」に目が向きやすくなります。
しかし、不動産投資で長期的に資産を増やしていくためには、
良い物件を探すだけでは足りません。
購入価格。
家賃。
賃貸需要。
融資条件。
修繕費。
空室。
税金。
現預金。
売却価格。
まで含めて判断する必要があります。
例えば、
表面利回り15％。
という物件があったとしても、
修繕費が大きい。
空室期間が長い。
ローン返済が重い。
売却しにくい。
のであれば、実際には現金がほとんど残らない可能性があります。
反対に、
表面利回り10％。
でも、
安定した賃貸需要。
修繕リスクが小さい。
融資条件が良い。
毎月現金が残る。
出口も考えやすい。
という物件なら、長期的には資産形成を進めやすい場合があります。
つまり不動産投資では、
「この物件は儲かりそうか」ではなく、「購入から売却まで事業として成立するか」を見ることが重要です。
今回は、不動産投資で物件を購入する前に確認したい基本的な判断軸を、
物件。
市場。
融資。
キャッシュフロー。
空室。
修繕。
現預金。
出口。
という流れで整理します。
▪️不動産投資は「物件選び」だけでは決まらない
不動産投資では、
良い物件を買えば成功。
悪い物件を買えば失敗。
と考えがちです。
もちろん物件選びは重要です。
しかし同じ物件でも、
現金購入する人。
低金利で融資を受ける人。
高金利で融資を受ける人。
自己資金を多く入れる人。
修繕を安くできる人。
では、投資結果が変わります。
さらに購入後も、
客付け。
家賃設定。
管理。
修繕。
資金管理。
によって収益は変わります。
不動産投資は物件そのものだけではなく、「物件＋資金調達＋運営」で考える必要があります。
はじめて不動産投資をする場合はこちらから全体像を確認できます。
▪️判断軸①まず「誰が借りるのか」を確認する
購入前に最初に考えたいのが、
誰がこの物件を借りるのか。
です。
例えば、
単身者。
ファミリー。
高齢者。
外国籍。
法人。
学生。
など、地域によって入居者層は違います。
ファミリー需要が中心の地域なら、
駐車場2台。
部屋数。
学校。
スーパー。
などが重要になることがあります。
単身需要が中心なら、
駅距離。
勤務先へのアクセス。
家賃。
設備。
などが重要になる場合があります。
物件を見る前に、地域の入居者像を見る。
これが不動産投資の基本になります。
地方の賃貸需要を確認する方法はこちら。
▪️判断軸②人口だけでなく賃貸の需給を見る
人口が多い地域なら安心。
人口が減っている地域は危険。
と単純に考えることはできません。
重要なのは、
賃貸住宅を探している人がどれだけいるか。
その人たちに対して競合物件がどれだけあるか。
です。
人口が多くても、
新築アパート。
築浅マンション。
戸建賃貸。
が大量に供給されていれば競争は激しくなります。
逆に人口が減少している地方でも、
戸建賃貸が少ない。
駐車場2台の物件が少ない。
ファミリー向け物件が不足している。
という地域なら需要が残っている場合があります。
人口だけを見るのではなく、「需要と供給のバランス」を確認することが重要です。
▪️判断軸③表面利回りだけで買わない
例えば、
物件価格300万円。
年間家賃60万円。
なら表面利回りは20％です。
数字だけを見ると非常に高利回りです。
しかし、
購入諸費用50万円。
修繕費150万円。
必要なら、
総投資額は500万円です。
すると年間家賃60万円に対する利回りは、
単純計算で12％。
まで下がります。
さらに、
固定資産税。
保険。
管理。
修繕。
空室。
を考えれば、実際の収益性はさらに変わります。
利回りを見るなら、購入価格だけではなく「実際にいくら投資するのか」を確認する必要があります。
築古戸建の実質利回りについてはこちら。
▪️判断軸④自己資金に対していくら現金が戻るかを見る
同じ500万円の物件でも、
500万円を現金で購入。
自己資金100万円＋融資400万円。
では、自分が投じる現金が違います。
例えば自己資金100万円を使い、
年間キャッシュフローが20万円残るなら、
自己資金100万円に対して年間20万円の現金が戻っていることになります。
一方、
500万円すべて自己資金。
年間キャッシュフロー30万円。
なら、手残り金額は多くても投入した自己資金も大きくなります。
どちらが正しいという話ではありません。
重要なのは、
「物件利回り」と「自分のお金がどれだけ働いているか」は別の数字だということです。
▪️判断軸⑤融資条件まで含めて物件を見る
不動産投資では、
物件価格500万円。
家賃5万円。
という条件だけではキャッシュフローは分かりません。
融資400万円。
金利2％。
期間15年。
の場合と、
融資400万円。
金利4％。
期間7年。
では、毎月の返済額が大きく変わります。
つまり同じ物件でも、
融資条件によって、
現金が残る物件。
現金が残らない物件。
に変わる可能性があります。
物件と融資を別々に考えず、一つの投資として見ることが重要です。
築古戸建の融資と自己資金についてはこちら。
▪️判断軸⑥満室ではなく空室が出ても耐えられるかを見る
購入時の収支計算では、
満室家賃。
を使うことがあります。
しかし実際の賃貸経営では、
退去。
原状回復。
募集期間。
家賃滞納。
などによって、毎月満額の家賃が入るとは限りません。
例えば10室ある物件なら、
10室満室。
9室入居。
8室入居。
で収支がどう変わるかを確認します。
戸建でも同じです。
1戸しかないため、退去すれば一時的に家賃収入は0円になります。
満室なら黒字ではなく、「空室が発生しても耐えられるか」を見ることが重要です。
▪️判断軸⑦家賃が下がっても返済できるかを見る
現在の家賃が6万円だから、
これからも6万円。
とは限りません。
築年数。
競合物件。
人口動態。
設備。
地域相場。
によって家賃が下がる可能性があります。
そこで購入前に、
家賃6万円。
5万5,000円。
5万円。
まで下がった場合の収支を確認します。
家賃が少し下がっただけで赤字になるなら、収支に余裕が少ない物件です。
現在の家賃だけではなく、悪化した場合でも経営できるかを見ることが重要です。
▪️判断軸⑧ローン返済額と家賃の差だけを利益と思わない
例えば、
家賃6万円。
ローン返済4万円。
なら、
毎月2万円儲かる。
と考えたくなります。
しかし実際には、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕費。
空室損。
原状回復。
などがあります。
そのため、
家賃－ローン返済＝利益。
ではありません。
ローン返済後に残った現金から、さらに物件運営に必要な費用を考える必要があります。
▪️判断軸⑨修繕費を購入前から考える
築古物件では、
購入したあと何が壊れるか。
も重要です。
例えば、
給湯器。
エアコン。
水栓。
トイレ。
屋根。
外壁。
給排水。
などです。
購入時に100万円リフォームして終わりではありません。
数年後に設備交換が発生する可能性があります。
だから、
購入時修繕。
保有中修繕。
退去時修繕。
を分けて考えます。
築古物件は「買える価格」ではなく、「維持できる価格」で判断する必要があります。
築古戸建のリフォーム判断はこちら。
▪️判断軸⑩現預金を使い切らない
不動産投資では、
自己資金500万円ある。
500万円の物件が買える。
とは限りません。
500万円を全部使ってしまえば、
購入諸費用。
修繕。
税金。
空室。
設備故障。
へ対応できなくなります。
さらに次の物件を購入する自己資金もなくなります。
だから購入前に、
物件取得後に現金がいくら残るか。
を確認します。
買えるかどうかではなく、「買ったあとも経営できるか」を見ることが重要です。
現預金と融資の考え方はこちら。
▪️判断軸⑪毎月の黒字と純資産の増加を分けて考える
不動産投資では、
毎月現金が残る。
というキャッシュフローだけでなく、
ローン元本が減る。
という動きもあります。
例えば、
年間キャッシュフロー30万円。
年間元本返済40万円。
なら、
現金30万円を残しながら借入残高も40万円減っていることになります。
もちろん物件価値が下落すれば純資産が必ず同額増えるとは限りません。
それでも、
現金の増減と借入残高の増減を別々に確認することで、投資の状態が見えやすくなります。
残債と純資産についてはこちら。
▪️判断軸⑫黒字でも現金が減ることがある
決算書では黒字。
しかし銀行口座を見ると現金が増えていない。
ということがあります。
不動産投資では、
ローン元本返済。
設備投資。
物件購入。
税金。
などによって、利益と現金の動きが一致しないことがあります。
逆に、
減価償却費。
などによって帳簿上の利益が小さくても、現金が残っている場合があります。
だから、
利益。
現預金。
借入。
純資産。
を分けて確認します。
不動産投資では「黒字か赤字か」だけで経営状態を判断しないことが重要です。
黒字と現金の違いについてはこちら。
▪️物件を増やすなら数字を比較できる状態にする
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と増えてくると、
総家賃収入。
だけでは物件ごとの状態が分かりにくくなります。
そこで、
取得価格。
総投資額。
年間家賃。
年間経費。
年間返済。
年間キャッシュフロー。
残債。
現預金。
を物件ごとに確認します。
すると、
どの物件が現金を生んでいるか。
どの物件の返済が重いか。
どの物件で修繕が増えているか。
が見えやすくなります。
不動産投資は物件数が増えるほど、感覚ではなく数字で管理する必要があります。
▪️次の収益物件も「高利回り」だけで選ばない
次の物件を探すときも、
表面利回り。
価格。
だけで決める必要はありません。
賃貸需要。
融資条件。
必要修繕。
自己資金。
キャッシュフロー。
出口。
まで比較します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️判断軸⑬管理会社に任せても数字は自分で確認する
不動産投資では、
客付け。
家賃回収。
入居者対応。
修繕手配。
などを管理会社へ任せることができます。
これは大きなメリットです。
しかし、
管理会社へ任せること。
経営判断まで任せること。
は別です。
例えば空室が長引いているなら、
問い合わせはあるのか。
内見はあるのか。
家賃は相場と合っているのか。
募集条件はどうなっているのか。
を確認します。
修繕でも、
本当に必要な工事なのか。
他の方法はないのか。
費用は適正なのか。
を判断します。
作業を任せても、数字を見る責任まで手放さないことが重要です。
▪️判断軸⑭空室の原因を数字で分ける
空室が発生したとき、
家賃を下げれば決まる。
とは限りません。
例えば、
問い合わせ自体が少ない。
問い合わせはあるが内見されない。
内見はあるが申込みされない。
では原因が違います。
問い合わせが少ないなら、
家賃。
募集条件。
写真。
掲載状況。
などを確認します。
内見後に決まらないなら、
室内状態。
臭い。
設備。
競合物件。
などを確認します。
空室対策は、原因を分けてから対策を選ぶことが重要です。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める方法はこちら。
▪️判断軸⑮修繕は「安さ」ではなく投資効果を見る
修繕費を抑えることは重要です。
しかし、
安ければ何でもいい。
というわけではありません。
例えば、
5万円削減した結果、入居者が決まらず3か月空室。
家賃5万円なら15万円の家賃収入を失います。
逆に、
50万円使っても家賃がほとんど上がらない工事。
なら、過剰投資になる可能性があります。
そのため、
この工事はいくらかかるのか。
家賃へ影響するのか。
客付けへ影響するのか。
何年間使えるのか。
を考えます。
修繕費は単なる支出ではなく、収益を維持するための投資として判断します。
リフォーム・リノベーションを比較したい場合はこちら。
▪️判断軸⑯金利が上がった場合も計算する
融資を利用する場合、
現在の金利だけで収支を考えないようにします。
特に変動金利なら、将来返済負担が増える可能性があります。
例えば、
現在の返済額。
金利が1％上昇した場合。
金利が2％上昇した場合。
でキャッシュフローを確認します。
多少条件が悪化しても黒字を維持できるなら、経営には余裕があります。
反対に少し金利が上がるだけで赤字になるなら、購入時点から余裕が少ない投資です。
良い条件が続く前提ではなく、条件が悪くなった場合も計算しておくことが重要です。
▪️判断軸⑰損益分岐点を知っておく
賃貸経営では、
どこまで家賃収入が減ったら赤字になるのか。
を把握しておくと経営状態を判断しやすくなります。
例えば満室時の年間家賃が600万円。
年間の返済・運営費等が420万円。
だったとします。
この場合、
600万円入らなければ経営できない。
わけではありません。
家賃収入がどこまで減っても支出を賄えるかを見ることで、空室への耐久力が分かります。
満室時の利益だけでなく、「何％まで収入が落ちても耐えられるか」を考えることが重要です。
▪️判断軸⑱ローン返済に余裕があるかを見る
家賃収入から経費を差し引いたあと、
年間ローン返済を十分に賄えるか。
も重要です。
例えば、
物件運営から年間200万円残る。
年間ローン返済190万円。
なら、返済後の余裕は小さくなります。
一方、
年間200万円残る。
年間ローン返済120万円。
なら、空室や修繕が発生しても対応しやすくなります。
「返済できるか」だけではなく、「返済したあとどれだけ余裕があるか」を見ることが重要です。
▪️判断軸⑲出口は購入前から考える
不動産投資では、
買ったあと考えればいい。
ではなく、購入前から出口を想定します。
例えば、
投資家へ収益物件として売る。
実需住宅として売る。
土地として売る。
長期保有して家賃を受け取り続ける。
などです。
出口が一つしかない物件より、複数の選択肢がある物件の方が状況変化へ対応しやすい場合があります。
「自分が欲しい物件」だけではなく、「将来誰が欲しがる物件なのか」を考えることが重要です。
築古戸建の売却・出口戦略はこちら。
▪️判断軸⑳立地は購入後に変えられない
室内が古ければリフォームできます。
給湯器が壊れれば交換できます。
管理会社が合わなければ変更できる場合があります。
融資も将来的に借り換えを検討できる場合があります。
しかし、
物件の場所。
は変えられません。
だから、
賃貸需要。
生活利便性。
交通。
周辺企業。
学校。
競合物件。
将来の人口動態。
などを購入前に確認します。
後から改善できる問題と、購入後には変えられない問題を分けて考えることが重要です。
▪️判断軸㉑安い物件ほど出口を確認する
100万円。
200万円。
という築古戸建を見ると、
失敗しても大丈夫。
と感じることがあります。
しかし、
再建築できない。
接道条件が弱い。
土地需要がない。
建物状態が悪い。
賃貸需要も弱い。
という物件なら、売却が難しくなる可能性があります。
購入価格が安くても、
修繕費300万円。
解体費。
維持費。
が必要になれば、総投資額は大きくなります。
安いから安全なのではなく、「最悪の場合どう処分するか」まで確認して初めてリスクを判断できます。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️判断軸㉒購入前に現地を見る
数字上は魅力的でも、現地へ行くと分かることがあります。
道路が狭い。
駐車しにくい。
隣地との距離が近い。
周辺に空き家が多い。
臭いや騒音がある。
建物に傾きがある。
という問題です。
逆に、
思ったより生活利便性が高い。
駐車場が使いやすい。
周辺環境が良い。
というプラス材料が見つかる場合もあります。
机上調査と現地調査の両方を行ってから購入判断をすることが重要です。
築古戸建の現地調査はこちら。
▪️判断軸㉓売却価格ではなく売却後の現金を見る
例えば、
500万円で売却できる。
というだけでは、その売却が良いかは判断できません。
残債300万円。
仲介手数料などの売却費用。
税金。
があれば、実際に残る現金は500万円ではありません。
そこで、
想定売却価格。
残債。
売却費用。
税金。
を確認します。
不動産投資では購入時も売却時も「最終的に現金がいくら残るか」で考えることが重要です。
▪️判断軸㉔良い物件でも売却することがある
満室。
毎月黒字。
修繕も少ない。
という物件なら、そのまま保有する方法があります。
しかし、
売却すれば500万円現金化できる。
その500万円を自己資金にして、より大きな収益物件を購入できる。
という状況なら、売却を検討することもあります。
つまり、
売却＝失敗。
ではありません。
資産全体を成長させるために、収益物件を入れ替えるという考え方もあります。
▪️判断軸㉕1戸ごとの成功より再現性を見る
1戸目で偶然安く買えた。
偶然すぐ入居者が決まった。
偶然修繕が少なかった。
だけでは、2戸目でも同じ結果になるとは限りません。
重要なのは、
需要調査。
購入基準。
修繕判断。
融資。
客付け。
資金管理。
出口。
を自分なりのルールにすることです。
そうすれば2戸目、3戸目でも同じ考え方を使えます。
不動産投資で資産を増やすには、一度の大成功より「小さな成功を繰り返せる仕組み」を作ることが重要です。
地方の築古戸建投資を1戸目から次の物件へつなげるロードマップはこちら。
▪️決算書まで見ると経営全体が分かりやすくなる
物件が増えてきたら、
家賃。
キャッシュフロー。
だけではなく、
PL。
BS。
現預金。
借入残高。
純資産。
まで確認します。
すると、
利益は出ているが現金が減っている。
借入は増えたが資産も増えている。
返済によって純資産が積み上がっている。
など、経営全体を確認しやすくなります。
不動産投資は物件単体の利回りから、最終的には財務全体を見る経営へ変わっていきます。
決算書から次の融資につなげる考え方はこちら。
▪️空き家・築古物件では「買わない判断」も重要
地方には安い空き家が数多くあります。
しかし、
安い。
古い。
空いている。
というだけで投資対象になるわけではありません。
賃貸需要。
修繕費。
土地価値。
接道。
出口。
を確認して、
収益化が難しい。
と判断すれば買わないことも重要です。
良い投資判断とは、良い物件を買うことだけではなく、悪い条件の物件を見送れることでもあります。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認する場合はこちら。
▪️売却が難しい不動産は専門買取も比較する
長期間保有した物件が、
老朽化。
長期空室。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
共有。
などによって一般的な売却が難しくなる場合があります。
その場合は、
仲介。
現状売却。
専門買取。
など複数の方法を比較します。
高額なリフォームをしてから売却するより、そのまま売却した方が手元資金を残せる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜不動産投資は「買う判断」より「経営する判断」が重要
不動産投資では、
高利回り。
低価格。
築浅。
駅近。
という分かりやすい条件だけで物件を判断しないことが重要です。
購入前には、
誰が借りるのか。
賃貸需要はあるのか。
競合物件は多くないか。
総投資額はいくらか。
融資条件はどうか。
空室が出ても耐えられるか。
家賃が下がっても返済できるか。
修繕費はいくら必要か。
購入後に現金はいくら残るか。
将来誰へ売れるのか。
まで確認します。
そして購入後は、
客付け。
管理。
修繕。
キャッシュフロー。
現預金。
残債。
純資産。
を継続的に確認します。
不動産投資で重要なのは、「良い物件を見つける能力」だけではありません。
買う前・保有中・売るときまで、自分で数字を見て判断できる力です。
管理会社。
仲介会社。
工事会社。
金融機関。
税理士。
など、専門家の力を借りることは重要です。
しかし最終的に、
買う。
借りる。
直す。
貸す。
持つ。
売る。
を決めるのは投資家自身です。
だからこそ、
物件。
融資。
運営。
財務。
出口。
を一つにつなげて考える。
この判断軸を持つことが、1戸目から2戸目、3戸目へ資産形成を続けていく土台になります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
賃貸需要。
融資。
リフォーム。
客付け。
管理。
キャッシュフロー。
売却。
まで、一連の流れを理解してから物件を探す方法があります。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
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▪️次は「利回りだけでは分からない本当の収益性」を見る
物件を判断するとき、
表面利回り。
だけでは実際の投資効率は分かりません。
次に確認したいのは、
総投資額。
自己資金。
ローン返済。
年間キャッシュフロー。
です。
次の記事では、
「不動産投資は利回りだけ見たら危険？自己資金・返済額・手残りから本当の収益性を考える方法」
として、物件そのものの利回りと、自分が投入した現金に対する収益性を整理します。
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