不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
- MIRAIU
- 8月10日
- 読了時間: 19分
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
不動産投資で物件を増やしていくと、
「次の融資を受けるためには、いくら現金を持っておけばいい？」
という疑問が出てきます。
例えば、
不動産を1億円持っている。
年間家賃収入も十分ある。
毎月ローンも問題なく返済している。
それでも、手元の現預金がほとんどない。
この状態と、
同じ規模の不動産を所有しながら、
500万円。
1,000万円。
2,000万円。
と現預金を持っている状態では、会社の資金余力は大きく異なります。
もちろん、
「現預金○万円あれば融資される」
という絶対的な基準があるわけではありません。
金融機関によって審査基準は異なりますし、
利益。
純資産。
借入残高。
返済実績。
所有不動産。
担保評価。
代表者の資産状況。
なども含めて総合的に判断されます。
それでも現預金は、不動産賃貸業の財務を見るうえで非常に重要な数字の一つです。
今回は、
なぜ銀行が現預金を見るのか。
そして、
不動産投資を拡大したい大家は、現預金をどう考えるべきなのか。
を詳しく解説します。
▪️なぜ不動産投資では現預金が重要なのか
不動産賃貸業では、毎月家賃が入ってきます。
一方で、
ローン返済。
管理費。
固定資産税。
保険料。
修繕費。
原状回復費。
設備交換。
など、さまざまな支出があります。
通常月は問題なくても、
突然100万円単位の修繕が発生する可能性があります。
例えば、
屋根。
外壁。
給排水設備。
浄化槽。
共用部分。
複数室の原状回復。
こうした支出が重なったとき、
手元に現金がある会社と、ほとんどない会社では耐久力が違います。
銀行にとっても、
融資した後にきちんと返済を続けられるか。
という点は重要です。
そのため、現預金は会社の安全性を見る一つの材料になります。
▪️現預金は「会社の体力」
例えば、
A社。
年間家賃収入1,200万円。
現預金100万円。
B社。
年間家賃収入1,200万円。
現預金1,000万円。
その他の条件が同じだと仮定します。
A社で300万円の大規模修繕が突然発生した場合、手元資金だけでは対応できません。
一方、B社なら修繕後にも700万円残ります。
もちろん実際の融資評価はこれほど単純ではありません。
それでも、
「何か起きても事業を継続できるだけの現金があるか」
という視点は非常に重要です。
▪️「黒字なのに現金がない」は普通に起こる
ここは不動産投資初心者が混乱しやすいところです。
決算書では黒字。
しかし銀行預金を見ると、それほど増えていない。
これは珍しいことではありません。
理由の一つが、
借入元金の返済です。
例えば年間300万円ローンを返済していたとしても、その300万円すべてが経費になるわけではありません。
元金返済部分は借入金という負債を減らす取引です。
そのため、
会計上は利益が出ている。
↓
税金も発生する。
↓
さらにローン元金も返済する。
↓
思ったほど現金が増えない。
ということがあります。
だから不動産賃貸業では、
利益と現金を別々に見る必要があります。
▪️逆に「赤字なのに現金が残る」こともある
これも不動産投資では起こります。
代表的なのが、
減価償却費
です。
減価償却費は損益計算書では費用になります。
しかし、その年度に減価償却費と同額の現金を支払っているわけではありません。
例えば、
家賃収入600万円。
その他経費400万円。
減価償却費250万円。
なら、単純化すると会計上は50万円の赤字です。
しかし減価償却費250万円は、その年度の現金支出とは異なります。
そのため、
PL上の利益だけでは会社の資金余力を判断できません。
減価償却と融資の関係についてはこちらで詳しく解説しています。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️現預金は月商何ヶ月分あればいい？
ここで気になるのが、
「結局いくら持っていればいいの？」
というところでしょう。
一般論として、事業経営では月商を基準に手元資金を見る考え方があります。
しかし不動産賃貸業では、
単純に月商○ヶ月分だけで判断しない方がいいでしょう。
なぜなら、
戸建1棟。
アパート1棟。
RCマンション数棟。
では、突然必要になる修繕費がまったく違うからです。
例えば月商100万円だから、
「3ヶ月分の300万円あれば絶対安心」
とは言えません。
築古アパートで大規模修繕が控えていれば、300万円では足りない可能性があります。
▪️大家なら「月商＋修繕リスク」で考える
そこで不動産賃貸業では、
①毎月必要な運転資金
に加えて、
②物件ごとの修繕リスク
を考えておきたいところです。
例えば、
毎月返済額。
管理費。
税金。
保険。
その他固定費。
これらを確認します。
さらに、
屋根はいつ修繕したか。
外壁はいつ塗装したか。
給湯器は何年使用しているか。
エアコンは何台あるか。
浄化槽はあるか。
共用設備はあるか。
退去が複数重なったらいくら必要か。
まで考えます。
そうすると、
自分の会社に必要な現預金
が見えてきます。
▪️現金が多ければ多いほどいい？
では、
現金は多ければ多いほど良いのでしょうか。
安全性だけを考えれば、手元資金が厚いことにはメリットがあります。
しかし不動産投資では、
現金にも役割があります。
例えば1,000万円を銀行口座に置いている場合、
その1,000万円を、
次の物件の頭金。
購入諸費用。
リフォーム。
既存物件の収益改善。
に使える可能性があります。
つまり、
現金を持つこと自体が目的ではありません。
必要な安全資金を確保しながら、
余剰資金をどう使えば将来の収益や純資産を増やせるのか。
まで考えることが重要です。
▪️繰上返済すると現預金は減る
例えば、
現預金1,000万円。
借入残高5,000万円。
という会社があるとします。
500万円を繰上返済すると、
現預金500万円。
借入残高4,500万円。
になります。
確かに借入は500万円減ります。
しかし同時に、
会社が自由に使える現金も500万円減ります。
だから、
「借金が減ったから必ず財務が良くなった」
とは単純に言えません。
特に今後も不動産を買い増したい場合、
現預金を減らしすぎることで次の購入余力を失う可能性があります。
この問題については前記事で詳しく解説しています。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
▪️現金は「次の融資」のためだけに持つものではない
現預金を厚くする目的を、
銀行に良く見せるため
だけにしてはいけません。
本来の目的は、
会社を守ること。
です。
空室が増える。
設備が壊れる。
大規模修繕が発生する。
金利が上昇する。
新しい物件を購入する。
こうした場面で現金が必要になります。
その結果として、
財務余力のある会社は金融機関にも説明しやすくなる。
この順番で考えることが重要です。
▪️現金を次の物件購入に使うなら収益性を比較する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
例えば余剰資金500万円があるとします。
選択肢として、
そのまま現金で持つ。
繰上返済する。
既存物件をリフォームする。
次の不動産を購入する。
などがあります。
どれが正解かは、
現在の財務状態と投資方針によって変わります。
ただし次の物件を購入するなら、
購入後に現金がいくら残るのか
まで必ず考えましょう。
不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
▪️決算書では現預金だけ見ればいいわけではない
ここまで現預金の重要性を説明しましたが、
当然、
現預金だけで会社の財務状態は判断できません。
例えば、
現預金1,000万円。
でも、
借入金2億円。
毎年赤字。
純資産▲3,000万円。
という会社なら、現金が1,000万円あるというだけでは安心できません。
逆に現預金500万円でも、
安定して利益を出している。
純資産が厚い。
借入返済が進んでいる。
所有物件の収益力が高い。
という会社なら評価は変わります。
だから決算書では、
現預金
＋利益
＋借入金
＋純資産
＋不動産
をセットで確認します。
▪️貸借対照表を見る力が重要になる
現預金。
借入金。
土地。
建物。
純資産。
これらが載っているのが、
貸借対照表（B/S）
です。
不動産投資を拡大していくなら、
損益計算書だけではなく、貸借対照表を読めるようになることが重要です。
例えば、
総資産5,000万円。
負債4,500万円。
純資産500万円。
なのか、
総資産5,000万円。
負債5,500万円。
純資産▲500万円。
なのか。
同じ5,000万円の資産を持っていても、財務状態はまったく違います。
債務超過と融資についてはこちら。
不動産投資で債務超過になると融資はどうなる？貸借対照表（BS）の見方と改善方法を徹底解説
▪️現預金・利益・純資産を同時に増やす
不動産賃貸業を長期的に強くするなら、
目指したいのは単純な現金貯金ではありません。
家賃売上を伸ばす
↓
利益を出す
↓
利益剰余金を積み上げる
↓
純資産を厚くする
↓
現預金も確保する
↓
借入元金を返済する
↓
次の融資へつなげる
この循環です。
これができれば、
物件数だけではなく、
会社そのものが強くなっていきます。
そして次の物件を買うときにも、
「いくら借りられるか」
だけではなく、
「この物件を買った後、会社のB/Sはどうなるのか」
という一段上の判断ができるようになります。
▪️資産形成全体から現金の役割を考える
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
現金。
不動産。
借入。
金融資産。
これらは別々に考えるのではなく、資産全体のバランスを見ることも重要です。
不動産に資金を集中させすぎれば流動性が低くなる可能性があります。
反対に現金だけを大量に持ち続ければ、投資機会を逃す可能性もあります。
大切なのは、
自分がどれだけリスクを取れるのか。
そして、
何年後にどの程度の資産を作りたいのか。
という目的から逆算することです。
資産形成について詳しく確認したい方はこちら。
▪️銀行から見て注意されやすい現預金の状態とは？
現預金が少ないからといって、必ず融資を受けられないわけではありません。
ただし、
家賃収入に対して現預金が極端に少ない。
毎月の返済額が大きい。
大規模修繕が控えている。
空室率が高い。
赤字が続いている。
こうした条件が重なるほど、資金繰りへの注意が必要になります。
例えば年間家賃収入1,200万円でも、現預金が100万円しかなく、毎月のローン返済が70万円あるとします。
そこへ200万円の修繕が発生すれば、一気に資金繰りが厳しくなる可能性があります。
だから重要なのは、
現預金の絶対額ではなく、会社の支出やリスクに対して十分な現金があるか
という考え方です。
▪️「現預金が少ない＝借入を返しすぎている」場合もある
利益は出ている。
入居率も高い。
それなのに現金がなかなか増えない。
そんな場合は、
借入元金の返済負担
も確認してみましょう。
例えば毎月50万円の家賃が入っていても、
ローン返済30万円。
管理費・税金・修繕など10万円。
なら、残る現金は限られます。
さらに繰上返済まで積極的に行えば、借入残高は減りますが、現預金も減っていきます。
「借金を早くなくしたい」
という考え方そのものが悪いわけではありません。
しかし今後も物件を増やしたいのであれば、
返済スピードと手元資金のバランス
を考える必要があります。
前記事で詳しく解説しています。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
▪️現預金が少ない場合の改善方法① 空室を減らす
最初に考えたいのは、
本業で現金を作ること
です。
不動産賃貸業なら家賃収入です。
例えば家賃5万円の部屋が3室空いていれば、
月15万円。
年間180万円。
の潜在的な家賃収入があります。
これを満室にできれば、経費増加を考慮する必要はありますが、会社のキャッシュフロー改善につながります。
だから財務改善というと、
節税。
借換え。
繰上返済。
などに目が向きがちですが、
まず既存物件から最大限家賃を生み出す。
これが基本です。
▪️現預金が少ない場合の改善方法② 利益を残す
家賃収入が増えても、経費が同じだけ増えれば利益は残りません。
そのため、
管理費。
保険。
通信費。
広告費。
修繕費。
各種手数料。
なども確認します。
ただし、
必要な経費まで削らないこと
が重要です。
例えば入居を決めるために必要なリフォームまで削れば、
空室長期化。
↓
家賃収入減少。
↓
さらに現預金が減る。
という逆効果になる可能性があります。
削るべきなのは、
利益を生まない支出
です。
▪️現預金が少ない場合の改善方法③ リフォームで収益力を上げる
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築古物件では、現金をただ貯めるだけではなく、収益改善のために使う選択肢もあります。
例えば100万円のリフォームによって、
長期空室だった部屋が決まる。
家賃を維持できる。
退去率を抑えられる。
のであれば、将来的な家賃収入につながる可能性があります。
重要なのは、
「100万円使った」ではなく、「100万円によって何円の収益改善が期待できるか」
で考えることです。
築古物件のリフォームを検討する方はこちら。
▪️現預金が少ない場合の改善方法④ 物件売却も選択肢
すべての物件を永久に持ち続ける必要はありません。
例えば、
空室が多い。
修繕費が大きい。
今後家賃下落が予想される。
残債に対して収益力が弱い。
毎年キャッシュを持ち出している。
こうした物件なら、売却して資金を作る方法もあります。
売却によって、
借入を返済する。
現金を確保する。
低収益物件を整理する。
より収益性の高い物件へ入れ替える。
という戦略も考えられます。
保有するか売るかも、会社全体の財務から判断することが重要です。
▪️売りにくい空き家なら買取も比較する
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特に地方の築古戸建や空き家では、
長期間売れない。
残置物がある。
建物状態が悪い。
再建築などに問題がある。
といった理由で、一般的な売却が難しい場合があります。
そのような物件を持ち続けると、
固定資産税。
草刈り。
修繕。
管理。
などの支出だけが続く可能性があります。
売却が難しい空き家や訳あり不動産を所有している場合は、専門買取を含めて出口を比較する方法もあります。
▶ 空き家・訳あり不動産の買取を検討する
▪️現預金だけでなく「不動産の本当の価値」も見る
不動産会社のB/Sを見ると、
土地。
建物。
が大きな割合を占めることがあります。
ここで注意したいのが、
決算書に記載されている金額＝現在売れる金額
ではないことです。
例えば決算書上、
土地2,000万円。
建物1,000万円。
合計3,000万円。
だったとしても、
現在の市場価格が4,000万円なら含み益が存在する可能性があります。
逆に市場では2,000万円程度でしか売れないなら、帳簿上の金額より実勢価値が低い可能性があります。
だから不動産投資では、
簿価と時価を分けて考える
必要があります。
▪️「実質純資産」という考え方
例えば、
決算書上の資産5,000万円。
負債5,200万円。
なら、
帳簿上の純資産は、
▲200万円
です。
つまり債務超過です。
しかし所有不動産の帳簿価格が4,000万円で、仮に現在の実勢価値が5,000万円だったとします。
そこに1,000万円の含み益があると考えるなら、
会社の実態を見る際には違った見方もできます。
逆に不動産に含み損があれば、帳簿上の純資産より実態が弱い可能性があります。
ただし、
実勢価格や金融機関の担保評価は必ずしも同じではありません。
「含み益があるから債務超過でも問題ない」
と自己判断するのではなく、金融機関がその不動産をどう評価するかまで確認する必要があります。
▪️現預金と不動産をセットで見る理由
例えば、
A社。
現預金2,000万円。
不動産3,000万円。
借入4,500万円。
B社。
現預金300万円。
不動産1億円。
借入5,000万円。
どちらが強いでしょうか。
これだけでも答えは出せません。
B社の1億円という数字が簿価なのか時価なのか。
物件からいくら家賃が入っているのか。
修繕はいくら必要なのか。
借入期間は何年なのか。
などによって変わります。
つまり、
現金だけでも、不動産だけでも判断しない。
現預金。
不動産。
借入金。
利益。
純資産。
キャッシュフロー。
を合わせて見る必要があります。
▪️銀行面談では現預金の増減を説明できるようにする
銀行から、
「去年より預金が減っていますね」
と言われることも考えられます。
そのとき、
「分かりません」
ではなく、
理由を説明できる状態にしておきましょう。
例えば、
物件取得の自己資金として300万円使用。
大規模修繕に200万円使用。
その結果、現預金が500万円減った。
しかし修繕した部屋は満室になり、年間家賃収入が120万円増えた。
このように、
「現金が減った理由」と「その結果何が増えたのか」
をセットで説明します。
現金を使うこと自体が悪いのではありません。
何に使ったかが重要です。
▪️現預金が増えた理由も説明できるようにする
反対に、
現預金500万円。
↓
1年後1,000万円。
となった場合も、
なぜ増えたのか確認します。
家賃売上が増えた。
満室になった。
修繕費が減った。
物件を売却した。
新しく借入した。
どれも預金増加につながる可能性がありますが、意味は全く違います。
特に借入によって現預金が増えた場合、
預金が増えた一方で負債も増えています。
だから預金残高だけを見て、
「500万円増えたから会社が500万円強くなった」
とは判断できません。
▪️次の融資を狙うなら「現金を作る力」が重要
不動産投資を拡大したい場合、
一度だけ1,000万円持っていること以上に、
毎年キャッシュを生み出せる賃貸経営
を作ることが重要です。
家賃収入。
↓
必要経費。
↓
借入返済。
↓
税金。
↓
それでも現金が残る。
そして翌年も残る。
この状態を継続できれば、
現預金は徐々に厚くなります。
つまり目標は、
「現金1,000万円」そのものではなく、「現金が積み上がる仕組み」を作ること。
です。
▪️次の不動産を買う前に確認したい5つの数字
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次の物件購入を検討するなら、最低でも、
①購入前の現預金
②購入時に必要な自己資金・諸費用
③購入後に残る現預金
④購入後の年間キャッシュフロー
⑤購入後の借入残高
を確認しましょう。
例えば1,000万円持っていて、
購入時に800万円必要。
購入後200万円しか残らない。
という場合、
物件単体では魅力的でも、会社全体ではリスクが高くなる可能性があります。
逆に購入後にも十分な現金が残り、新しい物件から安定した家賃収入が入るのであれば、会社全体の収益力向上につながる可能性があります。
▶ 不動産投資について詳しく確認する
▪️現金を残すことと資産形成のバランス
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
現金を厚く持つことは会社の安全性につながります。
一方、
現金を使わず持ち続けることだけが資産形成ではありません。
不動産。
金融資産。
事業。
借入返済。
など、資金の使い道はいくつもあります。
だから、
守るための現金
と、
増やすために使える現金
を分けて考える方法もあります。
資産形成全体について考えたい方はこちら。
▪️よくある質問
Q. 不動産投資では現預金を何ヶ月分持てば安心ですか？
一律には決められません。
毎月の固定支出だけでなく、所有物件数、築年数、設備、大規模修繕予定などによって必要額が変わります。
月商だけではなく、物件ごとの修繕リスクも含めて考えましょう。
Q. 現預金が少ないと融資は受けられませんか？
現預金だけで融資可否が決まるわけではありません。
利益、純資産、既存借入、返済実績、担保評価なども含めて金融機関ごとに判断されます。
Q. 借入して現預金を増やせば財務は強くなりますか？
借入によって現預金は増えますが、同時に負債も増えます。
単純に純資産が増えるわけではありません。
借入条件や資金使途、返済能力まで含めて判断する必要があります。
Q. 現金が余ったら繰上返済した方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。
今後の修繕予定や物件購入計画、金利、残存期間、手元資金などを比較して判断します。
詳しくはこちら。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
Q. 現預金と純資産ならどちらが重要ですか？
どちらか一方ではありません。
現預金は資金繰りを見る重要な材料で、純資産は会社の財務状態を見る重要な材料です。
両方を確認する必要があります。
Q. 不動産をたくさん持っていれば現預金が少なくても大丈夫ですか？
そうとは限りません。
不動産は現金と比べてすぐに換金できるとは限らず、売却価格も確定していません。
修繕や返済に必要な手元資金は別に考える必要があります。
▪️まとめ｜銀行のためではなく「強い不動産会社」を作るために現金を残す
不動産投資で現預金が重要なのは、
単に、
銀行から融資を受けるため
ではありません。
本来は、
空室。
修繕。
金利上昇。
設備故障。
物件購入。
その他の予期せぬ支出。
に対応しながら、賃貸経営を続けるためです。
そして、
家賃売上を伸ばす。
↓
利益を出す。
↓
利益剰余金を積み上げる。
↓
純資産を厚くする。
↓
現預金を増やす。
↓
借入元金も返済する。
↓
次の融資につなげる。
この循環を作っていきます。
重要なのは、
「借金が少ない会社」を作ることだけではありません。
利益を生み出し、
現金を残し、
純資産を積み上げ、
必要なときには投資できる。
そんな、
財務的に強い不動産賃貸業を作ること
が重要です。
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