不動産投資は利回りだけ見たら危険？自己資金・返済額・手残りから本当の収益性を考える方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
不動産投資の物件を見るとき、
利回り12％。
利回り15％。
利回り20％。
という数字は非常に分かりやすいものです。
特に初心者ほど、
「利回りが高い物件＝儲かる物件」
と考えやすくなります。
しかし実際には、
同じ利回り15％の物件でも、
自己資金100万円で買う場合。
自己資金500万円で買う場合。
毎月返済3万円の場合。
毎月返済6万円の場合。
修繕費が少ない場合。
修繕費が多い場合。
で、投資結果は大きく変わります。
つまり、
利回りは物件の収益性を見る一つの数字ではありますが、「自分にとってどれだけ儲かるか」までは分からないことがあります。
不動産投資で本当に確認したいのは、
物件価格。
総投資額。
自己資金。
年間家賃。
年間経費。
ローン返済。
年間キャッシュフロー。
です。
そして、
「自分が出した現金に対して、毎年いくら現金が戻ってくるのか」
まで見る必要があります。
今回は、不動産投資で利回りだけを見て物件を判断する危険性と、自己資金・返済額・手残りから本当の収益性を考える方法を詳しく整理します。
▪️まず表面利回りは何を見ている数字なのか
表面利回りは、
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
で計算します。
例えば、
物件価格500万円。
年間家賃75万円。
なら、
75万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 15％
です。
非常に分かりやすい数字です。
物件検索では、
利回り10％。
15％。
20％。
と比較できるため、候補を絞るときに役立ちます。
しかし表面利回りには、
購入諸費用。
修繕費。
保険。
固定資産税。
空室。
管理費。
ローン返済。
などが含まれていません。
表面利回りは「物件情報を見る最初の数字」であって、「投資結果そのもの」ではありません。
不動産投資の判断軸を全体から確認したい方はこちら。
▪️物件価格ではなく総投資額を見る
例えば、
物件価格 500万円。
購入諸費用 50万円。
修繕費 150万円。
募集費用 10万円。
その他 20万円。
なら、
総投資額は730万円です。
年間家賃75万円なら、
物件価格500万円に対する表面利回りは15％。
しかし総投資額730万円に対して年間家賃75万円なら、見える収益性は変わります。
つまり、
「500万円の物件を買った」のではなく、「730万円使って家賃75万円を生む賃貸事業を作った」と考える方が実態に近い場合があります。
築古戸建の実質利回りについてはこちら。
▪️同じ利回り15％でも自己資金で結果は変わる
例えば同じ500万円の物件を買うとします。
Aさんは、
自己資金500万円。
借入0円。
で購入。
Bさんは、
自己資金100万円。
借入400万円。
で購入。
とします。
物件そのものの表面利回りは同じ15％です。
しかし、
Aさんは500万円の現金を使っています。
Bさんは100万円の現金を使っています。
Bさんにはローン返済がありますが、残した400万円を、
修繕予備費。
次の物件。
他の投資。
へ使える可能性があります。
つまり、
物件の利回りと、自分が使った現金に対する収益性は別物です。
▪️自己資金利回りを見る
例えば、
自己資金100万円。
年間キャッシュフロー20万円。
だったとします。
この場合、
自分が出した100万円に対して、年間20万円の現金が戻ってきています。
一方で、
自己資金500万円。
年間キャッシュフロー40万円。
だった場合、
年間手残りは40万円で多く見えます。
しかし投入した自己資金も500万円です。
つまり、
「年間いくら残るか」だけでなく、「その現金を作るためにいくら自己資金を使ったか」を見ることも重要です。
▪️ただし自己資金が少なければいいわけではない
自己資金100万円で500万円の物件を買えるなら、
少ない現金で大きな資産を持てる。
というメリットがあります。
しかし借入400万円があるため、
ローン返済。
利息。
が発生します。
さらに空室でも返済は続きます。
そのため、
自己資金をできるだけ少なくする。
ことだけを目的にすると、
返済負担が重い。
現金が残らない。
という状態になることがあります。
自己資金は少なければ良いのではなく、返済後の現金とのバランスを見る必要があります。
築古戸建の融資と自己資金についてはこちら。
▪️ローン返済後の手残りを見る
例えば、
年間家賃 75万円。
年間運営費 25万円。
なら、
ローン返済前に50万円残ります。
そこから年間ローン返済が30万円なら、
単純化すると年間キャッシュフローは20万円です。
一方で年間ローン返済が45万円なら、
手残りは5万円です。
物件価格。
家賃。
表面利回り。
は同じでも、
融資条件だけで年間手残りが15万円変わっています。
不動産投資では物件の利回りより、返済後キャッシュフローを見ることが重要です。
▪️融資期間が短いと自己資金利回りも悪化することがある
同じ400万円を借りる場合でも、
返済期間15年。
返済期間7年。
では毎月返済額が変わります。
返済期間が短ければ、
元本は早く減ります。
しかし毎月の現金流出も大きくなります。
そのため、
年間手残りが小さくなる。
自己資金に対するキャッシュフローも小さくなる。
ということがあります。
一方で返済期間が長ければ、毎月返済は小さくなりやすいですが、利息総額や残債の減り方も変わります。
融資は「借りられたか」ではなく、「この返済条件でどれだけ現金が残るか」を見る必要があります。
▪️金利が低いだけでは良い融資とは限らない
融資を見るとき、
金利1％。
金利2％。
金利3％。
という数字に注目しがちです。
もちろん金利は重要です。
しかし、
借入額。
融資期間。
自己資金。
毎月返済額。
も一緒に見ます。
例えば、
金利1.5％。
返済期間5年。
よりも、
金利2.5％。
返済期間15年。
の方が毎月返済が小さく、キャッシュフローが残る場合があります。
どちらが良いかは、
保有期間。
売却戦略。
返済方針。
によって変わります。
融資条件は金利だけでなく、資金繰り全体で判断することが重要です。
▪️利回りが高くても空室で簡単に崩れる
例えば、
表面利回り20％。
という物件があっても、
半年空室。
なら年間家賃は半分になります。
家賃5万円なら、
年間60万円。
の予定が、
半年空室なら30万円。
です。
そこから、
固定資産税。
保険。
ローン返済。
などは発生します。
そのため、
高利回り物件ほど、空室が発生したときにどこまで収益が落ちるかを確認する必要があります。
地方の戸建賃貸で入居者を早く決める方法はこちら。
▪️満室家賃ではなく実際に決まる家賃を見る
物件情報では、
想定家賃6万円。
と書かれていても、本当に6万円で決まるとは限りません。
実際には、
5万5,000円。
5万円。
という可能性もあります。
家賃6万円なら年間72万円。
家賃5万円なら年間60万円。
年間12万円の差です。
10年間なら単純計算120万円の差になります。
利回り計算では「取りたい家賃」ではなく「市場で実際に決まりそうな家賃」を使うことが重要です。
地方の築古戸建で賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️修繕費を少なく見積もると利回りは簡単に高く見える
例えば、
購入価格300万円。
家賃5万円。
なら表面利回り20％です。
しかし購入後に、
屋根100万円。
内装100万円。
給湯器20万円。
残置物30万円。
で250万円使ったとします。
総投資額は大きくなります。
それでも広告には、
「利回り20％」
という購入価格基準の数字しか出ていない場合があります。
だから購入前に、
現地確認。
見積もり。
修繕計画。
を行います。
修繕費を含めない高利回りは、実際の投資効率を過大評価する可能性があります。
築古戸建の現地調査はこちら。
▪️年間経費をできるだけ現実的に入れる
例えば、
年間家賃75万円。
という物件なら、
固定資産税。
保険。
管理費。
修繕積立。
空室。
客付け費用。
などを考えます。
仮に年間経費が25万円なら、
ローン返済前の残りは50万円。
です。
この50万円と年間返済額を比較します。
家賃収入から支出を一つずつ引いていくことで、本当に物件が生み出す現金が見えてきます。
▪️保険や税金を「小さい費用」と無視しない
固定資産税5万円。
保険3万円。
なら、
年間8万円です。
家賃5万円の戸建なら、1.6か月分の家賃に相当します。
さらに、
管理費。
修繕。
AD。
なども積み上がります。
一つずつは小さくても、合計すると年間家賃の大きな割合になることがあります。
実質収益を考えるなら、小さな支出も積み上げて見る必要があります。
▪️年間キャッシュフローが少なくても元本返済が進んでいることがある
例えば、
年間キャッシュフロー10万円。
しか残らない物件があったとします。
数字だけを見ると、
「10万円しか儲からない」
と感じます。
しかし年間ローン返済のうち、
元本30万円。
が減っているなら、
現金10万円。
残債▲30万円。
という二つの動きがあります。
もちろん物件価値が下落する可能性があるため、元本返済分がそのまま利益になるわけではありません。
それでも、
現金の手残りと借入残高の減少を分けて確認することが重要です。
残債と純資産の関係はこちら。
▪️自己資金を残せても現金が減り続ける物件は危険
融資で自己資金を抑えられても、
毎年キャッシュフロー▲10万円。
なら、保有するほど手元現金は減っていきます。
購入時に現金300万円を残せたとしても、
毎年10万円。
大規模修繕100万円。
となれば、徐々に資金余力は小さくなります。
だから融資を使う目的は、
購入時に現金を残すだけではなく、購入後も現金を増やせる状態を作ることです。
現預金と融資についてはこちら。
▪️利回りと安全性は別の軸で見る
利回り25％。
だから安全。
ではありません。
高利回りでも、
空室率が高い。
修繕リスクが大きい。
ローン返済が重い。
現預金が少ない。
出口が弱い。
なら経営は不安定になる可能性があります。
逆に利回りが低めでも、
需要が強い。
空室が短い。
返済に余裕がある。
現預金が厚い。
出口が強い。
なら安定する場合があります。
不動産投資では「どれだけ儲かるか」と「どれだけ悪化に耐えられるか」を分けて見ることが重要です。
▪️次の収益物件も「利回り」ではなく「自己資金と手残り」で比較する
物件A。
利回り18％。
物件B。
利回り14％。
だけでは判断しません。
それぞれ、
必要自己資金。
修繕費。
年間経費。
年間返済。
年間キャッシュフロー。
を出します。
すると表面利回りではB物件が低くても、実際にはB物件の方が自己資金に対する手残りが大きい場合があります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️自己資金利回りが高すぎる物件も中身を見る
例えば、
自己資金50万円。
年間キャッシュフロー20万円。
なら、
自己資金に対する年間手残りは非常に大きく見えます。
しかし、
借入額が大きい。
返済期間が長い。
残債が多い。
修繕リスクが高い。
という可能性もあります。
少ない自己資金で大きな収益資産を持てることは融資の強みです。
一方で、
レバレッジが大きいほど条件悪化時の影響も大きくなることがあります。
数字が高いから即優良ではなく、その背景まで確認することが重要です。
▪️自己資金を多く入れると安全性が高まる場合もある
自己資金を多く入れれば、
借入額が減る。
毎月返済が減る。
金利支払いが減る。
というメリットがあります。
例えば家賃6万円に対して返済2万円なら、返済後の余裕は大きくなります。
そのため、
キャッシュフローを安定させたい。
借入を増やしたくない。
という人にとっては、自己資金を多く入れる戦略もあります。
ただし、
手元現金が減る。
次の投資資金が減る。
というデメリットもあります。
自己資金は多いほど正解でも、少ないほど正解でもありません。
自分の投資戦略に合わせてバランスを考えることが重要です。
▪️「現金購入なら安全」とも限らない
現金で物件を買えばローン返済はありません。
そのため空室でも金融機関への返済は発生しません。
これは大きな安心材料です。
しかし、
手元現金500万円。
物件購入500万円。
購入後現金ほぼ0円。
となれば、
修繕。
税金。
空室。
設備故障。
へ対応しにくくなります。
つまり、
借入ゼロでも現金ゼロなら資金繰りに余裕があるとは限りません。
購入後にいくら現金を残すかが重要です。
▪️利回りより「何年で自己資金を回収できるか」を見る
例えば、
自己資金100万円。
年間キャッシュフロー20万円。
なら、単純計算で5年です。
自己資金300万円。
年間キャッシュフロー30万円。
なら、単純計算で10年です。
もちろん、
ローン元本返済。
売却。
税金。
物件価値。
などがあるため、単純な回収年数だけでは判断できません。
それでも、
投入した自己資金を家賃収入から何年で回収できそうか
を見ることで、表面利回りとは違う視点を持てます。
▪️キャッシュフローが大きくても大規模修繕を考える
毎年50万円残る物件でも、
5年後に屋根200万円。
外壁150万円。
が必要なら、長期的な収益は変わります。
そのため、
今年の手残り。
だけではなく、
今後5年。
10年。
の修繕予定を考えます。
例えば年間50万円の手残りから毎年20万円を修繕用に残せば、5年間で100万円です。
築古物件では「稼いだ現金」と「自由に使える現金」は分けて考える必要があります。
▪️返済比率が高すぎると空室に弱くなる
例えば家賃収入に対してローン返済が大きい物件では、空室や家賃下落の影響を受けやすくなります。
満室家賃100万円。
年間返済80万円。
なら、返済だけで家賃の大部分を使います。
そこから、
管理。
税金。
保険。
修繕。
が必要です。
一方で年間返済50万円なら、同じ家賃100万円でも余裕が違います。
借入額だけではなく、家賃収入に対する返済負担を見ることが重要です。
▪️多少家賃が下がっても手残りが残るか確認する
例えば現在家賃6万円。
年間キャッシュフロー24万円。
だったとします。
家賃が5万5,000円になれば年間6万円減ります。
家賃5万円なら年間12万円減ります。
それでも黒字を維持できるなら、ある程度の余裕があります。
しかし5,000円下がっただけで赤字なら、投資開始時点で余裕が小さい可能性があります。
収益性は現在の条件だけでなく、悪化した場合も含めて確認します。
▪️空室率を上げてストレステストする
10戸満室。
で収支を計算するだけでなく、
9戸入居。
8戸入居。
7戸入居。
まで計算してみます。
例えば8戸でも返済と運営費を賄えるなら、空室2戸へ耐えられる計算になります。
一方で9戸入居になっただけで赤字なら、空室への余裕は小さくなります。
戸建でも、
年間12か月入居。
11か月入居。
10か月入居。
で考えます。
不動産投資では「最高の状態でいくら儲かるか」より、「悪い状態でどこまで耐えられるか」も重要です。
▪️修繕費が想定より増えた場合も計算する
購入前に修繕100万円。
と見積もっていても、実際には150万円になることがあります。
保有中も、
給湯器。
水漏れ。
エアコン。
などが同じ年に発生する可能性があります。
そこで、
修繕＋50万円。
修繕＋100万円。
となった場合、手元現金がどれだけ残るかを確認します。
投資計画は予算通りに進む場合だけではなく、少しずれた場合でも継続できるかを見ることが重要です。
▪️現預金が厚ければ同じ物件でも耐久力は変わる
年間キャッシュフロー20万円の物件を持っている大家が2人いたとします。
Aさん。
現預金500万円。
Bさん。
現預金30万円。
同じ物件でも、100万円の修繕が発生したときの余裕はまったく違います。
つまり投資の安全性は、
物件単体。
だけではなく、
大家自身の財務状態。
にも影響されます。
良い物件を買うことと、良い財務状態を作ることはセットです。
▪️物件数が増えると自己資金効率だけを追わない
1戸目では、
自己資金利回り。
を高めることが魅力的に見えます。
しかし5戸、10戸と増えると、
総借入。
総返済。
総修繕リスク。
も増えます。
そのため規模が大きくなるほど、
手元現金。
純資産。
返済余力。
も重要になります。
少ない自己資金で物件を増やす段階から、財務全体を強くする段階へ少しずつ変えていく必要があります。
▪️売却まで含めると自己資金の本当の成果が分かる
例えば、
自己資金100万円。
5年間の累計キャッシュフロー100万円。
売却時に残債を返済して200万円残った。
とします。
この場合、保有中の現金と売却時の現金を合わせて投資全体を確認します。
逆に保有中のキャッシュフローが大きくても、売却時に残債が多く、ほとんど現金が残らない場合もあります。
本当の自己資金効率は、購入した年だけではなく出口まで見て判断することが重要です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️利回りが低下しても売却しない方がいいこともある
市場価格が上がると、
購入時利回り15％。
現在価格で見ると10％。
ということがあります。
この場合、
今売る。
持ち続ける。
を比較します。
現在の物件が、
長期入居。
修繕が少ない。
返済後キャッシュフローが大きい。
残債も減っている。
なら、保有を続ける方法もあります。
現在価格に対する利回りだけでなく、自分が投じた自己資金に対してどれだけ現金を生み続けているかを見ることが重要です。
▪️売却すれば自己資金を次へ移せる
一方で売却によって、
500万円。
1,000万円。
と現金を作れるなら、その資金を次の収益物件へ移す方法もあります。
例えば年間20万円の手残り物件を売却して500万円を現金化し、その500万円を自己資金としてより大きな物件へ進む。
という考え方です。
どちらが有利かは物件や融資条件によって異なります。
「持っていれば家賃が入る」という理由だけで保有を続けず、現金をどこへ置くと最も働くかを考えることが重要です。
▪️管理会社の数字だけで判断しない
管理会社から、
満室です。
家賃は順調です。
と言われていても、自分でも数字を確認します。
年間家賃。
管理費。
修繕。
AD。
原状回復。
空室。
ローン返済。
を確認します。
すると、
満室だけど現金が残らない。
という物件も見えてきます。
不動産投資では「満室＝高収益」ではありません。
家賃からすべての支出を引いたあとに何が残るかが重要です。
▪️決算書では利益と現金を分けて見る
法人や複数物件を運営している場合は、
利益。
現預金。
借入。
純資産。
を確認します。
例えば利益300万円。
でもローン元本返済300万円。
なら、手元現金の動きは単純ではありません。
減価償却が大きい場合も、利益と現金にズレが生まれます。
表面利回りから始まった物件評価も、規模が大きくなるほどPL・BS・キャッシュフロー全体へ広げて見る必要があります。
決算書についてはこちら。
▪️次は「どこまで空室に耐えられるか」を数字にする
利回り。
自己資金。
返済後キャッシュフロー。
まで確認したら、次に考えたいのが安全性です。
満室なら年間100万円残る。
ではなく、
空室が何戸出ると赤字になるのか。
家賃が何％下がると赤字になるのか。
ローン返済をどこまで余裕を持って支払えるのか。
を確認します。
次の記事では、
「不動産投資は空室何％まで耐えられる？ローン返済と損益分岐点から見る安全な経営」
として、収益性だけではなく投資の耐久力を考えていきます。
▪️空き家・築古物件は出口まで含めて考える
高い自己資金利回りが出ている物件でも、
売却しにくい。
大規模修繕が必要。
接道に問題がある。
という場合があります。
そのため空き家や築古戸建では、
保有中の収益。
だけでなく、
将来の売却。
まで確認します。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️売却しにくい不動産は専門買取も比較する
長期保有した物件が、
老朽化。
長期空室。
雨漏り。
再建築などの問題。
相続。
によって通常売却しにくくなる場合があります。
その場合は、
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
修繕費を追加してから売却するより、現状で手放した方が自己資金を残せる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜本当の収益性は「利回り」ではなく自分の現金がどう増えるかで見る
不動産投資では、
利回り15％。
利回り20％。
という数字が非常に分かりやすく見えます。
しかし利回りだけでは、
総投資額。
自己資金。
ローン返済。
空室。
修繕。
税金。
保険。
を判断できません。
だから、
表面利回り。
総投資額に対する収益。
自己資金に対するキャッシュフロー。
ローン返済後の手残り。
を分けて確認します。
そして最終的には、
自分がいくら現金を出したのか。
毎年いくら現金が戻るのか。
残債はいくら減るのか。
売却時にいくら現金を回収できるのか。
まで考えます。
不動産投資で重要なのは、利回りという数字を最大化することではありません。
自己資金を効率よく使いながら、毎年安定して現金を残し、長期的に純資産を増やせる投資を作ることです。
利回りは入口。
キャッシュフローは運営。
残債と純資産は資産形成。
売却は出口。
この4つを一つにつなげて考えることで、本当の収益性が見えやすくなります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
利回り。
自己資金。
融資。
空室。
修繕。
キャッシュフロー。
売却。
まで、一連の仕組みを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
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