不動産投資で金利が上がったら赤字になる？返済額・手残り・現預金から見る耐久力
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 20分
不動産投資で融資を利用するとき、
物件価格。
家賃。
利回り。
融資期間。
と一緒に確認したいのが、
金利。
です。
例えば、
借入3,000万円。
金利1％。
という条件と、
金利3％。
では、返済負担が変わります。
ただし、
「金利が高いから危険」
「金利が低いから安全」
と単純に判断することもできません。
重要なのは、
金利が上がったときでも、家賃収入からローン返済と経費を支払い、現金を残せるか
です。
例えば現在、
年間家賃600万円。
年間経費150万円。
年間返済300万円。
なら、
単純化すると年間150万円残ります。
しかし金利上昇によって年間返済が350万円へ増えれば、
手残りは100万円。
になります。
さらに、
空室。
家賃下落。
修繕。
が重なれば、キャッシュフローはさらに小さくなります。
つまり金利上昇リスクは、
金利そのもの。
だけを見るのではなく、
返済額が増えたあとに経営へどれくらい余裕が残るか
を見ることが重要です。
今回は、不動産投資で金利が上がった場合に赤字になる可能性を、
ローン返済。
キャッシュフロー。
空室。
家賃下落。
現預金。
売却。
まで含めて詳しく整理します。
▪️まず現在の金利で返済後キャッシュフローを出す
金利上昇を考える前に、
現在の状態。
を把握します。
例えば、
年間家賃 600万円。
管理・税金・保険・修繕等 180万円。
年間ローン返済 300万円。
なら、
単純化すると年間120万円残ります。
この120万円が、
追加修繕。
空室。
税金。
次の投資。
などへ使える余裕です。
まず現在、
返済後にいくら現金が残っているか
を把握しなければ、金利上昇の影響も判断できません。
不動産投資のローン返済と資金繰りについてはこちら。
▪️金利が上がったら「金利」ではなく「返済額」を見る
例えば、
金利1％から2％へ上がった。
という数字だけでは、実際の経営への影響は分かりません。
確認したいのは、
年間返済額がいくら増えるのか。
です。
年間返済300万円。
だったものが、
320万円。
になるのか。
350万円。
になるのか。
によって、キャッシュフローへの影響は変わります。
金利上昇リスクは、最終的に毎月・年間の返済額へ置き換えて考えることが重要です。
▪️＋1％・＋2％で収支を作る
融資を利用するときは、
現在金利。
だけで収支計画を作るのではなく、
現在。
＋1％。
＋2％。
という複数パターンを作る方法があります。
例えば、
現在年間キャッシュフロー120万円。
＋1％で90万円。
＋2％で50万円。
だったとします。
この場合、
金利が上昇しても黒字は維持できます。
一方で、
現在30万円。
＋1％で0円。
＋2％で▲30万円。
なら、金利上昇への余裕は小さくなります。
現在黒字かどうかではなく、条件が悪化したときも黒字を維持できるかを見ることが重要です。
▪️返済後キャッシュフローが小さい物件ほど影響を受けやすい
例えば、
A物件。
年間キャッシュフロー 150万円。
B物件。
年間キャッシュフロー 20万円。
だったとします。
金利上昇によって年間返済が30万円増えた場合、
A物件は120万円残ります。
B物件は▲10万円になります。
つまり同じ金利上昇でも、
もともとの手残りが小さい物件ほど赤字へ転落しやすくなります。
不動産投資は利回りだけではなく、手残りまで見る必要があります。
▪️返済比率が高い物件ほど金利上昇に弱くなりやすい
例えば、
年間家賃600万円。
年間返済250万円。
という物件と、
年間家賃600万円。
年間返済400万円。
という物件では、返済負担が違います。
後者はもともと家賃収入に対する返済割合が大きいため、金利上昇で返済額が増えると余裕がさらに小さくなります。
つまり、
借入額が大きいかどうかだけではなく、家賃に対して返済額がどれくらい重いかを見ることが重要です。
▪️金利上昇だけなら耐えられても空室が重なることがある
例えば、
現在年間キャッシュフロー100万円。
金利上昇で80万円。
なら問題なく見えるかもしれません。
しかし同じ年に、
空室損50万円。
修繕30万円。
が発生すれば、
手残りはほとんどなくなります。
不動産投資では、
金利上昇。
だけが単独で起こるとは限りません。
だから、
金利＋空室＋修繕
まで含めた悪化ケースを考えておくことが重要です。
▪️家賃下落と金利上昇が同時に起こるケースも計算する
例えば、
年間家賃600万円。
だった物件が、
家賃下落によって570万円。
さらに金利上昇で年間返済＋30万円。
となったとします。
収入は30万円減る。
支出は30万円増える。
つまりキャッシュフローへの影響は単純化すると60万円です。
収入減と支出増が同時に起こると、資金繰りは想像以上に悪化することがあります。
満室前提にしない収支計画はこちら。
▪️損益分岐点も金利上昇で変わる
例えば、
満室家賃600万円。
必要支出420万円。
だったとします。
この場合、ある程度の空室へ耐えられます。
しかし金利上昇で必要支出が470万円へ増えれば、
黒字を維持するために必要な家賃収入も増えます。
つまり、
金利が上がると損益分岐点も上がり、空室への耐久力が低下する場合があります。
空室と損益分岐点についてはこちら。
▪️変動金利なら返済条件を定期的に確認する
変動金利で融資を利用している場合は、
借入時の条件。
だけではなく、
現在の適用金利。
返済額。
残債。
を定期的に確認します。
物件を複数所有している場合は、
A物件。
B物件。
C物件。
それぞれ融資条件が違うことがあります。
物件ごとの金利・残債・返済額を一覧で把握しておくと、どの借入が金利上昇の影響を受けやすいか見やすくなります。
▪️固定金利でも無条件に安心ではない
固定金利なら、一定期間は返済計画を立てやすくなります。
しかし、
固定期間終了後。
借り換え。
追加融資。
などでは、その時点の条件が関係する場合があります。
また金利が固定でも、
空室。
修繕。
家賃下落。
は起こります。
固定金利は金利変動リスクを抑える方法の一つですが、不動産経営全体のリスクをなくすものではありません。
▪️金利だけで固定・変動を決めない
固定金利。
変動金利。
どちらが良いかは、
物件。
保有期間。
返済期間。
キャッシュフロー。
現預金。
によって変わります。
例えば、
返済後に大きな余裕がある。
現預金も十分。
という場合と、
返済後ほぼ現金が残らない。
現預金も少ない。
という場合では、金利変動に対する考え方も変わります。
金利タイプは「どちらが得か」だけでなく「自分の財務状態でどこまで変動へ耐えられるか」で考えることが重要です。
▪️金利が低いから借入を増やしすぎない
金利が低いと、
借りられるだけ借りた方が得。
と感じることがあります。
しかし借入を増やせば、
残債。
毎月返済。
総返済額。
も増えます。
そして将来金利が上昇した場合、影響を受ける借入額も大きくなります。
低金利は借入を増やす理由ではなく、収益資産を合理的に保有するための条件の一つとして考えることが重要です。
▪️自己資金を少なくしすぎると金利上昇の影響が大きくなる場合がある
例えば、
総投資額3,000万円。
自己資金100万円。
借入2,900万円。
という場合と、
自己資金1,000万円。
借入2,000万円。
では借入額が違います。
自己資金を少なくすれば、手元現金を残せる可能性があります。
一方で借入額が大きくなれば、金利上昇時の影響も大きくなる場合があります。
自己資金効率と金利リスクはセットで考える必要があります。
自己資金利回りについてはこちら。
▪️自己資金を入れすぎても現金不足になる
逆に、
金利が上がるのが怖い。
という理由で自己資金を大量に入れると、
手元現金が減ります。
例えば、
現金1,000万円。
頭金800万円。
購入後現金200万円。
となった場合、
返済額は小さくなるかもしれません。
しかし、
大規模修繕300万円。
が発生すれば手元資金だけでは不足します。
返済を小さくするための自己資金と、経営を守るために残す現金のバランスが重要です。
▪️現預金が金利上昇への耐久力になる
金利上昇によって年間返済が30万円増えたとしても、
現預金1,000万円。
ある場合と、
現預金20万円。
では余裕がまったく違います。
現預金があれば、
空室期間。
修繕。
返済増加。
へ対応する時間を作れます。
だから、
金利上昇へ備える方法は返済額を下げることだけではなく、現預金を厚くすることでもあります。
銀行と現預金の考え方はこちら。
▪️満室のときに金利上昇へ備える
満室。
返済後も黒字。
という時期は、現金が増えやすくなります。
その現金を、
全部使う。
全部次の物件へ投入する。
のではなく、
金利上昇。
空室。
修繕。
に備えて一部残します。
経営が苦しくなってから守りを作るのではなく、順調なときに守りを作ることが重要です。
▪️返済増加分を家賃アップだけで補おうとしない
例えば金利上昇によって、
年間返済＋30万円。
になったとします。
そこで、
家賃を上げればいい。
と考えたとしても、地域相場を超える家賃では入居者が決まらない可能性があります。
家賃を上げた結果、
空室期間が長くなる。
なら逆効果になることもあります。
返済増加は家賃アップだけでなく、経費見直し・融資条件・現金管理まで含めて考えることが重要です。
▪️管理費や修繕費も同時に見直す
金利が上昇したときは、
返済だけを見るのではなく、
管理費。
保険。
修繕。
募集費。
など、他の支出も確認します。
例えば、
年間管理関連費10万円削減。
空室期間短縮で20万円改善。
なら、返済増加30万円をある程度吸収できます。
もちろん必要な修繕を削りすぎるのは逆効果です。
支出全体を見ながら、収益性を維持できる部分を探すことが重要です。
▪️管理会社と家賃・空室の改善策を考える
金利上昇は大家側の事情です。
入居者からすれば、
大家の金利が上がったから家賃も上げる。
という話だけではありません。
そこで、
地域相場。
空室期間。
設備。
競合。
を確認します。
管理会社と、
家賃維持。
設備改善。
募集条件。
AD。
などを検討します。
金利上昇に対応するためにも、物件運営そのものを強くしておくことが重要です。
管理会社と大家が確認したい数字はこちら。
▪️次の収益物件は「金利＋1％」でも比較する
例えば、
物件A。
現在キャッシュフロー100万円。
金利＋1％で60万円。
物件B。
現在キャッシュフロー80万円。
金利＋1％で70万円。
だったとします。
通常時はAの方が高収益。
しかし金利耐性はBの方が高い。
という見方ができます。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️金利上昇後の損益分岐点を再計算する
金利上昇によって返済額が増えたら、
現在の損益分岐点。
も確認します。
例えば、
以前は入居率75％でも黒字。
だった物件が、
金利上昇後は85％必要。
になる可能性があります。
つまり同じ物件でも、
融資条件が変わることで必要な入居率も変わります。
金利だけを見るのではなく、空室耐性がどれくらい弱くなったのかを確認することが重要です。
▪️物件ごとに金利上昇の影響を一覧にする
複数物件を持っている場合、
総借入1億円。
だけでは影響が分かりません。
例えば、
A物件。
固定金利。
B物件。
変動金利。
C物件。
残債少。
D物件。
残債大。
という違いがあります。
そこで、
現在金利。
残債。
年間返済。
＋1％時の返済。
返済後キャッシュフロー。
を物件ごとに整理します。
どの物件が金利上昇に弱いかを把握すれば、優先して対策する物件も見えやすくなります。
▪️ポートフォリオ全体でも返済負担を見る
A物件は黒字。
B物件も黒字。
でも全体の借入が大きく、金利上昇で年間返済が100万円増える。
という場合があります。
そのため、
物件単体。
だけでなく、
総家賃。
総経費。
総返済。
総キャッシュフロー。
現預金。
を確認します。
物件数が増えるほど、一つの物件ではなく経営全体の金利耐性を見ることが重要です。
▪️年間100万円返済が増えても耐えられるかを見る
例えば、
現在年間キャッシュフロー300万円。
金利上昇で返済＋100万円。
なら、
200万円残ります。
一方、
現在年間キャッシュフロー80万円。
返済＋100万円。
なら赤字です。
この違いは、
もともとの経営余力
です。
高い家賃収入だけではなく、すべての経費と返済を支払ったあとにどれだけ現金が残っているかが重要になります。
▪️金利上昇時に修繕が重なった場合も見る
年間返済＋50万円。
屋根修繕200万円。
空室損50万円。
が同じ年に発生すると、
年間300万円規模の現金負担になります。
通常年なら問題ない物件でも、一時的に現金が大きく減ることがあります。
だから、
年間キャッシュフローだけでなく、突発的な支出へ対応できる現預金も必要です。
▪️現預金が何か月分の支出を支えられるかを見る
例えば、
毎月ローン返済 50万円。
その他固定的支出 20万円。
なら、
毎月70万円程度の支出があります。
現預金700万円なら、単純化すると一定期間の余裕があります。
現預金50万円なら、1か月分にも足りない可能性があります。
実際には家賃収入も入りますが、
現預金を「経営を立て直す時間」として考えることが重要です。
▪️繰上返済を急ぎすぎない
金利が上がると、
早く借金を返したい。
と考えることがあります。
例えば現預金1,000万円のうち、
800万円を繰上返済。
すれば、残債と利息負担は減る可能性があります。
しかし手元現金は200万円になります。
その直後に、
大規模修繕300万円。
が必要になれば現金が不足します。
繰上返済は金利負担を減らすメリットと、現預金を失うデメリットを比較する必要があります。
▪️繰上返済するなら返済額がどう変わるか確認する
繰上返済を行う場合も、
期間短縮。
返済額軽減。
などで効果が異なる場合があります。
重要なのは、
いくら返したか。
ではなく、
その結果、
年間返済はいくら減るのか。
利息はいくら変わるのか。
現預金はいくら残るのか。
です。
繰上返済も投資判断の一つとして数字で比較することが重要です。
▪️借り換えを検討する方法もある
現在の融資条件が重い場合、
借り換え。
を検討できることがあります。
例えば、
金利。
返済期間。
毎月返済。
を見直せる可能性があります。
ただし、
審査。
担保評価。
諸費用。
残債。
などがあるため、必ず有利になるとは限りません。
借り換えは「金利が下がるか」だけでなく、諸費用を含めてもキャッシュフローが改善するかを見ることが重要です。
▪️借り換えで返済期間を延ばす場合は出口も見る
返済期間を延ばせば、毎月返済を小さくできる場合があります。
しかし残債の減り方は遅くなります。
例えば、
5年後に売却したい。
という物件なら、その時点の残債がいくらになるか確認します。
現在のキャッシュフローを改善することと、将来の出口を強くすることを同時に考える必要があります。
▪️残債が減っていれば金利上昇の影響も変わる
購入直後。
残債5,000万円。
10年後。
残債3,500万円。
なら、同じ金利変動でも借入残高が違います。
家賃から元本返済を続けることで、借入残高は少しずつ減ります。
そのため、
金利だけでなく、残債の推移を見ることも重要です。
残債と純資産の考え方はこちら。
▪️金利が上がっても元本返済は純資産形成につながる
ローン返済によって現金は出ていきます。
しかし元本部分が減れば借入残高も減ります。
例えば、
年間キャッシュフロー50万円。
年間元本返済100万円。
なら、
現金50万円を残しながら借入も100万円減っている。
という見方ができます。
もちろん物件価値が下落すれば純資産は単純には増えません。
それでも、
キャッシュフローと残債減少は分けて確認する必要があります。
▪️金利上昇で現金が残らなくなったら規模拡大を止める
物件を増やしている途中で、
金利上昇。
空室。
修繕増加。
によって現金が残りにくくなることがあります。
その状態でさらに借入を増やすと、資金繰りが弱くなる可能性があります。
そこで、
新規購入を一時停止。
既存物件の客付け改善。
現預金積み上げ。
返済負担見直し。
を行います。
不動産投資では「買い続けること」より「買える財務状態を維持すること」が重要です。
▪️次の物件を買うなら総返済額まで見る
例えば新しい物件を購入すると、
家賃＋20万円。
返済＋15万円。
となったとします。
一見5万円増えるように見えます。
しかし、
管理費。
修繕。
税金。
を入れれば、実際にはほとんど現金が残らない可能性があります。
さらに金利上昇で返済が増えれば赤字になることもあります。
物件追加後の総キャッシュフローを、金利上昇ケースでも確認することが重要です。
▪️銀行から借りられる額と金利上昇へ耐えられる額は違う
金融機関が、
融資可能。
と判断しても、その借入が自分の経営にとって最適とは限りません。
例えば、
融資を最大まで使えば物件を買える。
しかし金利＋1％で赤字。
という場合があります。
借りられる金額ではなく、条件が悪化しても返せる金額を自分で判断することが重要です。
▪️決算書で支払利息の変化を見る
法人や複数物件を運営している場合は、
決算書。
からも金利負担を確認できます。
例えば前年より、
支払利息が増えた。
借入残高が増えた。
家賃収入は変わらない。
という場合、利益を圧迫する可能性があります。
さらに、
現預金。
年間返済。
純資産。
まで合わせて確認します。
金利上昇は毎月返済だけでなく、利益・現金・財務全体へ影響するため、決算書でも追うことが重要です。
決算書と次の融資についてはこちら。
▪️金利上昇で赤字になったら原因を分ける
赤字になった場合、
金利だけが原因なのか。
空室。
修繕。
家賃下落。
管理費。
も原因なのかを確認します。
例えば、
金利上昇 ▲20万円。
空室増加 ▲50万円。
修繕増加 ▲30万円。
なら、最大の原因は空室です。
この場合、
借り換えだけ。
では十分改善しない可能性があります。
赤字になった原因を分解して、最も効果の大きい対策から行うことが重要です。
▪️収益性が悪化した物件は売却も比較する
金利上昇。
空室増加。
家賃下落。
大規模修繕。
によって、
年間キャッシュフロー▲30万円。
となった物件があるとします。
そこで、
借り換え。
追加リフォーム。
保有継続。
売却。
を比較します。
例えば売却すれば、
ローン完済。
現金300万円回収。
できるなら、その資金を別の収益物件へ移す方法もあります。
赤字物件を持ち続けることだけが正解ではありません。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️売却するときは金利より残債を見る
売却を考える場合は、
現在の金利。
だけではなく、
残債。
売却価格。
売却費用。
を確認します。
例えば、
売却価格2,000万円。
残債1,500万円。
なら、一定の資金回収ができる可能性があります。
一方、
売却価格2,000万円。
残債2,100万円。
なら、売却だけでは返済できない可能性があります。
金利上昇前から残債と出口価格を確認しておくことで、必要なときに判断しやすくなります。
▪️空き家・築古物件は修繕費と金利上昇が重なりやすい
築古物件では、
屋根。
外壁。
給排水。
設備。
などの修繕が必要になる場合があります。
そこへ金利上昇が重なると、
返済増加。
修繕増加。
が同時に発生します。
そのため購入時から、
修繕積立。
手元現金。
出口。
を考えます。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️売却が難しい空き家・訳あり不動産は専門買取も比較する
長期空室。
老朽化。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
などによって、通常の仲介売却が難しくなる場合があります。
金利上昇で返済負担が増えている状態で、大きな修繕費まで追加するべきかは慎重に考えます。
その場合は、
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜金利上昇に強い不動産投資は「返済後の余白」と「現金」を持っている
不動産投資で融資を利用する場合、
金利上昇。
は考えておきたいリスクの一つです。
しかし、
金利1％。
2％。
3％。
という数字だけで危険かどうかは判断できません。
確認したいのは、
現在の年間返済。
＋1％時の返済。
＋2％時の返済。
返済後キャッシュフロー。
空室率。
家賃下落。
修繕費。
現預金。
残債。
です。
そして、
金利が上がっても黒字か。
空室が重なっても返済できるか。
修繕が発生しても現金を残せるか。
を確認します。
金利上昇に強い物件とは、「金利が上がらない物件」ではありません。
金利が上がっても返済後に現金が残り、必要なら立て直せる余裕がある物件です。
さらに大家側にも、
現預金。
他の物件からのキャッシュフロー。
売却できる出口。
があれば耐久力は高まります。
融資を使って資産を増やす。
家賃から返済する。
残債を減らす。
現金も残す。
条件が悪化したら早めに対策する。
この状態を作ることが、金利変動があっても長期的に不動産投資を続けるために重要です。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
利回り。
融資。
自己資金。
金利。
空室。
修繕。
現預金。
売却。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
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▪️次は「立地と利回りのどちらを優先するか」を考える
融資。
金利。
空室耐性。
まで確認したら、次は物件そのものの市場です。
高利回りだけど人口減少地域。
利回りは低めだけど賃貸需要が強い地域。
どちらを選ぶのか。
次の記事では、
「不動産投資は立地と利回りどちらが重要？地方物件で賃貸需要を見誤らない判断方法」
として、数字だけでは判断できない地域選びを詳しく整理します。
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