不動産投資で金利が上がったら赤字になる？返済額・手残り・現預金から見る耐久力
更新日：9月29日
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不動産投資では、金利が上がると返済額が増え、毎月の手残りが減る可能性があります。ただし、金利が上がったら必ず赤字になるわけではありません。
重要なのは、現在の返済額と家賃の差がどれくらいあり、金利上昇後でも固定費や修繕を払えるかを確認することです。
この記事では、金利上昇時に見るべき数字と、買う前・保有中にできる確認を整理します。
▪️1 金利上昇の影響は借入残高と返済条件で変わる
同じ金利上昇でも、借入残高、残存期間、返済方式、固定・変動などで返済額への影響は変わります。
日本銀行は貸出約定平均金利を継続的に公表しています。市場全体の動きと、自分の契約条件は分けて確認します。
▪️2 返済額だけでなく手残りが何円減るかを見る
金利が上がったときは、返済額の増加分を月額で出し、現在のキャッシュフローから差し引きます。
月1万円の増加でも、空室や修繕と重なると負担が大きくなるため、単独で見ないことが重要です。
▪️3 空室と金利上昇を同時に入れて試算する
満室のまま金利だけ上がる計算では、実際の耐久力を高く見積もる可能性があります。1室空室、家賃下落、修繕費を同時に入れて試算します。
悪い条件を重ねても現金が残るかを見ると、無理な借入かどうか判断しやすくなります。
▪️4 手元現金が金利上昇へのクッションになる
返済額が増えても、現預金があればすぐに売却や繰上返済をする必要はありません。修繕予定分を除いた現金で何か月耐えられるかを確認します。
現金が少ない状態で物件を増やすと、金利・空室・修繕が重なったときに選択肢が減ります。
▪️5 借換・繰上返済は現金との交換で考える
金利が高くなったからといって、すぐ全額繰上返済が最善とは限りません。利息を減らす代わりに手元現金が減るためです。
借換費用、残存期間、繰上返済後の現金を比較して判断します。
▪️6 新規購入では金利が上がっても耐えられる価格を逆算する
物件価格から買えるか考えるのではなく、金利が上がった場合でも残したい手残りから借入額・購入価格を逆算します。
融資条件を含めて比較すると、利回りだけでは見えない耐久力が分かります。
金利上昇を入れた資金計画や借入額の上限を整理したい場合は、保有物件と購入候補をまとめて相談すると比較しやすくなります。
▪️7 金利上昇への耐久力は7つの順で見る
①借入残高、②現在金利、③上昇後返済額、④空室時家賃、⑤固定費・修繕、⑥現預金、⑦借換・売却、この順で確認します。
①〜③では、金利上昇で月返済が何円増えるかを計算します。 数字を分けて確認すると、前提条件を整理しやすくなります。
④〜⑥では、空室や修繕を重ねても現金が何か月持つか確認します。 必要なら悪化ケースも入れて、手残りへの影響を比較します。
最後に⑦で、借換・繰上返済・売却を比較します。金利だけを見て慌てて動かないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 金利が1％上がると必ず赤字になりますか？
A. 必ずではありません。借入残高、期間、返済方式、現在の手残りで影響は変わります。
Q. 変動金利は危険ですか？
A. 固定・変動にはそれぞれ条件があります。金利上昇時の返済額を試算して判断します。
Q. 金利が上がったら繰上返済すべきですか？
A. 利息削減と手元現金の減少を比較します。修繕・空室へ備える現金も残します。
▪️⑨ まとめ
不動産投資で金利が上がったときは、返済額だけでなく空室・修繕・現預金を重ねて耐久力を確認します。
月返済がいくら増え、現金が何か月持つかを計算し、借換・繰上返済・売却を比較しましょう。
