不動産投資のローン返済はいくらまで安全？家賃収入と返済比率から考える資金繰り
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
不動産投資で融資を利用するとき、
「いくらまで借りられるか」
を気にする人は多いでしょう。
しかし本当に重要なのは、
借りられる金額。
ではありません。
「毎月いくらなら無理なく返済できるか」
です。
例えば、
家賃収入10万円。
ローン返済8万円。
という物件と、
家賃収入10万円。
ローン返済4万円。
という物件では、同じ家賃でも資金繰りの余裕がまったく違います。
家賃10万円から返済8万円を支払えば残りは2万円です。
そこからさらに、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕。
空室。
原状回復。
などが発生します。
一方で返済4万円なら、残り6万円から経費を支払えるため余裕があります。
つまり不動産投資では、
借入額そのものより「家賃収入に対して返済額がどれくらい重いか」を見ることが重要です。
さらに、
現在満室だから返せる。
現在金利が低いから返せる。
という状態だけでは足りません。
空室が出る。
家賃が下がる。
金利が上がる。
修繕が発生する。
という状況でも返済できるかを確認する必要があります。
今回は、不動産投資のローン返済はいくらまでなら安全なのかを、
家賃収入。
返済比率。
キャッシュフロー。
空室。
金利。
現預金。
という視点から整理します。
▪️まず「借りられる金額」と「返せる金額」を分ける
金融機関から、
5,000万円融資可能。
と言われたとしても、
必ず5,000万円借りる必要はありません。
重要なのは、その借入によって購入する物件から、
いくら家賃が入るのか。
年間経費はいくらか。
年間返済はいくらか。
返済後に現金はいくら残るのか。
です。
例えば同じ5,000万円の借入でも、
年間家賃800万円。
年間返済300万円。
という物件と、
年間家賃500万円。
年間返済400万円。
という物件では安全性が違います。
融資可能額は金融機関の判断であり、投資家が安全に返せる金額とは別です。
不動産投資の判断軸を全体から確認したい方はこちら。
▪️家賃収入からローン返済だけを引かない
例えば、
家賃収入 10万円。
ローン返済 6万円。
なら、
毎月4万円残る。
と考えたくなります。
しかし実際には、
管理費。
固定資産税。
火災保険。
修繕。
空室。
募集費用。
などがあります。
そのため、
家賃10万円 − 返済6万円 ＝ 利益4万円。
ではありません。
本当に見るべきなのは、
家賃収入から運営費を差し引き、そのあとローンを返していくら残るか
です。
▪️返済比率は家賃に対する返済負担を見る
例えば、
年間家賃600万円。
年間ローン返済300万円。
なら、
家賃収入の約半分が返済へ使われます。
一方、
年間家賃600万円。
年間ローン返済450万円。
なら、家賃収入の大部分が返済に消えます。
残りから、
管理費。
税金。
保険。
修繕。
を支払う必要があります。
つまり、
家賃に対してローン返済が大きいほど、空室や修繕への余裕は小さくなりやすくなります。
▪️返済比率だけでも判断しない
返済比率が低ければ安全。
と単純に考えることもできません。
例えば、
年間家賃600万円。
年間返済250万円。
でも、
年間運営費300万円。
なら、
返済後の余裕は50万円です。
一方、
年間家賃600万円。
年間返済300万円。
年間運営費150万円。
なら、
返済後に150万円残ります。
つまり、
家賃・運営費・返済の3つをセットで見る必要があります。
▪️ローン返済前にいくら残るかを確認する
例えば、
年間家賃 600万円。
管理・税金・保険・修繕等 200万円。
なら、
ローン返済前に400万円残ります。
年間ローン返済300万円なら、
返済後は100万円。
です。
この100万円が、
追加修繕。
空室。
次の投資。
へ備える余裕になります。
ローン返済額だけを見るのではなく、返済に使える利益がどれだけあるかを見ることが重要です。
▪️返済余力ギリギリの物件は少しの空室で崩れる
例えば、
ローン返済前に年間320万円残る。
年間返済300万円。
だったとします。
返済はできます。
しかし余裕は20万円しかありません。
そこへ、
空室1室。
給湯器交換。
家賃下落。
が重なれば簡単に赤字になる可能性があります。
一方、
返済前に450万円。
年間返済300万円。
なら150万円の余裕があります。
「返済できる」ことと「余裕を持って返済できる」ことは違います。
空室にどこまで耐えられるかはこちら。
▪️ローン返済は満室家賃ではなく実際の家賃で見る
物件資料では、
満室家賃年間600万円。
と書かれていても、
現在空室あり。
実際の年間家賃500万円。
ということがあります。
また購入後も、
退去。
募集期間。
家賃下落。
によって収入は変わります。
だから返済計画では、
満室家賃。
だけではなく、
実際の家賃。
少し空室が出た家賃。
でも計算します。
最高の収入を前提に返済計画を作らないことが重要です。
▪️戸建は退去すると家賃収入ゼロになる
戸建賃貸の場合、
家賃6万円。
ローン返済3万円。
なら満室中は問題なく見えるかもしれません。
しかし退去すると、
家賃 0円。
ローン返済 3万円。
になります。
さらに、
原状回復。
AD。
清掃。
募集費用。
なども発生します。
そのため戸建では、
年間12か月満室。
だけではなく、
11か月。
10か月。
9か月。
の家賃でも返済できるか確認します。
戸建投資は満室率100％か0％になるため、空室時の返済資金を特に考えておく必要があります。
地方の戸建賃貸で客付けする方法はこちら。
▪️金利が低い今だけ返せる計画にしない
融資を利用するとき、
現在の金利。
を使って返済額を計算します。
しかし変動金利の場合は、将来金利が上昇する可能性があります。
そこで、
現在。
＋1％。
＋2％。
という場合でも計算します。
例えば現在年間返済300万円。
金利上昇で330万円。
さらに上昇して350万円。
となった場合でも、
黒字を維持できるか。
を確認します。
金利が変わらないことを前提にしすぎないことが重要です。
▪️家賃下落と金利上昇が同時に起きることもある
不動産投資では、
家賃だけ下がる。
金利だけ上がる。
とは限りません。
例えば、
家賃▲10％。
空室10％。
金利＋1％。
修繕100万円。
が同じ年に起こる可能性もあります。
そのため、
通常ケース。
少し悪いケース。
かなり悪いケース。
を作ります。
複数の悪化が重なっても返済できるかを見ることが、資金繰りでは重要です。
▪️融資期間が短いと毎月返済が重くなりやすい
同じ1,000万円を借りても、
10年返済。
20年返済。
では毎月の返済額が変わります。
返済期間が短い場合、
残債は早く減ります。
しかし毎月返済が大きくなるため、キャッシュフローは小さくなりやすくなります。
逆に返済期間が長ければ毎月返済は小さくなりやすいですが、
残債の減少。
総利息。
出口時の残債。
も考える必要があります。
返済期間はキャッシュフローと純資産形成の両方へ影響します。
▪️長期融資なら何でも安全ではない
返済期間を長くすれば毎月返済を小さくできる場合があります。
しかし、
物件寿命。
保有期間。
売却時残債。
を考える必要があります。
例えば築古物件を長期融資で買い、
10年後に売却したい。
でも残債がほとんど減っていない。
となれば、売却時に現金が残りにくい可能性があります。
月々の返済を下げることと、出口を強くすることは別の問題です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️ローン元本返済は現金流出だが残債も減る
ローン返済には、
元本。
利息。
があります。
元本部分を返済すれば、借入残高は減ります。
例えば、
年間返済60万円。
そのうち元本40万円。
なら、
現金は60万円出ていきますが、借入残高は40万円減ります。
つまり、
キャッシュフローではマイナスでも、BS上では負債が減っている動きがあります。
返済後の手残りだけでなく、残債も確認することが重要です。
残債と純資産の考え方はこちら。
▪️元本返済が多すぎると現金不足になることもある
元本を早く返済すれば借金は減ります。
しかし毎月の現金流出は大きくなります。
例えば、
年間利益100万円。
年間元本返済90万円。
なら、利益が出ていても現金の増え方は小さくなります。
さらに税金や修繕が発生すれば、現預金が減る可能性があります。
「借金が減っているから大丈夫」だけではなく、銀行口座の現金も確認する必要があります。
利益と現金の違いについてはこちら。
▪️返済後キャッシュフローを毎月確認する
例えば、
家賃収入 50万円。
運営費 15万円。
ローン返済 25万円。
なら、
単純化すると10万円残ります。
この10万円を、
修繕積立。
税金。
次の投資資金。
へ回します。
物件を増やすほど、
「総家賃はいくら」ではなく「返済後にいくら残るか」
を確認することが重要になります。
▪️高利回り物件でも返済が重ければ意味が変わる
例えば、
表面利回り20％。
という物件でも、
短期融資。
高金利。
で返済額が大きければ、現金がほとんど残らないことがあります。
一方、
表面利回り14％。
でも、
長めの融資。
適度な返済。
安定した賃貸需要。
なら、毎年安定して現金が残る場合があります。
収益性は「利回り」と「融資条件」を組み合わせて見る必要があります。
利回りと自己資金の考え方はこちら。
▪️融資を使っても手元現金は残す
融資を使う大きなメリットの一つは、
自己資金を残せる可能性があることです。
しかし、
頭金。
諸費用。
修繕費。
を払った結果、
現預金ほぼ0円。
なら、空室や設備故障に弱くなります。
例えば、
現預金500万円。
毎月必要資金30万円。
なら一定期間耐えられます。
現預金20万円。
なら1か月分にも届かない可能性があります。
ローンを組む目的は、購入時の現金を残し、購入後の資金繰りを強くすることでもあります。
銀行と現預金の考え方はこちら。
▪️次の物件を買う前に総返済額を見る
1戸目。
2戸目。
3戸目。
と増えると、
家賃収入。
も増えます。
しかし同時に、
ローン返済。
も増えます。
例えば、
総家賃100万円。
総返済50万円。
だった状態から新しい物件を購入して、
総家賃120万円。
総返済75万円。
になった場合、
家賃は20万円増えています。
しかし返済は25万円増えています。
物件を増やした結果、家賃は増えたのに資金繰りが悪化することもあります。
▪️次の収益物件は借入額より年間返済額で比較する
物件A。
借入2,000万円。
年間返済150万円。
物件B。
借入1,500万円。
年間返済180万円。
という場合、
借入額が少ないBの方が年間返済は大きいことがあります。
融資期間や金利が違うからです。
だから、
借入額。
だけではなく、
年間返済額と返済後キャッシュフロー
で比較します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
▪️返済額は物件ごとに一覧化する
複数物件を所有している場合、
ローン合計○万円。
だけでなく、物件ごとに確認します。
例えば、
A物件
家賃20万円。
返済8万円。
B物件
家賃15万円。
返済10万円。
C物件
家賃10万円。
返済8万円。
なら、C物件の返済負担が重いことが分かります。
さらに、
固定資産税。
管理費。
修繕。
を入れれば、どの物件が現金を生んでいるのか見えます。
総額だけでなく、物件別の返済負担を見ることが重要です。
▪️返済が重い物件は原因を確認する
返済後に現金がほとんど残らない場合、
購入価格が高かった。
融資期間が短い。
金利が高い。
家賃が低い。
空室が多い。
という原因があります。
原因によって対策も変わります。
家賃を改善する。
空室を埋める。
借り換えを検討する。
売却する。
などです。
資金繰りが悪いからといって、すべて家賃を上げれば解決するわけではありません。
▪️借り換えで返済額が変わる場合もある
融資条件によっては、将来的に借り換えを検討できる場合があります。
例えば、
金利を下げる。
返済期間を見直す。
ことによって、毎月返済を小さくできる可能性があります。
ただし、
諸費用。
残債。
金融機関の審査。
担保。
などがあります。
借り換えは単純に金利だけでなく、総支払額と毎月キャッシュフローの両方で判断することが重要です。
▪️繰上返済は現金とのバランスを見る
現預金が増えてくると、
ローンを早く返したい。
と思うことがあります。
繰上返済によって、
借入残高。
利息負担。
を減らせる可能性があります。
一方で、
現預金500万円を300万円繰上返済。
その後、
修繕200万円。
が発生すれば現金がなくなる可能性があります。
繰上返済は借金を減らすメリットと、現金を失うデメリットを比較する必要があります。
▪️借金を減らすことだけが資産形成ではない
不動産投資では、
借入0円。
を目標にする人もいます。
それも一つの戦略です。
しかし、
低い返済負担で収益資産を保有しながら。
手元現金を残し。
次の物件へ投資する。
という方法もあります。
重要なのは、
借金があるかないか。
ではありません。
借入によって資産と現金がどのように増えているかを見ることです。
▪️返済後の現金を全部使わない
例えば毎月10万円キャッシュフローが残るとします。
年間120万円です。
しかしその120万円をすべて生活費へ使えば、
将来修繕。
空室。
次の投資。
へ使える現金がありません。
そこで、
修繕用。
税金用。
次の投資用。
に分けます。
ローン返済後に残った現金を再び資産へ回すことで、不動産投資は拡大しやすくなります。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️返済負担が増えたら新規購入を止める判断もある
物件を増やしていると、
次の物件も買いたい。
という気持ちが強くなります。
しかし、
空室が増えた。
修繕が重なった。
金利が上昇した。
現預金が減った。
という場合は、新規購入を一時的に止めることも重要です。
まず既存物件の収支を改善する。
現金を増やす。
返済負担を整える。
その後に次の物件を考えます。
買えるから買うのではなく、買ったあとも余裕がある状態で増やすことが重要です。
▪️決算書では借入残高と返済額を両方見る
不動産投資の決算書を見るとき、
借入残高1億円。
という数字だけでは状況は分かりません。
1億円借りていても、
年間家賃2,000万円。
年間返済700万円。
という場合と、
年間家賃1,000万円。
年間返済900万円。
では大きく違います。
そのため、
借入残高。
年間返済。
家賃収入。
現預金。
純資産。
を合わせて確認します。
借入額が大きいことより、その借入を無理なく返済できる事業になっているかが重要です。
決算書から次の融資につなげる考え方はこちら。
▪️銀行も返済原資を見る
金融機関から融資を受ける場合、
物件価格。
担保。
だけではなく、
家賃収入。
既存借入。
返済状況。
現預金。
なども融資判断の材料になります。
つまり投資家自身も、
銀行から見られる前に、
「この事業から本当に返済できるのか」
を確認しておく必要があります。
返済余力のある経営を続けることが、次の融資へつながる可能性があります。
▪️空室が増えたら返済比率は一気に上がる
例えば、
満室家賃600万円。
年間返済300万円。
なら、家賃に対する返済負担は50％です。
しかし空室によって年間家賃480万円まで下がれば、
同じ年間返済300万円でも負担感は大きくなります。
ローン返済額は変わっていないのに、
家賃収入が減るだけで返済比率は悪化します。
だから空室率と返済比率は別々ではなく、同時に確認する必要があります。
▪️家賃下落でも同じことが起こる
10室すべて満室でも、
1室5万円。
から、
4万5,000円。
へ下がれば年間家賃は減ります。
返済額が同じなら、返済負担は重くなります。
築年数の経過や競合増加によって家賃が下がる可能性があるため、
現在家賃だけでなく将来家賃でも返済できるかを確認することが重要です。
▪️修繕費を借入に頼りすぎない
大規模修繕が発生したとき、
さらに借入。
で対応できる場合があります。
しかし借入を増やせば返済も増えます。
例えば屋根修繕300万円を借りたことで、
毎月返済＋3万円。
となれば、その後のキャッシュフローが変わります。
修繕を借金で先送りするだけになっていないか確認する必要があります。
築古戸建のリフォーム判断はこちら。
▪️売却によって返済負担を減らす方法もある
複数物件を持っていると、
収益性が低い。
返済が重い。
修繕が多い。
という物件が出てくる場合があります。
その物件を売却し、
ローンを完済。
現金を作る。
ことで、ポートフォリオ全体の返済負担が下がる可能性があります。
物件を増やすだけでなく、弱い物件を入れ替えることも資金繰り戦略です。
▪️売却前には残債を必ず確認する
例えば、
売却価格1,000万円。
でも、
残債950万円。
売却費用100万円。
なら、売却によって手元現金が増えるとは限りません。
一方、
売却価格1,000万円。
残債400万円。
なら、資金を回収できる可能性があります。
だから出口では、
売却価格。
だけでなく、
売却価格－残債－売却費用
を考えます。
築古戸建の売却戦略はこちら。
▪️売却が難しい空き家・築古物件は専門買取も比較する
長期保有した物件が、
老朽化。
長期空室。
雨漏り。
再建築の問題。
相続。
などによって通常の仲介では売却しにくくなることがあります。
その場合は、
仲介売却。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
高額な修繕を行いながら返済を続けるより、現状で売却した方が資金繰りを改善できるケースもあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜安全なローン返済は「返せる額」ではなく「返したあと残る額」で決める
不動産投資で融資を利用するとき、
いくら借りられるか。
金利はいくらか。
だけを見る必要はありません。
確認したいのは、
年間家賃。
年間運営費。
年間返済。
空室率。
家賃下落。
金利上昇。
現預金。
です。
そして、
ローン返済前にいくら残るか。
返済後にいくら現金が残るか。
空室が出ても返せるか。
金利が上がっても返せるか。
修繕が発生しても現金が残るか。
を確認します。
安全な借入とは、「金融機関が貸してくれる金額」ではありません。
家賃収入から無理なく返済し、返済後にも十分な現金を残せる借入です。
借入を使って収益資産を増やす。
家賃から返済する。
残債を減らす。
同時に現金も残す。
そして次の投資へ進む。
この状態を作ることが、不動産投資で融資を活用する本来の目的です。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
利回り。
自己資金。
融資。
返済比率。
空室。
現預金。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
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▪️次は「自己資金をどれだけ働かせられているか」を見る
安全な返済額を確認したら、次に考えたいのが自己資金です。
自己資金500万円を使って年間50万円残る。
自己資金100万円を使って年間20万円残る。
では、年間手残りだけでは投資効率を比較できません。
次の記事では、
「不動産投資の自己資金利回りとは？少ない現金で資産を増やすときに見るべき数字」
として、自己資金とキャッシュフローの関係をさらに深掘りします。
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