築古戸建の内見はどこを見る？購入前の現地調査で確認したいポイント
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
地方の築古戸建投資では、
物件価格。
想定家賃。
周辺の賃貸需要。
を調べて、
「この物件なら収支が合いそう」
と思ったら、次は現地調査です。
しかし築古戸建の内見で、
「思ったよりきれいだった」
「古いけど何とかなりそう」
という見た目だけで判断するのは危険です。
壁紙の汚れ。
古い畳。
残置物。
庭の雑草。
こうした部分は目立ちますが、比較的改善しやすいことがあります。
一方で、
雨漏り。
建物の傾き。
シロアリ。
給排水。
屋根。
基礎。
接道。
境界。
駐車場。
などは、購入後の修繕費や出口に大きく影響する可能性があります。
だから築古戸建の現地調査では、
「きれいか汚いか」ではなく、「いくらで貸せる状態まで持っていけるか」を確認することが重要です。
今回は、地方の築古戸建を購入する前に、現地調査で確認しておきたいポイントを整理します。
▪️現地へ行く前に収支の上限を決めておく
内見へ行く前に、
「修繕費がいくらまでなら購入できるか」
を決めておきます。
例えば、
購入価格 300万円。
諸費用 50万円。
想定家賃 5万円。
総投資額を500万円以内にしたい。
という計画なら、修繕に使える金額はおおよそ150万円です。
現地を見て、
屋根100万円。
水回り80万円。
内装70万円。
その他50万円。
合計300万円。
必要だと分かれば、当初の計画から大きく外れます。
逆に、
内装50万円。
設備30万円。
その他30万円。
程度で貸せるなら、検討できるかもしれません。
現地調査は「直す場所を探す作業」ではなく、「自分の投資計画に収まる物件かを確認する作業」です。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️まず建物の外側から確認する
室内へ入る前に、建物の外側を確認します。
例えば、
屋根。
外壁。
基礎。
雨樋。
軒裏。
窓。
庭。
擁壁。
敷地。
などです。
屋根材が大きく傷んでいる。
外壁に大きなひび割れがある。
基礎に気になる亀裂がある。
雨樋が壊れている。
軒裏に雨染みがある。
といった部分があれば、写真を撮っておきます。
築古物件では多少の劣化があること自体は珍しくありません。
重要なのは、
その劣化が賃貸経営にどの程度の費用を発生させるのか
を確認することです。
▪️屋根は「古いから全部交換」と考えない
築年数が古い物件を見ると、
「屋根も古いから全部葺き替えた方がいい」
と思うかもしれません。
しかし投資用物件では、工事費と家賃のバランスを考える必要があります。
雨漏りしているのか。
部分補修できるのか。
塗装で対応できるのか。
全面改修が必要なのか。
によって費用は大きく変わります。
例えば家賃5万円の戸建で、必要性を確認せず200万円の屋根工事をすれば、40か月分の家賃に相当します。
もちろん安全性に関わる工事を省くべきではありません。
しかし、
「古いから交換」ではなく、「何が問題で、どこまで直す必要があるか」を確認することが重要です。
▪️雨漏りの跡を確認する
室内では天井や壁に、
シミ。
変色。
クロスの浮き。
カビ。
などがないか確認します。
ただし雨染みがあるからといって、現在も雨漏りしているとは限りません。
以前修理されている可能性もあります。
反対に内装が新しくなっていることで、過去の雨漏り跡が見えなくなっていることもあります。
気になる部分があれば、
いつ発生したのか。
修理したのか。
どこを修理したのか。
現在も漏れているのか。
を確認します。
雨漏りは室内のクロスだけ直しても、原因が残っていれば再発する可能性があります。
▪️建物の傾きは慎重に見る
築古戸建では床が少し不陸になっていることがあります。
しかし、
歩いていて明らかに傾きを感じる。
建具が勝手に動く。
ドアが閉まりにくい。
窓が極端に開きにくい。
壁に大きな亀裂がある。
という場合は慎重に確認します。
原因が単純な床の劣化なのか。
建物全体の問題なのか。
地盤なのか。
によって対応は変わります。
大きな問題が疑われる場合は、専門家へ確認することも検討します。
築古だから多少古いことと、構造的な問題があることは分けて考える必要があります。
▪️床は歩いて確認する
内見では各部屋を実際に歩きます。
特に、
洗面所。
キッチン。
トイレ。
浴室周辺。
廊下。
窓際。
など、水分の影響を受けやすい場所は確認します。
床が、
沈む。
フワフワする。
大きくたわむ。
という場合は、床材だけでなく下地まで傷んでいる可能性があります。
表面だけの張り替えなら比較的対応しやすくても、下地や構造部分まで傷んでいれば費用は増えます。
「床が汚い」と「床が傷んでいる」は修繕費がまったく違います。
▪️水回りは見た目だけで判断しない
築古戸建では、
キッチン。
浴室。
トイレ。
洗面台。
が古いことがあります。
古い設備を見ると、すべて新品へ交換したくなるかもしれません。
しかし、
正常に使える。
清掃で改善できる。
一部交換で対応できる。
という場合もあります。
一方で、
給排水から漏れている。
給湯器が故障している。
排水が詰まっている。
浴室から水が回っている。
という問題があれば修繕が必要です。
投資用物件では「新しいか古いか」より、「正常に使えて入居者に選ばれる状態か」を見ます。
築古物件のリフォーム・リノベーションを検討する場合はこちら。
▪️給湯器の年式も確認する
内見時に見落としやすいのが給湯器です。
現在動いていても、古い給湯器なら入居後に故障する可能性があります。
交換になればまとまった費用が発生します。
そのため、
製造年。
動作状況。
追い焚きの有無。
設置状態。
などを確認します。
購入直後に交換する必要がなくても、
近い将来発生する可能性がある修繕費として予算に入れておく
という考え方も重要です。
▪️電気設備も確認する
築古戸建では、
コンセントが少ない。
分電盤が古い。
エアコン用コンセントがない。
テレビ端子の位置が悪い。
など、現在の生活に合っていない場合があります。
特にファミリー向けなら、
エアコン。
電子レンジ。
冷蔵庫。
洗濯機。
ドライヤー。
炊飯器。
など多くの家電を使用します。
入居後に使いにくい状態にならないよう、必要に応じて電気業者へ確認します。
見た目をきれいにするだけでなく、実際に生活できる設備になっているかを見ることが重要です。
▪️残置物の量を確認する
空き家では、
家具。
家電。
布団。
食器。
衣類。
物置の荷物。
庭の廃材。
などが残っている場合があります。
購入価格が安くても、残置物処分に数十万円かかれば総投資額は増えます。
そこで、
売主が処分するのか。
現状渡しなのか。
自分で処分するのか。
業者へ依頼するのか。
を確認します。
残置物も購入後にお金が出ていくなら、物件取得費用の一部として考えます。
▪️庭と草木も修繕費になる
地方の戸建では敷地が広く、
雑草。
庭木。
竹。
不要な物置。
ブロック。
などがあることがあります。
これらも放置すれば、
近隣からの苦情。
害虫。
越境。
管理負担。
につながる可能性があります。
特に空室期間中は大家側で管理する必要があります。
そのため、
伐採。
草刈り。
防草。
物置撤去。
などの費用も考えておきます。
建物の中だけでなく、敷地全体を賃貸経営の対象として見ることが重要です。
▪️駐車場は「何台置けるか」だけではない
地方の戸建では駐車場が重要ですが、
「2台分のスペースがある」
だけでは十分とは限りません。
実際に、
普通車が入るか。
道路から曲がれるか。
縦列なのか。
車同士が干渉しないか。
玄関まで歩けるか。
を確認します。
庭を撤去すれば駐車場を増やせる場合もあります。
しかし、
ブロック撤去。
土間工事。
門柱撤去。
などの費用が必要になることがあります。
駐車場を増やせるかだけでなく、増やすためにいくら必要なのかまで確認します。
購入前の賃貸需要調査についてはこちら。
▪️道路と接道状況を確認する
建物が問題なくても、土地側に問題がある場合があります。
特に確認したいのが道路です。
前面道路は何か。
敷地が道路へどのように接しているか。
車が問題なく通れるか。
再建築に問題がないか。
などを確認します。
接道条件は将来の建て替えや売却にも影響する可能性があります。
そのため不明点がある場合は、不動産会社や行政などで確認します。
戸建投資では「今貸せるか」と同時に「将来売れる土地か」も見る必要があります。
▪️境界・越境も現地で確認する
地方の古い戸建では、
塀。
フェンス。
物置。
樹木。
屋根。
配管。
などが隣地との境界付近にある場合があります。
境界標があるか。
隣地から越境されていないか。
こちらから越境していないか。
も確認します。
すべてを内見だけで判断する必要はありませんが、
気になる部分を発見して、契約前に確認できる状態にすること
が重要です。
▪️現地調査後に修繕費を入れて再計算する
内見が終わったら、
「良かった」
「悪かった」
だけで終わらせません。
購入価格。
諸費用。
残置物処分。
修繕費。
駐車場工事。
募集費用。
などを再度計算します。
例えば、
購入価格 300万円。
諸費用 50万円。
修繕費 120万円。
残置物処分 20万円。
駐車場工事 30万円。
なら総投資額は520万円です。
想定家賃が5万円なら、年間家賃は60万円です。
ここから固定費や空室、ローン返済なども考えます。
現地調査の目的は、購入前の仮説を実際の数字へ近づけることです。
▪️修繕費まで含めて収益物件を比較する
物件価格300万円。
物件価格450万円。
だけを比較しても、本当の投資額は分かりません。
300万円の物件に300万円の修繕が必要。
450万円の物件に50万円の修繕で済む。
なら、後者の方が総投資額は小さくなります。
収益物件は販売価格ではなく「貸せる状態までの総額」で比較することが重要です。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら。
▪️見積もりはできるだけ購入前に取る
内見して、
「修繕は100万円くらいだろう」
と感覚だけで判断すると、購入後に予算を超える可能性があります。
特に、
屋根。
外壁。
水回り。
電気。
給排水。
床。
など大きな費用になりそうな部分は、可能であれば購入前に業者へ確認します。
例えば自分では30万円程度だと思っていた工事が、実際には80万円必要だった。
ということもあります。
その50万円の差によって、購入できる価格も変わります。
修繕費が分かれば、物件価格の交渉材料にもなります。
▪️相見積もりで「工事内容」も比較する
リフォーム費用を確認するときは、金額だけではなく工事内容も見ます。
A社 100万円。
B社 150万円。
という見積もりでも、単純にA社が安いとは限りません。
工事範囲。
使用する材料。
撤去費。
処分費。
下地補修。
諸経費。
まで含まれているかによって違います。
また投資物件では、
入居者に安全に住んでもらえる。
賃貸募集で選ばれる。
将来の修繕リスクを抑えられる。
という目的に対して必要な工事かを確認します。
一番安い見積もりを選ぶのではなく、必要な工事を適正な金額で行うことが重要です。
▪️DIYする部分と業者へ任せる部分を分ける
築古戸建投資ではDIYによって費用を抑える方法もあります。
例えば、
簡単な清掃。
庭の片付け。
小規模な塗装。
簡単な内装。
など、自分で対応できる部分もあります。
一方で、
電気。
給排水。
構造。
屋根。
防水。
など、専門性や安全性が必要な工事は業者へ任せる判断が重要です。
DIYで10万円節約するために何週間も時間を使い、その間ずっと空室なら、本当に得なのかも考える必要があります。
DIYは「自分でできるか」だけでなく、「自分でやる方が投資として合理的か」で判断します。
▪️すべて新品にすると利回りが崩れることがある
築古戸建を購入すると、
キッチン新品。
浴室新品。
トイレ新品。
洗面新品。
床全面張り替え。
クロス全面張り替え。
外壁塗装。
屋根工事。
と、すべて直したくなることがあります。
しかし家賃5万円なら年間家賃は60万円です。
追加で300万円使えば、単純計算で家賃5年分です。
その工事によって、
家賃はいくら上がるのか。
空室期間はどれだけ短くなるのか。
将来修繕をどれだけ減らせるのか。
を考えます。
賃貸経営では「きれいな家を作ること」と「収益が残る家を作ること」は必ずしも同じではありません。
▪️逆に必要な修繕を削りすぎるのも危険
費用を抑えることだけを考えて、
雨漏りを放置する。
床の腐食を放置する。
給排水の問題を放置する。
危険な設備をそのまま使う。
というのは避ける必要があります。
入居者が安全に生活できなければ、賃貸事業として成立しません。
さらに小さな不具合を放置したことで、後から大きな修繕になる可能性もあります。
「最低限の修繕」とは、何もしないことではありません。
安全性と生活機能を確保したうえで、不要な過剰工事を減らすことが重要です。
▪️写真は大量に残しておく
内見中は、
「覚えているから大丈夫」
と思うかもしれません。
しかし複数物件を見ていると、細かな状態を忘れます。
そこで、
各部屋。
天井。
床。
水回り。
屋根。
外壁。
基礎。
給湯器。
分電盤。
庭。
駐車場。
道路。
境界付近。
などを写真で残します。
気になる部分は近距離と少し離れた位置の両方から撮影します。
後から業者へ写真を見せて相談することもできます。
現地調査の写真は、購入判断と修繕計画を作るための資料になります。
▪️メジャーを持って現地へ行く
写真と合わせて役立つのが寸法です。
例えば、
冷蔵庫置場。
洗濯機置場。
駐車場。
玄関。
窓。
家具を置く場所。
などです。
特に駐車場は、
「見た感じ2台置けそう」
ではなく、実際の寸法を確認しておく方が安心です。
またリフォームを考える場合も、寸法が分かれば概算を出しやすくなります。
築古戸建の内見は住宅見学ではなく、事業用資産の調査だと考えると見る場所が変わります。
▪️周辺を歩いて確認する
建物だけ確認して帰るのではなく、時間があれば周辺も見ます。
例えば、
近隣住宅の状態。
道路幅。
交通量。
騒音。
臭い。
ゴミ置場。
街灯。
空き家の数。
スーパー。
学校。
などです。
地図では分からない情報もあります。
昼間は静かでも夜は交通量が増える場所。
地図上では近いけれど歩きにくい道路。
周囲に管理されていない空き家が多い地域。
など、現地だから分かることがあります。
物件を買うということは、その建物だけでなく周辺環境も含めて賃貸商品にするということです。
▪️昼と夜で印象が変わる地域もある
購入をかなり前向きに検討する物件なら、時間帯を変えて周辺を見ることも一つの方法です。
昼間は静かだった。
しかし夕方は道路が混雑する。
夜になると周辺が暗い。
近隣施設から音がする。
など、時間帯によって状況が変わる場合があります。
すべての物件で何度も訪問する必要はありません。
しかし数百万円を投資する物件なら、
購入後に変えられない周辺環境は慎重に確認する価値があります。
▪️現地で近隣の賃貸物件も見る
事前に調べた周辺の戸建賃貸が近くにあるなら、外観や立地を確認してみます。
自分の候補物件より、
駐車場が広い。
外観がきれい。
道路条件が良い。
設備が新しい。
という競合が同じ家賃なら、自分の物件が選ばれる理由を作る必要があります。
反対に、
候補物件の方が駐車場が広い。
間取りが良い。
立地が良い。
という場合は強みになります。
家賃相場だけでなく、同じ家賃で入居者が何を比較するのかを見ることが重要です。
▪️現地調査後に仲介会社へもう一度確認する
現地を見て、
駐車場2台。
3LDK。
水回りは少し古い。
内装はきれいにできそう。
と具体的な状態が分かったら、再度仲介会社へ相談できます。
例えば、
「この状態まで直したら5万5,000円でいけそうですか？」
と聞けば、最初より具体的な回答を得られる可能性があります。
これによって、
必要なリフォーム。
想定家賃。
募集条件。
を修正できます。
現地調査と賃貸需要調査を別々に考えず、行き来しながら購入判断の精度を上げていきます。
▪️買付価格は修繕費から逆算する
現地調査で想定より修繕費が高いことが分かった場合、
「それでも欲しいから買う」
ではなく、購入価格を再検討します。
例えば、
総投資額500万円まで。
諸費用50万円。
修繕費200万円。
なら、
購入価格は250万円程度まで。
という逆算ができます。
売出価格が350万円なら、100万円の差があります。
その価格で購入できなければ見送るという判断もあります。
指値は単純に安くしてほしいとお願いするのではなく、事業として成立する購入価格を考えることが重要です。
▪️購入後の現金も残しておく
現地調査で修繕費が分かり、
購入価格。
諸費用。
修繕費。
を払えるとしても、手元資金をすべて使うのは慎重に考えます。
購入後には、
追加工事。
給湯器故障。
募集費用。
空室。
固定資産税。
などが発生する可能性があります。
さらに次の物件を購入するなら、自己資金も必要になります。
「買えるか」ではなく、「買った後にも現金が残るか」を確認することが重要です。
現預金と融資の考え方はこちら。
▪️問題が多すぎる物件は見送る
築古戸建投資では、修繕によって価値を作ることができます。
しかし、
大きな傾き。
高額な雨漏り修繕。
接道問題。
境界問題。
高額な残置物処分。
需要の弱さ。
駐車場不足。
など、問題がいくつも重なる物件では難易度が上がります。
価格が安くても、
「全部解決すれば儲かる」
と考える必要はありません。
初心者ほど、安さより問題の少なさを優先することも重要です。
▪️購入しない物件からも経験は残る
現地まで行ったのに買わなかった。
業者へ見積もりを頼んだのに見送った。
となると、時間を無駄にしたように感じるかもしれません。
しかし、
屋根はいくらくらい。
床補修はいくらくらい。
残置物処分はいくらくらい。
この地域なら家賃はいくらくらい。
という経験が残ります。
10件、20件と物件を見るうちに、
写真だけでも修繕費をある程度想像できる。
現地で見るべきポイントが分かる。
危険な物件に気づきやすくなる。
という変化が出てきます。
買わなかった物件も、次の購入判断を速くするための経験になります。
▪️出口まで考えて現地を見る
内見では現在の建物だけでなく、
10年後。
20年後。
も考えます。
建物が古くなったらどうするか。
土地として売れるか。
再建築できるか。
駐車場として使えるか。
投資家へ収益物件として売れるか。
などです。
購入時に安くても、将来処分できなければ負担になる可能性があります。
だからこそ、
入口の修繕費と同じくらい、出口の土地条件を見ることが重要です。
空き家・訳あり不動産まで含めた出口はこちら。
▪️保有が難しくなったら売却という選択肢もある
購入時には問題がなくても、
長期空室。
大規模修繕。
相続。
管理負担。
地域需要の変化。
などによって、将来保有を続けにくくなる可能性があります。
その場合には、
再募集。
リフォーム。
通常売却。
現状売却。
などを比較します。
一般的な仲介では売却しにくい空き家や訳あり不動産なら、専門買取を比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜築古戸建の内見は「修繕費を数字にする作業」
築古戸建の現地調査では、
古い。
汚い。
きれい。
という印象だけで判断しません。
確認したいのは、
屋根。
雨漏り。
外壁。
基礎。
傾き。
床。
水回り。
給排水。
給湯器。
電気設備。
残置物。
庭。
駐車場。
道路。
接道。
境界。
周辺環境。
です。
そして確認した内容を、
「いくらかかるのか」
という数字へ変えます。
購入価格300万円でも、貸せるまでに300万円必要なら総投資額は600万円です。
購入価格400万円でも、100万円で貸せるなら総投資額は500万円です。
だから築古戸建では、
売出価格ではなく「貸せる状態までの総投資額」で判断することが重要です。
現地調査の精度が上がるほど、購入後の想定外を減らしやすくなります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件検索。
需要調査。
現地調査。
融資。
購入。
リフォーム。
客付け。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくと判断しやすくなります。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「直す場所」と「直さない場所」を決める
現地調査で物件の状態が分かったら、次に重要なのがリフォーム計画です。
築古戸建では、
直さなければ入居者が決まらない部分。
直した方が家賃を取りやすい部分。
直しても家賃にほとんど影響しない部分。
があります。
すべてを新品にするのではなく、家賃と入居率につながる場所へお金を使うことが重要です。
次は、築古戸建で利益を残すためのリフォーム判断へつながります。
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