築古戸建はどこまでリフォームする？家賃を上げる修繕とやりすぎ工事の境界線
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 18分
地方の築古戸建を購入すると、
「どこまで直せばいいのか」
で迷うことがあります。
せっかく購入したなら、
キッチンも新品。
お風呂も新品。
トイレも新品。
床も全面張り替え。
外壁も塗装。
と、きれいにしたくなるかもしれません。
しかし不動産投資では、自宅のリフォームと同じ感覚で工事をすると、投資額が膨らみすぎることがあります。
例えば、
家賃5万円の戸建。
年間家賃収入60万円。
という物件に300万円の追加リフォームをすれば、それだけで家賃5年分に相当します。
もちろん必要な修繕を削りすぎるのも危険です。
雨漏り。
床の腐食。
給排水。
電気設備。
給湯器。
など、生活に必要な部分は対応しなければなりません。
大切なのは、
「古い部分を全部新しくする」ことではなく、「家賃と入居率につながる部分へお金を使うこと」です。
今回は、築古戸建投資でどこまでリフォームすればいいのかを、
必要な修繕。
家賃を上げやすい工事。
やりすぎになりやすい工事。
の違いから整理します。
▪️まず「絶対に直す部分」と「見た目の部分」を分ける
築古戸建のリフォームでは、最初に工事を二つに分けて考えます。
一つは、
生活するために必要な工事。
もう一つは、
見た目を良くする工事。
です。
例えば、
雨漏り。
給排水の漏れ。
壊れた給湯器。
危険な電気設備。
腐食した床。
使えないトイレ。
などは、生活機能に関わります。
一方で、
古い壁紙。
昔ながらの建具。
少し古いキッチン。
色あせた外壁。
などは、見た目に関係する部分です。
もちろん見た目も重要です。
しかし、
生活機能に関わる工事と、印象を良くする工事では優先順位が違います。
先に「住める状態」を作り、その後に「選ばれる状態」を考えることが基本です。
▪️家賃から逆算してリフォーム予算を決める
築古戸建では、
「この工事はいくらかかるか」
だけでなく、
「この工事をして家賃はいくら取れるか」
を考えることが重要です。
例えば、
現状家賃 4万5,000円。
100万円のリフォーム後 5万円。
300万円のリフォーム後 5万5,000円。
だったとします。
100万円使って家賃が5,000円上がる。
300万円使って家賃が1万円上がる。
という計算です。
追加200万円を使って家賃がさらに5,000円上がるなら、
年間では6万円の差です。
単純計算では200万円を回収するのに30年以上かかります。
もちろん空室期間短縮や売却価値など、家賃以外の効果もあります。
それでも、
「きれいになるからやる」ではなく、「投資として回収できるか」を考える必要があります。
▪️水回りは新品にすれば必ず家賃が上がるわけではない
築古戸建で特にお金がかかりやすいのが水回りです。
キッチン。
浴室。
トイレ。
洗面台。
をすべて交換すると、かなり大きな金額になることがあります。
しかし地域によっては、
キッチンを新品にしても家賃はほとんど変わらない。
浴室を新品にしても募集スピードが少し上がるだけ。
ということもあります。
逆に、
古すぎるキッチン。
清潔感のない浴室。
使いにくい洗面。
では、内見時に選ばれにくくなる可能性があります。
だから水回りは、
清掃でいけるか。
部分交換でいけるか。
塗装で改善できるか。
設備交換が必要か。
を順番に考えます。
新品にすることが目的ではなく、入居者が不快に感じない状態を作ることが重要です。
▪️内装は「全部交換」より印象が変わる部分を優先する
築古戸建では、
壁紙。
床。
建具。
照明。
などの内装を変えると、室内の印象が大きく変わります。
しかし全部を交換する必要があるとは限りません。
例えば、
LDKだけ壁紙を変える。
傷みの強い部屋だけ床を直す。
古い照明をシンプルなものへ交換する。
建具は塗装や調整で使う。
という方法もあります。
重要なのは、
内見したときに「古いけど清潔」「十分住める」と感じてもらえる状態を作ることです。
投資用物件では、モデルハウスのような内装を目指す必要はありません。
▪️家賃が上がらなくても空室期間が短くなる工事はある
リフォームの効果は家賃アップだけではありません。
例えば、
エアコン設置。
温水洗浄便座。
モニター付きインターホン。
洗面台交換。
照明器具。
などは、家賃そのものを大きく上げなくても、
内見後の成約率。
募集期間。
問い合わせ数。
に影響する場合があります。
家賃5万円の物件で、
3か月空室。
1か月空室。
では、10万円の差があります。
そのため、
「この工事で家賃はいくら上がるか」だけでなく、「空室を何か月短くできるか」も考えることが重要です。
購入前の賃貸需要調査についてはこちら。
▪️駐車場工事が室内リフォームより効く地域もある
地方の築古戸建では、室内より駐車場の方が重要なことがあります。
例えば、
室内はきれい。
家賃も相場。
しかし駐車場1台。
という物件と、
室内は普通。
駐車場2台。
という物件では、後者が選ばれる地域もあります。
ファミリー世帯なら、
夫婦で車2台。
というケースも多くあります。
そのため、
庭を一部撤去。
ブロックを撤去。
土間を整備。
することで駐車台数を増やせるなら、室内へ追加100万円使うより効果的な可能性があります。
地域需要に合わないリフォームより、入居条件を満たす工事を優先することが重要です。
▪️外壁塗装は本当に今必要かを考える
築古戸建の外観を見ると、
色あせ。
汚れ。
ひび割れ。
などが気になることがあります。
外壁塗装をすれば見た目は大きく改善します。
しかし投資物件では、
今すぐ必要なのか。
部分補修で対応できるのか。
美観目的なのか。
防水性能に問題があるのか。
を確認します。
例えば、
外壁塗装120万円。
家賃は変わらない。
内見反応もほぼ変わらない。
という場合、購入直後に必ず行うべきかは考える必要があります。
一方で、
雨水侵入のリスク。
大きな劣化。
があるなら対応が必要です。
外壁は「汚いから塗る」ではなく、「機能と収益の両方から必要性を判断する」ことが重要です。
▪️屋根も全面工事が正解とは限らない
屋根も築古戸建で大きな費用になりやすい部分です。
雨漏りがある場合は原因を確認します。
しかし、
一部分の補修で済む。
板金だけ直せる。
雨樋だけ交換する。
というケースもあります。
最初から全面葺き替えを前提にすると、投資額が大きくなります。
もちろん建物状態によっては全面改修が必要な場合もあります。
重要なのは、
「最も高い工事をする」ことではなく、「問題を解決するために必要な工事をする」ことです。
▪️DIYは利回りを上げる手段の一つ
築古戸建ではDIYによって工事費を抑える方法もあります。
例えば、
清掃。
庭の整理。
簡単な塗装。
小規模な内装。
残置物整理。
などです。
自分でできる部分を行えば、投資総額を抑えられる可能性があります。
しかし、
DIYに2か月かかる。
その間ずっと空室。
なら、家賃5万円の物件では10万円の家賃を失います。
さらに自分の休日や時間も使います。
DIYは無料ではありません。自分の時間もコストとして考える必要があります。
▪️業者へ任せた方が早く回収できる場合もある
例えばDIYなら、
材料費10万円。
作業期間2か月。
業者なら、
工事費30万円。
作業期間1週間。
だったとします。
差額は20万円です。
しかし家賃6万円の物件で、業者へ依頼することで約2か月早く募集できれば、12万円分の家賃を早く得られる可能性があります。
さらに自分の時間も空きます。
こう考えると、
「安い工事方法」と「投資として一番得な方法」は必ずしも同じではありません。
▪️家賃アップしやすい設備は地域によって違う
築古戸建で人気になりやすい設備はあります。
しかし全国どこでも同じではありません。
例えば地域によって、
エアコン2台。
追い焚き。
洗面化粧台。
温水洗浄便座。
モニター付きインターホン。
駐車場2台。
ペット可。
などの優先順位が違います。
だからこそ、
仲介会社へ、
「何を付けたら決まりやすいですか？」
と聞くことが重要です。
自分が欲しい設備ではなく、その地域の入居者が欲しい設備へお金を使います。
▪️リフォーム前に仲介会社へ見せる
購入後すぐに工事を始めるのではなく、仲介会社へ相談できるなら、
現状写真。
間取り。
設備。
駐車場。
などを見せます。
そして、
「この状態なら何を直せば決まりそうですか？」
と聞きます。
例えば、
壁紙はこのままでいい。
洗面だけ交換した方がいい。
エアコンを1台追加した方がいい。
駐車場を2台にした方がいい。
という意見が出るかもしれません。
リフォーム会社だけでなく、実際に入居者を紹介する仲介会社の意見も取り入れることが重要です。
▪️修繕費まで含めて利回りを再計算する
例えば、
購入価格300万円。
諸費用50万円。
修繕費150万円。
なら総投資額は500万円です。
家賃5万円なら年間60万円。
単純計算では、
60万円 ÷ 500万円 × 100
となります。
しかし修繕費を300万円使えば、
総投資額650万円。
同じ家賃5万円なら利回りは低下します。
さらに、
固定資産税。
保険。
管理費。
空室。
将来修繕。
などもあります。
リフォームは物件価値を上げる一方で、投資総額も増やすことを忘れないようにします。
▪️現金を使い切るリフォームは避ける
物件購入後に、
「せっかくだから全部きれいにしよう」
と現金を大量に使うと、手元資金が少なくなることがあります。
しかし入居後にも、
給湯器故障。
エアコン故障。
退去。
固定資産税。
別物件の修繕。
などが発生する可能性があります。
だからこそ、
リフォームに使える最大額。
購入後に残す現金。
を先に決めておきます。
工事できる金額と、工事に使っていい金額は同じではありません。
現預金を残す重要性はこちら。
▪️リフォーム費用を比較してから工事を決める
築古戸建では、一つの工事でも業者によって提案内容や金額が違うことがあります。
そのため、
工事範囲。
必要性。
費用。
完成後の家賃。
募集開始時期。
まで比較します。
特に大きな工事は、複数の選択肢を確認してから判断すると投資額を抑えやすくなります。
築古物件のリフォーム・リノベーションを検討している方はこちら
▪️家賃アップより空室損失を減らす方が効果的なこともある
リフォームを考えるとき、
「家賃をいくら上げられるか」
に注目しがちです。
しかし投資全体では、
何か月空室を短くできるか
も非常に重要です。
例えば家賃5万円の戸建で、
リフォームを抑えて6か月空室。
追加工事30万円をして1か月で入居。
となった場合、
空室期間だけで25万円の差があります。
この場合、追加工事30万円の効果は単純な家賃アップだけでは判断できません。
逆に100万円追加しても募集期間がほとんど変わらないなら、やりすぎの可能性があります。
リフォームは家賃と空室期間をセットで評価することが重要です。
▪️「内見で嫌われる部分」を優先して直す
全部きれいにする予算がない場合は、
内見時に大きなマイナスになる部分。
を優先します。
例えば、
強い臭い。
カビ。
汚れた水回り。
破れた壁紙。
壊れた設備。
極端に暗い照明。
荒れた庭。
などです。
こうした部分は、
「ここには住みたくない」
という判断につながりやすくなります。
反対に、
少し古い建具。
昔ながらの和室。
多少古い外観。
などは、家賃とのバランス次第では受け入れられる場合があります。
満点の物件を作るより、内見で大きな減点をされない物件を作ることを優先します。
▪️写真映えする場所へ少額投資する方法もある
現在の入居者募集では、まずインターネット上の写真を見られることが多くあります。
そのため、
LDK。
キッチン。
洗面。
玄関。
など、写真で最初に目につく部分を整える方法もあります。
例えば、
照明交換。
壁紙一面だけアクセント。
清掃。
床の補修。
小物撤去。
など、比較的小さな費用でも印象を改善できることがあります。
写真で内見につなげ、現地で大きなマイナスがない状態を作る。
これも築古戸建の募集では重要です。
▪️退去後に再利用できるリフォームを考える
入居者が退去するたびに、
壁紙全面張り替え。
床全面張り替え。
大きな設備交換。
が必要になる仕様では、長期的なコストが大きくなります。
そのため、
部分補修しやすい素材。
清掃で再利用しやすい設備。
長期間使える照明。
などを選ぶ方法もあります。
初期費用だけではなく、
2回目・3回目の入居者募集まで考えてリフォームすること
が長期的な収益につながります。
▪️高級設備より壊れにくさを優先する考え方もある
賃貸物件では、高級な設備を入れても家賃へ十分反映できない地域があります。
例えば高額なキッチンを入れても、
家賃＋1万円。
にはならないケースもあります。
さらに設備が複雑になれば、故障時の修理費が高くなる可能性もあります。
築古戸建では、
シンプル。
使いやすい。
交換しやすい。
修理しやすい。
という設備を選ぶことも重要です。
賃貸設備は「最も良いもの」ではなく「家賃帯に合うもの」を選びます。
▪️募集開始を遅らせすぎない
リフォームをしていると、
もう少しここも直したい。
ここも気になる。
となり、工事が長引くことがあります。
しかし家賃5万円なら、
1か月募集開始が遅れるだけで最大5万円の収入機会を失います。
3か月なら15万円です。
そのため、
最低限貸せる状態。
入居者に選ばれる状態。
になったら、募集開始する判断も重要です。
完璧になるまで待つより、収益を生む状態に早く持っていくことが投資では重要です。
▪️リフォーム中から募集を始める方法もある
物件や仲介会社によっては、工事完成前から募集を始められる場合があります。
例えば、
完成予定日。
完成イメージ。
施工内容。
写真。
を伝えて募集します。
これによって、工事完成と同時に入居につながる可能性があります。
ただし、
工事内容が変更になる。
完成時期がずれる。
という場合は、正確な情報共有が必要です。
リフォーム完成を待ってから募集するのではなく、工事と募集を同時進行できるか考えることも空室期間短縮につながります。
▪️客付け会社へ工事中の写真も共有する
仲介会社に、
購入しました。
工事始まりました。
あと2週間で完成します。
と情報を共有しておくと、完成前から顧客へ紹介してもらえる場合があります。
また、
「この設備を追加した方が決まりやすい」
という意見を工事中にもらえる可能性もあります。
完成してから修正すると二度手間になります。
リフォームと客付けを別々の作業にせず、同時に進めることが重要です。
▪️管理会社任せにせずリフォームの目的を伝える
管理会社や工事会社へ、
「全部きれいにしてください」
と依頼すると、必要以上の提案になることがあります。
そこで、
想定家賃5万円。
修繕予算120万円。
ファミリー向け。
駐車場2台。
できるだけ早く募集開始。
というように目的を伝えます。
すると、
投資物件として必要な工事。
予算内で優先する工事。
を提案してもらいやすくなります。
工事会社に「何を直すか」だけではなく、「何のために直すか」を伝えることが重要です。
▪️リフォーム後は必ず実績を残す
入居者が決まったら、
購入価格。
修繕予算。
実際の修繕費。
想定家賃。
実際の家賃。
募集開始から入居までの日数。
を記録します。
例えば、
修繕予算 100万円。
実績 130万円。
想定家賃 5万5,000円。
成約家賃 5万2,000円。
募集期間 45日。
だったとします。
この経験が次の物件購入時に役立ちます。
リフォームの成功・失敗を数字で残すことで、2戸目以降の判断精度が上がります。
▪️1戸目で使いすぎた費用は2戸目で改善する
最初の築古戸建では、
ここまで直さなくてもよかった。
この設備は必要だった。
この工事はもっと安くできた。
という経験が出てくることがあります。
これは失敗だけではありません。
次の物件で、
修繕費を50万円抑える。
募集開始を1か月早める。
家賃設定を正確にする。
ことができれば、経験が収益へ変わります。
築古戸建投資では、物件数が増えるほどリフォーム判断も上達していきます。
▪️リフォーム費を借入で賄う場合も返済後を見る
物件購入費だけでなく、修繕費まで含めて融資を検討する場合もあります。
この場合も、
借りられるか。
ではなく、
返済後に現金が残るか。
を見ることが重要です。
例えば修繕費を追加で借りられても、毎月返済額が大きくなり、キャッシュフローがほとんど残らないなら慎重に判断します。
融資を使う目的は自己資金を残すことですが、返済によって経営が苦しくなれば意味がありません。
借入と資産拡大についてはこちら。
▪️売却時も「やった工事」が価値になるとは限らない
300万円リフォームしたから、
売却価格も300万円上がる。
とは限りません。
買主は、
家賃。
利回り。
建物状態。
土地価値。
残存耐用年数。
出口。
などを見ます。
そのため、
保有中の収益を改善する工事。
将来売却しやすくなる工事。
と、
単純に自分好みにした工事。
は意味が違います。
リフォーム費用は使った金額ではなく、家賃・空室・売却でどれだけ回収できるかを見ることが重要です。
▪️収益を生まなくなったら追加リフォーム以外も考える
長期保有していると、
家賃下落。
長期空室。
大規模修繕。
設備老朽化。
地域需要の変化。
などが起こる可能性があります。
そのとき、
さらに200万円リフォームする。
という方法だけが正解とは限りません。
再募集。
家賃調整。
売却。
現状売却。
などを比較します。
お金を追加投入する前に、その物件を持ち続けること自体が合理的かを考えることが重要です。
空き家・築古物件・訳あり不動産の出口はこちら。
▪️一般的に売りにくい物件は専門買取も比較する
将来、
老朽化が進んだ。
空室が長期化した。
修繕費が大きすぎる。
相続で管理できない。
などの理由で保有を続けにくくなった場合は、売却も選択肢になります。
通常の仲介売却だけではなく、空き家や訳あり不動産を扱う専門買取を比較できる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜築古戸建リフォームは「家賃を生む工事」を優先する
築古戸建では、
古いから全部新品。
という考え方では投資額が膨らみやすくなります。
一方で、
費用を抑えるため何も直さない。
という考え方でも入居者に選ばれません。
重要なのは、
安全に生活できる。
必要な設備が使える。
清潔感がある。
地域需要に合っている。
適正家賃で募集できる。
という状態を、できるだけ適正な費用で作ることです。
リフォームを考えるときは、
その工事で家賃はいくら上がるのか。
空室期間は短くなるのか。
将来の修繕を減らせるのか。
売却時に意味があるのか。
を確認します。
築古戸建投資のリフォームは、「一番きれいな家」を作る競争ではありません。
投資したお金以上の家賃とキャッシュフローを生み出せる状態を作ることが目的です。
この考え方を持てば、必要な修繕とやりすぎ工事の境界線が見えやすくなります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件選び。
需要調査。
現地調査。
リフォーム。
融資。
客付け。
キャッシュフロー。
出口。
まで、一連の流れを理解しておくことが重要です。
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▪️次は「自己資金を残して買う融資戦略」を考える
物件価格と修繕費が見えてきたら、次に重要になるのが資金調達です。
現金で全部払うのか。
融資を利用するのか。
いくら自己資金を残すのか。
購入後の返済はいくらか。
次の物件へ進むためには「買えるか」だけでなく「買ったあと現金を残せるか」を考える必要があります。
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