築古戸建投資は本当に儲かる？少額から始める大家が知っておきたいメリット・デメリット
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 21分
築古戸建投資に興味を持つと、
300万円で買える。
500万円以下でも探せる。
利回り20％を狙える。
少ない自己資金から始められる。
という情報を目にすることがあります。
確かに築古戸建は、
アパート。
マンション。
一棟物件。
と比較すると、少額から購入できる物件があります。
例えば、
物件価格300万円。
修繕費100万円。
諸費用50万円。
総投資額450万円。
家賃5万円。
なら年間家賃は60万円です。
単純計算では、
60万円÷450万円。
約13.3％。
になります。
さらに安く取得できれば、より高い利回りを狙える可能性があります。
しかし、
「安い戸建を買えば儲かる」ほど単純ではありません。
購入後に、
雨漏り。
給湯器故障。
水回り修繕。
シロアリ。
外壁。
屋根。
残置物。
などで予想以上のお金が必要になる場合があります。
さらに戸建は1戸しかありません。
入居中なら稼働率100％。
退去すれば稼働率0％。
です。
つまり、
少額から始めやすい。
高利回りを狙いやすい。
というメリットがある一方で、
修繕。
空室。
客付け。
管理。
出口。
まで理解して購入する必要があります。
今回は、
築古戸建投資をこれから始めたい人向けに、
購入価格。
自己資金。
利回り。
賃貸需要。
長期入居。
空室。
修繕。
土地価値。
出口。
まで、メリットとデメリットを一つずつ整理します。
▪️築古戸建投資の最大の特徴は少額物件を探せること
不動産投資を始めようとして、
一棟アパート。
5,000万円。
RCマンション。
1億円。
という価格を見ると、初心者には大きく感じます。
一方で築古戸建の場合、
200万円。
300万円。
500万円。
などの価格帯で売却されている物件が見つかることがあります。
もちろん地域や状態によって価格は大きく違います。
それでも、
一棟物件より小さな金額から不動産賃貸業を経験できる可能性がある
ことは築古戸建の特徴です。
これから不動産投資を始める場合はこちら。
▪️物件価格が安くても総投資額は高くなることがある
例えば、
物件価格200万円。
という戸建を見つけたとします。
安い。
と思います。
しかし、
残置物撤去30万円。
屋根修繕80万円。
水回り100万円。
内装70万円。
諸費用40万円。
なら、
総投資額520万円。
です。
つまり、
購入価格200万円の物件へ520万円使っている
ことになります。
築古戸建では購入価格だけを見てはいけません。
購入価格。
諸費用。
修繕。
募集費。
保険。
まで含めて総投資額を確認します。
築古戸建の実質利回りはこちら。
▪️少額だから現金購入が正解とは限らない
300万円。
500万円。
程度なら、
現金で買おう。
と考える場合があります。
借入がなければ毎月のローン返済はありません。
しかし、
手元現金500万円。
物件購入400万円。
修繕80万円。
なら、残る現金は20万円です。
その直後に、
給湯器交換。
雨漏り。
設備故障。
が発生すると資金繰りが厳しくなる可能性があります。
物件を現金で買えることと、現金で買うことが最善かどうかは別です。
▪️自己資金を残せれば次の物件につなげやすい
例えば、
自己資金600万円。
1戸目に550万円使う。
なら残り50万円です。
一方、
融資などを利用して自己資金300万円で取得できれば、
残り300万円。
を手元へ残せる可能性があります。
この現金は、
修繕。
空室。
次の物件。
への資金になります。
もちろん借入には、
金利。
返済。
があります。
そのため、
現金購入。
融資。
のどちらが正解ということではありません。
購入後に十分な現預金を残せるかで判断することが重要です。
築古戸建と融資についてはこちら。
▪️築古戸建は高利回りを狙える場合がある
例えば、
総投資額300万円。
家賃5万円。
年間家賃60万円。
なら単純計算で20％です。
一棟アパートや都市部の区分マンションでは、同じ利回りを探すことが難しい場合があります。
築古戸建は、
物件価格が安い。
売主が早く処分したい。
建物価値が低い。
などの理由から、取得価格を抑えられる可能性があります。
その結果、
家賃に対して総投資額を小さくできれば高利回りを狙える
という特徴があります。
▪️表面利回り30％でも儲かるとは限らない
例えば、
購入価格200万円。
家賃5万円。
なら、
年間家賃60万円。
表面利回り30％。
です。
かなり魅力的に見えます。
しかし、
修繕300万円。
諸費用50万円。
なら総投資額550万円です。
実際には、
60万円÷550万円。
約10.9％。
になります。
さらに、
固定資産税。
火災保険。
修繕。
空室。
募集費。
があります。
築古戸建ほど表面利回りではなく総投資額から実質的な収益性を見る必要があります。
▪️戸建賃貸は一定の需要がある地域もある
賃貸住宅というと、
アパート。
マンション。
が多くなります。
そのため地域によっては、
戸建賃貸。
そのものが少ない場合があります。
一方で、
子どもがいる。
車を複数台持っている。
ペットを飼いたい。
集合住宅の音が気になる。
庭が欲しい。
という世帯には戸建を希望する需要があります。
つまり、
需要があるのに戸建賃貸の供給が少ない地域なら競争力を持てる可能性があります。
地方の築古戸建で賃貸需要を調べる方法はこちら。
▪️地方では駐車場が大きな武器になる
地方では、
夫婦で車2台。
子どもが成長して3台。
という世帯があります。
そのため、
駐車場1台。
より、
2台。
3台。
停められる戸建の方が選ばれやすい地域があります。
駅から多少離れていても、
駐車場が広い。
スーパーへ行きやすい。
学校が近い。
勤務先へ通いやすい。
なら需要がある場合があります。
地方の戸建投資では駅距離だけではなく、自動車を前提に生活動線を見ることが重要です。
▪️戸建賃貸はファミリー需要を狙いやすい
戸建は、
2LDK。
3DK。
3LDK。
4DK。
など、ファミリー向けの間取りが多くなります。
ファミリー世帯は、
学校。
勤務先。
子どもの環境。
などがあるため、一度入居すると簡単には引っ越さない場合があります。
長期入居になれば、
空室期間。
原状回復。
募集費。
の発生回数を抑えられる可能性があります。
高い家賃だけを狙うのではなく、長く住んでもらえる物件を作ることも収益性につながります。
▪️長期入居は築古戸建の大きなメリットになり得る
例えば、
2年ごとに退去。
する物件と、
8年間入居。
してもらえる物件では、同じ家賃でも運営コストが変わります。
退去するたびに、
原状回復。
クリーニング。
仲介。
広告費。
空室期間。
が発生する可能性があります。
そのため、
入居期間が長くなるほど、見えにくい募集・退去コストを抑えられる場合があります。
▪️ペット可で差別化できる場合もある
戸建賃貸を探す人の中には、
犬。
猫。
を飼いたい人もいます。
集合住宅ではペット不可の物件もあるため、
戸建。
ペット相談可。
庭あり。
という条件が差別化になる地域があります。
ただし、
傷。
臭い。
原状回復。
などのリスクもあります。
敷金。
契約条件。
保証会社。
なども含めて対策します。
単純にペット可へするのではなく、家賃・需要・原状回復まで含めて判断することが重要です。
▪️戸建は共用部分が少ない
アパートでは、
共用廊下。
階段。
共用灯。
ゴミ置場。
などの管理があります。
戸建では基本的に、一世帯が建物全体を使用します。
そのため、
共用部分の清掃。
共用灯交換。
などが少なくなります。
また、
庭。
草。
などを入居者が管理してくれる契約・運用にできる場合もあります。
戸建は物件によって管理負担を小さくできる可能性があります。
▪️自主管理しやすくても全部自分でやる必要はない
戸建だから、
必ず自主管理。
というわけではありません。
家賃回収。
入居者対応。
修繕手配。
退去立会い。
募集。
などを管理会社へ任せる方法もあります。
特に、
遠方。
複数物件。
本業が忙しい。
という場合は管理会社を利用する方が運営しやすいことがあります。
管理費を節約することより、自分が継続して運営できる体制を作ることが重要です。
管理会社と大家が見る数字はこちら。
▪️最大の弱点は退去すると家賃収入がゼロになること
6戸アパートなら、
1戸空室。
でも5戸から家賃が入ります。
しかし戸建は、
入居。
100％。
退去。
0％。
です。
例えば、
家賃6万円。
ローン返済2万円。
なら入居中は返済できます。
しかし退去すると、
家賃0円。
でも、
ローン。
固定資産税。
保険。
などは続きます。
戸建投資では退去時に家賃収入が完全に止まることを前提に現金を残す必要があります。
▪️空室期間を甘く見ない
退去。
翌月入居。
なら影響は小さくなります。
しかし、
3か月。
6か月。
決まらない場合があります。
さらに、
原状回復50万円。
募集費10万円。
家賃6万円×6か月空室。
なら、かなり大きな負担になります。
そのため購入前から、
何か月空室でも耐えられるか。
を計算します。
満室前提にしない収支計画はこちら。
▪️築古戸建では修繕費が収益を大きく左右する
築古物件では、
屋根。
外壁。
給排水。
給湯器。
浴室。
キッチン。
トイレ。
床。
壁。
建具。
など、修繕箇所が多くなる場合があります。
例えば、
200万円で買った。
でも、
400万円修繕した。
なら投資計画は大きく変わります。
築古戸建投資は購入価格より修繕費のコントロールが重要になる場合があります。
▪️全部新品にする必要はない
賃貸物件では、
新品にする。
ことが目的ではありません。
入居者が、
安全。
清潔。
快適。
に生活できる状態を作ることが重要です。
例えば、
使えるキッチン。
を必ず新品交換する必要があるとは限りません。
一方、
雨漏り。
給排水不良。
危険な電気設備。
などは優先して修繕します。
家賃につながる修繕と、回収しにくい修繕を分けることが重要です。
リフォームを比較したい場合はこちら。
▪️DIYは費用だけで判断しない
壁塗装。
草刈り。
清掃。
簡単な補修。
など、自分でできる作業もあります。
DIYで工事費を抑えられる可能性があります。
しかし、
1か月DIY。
2か月DIY。
となり、その間家賃が入らなければ機会損失が発生します。
例えば家賃5万円なら、
2か月空室期間が伸びるだけで10万円です。
DIYは材料費だけではなく、自分の時間と空室期間まで含めて判断することが重要です。
▪️次の築古戸建は利回りだけで選ばない
築古戸建を探すと、
利回り15％。
20％。
30％。
という数字に目が行きます。
しかし、
修繕。
賃貸需要。
空室。
土地。
接道。
出口。
まで確認します。
高利回りでも、
借り手がいない。
修繕が大きい。
売れない。
なら収益物件として成立しない可能性があります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️火災保険も購入前に確認する
築古木造戸建では、
築年数。
建物構造。
補償内容。
所在地。
などによって保険料が変わります。
物件価格が安いから、
保険も安い。
とは限りません。
火災。
台風。
水災。
などで大きな損害が出れば、修繕費が高額になる可能性があります。
購入価格だけではなく、保険を含めた年間維持費を確認することが重要です。
▪️固定資産税も年間収支へ入れる
例えば、
年間家賃60万円。
だけを見れば大きく感じます。
しかし、
固定資産税。
保険。
管理。
修繕。
募集費。
などがあります。
戸建投資では一つひとつの経費が小さく見えても、合計するとキャッシュフローへ影響します。
家賃収入ではなく、年間経費を引いた後に何円残るかを確認します。
▪️家賃を高く設定しすぎるとマイホームと競合する
例えば、
戸建賃貸。
家賃10万円。
だったとします。
地域によっては、
住宅ローンを利用して中古住宅や新築住宅を購入した場合の月々支払いと近くなることがあります。
すると入居希望者は、
借りる。
買う。
を比較します。
そのため戸建賃貸では、
周辺賃貸だけではなく、実需住宅との価格差も意識する必要があります。
▪️戸建賃貸を選ぶ入居者を考える
すべてのファミリーが戸建賃貸を選ぶわけではありません。
例えば、
転勤がある。
将来引っ越す予定。
住宅ローンを組みたくない。
ペットと暮らしたい。
庭が欲しい。
集合住宅を避けたい。
など、戸建賃貸を選ぶ理由があります。
つまり、
誰に貸す物件なのかを購入前から考えておくことが重要です。
▪️家賃は「取りたい金額」ではなく「決まる金額」で考える
購入前に、
家賃6万円。
で収支計算。
していても、実際には5万円でしか決まらない場合があります。
年間では、
12万円。
の差です。
さらに入居まで半年かかれば、初年度の収入は大きく変わります。
そのため、
ポータルサイト。
仲介会社。
周辺物件。
などから賃貸相場を確認します。
想定家賃を高く設定すると、利回りもキャッシュフローも実態以上によく見えてしまいます。
▪️購入前に複数の賃貸仲介会社へ聞く
気になる戸建を見つけたら、
この地域で戸建需要はありますか。
家賃はいくらなら決まりそうですか。
駐車場は何台必要ですか。
ペット可は需要がありますか。
どんな世帯が探していますか。
などを確認します。
1社だけではなく複数社へ聞くことで、地域の特徴が見えやすくなります。
物件を買ってから客付けを考えるのではなく、買う前に借り手を想像することが重要です。
地方の戸建賃貸と客付けはこちら。
▪️再建築不可は安い理由になることがある
築古戸建を探していると、
周辺相場よりかなり安い。
という物件があります。
その理由が、
再建築不可。
接道。
権利関係。
などの場合があります。
現在の建物を賃貸できても、将来取り壊した後に同じように建築できない可能性があります。
そのため、
安い理由を理解せずに価格だけで購入しないことが重要です。
▪️接道条件は出口にも影響する
築古戸建では、
道路へどう接しているか。
道路幅員。
接道間口。
なども確認します。
賃貸運営中は問題がなくても、将来売却するときに買主が融資を受けにくい場合があります。
すると、
売却価格。
売却期間。
へ影響する可能性があります。
賃貸できるかだけではなく、将来売れるかまで購入前に確認します。
築古戸建の現地調査はこちら。
▪️建物が古くなっても土地は残る
戸建投資の特徴の一つが、
土地。
です。
建物が老朽化しても土地自体は残ります。
将来的には、
中古戸建として売る。
更地にする。
土地として売る。
駐車場へ転用する。
新しい建物を検討する。
などの選択肢が考えられます。
ただし、
すべての土地に価値がある。
という意味ではありません。
土地需要・接道・形状・用途などを確認しておくことが重要です。
▪️土地値がある築古戸建は出口を考えやすい場合がある
例えば、
総投資額500万円。
土地として400万円程度の需要。
がある物件と、
総投資額500万円。
土地需要がほとんどない物件。
では、将来の出口が違います。
もちろん土地価格は変動します。
それでも、
建物が使えなくなった後に土地として需要があるか。
は重要です。
築古戸建では家賃利回りと土地価値を同時に見ることで出口を考えやすくなります。
▪️土地が残っても解体費用が必要になる
建物が古くなったら、
解体して土地売却。
という方法があります。
しかし解体には費用がかかります。
建物。
立地。
構造。
残置物。
周辺道路。
などによって費用は変わります。
そのため、
土地500万円。
解体200万円。
なら、単純に500万円が残るわけではありません。
出口戦略では解体費用まで含めて手残りを考えることが重要です。
解体を検討する場合はこちら。
▪️更地にした後は駐車場という選択肢もある
土地として売却する。
だけではなく、
月極駐車場。
などへ活用できる場所もあります。
例えば、
6台。
1台5,000円。
なら満車時、
月3万円。
年間36万円。
です。
もちろん、
舗装。
ライン。
固定資産税。
需要。
などを確認する必要があります。
建物を取り壊した後も、土地から収益を生む方法を比較できます。
空き土地・駐車場活用を検討する場合はこちら。
▪️戸建は実需へ売却できる可能性がある
アパートは主に、
投資家。
が買います。
戸建の場合、
投資家。
だけでなく、
自分で住みたい人。
が買主になる可能性があります。
例えば、
入居中。
なら収益物件として投資家へ。
退去後。
なら中古住宅として実需へ。
という出口を考えられる場合があります。
投資家だけではなく実需も出口になることは戸建投資の特徴です。
▪️家賃収入を取りながら残債を減らす方法もある
融資を利用して購入した場合、
入居者から家賃を受け取り、
そこからローン返済。
を行います。
返済の中には、
利息。
元本。
があります。
元本返済が進めば、借入残高は減っていきます。
つまり、
毎月のキャッシュフロー。
だけではなく、
残債が減ることで純資産が積み上がる可能性があります。
残債と純資産についてはこちら。
▪️売却するときは売却価格より手残りを見る
例えば、
500万円で購入。
700万円で売却。
なら、
200万円儲かった。
と考えたくなります。
しかし、
購入時諸費用。
修繕。
売却費用。
税金。
残債。
があります。
そのため、
売却価格から最終的に現金が何円残ったかで投資結果を確認することが重要です。
築古戸建の売却戦略はこちら。
▪️保有・売却・解体を比較する
築古戸建は、
ずっと貸し続ける。
だけが出口ではありません。
例えば、
①そのまま賃貸を続ける。
②入居中に投資家へ売却する。
③退去後に実需へ売却する。
④解体して土地活用・土地売却する。
などがあります。
物件状態。
残債。
土地価値。
家賃。
修繕費。
によって最適な方法は変わります。
購入するときから複数の出口を持てる物件か確認することが重要です。
▪️築古戸建は「安く買う」だけでは成功しない
例えば、
100万円。
で買えたとしても、
修繕500万円。
家賃3万円。
空室長期。
土地需要なし。
なら、安い買い物だったとは限りません。
一方、
500万円。
でも、
修繕少ない。
家賃6万円。
長期入居。
土地需要あり。
なら、安定した収益物件になる可能性があります。
物件価格の安さではなく、総投資額・家賃・空室・出口を一つにつなげて判断します。
▪️初心者ほど再現できる物件を選ぶ
最初から、
再建築不可。
大規模修繕。
権利関係複雑。
極端な過疎地域。
などへ挑戦すると、判断する項目が増えます。
1戸目では、
賃貸需要が確認できる。
修繕内容を把握できる。
管理会社がある。
売却方法を想像できる。
という物件の方が経験を積みやすくなります。
高利回りの限界へ挑戦することより、賃貸経営を一周経験できる物件を選ぶ考え方があります。
▪️築古戸建は1戸目から次の物件までつなげて考える
1戸購入。
入居。
家賃収入。
現金を残す。
返済。
残債を減らす。
そして、
2戸目。
へ進む。
この流れを作ることができれば、築古戸建を資産形成の入口として使える可能性があります。
反対に、
1戸目へ現金を全部使う。
修繕で追加資金。
空室。
となれば次へ進みにくくなります。
1戸目だけの利回りではなく、次の物件へ進める財務状態を作れるかを見ることが重要です。
地方の築古戸建で資産を増やす流れはこちら。
▪️空き家・築古・訳あり不動産は出口まで確認する
築古戸建を探していると、
空き家。
相続物件。
長期放置物件。
再建築の問題。
残置物。
などを抱えた不動産に出会うことがあります。
安く取得できる可能性がある一方、
修繕。
客付け。
管理。
売却。
が難しくなる場合があります。
空き家・築古・訳あり不動産をまとめて確認したい方はこちら。
▪️保有が難しい築古戸建は現状売却も比較する
築古戸建を所有していて、
修繕費が大きい。
長期間空室。
相続したが使わない。
再建築に問題がある。
遠方で管理できない。
という場合があります。
そのとき、
追加修繕して賃貸。
仲介売却。
解体。
専門買取。
などを比較します。
修繕へ数百万円使ってから売却するより、現状のまま手放した方が現金を残せる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜築古戸建投資は「少額・高利回り」だけで判断しない
築古戸建投資には、
比較的少額から始められる。
高利回りを狙える。
戸建需要を狙える。
長期入居が期待できる。
共用部分が少ない。
土地が残る。
実需売却も考えられる。
というメリットがあります。
一方で、
修繕費が大きくなる。
退去すると家賃収入がゼロ。
空室期間の影響が大きい。
火災保険など維持費が必要。
家賃を上げすぎると住宅購入と競合する。
再建築不可など安い理由がある。
というデメリットもあります。
つまり、
「築古戸建だから儲かる」のではありません。
重要なのは、
いくらで買うか。
いくら修繕するか。
いくらで貸せるか。
何年入居してもらえるか。
空室になっても耐えられるか。
土地に需要があるか。
最後にいくらで売れるか。
まで確認することです。
購入価格300万円。
という数字ではなく、
購入から売却までに現金がどう動くのか。
ここまで考えて初めて、その築古戸建が本当に安いのか判断できます。
築古戸建投資は、
小さな金額から、
物件探し。
融資。
リフォーム。
客付け。
管理。
家賃回収。
修繕。
売却。
まで経験できる可能性があります。
だからこそ1戸目では、
極端な高利回りだけを狙うのではなく、
賃貸経営を一周できる物件を選ぶことが、その後の資産形成につながります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
これから築古戸建投資を始める場合は、
物件選び。
利回り。
融資。
自己資金。
修繕。
客付け。
空室。
管理。
現預金。
売却。
まで順番に理解しておくことが重要です。
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地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
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空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「戸建1戸だからこその空室リスク」を考える
築古戸建投資では、
高利回り。
長期入居。
という魅力があります。
しかし退去した瞬間、
家賃収入はゼロ。
になります。
そのとき、
ローン。
税金。
保険。
修繕。
をどう支払うのか。
次の記事では、
「築古戸建投資で空室になったら家賃収入ゼロ？1戸投資の弱点と現金を残す資金計画」
を詳しく整理します。
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