500万円以下の築古戸建は狙い目？安い物件で失敗しないための7つの確認ポイント
更新日：9月29日
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500万円以下の築古戸建は、少ない自己資金で始めやすく高利回りに見えることがあります。しかし、安い価格だけで買うと修繕費や出口で手残りが崩れることがあります。
見るべきなのは物件価格ではなく、購入諸費用・修繕・実際の家賃・空室・融資・売却まで含めた総投資額です。
▪️1 物件価格ではなく総投資額を見る
購入費、仲介、登記、修繕、残置物、保険などを合計します。500万円の物件でも総額は大きくなる場合があります。
▪️2 想定家賃ではなく決まる家賃を見る
周辺募集と成約感、駐車場、間取り、設備を確認し、現実的な家賃で収支を作ります。
▪️3 修繕費を購入前に洗い出す
屋根、外壁、水回り、給湯器、床、シロアリなどを確認します。見た目だけで修繕額を決めません。
▪️4 接道・再建築・権利関係を見る
安い理由が道路、境界、再建築条件などにある場合があります。行政確認と登記資料を確認します。
▪️5 融資と自己資金残高を見る
低価格物件でも融資を相談できる場合があります。現金一括前提にせず、購入後に残る自己資金を確認します。
▪️6 表面利回りより手残りを見る
固定資産税、保険、修繕、空室、管理費を差し引いた月間・年間手残りを確認します。
投資判断では利回り表示だけでなく、収益構造とリスクを理解できる状態にしてから比較することが大切です。
▪️7 確認する順番
①物件価格、②購入諸費用、③家賃、④修繕費、⑤接道・権利、⑥融資・手残り、⑦保有・売却出口、この順で確認します。
①〜③では、安さや表面利回りより総投資額と実家賃を確認します。募集家賃だけで収支を作りません。
④〜⑥では、修繕・接道・融資と年間手残りを整理します。購入後に現金が残るかも確認します。
最後に⑦で、何年保有し、どの価格で売る可能性があるかを考えます。入口と出口をセットで判断することが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q. 500万円以下なら初心者向きですか？
A. 価格だけでは決まりません。修繕・家賃・出口を確認します。
Q. 表面利回り20％なら買いですか？
A. 経費と空室を差し引いた手残りで判断します。
Q. 低価格物件は現金で買うべきですか？
A. 一律ではありません。融資条件と自己資金残高を比較します。
▪️⑨ まとめ
500万円以下の築古戸建は、価格より総投資額・実家賃・修繕費・手残りで判断します。安いだけでは投資の安全性は分かりません。
購入後の自己資金と売却出口まで確認し、数字が合う物件だけを選びましょう。
