500万円以下の築古戸建は狙い目？安い物件で失敗しないための7つの確認ポイント
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 15分
不動産投資を始めようとすると、
「まずは安い戸建から始めたい」
と考える人は少なくありません。
特に地方では、
300万円。
400万円。
500万円以下。
といった価格帯の築古戸建が見つかることがあります。
数千万円の1棟アパートと比べれば購入価格が小さいため、
「これなら初心者でも買えそう」
と思うかもしれません。
しかし、
安い物件＝安全な物件
ではありません。
むしろ築古戸建では、
購入価格より修繕費の方が高くなる。
想定していた家賃で貸せない。
駐車場がなく入居者が決まらない。
売却したくても買い手が見つからない。
といったこともあります。
だからこそ500万円以下の物件を見るときは、
「安いから買う」
ではなく、
「なぜこの価格なのか」
を確認することが重要です。
今回は、500万円以下の築古戸建を不動産投資として検討するときに、初心者が確認しておきたい7つのポイントを整理します。
▪️確認①購入価格ではなく総投資額を見る
築古戸建で最初に確認したいのが総投資額です。
例えば300万円で売りに出されている戸建があったとします。
数字だけを見ると、
「300万円なら安い」
と感じます。
しかし実際には、
購入価格 300万円
仲介手数料
登記費用
不動産取得税
火災保険
残置物処分
修繕費
募集費用
などが必要になります。
仮に、
諸費用 50万円
修繕費 150万円
その他 20万円
なら、
総投資額は520万円です。
つまり、
300万円の物件ではなく、520万円の賃貸事業を作る
と考える必要があります。
地方の築古戸建投資を最初から整理したい方はこちら。
▪️確認②想定家賃ではなく「本当に決まる家賃」を調べる
購入前の収支計算では、
「この地域なら家賃6万円くらい取れるだろう」
と考えてしまうことがあります。
しかし希望家賃と実際に成約する家賃は違います。
例えば周辺に、
4万5,000円。
5万円。
5万5,000円。
の戸建が多い地域で、自分の物件だけ6万5,000円で募集しても、簡単に決まるとは限りません。
だからこそ購入前に、
周辺の戸建賃貸。
同程度の築年数。
同程度の間取り。
駐車場台数。
設備。
募集期間。
などを確認します。
そして可能であれば地元の仲介会社へ、
「この物件なら家賃はいくらで決まりそうですか？」
と聞いてみることも重要です。
投資判断で使うのは「取りたい家賃」ではなく「決まりやすい家賃」です。
不動産投資の基礎から確認したい方はこちら。
▪️確認③修繕費を甘く見ない
500万円以下の築古戸建では、建物が古いケースも多くあります。
そのため購入前に修繕費をしっかり確認しておく必要があります。
特に見たいのは、
雨漏り。
屋根。
外壁。
床。
給排水。
給湯器。
電気設備。
水回り。
シロアリ。
建物の傾き。
などです。
例えば250万円の物件でも、
屋根 120万円
水回り 100万円
内装 80万円
その他 50万円
なら、修繕だけで350万円です。
総投資額は一気に大きくなります。
築古物件では、
物件価格が安いほど、購入前の建物確認が重要になる
と考えておきましょう。
▪️修繕は全部新品にする必要はない
築古戸建を見ると、
「古いところは全部直した方がいい」
と思うかもしれません。
しかし投資用物件では、すべて新品にする必要があるとは限りません。
例えば、
問題なく使えるキッチン。
動作する給湯器。
雨漏りしていない屋根。
大きな傷みのない外壁。
まで交換すれば、投資額は膨らみます。
重要なのは、
安全に使える。
生活に支障がない。
入居者から選ばれる。
という状態を作ることです。
「古いから交換」ではなく「貸すために必要か」で修繕を判断します。
築古物件のリフォーム・リノベーションを検討する場合はこちら。
▪️確認④駐車場の有無を軽視しない
地方の戸建賃貸では、駐車場が非常に重要になる地域があります。
例えば夫婦と子どもの世帯なら、
車2台。
場合によっては3台。
という家庭もあります。
家の中がきれいでも、
駐車場1台しかない。
前面道路が狭い。
車を停めにくい。
となれば、入居者候補が減る可能性があります。
逆に多少建物が古くても、
駐車場2台以上。
出入りしやすい。
という物件が選ばれることもあります。
そのため戸建投資では、
間取りや築年数だけでなく、
「その地域で必要な駐車台数を確保できるか」
まで確認します。
地方不動産投資の考え方はこちらでも解説しています。
▪️確認⑤再建築・接道・権利関係を確認する
築古戸建では、建物の状態だけでなく土地の条件も重要です。
例えば、
前面道路。
接道状況。
再建築の可否。
借地権。
共有持分。
境界。
越境。
などがあります。
賃貸として使っている間は大きな問題がなくても、将来売却するときに影響する可能性があります。
例えば再建築できない物件なら、将来買いたい人が限定される可能性があります。
土地条件が複雑な物件も、金融機関や買主によって評価が変わります。
築古戸建は「今貸せるか」だけでなく「将来売れるか」まで考えて購入することが重要です。
空き家・訳あり不動産まで含めた出口についてはこちら。
▪️確認⑥表面利回りだけで買わない
築古戸建では、
表面利回り15％。
20％。
25％。
といった数字を見ることがあります。
例えば300万円で購入して家賃5万円なら、
年間家賃収入 60万円。
単純な表面利回りは20％です。
非常に魅力的に見えます。
しかし修繕費や諸費用まで含めるとどうでしょうか。
購入価格 300万円
修繕・諸費用 200万円
総投資額 500万円
年間家賃収入 60万円
なら、投資総額に対する数字は変わります。
さらに、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
空室。
将来修繕。
などもあります。
高い表面利回りより、最終的にいくら現金が残るかを見ることが重要です。
黒字なのに現金が増えない仕組みはこちら。
▪️確認⑦出口を購入前に考える
初心者ほど購入するときに、
「家賃が入れば大丈夫」
と考えがちです。
しかし不動産投資には最後があります。
売却する。
家族へ引き継ぐ。
建物を解体する。
土地として利用する。
などの出口です。
例えば購入価格が100万円でも、将来売却できず、解体費に200万円必要になれば負担が残る可能性があります。
反対に土地需要がある地域なら、建物が古くなっても土地として出口を考えられる場合があります。
だからこそ購入前に、
5年後。
10年後。
誰に売るのか。
土地として価値があるのか。
残債はいくらになっているのか。
まで考えておきます。
安い物件ほど、出口まで含めて安いのかを見ることが重要です。
▪️500万円以下でも現金を全部使わない
例えば自己資金500万円を持っている人が、500万円の戸建を見つけたとします。
現金で購入できるため、
「ローンなしで買える」
と考えるかもしれません。
しかし購入後に現金がほとんど残らなければ、
給湯器故障。
雨漏り。
退去。
固定資産税。
追加修繕。
などが発生したときに困ります。
さらに次の物件を購入したくても、自己資金がありません。
物件を買える金額と、物件購入に使っていい金額は同じではありません。
銀行が見る現預金についてはこちら。
▪️築古戸建でも融資を検討する意味がある
物件価格が500万円以下だからといって、必ず現金で購入しなければならないわけではありません。
物件や借り手の状況によっては、
地域金融機関。
信用金庫。
信用組合。
日本政策金融公庫。
などへ相談する選択肢もあります。
融資を利用できれば自己資金を温存できる可能性があります。
ただし、
金利。
融資期間。
返済額。
を確認し、購入後にキャッシュフローが残るかを見る必要があります。
融資を使う目的は「借金を増やすこと」ではなく「現金を残しながら収益資産を増やすこと」です。
借入と資産拡大についてはこちら。
▪️安い物件を探す前に「買っていい条件」を決める
物件検索を始めると、
250万円。
320万円。
450万円。
とさまざまな物件が出てきます。
そのたびに考えていると、判断基準がぶれます。
そこで先に、
総投資額はいくらまで。
最低家賃はいくら。
駐車場は何台。
修繕費はいくらまで。
最低限残したいキャッシュフロー。
購入後に残す現預金。
出口条件。
を決めておきます。
すると、
安いけど条件が悪い物件。
少し高いけど収支が良い物件。
を比較しやすくなります。
良い物件を探す前に、自分にとっての「買っていい物件」を決めることが重要です。
▪️収益物件は価格ではなく「購入後の数字」で比較する
500万円以下という価格帯は、初心者にとって検討しやすい場合があります。
しかし、
安い。
高利回り。
という言葉だけで判断する必要はありません。
購入後の、
家賃。
修繕。
ローン。
税金。
管理。
空室。
まで考え、本当に現金が残るのかを比較しましょう。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️安い理由を必ず一つずつ確認する
築古戸建が安く売られている場合には、何らかの理由があります。
例えば、
売主が早く売りたい。
相続後に利用予定がない。
築年数が古い。
長期間空き家。
修繕が必要。
立地が弱い。
再建築などに条件がある。
などです。
売主事情で安いのであれば、投資として魅力的なケースもあります。
しかし、
需要が極端に弱い。
大規模修繕が必要。
土地条件に問題がある。
などが理由なら、購入後に苦労する可能性があります。
安さをメリットとして見る前に、安い理由を説明できるようにすることが大切です。
▪️現地へ行く前に机上で落とせる物件は落とす
安い物件を大量に見ていると、すべて現地確認したくなるかもしれません。
しかし、
周辺家賃。
生活施設。
道路状況。
駐車場。
競合物件。
人口動向。
などは事前に確認できる部分があります。
例えば周辺に戸建賃貸がほとんどなく、家賃相場も想定できない場合は慎重に調べます。
逆に、
同程度の戸建が継続的に募集されている。
生活施設もある。
駐車需要も満たせる。
という物件なら現地確認へ進みます。
現地へ行く前の調査を増やすことで、時間を使う物件を絞り込めます。
▪️現地では「見た目」より機能を見る
築古戸建を現地で見ると、
壁紙が汚い。
畳が古い。
家具が残っている。
庭が荒れている。
といった見た目に目がいきます。
しかし、こうした部分は比較的改善しやすいことがあります。
一方で、
大きな傾き。
構造的な傷み。
雨漏り。
給排水の問題。
接道。
擁壁。
などは、費用や出口に大きく影響する可能性があります。
そのため、
「汚い物件」と「問題の大きい物件」を分けて考える
ことが重要です。
見た目が悪いだけなら、価格交渉やリフォームによって改善できる可能性があります。
▪️残置物も購入費用の一部として考える
長期間空き家だった物件では、家具や家電、生活用品が大量に残っている場合があります。
売主が処分してくれるのか。
現状渡しなのか。
によって購入後の費用が変わります。
例えば物件価格が安くても、残置物処分に30万円、50万円かかれば総投資額は増えます。
購入前に、
何が残っているのか。
誰が処分するのか。
費用はいくらかかりそうか。
まで確認しておきます。
購入価格以外に発生する小さな費用を積み上げると、想定より大きな金額になることがあります。
▪️家賃5万円でも年間60万円という感覚を持つ
築古戸建では月5万円という家賃が小さく感じるかもしれません。
しかし年間では60万円です。
その60万円から、
固定資産税。
保険。
修繕。
管理。
ローン返済。
などを差し引きます。
仮に年間20万円残れば、毎年20万円ずつ現金を積み上げることができます。
さらにローンを利用していれば、元本返済によって借入残高も減っていきます。
だからこそ、
月額家賃だけではなく、年間でいくら現金が残るかを見ることが重要です。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️満室になった後の数字で物件を評価する
購入した。
リフォームした。
入居者が決まった。
ここで一度、購入前の想定と実績を比較します。
購入価格。
実際の修繕費。
実際の家賃。
実際の募集期間。
実際の諸費用。
実際の月間キャッシュフロー。
を確認します。
例えば購入前は、
総投資額 450万円
家賃 6万円
と想定していたのに、
実際は、
総投資額 550万円
家賃 5万5,000円
だった。
ということがあります。
この差が、次の物件を選ぶときの経験になります。
1戸目で計画と実績の差を確認することが、2戸目以降の精度を上げます。
▪️空室が続くなら追加リフォームの前に原因を探す
募集を始めても入居者が決まらないと、
「もっときれいにしないとダメなのでは？」
と思うことがあります。
しかし原因が家の内装とは限りません。
家賃が高い。
写真が悪い。
駐車場が足りない。
募集会社が少ない。
募集条件が弱い。
そもそも地域需要が少ない。
など、さまざまな原因があります。
追加で50万円リフォームする前に、
問い合わせ数。
内見数。
内見後の反応。
仲介会社からの意見。
を確認します。
空室対策は「お金を使うこと」ではなく「原因を見つけること」が先です。
▪️築古戸建は管理しやすさも重要
安くて利回りが高くても、自宅から片道3時間の物件では管理負担が大きくなることがあります。
もちろん管理会社へ任せられる部分もあります。
それでも、
修繕確認。
現地確認。
業者との打ち合わせ。
草刈り。
緊急対応。
などで現地へ行く可能性があります。
初心者のうちは、
自分で確認できる範囲。
信頼できる管理会社がある地域。
工事会社を確保しやすい地域。
なども考えておくと運営しやすくなります。
利回りだけでなく、所有後に管理できる物件かどうかも投資判断の一部です。
▪️ローンが減ることで資産形成が進む場合もある
融資を利用して戸建を購入した場合、家賃からローンを返済していきます。
毎月の返済には、
利息。
元本。
があります。
元本返済が進めば、借入残高は少しずつ減ります。
例えば年間30万円の元本返済が進めば、10年間で単純計算300万円です。
実際には返済方法などによって異なりますが、
家賃を受け取りながら残債を減らしていく
というのが不動産投資の特徴です。
残債と純資産についてはこちら。
▪️売却できる状態まで作ると出口の選択肢が増える
築古戸建を購入した後、
修繕する。
入居者を付ける。
家賃を安定させる。
という状態まで作れば、将来収益物件として売却する選択肢も考えられます。
例えば購入時は空き家だった物件でも、
修繕済み。
入居中。
保証会社加入。
家賃実績あり。
という状態なら、購入時とは物件の見え方が変わります。
もちろん高く売れる保証はありません。
それでも、
空き家のままより「収益を生んでいる状態」の方が出口を考えやすい場合があります。
▪️出口が難しくなったら保有だけにこだわらない
将来、
長期空室。
大規模修繕。
管理負担。
相続。
地域需要の変化。
などによって、保有を続けにくくなることもあります。
その場合には、
再度募集する。
リフォームする。
通常売却する。
現状で売却する。
など複数の選択肢を比較します。
一般的な売却が難しい空き家や訳あり不動産なら、専門買取を確認する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️500万円以下だから初心者向けなのではない
500万円以下の築古戸建は、投資金額を抑えて始められる可能性があります。
しかし価格が小さいから簡単ということではありません。
むしろ築古だからこそ、
建物。
需要。
修繕。
融資。
管理。
出口。
まで自分で考える必要があります。
その経験は、将来より大きな物件を購入するときにも役立ちます。
少額物件は「簡単な投資」ではなく「小さな不動産事業」と考えることが重要です。
▪️まとめ｜500万円以下で見るべきなのは価格より7つの条件
500万円以下の築古戸建には、魅力的な物件もあります。
しかし、
500万円以下。
表面利回り20％。
という数字だけで購入するのは危険です。
確認したいのは、
総投資額。
実際に決まる家賃。
修繕費。
駐車場。
再建築・接道・権利関係。
実質的なキャッシュフロー。
出口。
です。
この7つを確認したうえで、
購入後に現金はいくら残るのか。
次の物件へ進めるのか。
まで考えます。
安く買うことより、安く買って「貸せる・残る・売れる」状態を作ることが重要です。
地方の築古戸建投資では、この視点を持つだけでも物件選びは大きく変わります。
▪️不動産投資初心者は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、物件価格だけに集中する必要はありません。
融資。
キャッシュフロー。
修繕。
空室。
税金。
売却。
まで含めた全体像を理解しておくと、物件を見たときの判断もしやすくなります。
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