不動産投資初心者は何から始める？地方の築古戸建を買う前の7つの準備
更新日：10月3日
地方の築古戸建から不動産投資を始めるなら、安い物件を先に探すより、自己資金・家賃需要・修繕・管理・出口の基準を決める方が安全です。
数百万円の物件でも、諸費用や修繕が重なると必要資金は増えます。購入価格だけで始められるかを判断しないことが重要です。
この記事では、自己資金→エリア→家賃→建物→修繕→管理→出口の順で整理します。最初の1戸を買う前の準備に絞って考えましょう。
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▪️1 自己資金と予備費を分ける
物件価格だけでなく、諸費用と購入後の予備費を残します。
空室や設備故障へ使う現金まで頭金に入れないようにしましょう。
購入後に残る現金を先に決めてください。
▪️2 エリアの賃貸需要を調べる
地方では駅距離より駐車場や生活動線が重要な地域もあります。
ポータルサイトだけでなく管理会社の反応も確認しましょう。
誰が借りる地域かを把握します。
▪️3 家賃を保守的に置く
現在家賃ではなく、次回募集で決まりそうな家賃を使います。
強気家賃だけで利回りを作ると空室時に崩れやすくなります。
保守的家賃でも返済後に現金が残るか確認してください。
▪️4 建物状態を現地で確認する
屋根、外壁、床、傾き、水回り、電気設備などを見ます。
写真だけでは分からない臭いや周辺環境も現地で確認しましょう。
不明点は購入前に見積もりへ落としてください。
▪️5 初期修繕と5年修繕を分ける
入居前に必要な工事と、数年以内に出そうな工事を分けます。
初年度だけ黒字でも大規模修繕で資金が尽きる計画は避けたいところです。
5年程度の修繕予定を置きましょう。
▪️6 管理と売却出口を決める
自主管理か管理会社へ任せるかを決め、管理費も収支へ入れます。
最後に、実需売却・投資家売却・保有継続など出口を確認してください。
買う前に2つ以上の出口を考えておくと判断しやすくなります。
築古戸建投資は、安く買えるかより購入後の現金・需要・修繕・出口を準備できるかが重要です。
最初の1戸ほど、条件を広げるより自分の購入基準を先に固定しましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①自己資金、②エリア需要、③家賃、④建物状態、⑤修繕、⑥管理、⑦出口です。この順で見ると、価格の安さだけで買いにくくなります。
最初に、購入後に残す現金を決めます。
次に、需要と修繕を数字にして収支を作りましょう。
最後は、売却まで説明できる物件だけ候補へ残してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 100万円台の築古戸建なら初心者でも始めやすいですか？
価格だけでは判断できません。諸費用・修繕・家賃需要・出口を確認してください。
Q. 最初は現金購入の方がいいですか？
手元資金の残り方や次の投資方針で変わります。借入と現金購入を比較しましょう。
Q. 高利回りなら地方でも買っていいですか？
家賃再現性・空室・修繕後の手残りを確認してから判断してください。
▪️⑨ まとめ
地方の築古戸建投資は、自己資金・需要・修繕・管理・出口を買う前に決めます。
安さや表面利回りだけで購入候補を残さないことが大切です。
最終的には、空室や修繕が出ても持ち続けられる1戸を選んでください。
