不動産投資初心者は何から始める？地方の築古戸建で小さく資産形成する方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
不動産投資に興味を持っても、
「何から始めればいいのか分からない」
という人は少なくありません。
いきなり数千万円のアパートを購入するのは怖い。
銀行から大きな融資を受けるのも不安。
できれば最初は小さく始めたい。
そんな初心者にとって、選択肢の一つになるのが地方の築古戸建投資です。
地方には数百万円で購入できる中古戸建や、長期間使われていない空き家が残っている地域があります。
こうした物件を適正な価格で購入し、
必要な部分を修繕する。
入居者を募集する。
家賃収入を得る。
ローンを利用していれば返済を進める。
そして次の物件へ進む。
この流れを一つずつ経験することで、不動産投資の基本を実践しながら学ぶことができます。
ただし、
「安いから初心者向き」という意味ではありません。
地方の築古戸建には、
賃貸需要。
建物状態。
修繕費。
駐車場。
再建築。
融資。
出口。
など、購入前に確認すべきポイントがあります。
今回は、不動産投資初心者が地方の築古戸建から資産形成を始める場合に、どのような順番で考えればいいのかを詳しく解説します。
▪️まず不動産投資全体の仕組みを知る
物件検索を始める前に、不動産投資でどのように利益が生まれるのかを理解しておきましょう。
不動産投資の収益は大きく考えると、
毎月の家賃収入。
将来売却したときの売却損益。
があります。
初心者の場合、まず考えたいのは毎月の家賃収入です。
例えば戸建を購入して、
家賃 5万円
で貸せれば、
年間家賃収入は単純計算で60万円です。
しかし60万円すべてが利益になるわけではありません。
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
管理費。
入退去費用。
ローンを利用する場合は返済。
などがあります。
そのため物件を見るときは、
「家賃はいくら入るか」ではなく「最終的にいくら残るか」
まで考える必要があります。
不動産投資そのものを基礎から確認したい方は、まずこちらから読むと全体像をつかみやすくなります。
▪️初心者がいきなり大きな物件を買う必要はない
不動産投資というと、
1棟アパート。
マンション。
数千万円の収益物件。
をイメージする人も多いでしょう。
もちろん資金力や属性、投資方針によっては最初から1棟物件を購入する方法もあります。
しかし全員が同じ方法で始める必要はありません。
例えば、
300万円の戸建。
500万円の戸建。
といった比較的小規模な物件であれば、数千万円の物件とは必要資金も異なります。
そして戸建一つでも、
物件探し。
価格交渉。
契約。
融資。
リフォーム。
客付け。
管理。
確定申告や決算。
売却。
と、不動産投資の主要な流れを経験できます。
1戸目は資産を増やすだけではなく、大家として経験を積む物件でもあります。
▪️なぜ地方の築古戸建が選択肢になるのか
地方の築古戸建の特徴の一つは、エリアによって比較的低価格の物件を探せることです。
例えば都市部では土地価格だけでも高額になる地域があります。
一方、地方では、
築年数が古い。
長期間空き家。
相続後に使われていない。
売主が早く整理したい。
といった理由から、比較的低価格で売り出される戸建もあります。
購入価格を抑えられれば、必要な自己資金を抑えられる可能性があります。
さらに購入価格と修繕費を適切にコントロールできれば、家賃に対して投資総額を抑えられる場合があります。
ただし、
地方ならどこでも高利回りになるわけではありません。
安い物件には、安い理由があることもあります。
だからこそ価格を見る前に、賃貸需要を確認することが重要です。
地方不動産投資全体の考え方はこちらでも詳しく解説しています。
▪️「100万円の家」より「貸せる家」を探す
初心者ほど、
「できるだけ安い物件を買いたい」
と考えがちです。
しかし不動産投資では、購入価格の安さだけで物件を選ぶと失敗する可能性があります。
例えば100万円で戸建を購入できても、
修繕費 400万円
想定家賃 3万円
長期空室
となれば、必ずしも良い投資とは言えません。
反対に、
購入価格 400万円
修繕費 100万円
想定家賃 6万円
賃貸需要あり
という物件なら、投資として検討しやすい場合があります。
大切なのは、
購入価格。
修繕費。
諸費用。
想定家賃。
空室リスク。
出口。
をまとめて考えることです。
「いくらで買えるか」ではなく「総額いくらで貸せる状態にできるか」で判断する。
これが築古戸建を見るときの基本です。
▪️購入前に必ず賃貸需要を調べる
地方の築古戸建投資では、購入前の需要調査が非常に重要です。
物件が安くても、借りたい人がほとんどいなければ家賃収入は生まれません。
まず確認したいのは、
周辺の戸建賃貸はいくらで募集されているか。
同じような間取りの競合物件はあるか。
駐車場は何台必要か。
スーパーや学校、病院など生活施設はあるか。
どのような世帯が住みそうか。
などです。
インターネットだけで判断せず、地元の賃貸仲介会社へ聞いてみるのも有効です。
例えば、
「この地域で3LDKの戸建なら家賃はいくらくらいですか？」
「駐車場1台でも決まりますか？」
「ペット可なら需要はありますか？」
と聞けば、インターネットだけでは分からない地域事情が見えてくることがあります。
物件を買ってから借り手を探すのではなく、借り手を想像してから物件を買う。
この順番が重要です。
▪️築古戸建は修繕費で収支が大きく変わる
築古戸建投資では、購入価格以上に修繕費が重要になることがあります。
例えば300万円で物件を購入しても、
屋根 150万円
外壁 100万円
水回り 150万円
内装 100万円
となれば、修繕だけで500万円です。
総投資額は800万円以上になります。
だからこそ購入前に、
雨漏り。
給排水。
給湯器。
電気。
床。
シロアリ。
水回り。
外壁。
屋根。
などを確認します。
すべてを新品にする必要があるとは限りません。
賃貸住宅として安全に使用でき、入居者から選ばれる状態を作ることが基本です。
「古い部分を全部新品にする」のではなく、「家賃を生むために必要な工事を見極める」ことが重要です。
▪️リフォームは家賃から逆算する
築古戸建を購入すると、
せっかくだからキッチンも新品。
お風呂も新品。
床も全部交換。
外壁も全面塗装。
と、工事を増やしたくなることがあります。
しかし投資物件では、自宅のリフォームとは考え方が異なります。
例えば、
リフォーム100万円で家賃5万円。
リフォーム300万円でも家賃5万5,000円。
なら、追加200万円を使う意味があるのか考える必要があります。
もちろん建物状態によって必要な工事は異なります。
重要なのは、
「きれいにすること」ではなく「適正な費用で貸せる状態を作ること」です。
築古物件のリフォームについては、このクラスターでも詳しく掘り下げていきます。
リフォーム・リノベーションを検討する場合はこちら。
▪️DIYは目的ではなく手段として考える
築古戸建投資ではDIYが紹介されることも多くあります。
確かに、
清掃。
簡単な塗装。
庭の整理。
残置物整理。
比較的簡単な内装作業。
など、自分でできる部分を作業すれば費用を抑えられる可能性があります。
しかし、
DIYすれば必ず儲かる。
というわけではありません。
自分で工事することで募集開始が2か月遅れれば、その間の家賃を失うことになります。
さらに専門知識が必要な工事を無理に行うのは避けるべきです。
DIYは「工事費」だけではなく「自分の時間」と「募集開始までの日数」も含めて判断します。
▪️自己資金を全部使って買わない
初心者が300万円、500万円の戸建を見つけると、
「現金で買えるなら現金で買ってしまおう」
と思うことがあります。
しかし購入後には、
仲介手数料。
登記費用。
税金。
保険。
修繕。
募集費用。
予想外の設備故障。
などが発生する可能性があります。
500万円の現金を持っている人が500万円の物件を現金で購入すれば、手元資金がほとんどなくなる可能性があります。
不動産投資では、
物件を買えるかどうかだけではなく、買った後に現金を残せるか
も重要です。
直近の現預金・融資クラスターでも詳しく解説しています。
▪️築古戸建でも融資を最初から諦めない
築古戸建は物件価格が小さかったり、建物が古かったりするため、融資条件は金融機関によって大きく異なる可能性があります。
だからといって、
「築古戸建だから現金購入しかない」
と最初から決める必要はありません。
地域の金融機関。
信用金庫。
信用組合。
日本政策金融公庫。
など、事業内容や物件、借り手の状況によって相談先を検討します。
最初の物件で融資を利用できれば、自己資金を残しながら不動産事業を始められる可能性があります。
さらに返済を続け、賃貸経営の実績を積むことは、次の物件を考える際の材料にもなります。
1戸目の購入だけではなく、2戸目・3戸目まで考えて資金を使うことが重要です。
▪️最初から「次の物件」を考えて1戸目を買う
初心者が1戸目を購入するとき、
「この物件でいくら儲かるか」
だけを考えがちです。
しかし資産形成を目的にするなら、
この物件を運営したあと、次に進めるか。
まで考えておきたいところです。
例えば、
500万円を全部現金で使う。
手元現金がほぼゼロになる。
家賃5万円が入る。
という状態では、次の500万円を貯めるまで時間がかかります。
一方で融資を利用しながら自己資金を残せれば、修繕への備えや次の投資資金を確保できる可能性があります。
もちろん借入を増やせば返済も増えます。
だから重要なのは、
「借りられるだけ借りる」のではなく、「返済後も現金が残る借入」を考えることです。
借入と資産拡大の考え方はこちら。
▪️空き家を「使えない家」で終わらせない
地方には、
相続したものの使っていない。
長期間誰も住んでいない。
古くなって売却も賃貸もしていない。
という空き家があります。
しかし空き家の中には、
適切に修繕する。
賃貸需要を確認する。
募集条件を工夫する。
ことで、再び住まいとして利用できる可能性がある物件もあります。
一方で、
修繕費が高すぎる。
需要が弱い。
再建築や権利関係に問題がある。
など、保有や再生が向かない物件もあります。
重要なのは、
「古いからダメ」「安いから買う」と決めつけず、その不動産にどのような使い道があるのかを考えることです。
空き家・訳あり不動産を含めた活用や出口については、メインページでも体系的にまとめています。
▪️初心者ほど出口を買う前に考える
築古戸建を購入するときは、
「満室になれば成功」
で終わらせないことも重要です。
5年後。
10年後。
その物件をどうするのか。
持ち続けるのか。
売却するのか。
土地として活用できるのか。
建物を解体する可能性があるのか。
まで考えます。
例えば高利回りでも、将来まったく売却できない物件なら出口が難しくなる可能性があります。
反対に土地需要があり、戸建としても賃貸需要がある物件なら複数の出口を考えられることがあります。
購入価格だけではなく、最後にどう手放せるかまで考えて買う。
これが長期的な資産形成では重要です。
▪️収益が出なくなった築古戸建は売却も比較する
購入した物件を必ず永久に保有する必要はありません。
例えば、
長期空室になった。
大規模修繕が必要になった。
遠方で管理が難しくなった。
相続によって所有者が変わった。
建物状態が悪化した。
など、保有を続けるメリットが小さくなることもあります。
その場合は、
再度リフォームして貸す。
通常売却する。
現状のまま売却する。
などを比較します。
特に老朽化した空き家や、一般的な売却では扱いにくい不動産の場合は、専門の買取サービスを比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️購入前に「総投資額」を計算する
築古戸建では物件価格だけを見てはいけません。
例えば、
物件価格 300万円
購入諸費用 40万円
修繕費 120万円
その他費用 20万円
なら、
総投資額は480万円です。
家賃5万円なら年間家賃収入は60万円。
単純な表面上の計算では、
60万円 ÷ 480万円 × 100
となります。
ここからさらに、
固定資産税。
保険。
管理費。
将来の修繕。
空室。
などを考える必要があります。
つまり、
300万円の物件を買ったのではなく、480万円の賃貸事業を作った
と考える方が実態に近くなります。
次の記事では、500万円以下の築古戸建を購入するときに確認したいポイントをさらに詳しく解説していきます。
▪️利回りだけでなく年間キャッシュフローを見る
築古戸建では高い表面利回りが表示されることがあります。
しかし表面利回りだけでは、実際に残る現金は分かりません。
例えば、
年間家賃収入 72万円
だったとしても、
固定資産税 6万円
保険 3万円
管理・募集関連費用 8万円
年間修繕積立 10万円
ローン返済 25万円
なら、単純化した残りは20万円です。
表面利回りが高くても、支出が多ければ手残りは小さくなります。
だからこそ、
購入前に「年間いくら入るか」と「年間いくら出ていくか」を両方計算することが重要です。
不動産投資で黒字なのに現金が増えない理由はこちら。
▪️1戸目では大家としての経験も資産になる
最初の戸建を運営すると、購入前には分からなかったことが見えてきます。
仲介会社によって対応が違う。
地域によって求められる設備が違う。
想定外の修繕が発生する。
入居者募集には工夫が必要。
家賃が入ってもすべて使えるわけではない。
税金や保険の支払いがある。
こうした経験は、2戸目を購入するときに役立ちます。
1戸目で、
「ここはもっと確認すればよかった」
という経験をしたからこそ、2戸目では購入判断が早くなることもあります。
不動産投資では、物件だけではなく経験も積み上がっていきます。
▪️客付けできて初めて収益物件になる
どれだけ安く購入できても、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロです。
そのためリフォームが完成したら、
募集写真。
家賃設定。
敷金・礼金。
ペット可否。
駐車場。
設備。
広告費。
仲介会社への周知。
などを考えます。
地方の戸建では、
駐車場2台。
ペット可。
外国籍相談可。
高齢者相談可。
など、地域や物件によって募集条件を工夫できる場合もあります。
重要なのは、
自分が住みたい条件ではなく、その地域で借りる人が求める条件を考えることです。
▪️空室が長引いたら家賃だけを下げない
入居者が決まらないと、
「家賃を5,000円下げよう」
と考えがちです。
しかし原因が家賃ではない場合もあります。
例えば、
写真が暗い。
募集している仲介会社が少ない。
駐車場条件が分かりにくい。
設備情報が不足している。
室内に清潔感がない。
募集条件が地域需要と合っていない。
といった原因です。
家賃を下げる前に、
問い合わせがあるのか。
内見があるのか。
内見後に断られているのか。
どの段階で止まっているのか。
を確認します。
空室対策は「安く貸すこと」ではなく「決まらない原因を探すこと」から始まります。
▪️家賃が入ったら全部使わない
初めて家賃が入ると、
「毎月5万円の副収入ができた」
と感じるかもしれません。
しかしその5万円をすべて使ってしまうと、
給湯器故障。
退去。
固定資産税。
火災保険。
修繕。
などが発生したときに困ります。
家賃収入の一部は、
修繕予備費。
税金。
次の物件取得資金。
として残しておくことが重要です。
そして物件数が増えるほど、残した現金が次の投資を支えるようになります。
家賃収入は「使えるお金」ではなく「次の資産を作る原資」と考える。
家賃収入を次の物件へつなげる考え方はこちら。
▪️ローン返済が進めば残債も減っていく
融資を利用して物件を購入した場合、毎月の返済には元本部分が含まれます。
例えば入居者から受け取った家賃を原資に返済を続ければ、少しずつ借入残高が減っていきます。
物件価値が同じだと仮定すれば、
借入残高が減る。
資産と負債の差が改善する。
純資産が積み上がる。
という考え方ができます。
もちろん不動産価格は変動します。
それでも、
家賃を受け取りながら借入を返済し、残債を減らしていく
ことは不動産投資の大きな特徴の一つです。
残債と純資産の関係はこちら。
▪️2戸目へ進む前に1戸目の数字を確認する
1戸目が満室になったら、すぐ2戸目を探したくなるかもしれません。
その前に、
実際の家賃。
年間経費。
修繕費。
ローン返済。
年間キャッシュフロー。
現預金。
借入残高。
を確認します。
購入前の想定と実績を比較することが重要です。
例えば、
想定家賃 6万円
実際の家賃 5万5,000円
想定修繕費 100万円
実際の修繕費 150万円
だったなら、その差を2戸目の判断へ反映します。
1戸目の実績が、2戸目の最高の教材になります。
▪️小さく始めても最終的には規模を拡大できる
1戸5万円の家賃では、
「これだけで資産形成できるのか」
と思うかもしれません。
しかし重要なのは1戸だけで考えないことです。
1戸目で経験を積む。
家賃を残す。
返済実績を作る。
現金を貯める。
2戸目を購入する。
さらに家賃収入が増える。
この循環を繰り返せば、徐々に事業規模を大きくできる可能性があります。
そして経験・自己資金・財務状態が変われば、
戸建。
小規模アパート。
1棟物件。
など、投資対象を広げることも考えられます。
最初から大きく始めることより、次へ進める1戸目を作ることが重要です。
▪️売却によって次の自己資金を作る方法もある
不動産投資では、家賃収入だけが収益ではありません。
例えば、
安く購入する。
適切に修繕する。
入居者を付ける。
数年間運営する。
その後、収益物件として売却する。
という方法もあります。
売却によって現金を作り、その資金を次の物件の自己資金へ回すことも考えられます。
ただし売却価格が必ず購入価格を上回るわけではありません。
仲介手数料や税金なども関係します。
だからこそ購入時から、
「この物件を将来誰が買うのか」
を考えておくことが重要です。
▪️地方の築古戸建は「不動産事業の練習場」になり得る
築古戸建投資では、
物件を探す。
需要を調べる。
価格を交渉する。
資金を準備する。
修繕する。
入居者を募集する。
家賃を管理する。
税金を支払う。
売却を考える。
という一連の流れを経験できます。
これらは、将来アパートや1棟物件へ進んでも必要になる考え方です。
その意味では地方の築古戸建は、
少額から不動産事業そのものを経験する選択肢
になり得ます。
ただし安いから簡単なのではありません。
小さい物件でも、経営する意識を持つことが重要です。
▪️不動産投資を「買って終わり」にしない
初心者の最初の目標は、
「1戸買うこと」
になりがちです。
しかし本当のスタートは購入後です。
入居者を付ける。
家賃を受け取る。
物件を維持する。
現金を残す。
ローンを返済する。
純資産を増やす。
そして次の投資を考える。
この循環ができて初めて、1戸の不動産が長期的な資産形成につながっていきます。
不動産投資は物件を買うゲームではなく、購入後にお金を残し続ける事業です。
▪️まとめ｜初心者は「小さく買う」より「小さく成功する」を目指す
地方の築古戸建は、比較的少額から不動産投資を始められる可能性があります。
しかし、
安い物件を買えば成功する。
DIYすれば儲かる。
高利回りなら安全。
という単純なものではありません。
重要なのは、
賃貸需要を調べる。
総投資額を計算する。
修繕費を把握する。
適正な家賃を考える。
融資と自己資金を管理する。
入居者を付ける。
家賃を残す。
出口を考える。
という一連の流れです。
そして1戸目で得た経験と現金を、2戸目へつなげていきます。
初心者が目指したいのは「とにかく安い物件を買うこと」ではありません。
小さな物件で、不動産投資の一連の流れを経験し、利益と現金を残せる状態を作ることです。
そこから少しずつ物件数を増やしていけば、不動産投資は単なる副収入ではなく、長期的な資産形成につながる可能性があります。
▪️まずは不動産投資全体から順番に学ぶ
まだ物件を購入していない段階なら、焦って物件検索だけを続ける必要はありません。
利回り。
融資。
キャッシュフロー。
空室。
修繕。
税金。
出口。
これらを一つずつ理解しておけば、実際に良い物件が出てきたときの判断もしやすくなります。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
そして地方の空き家・築古物件・訳あり不動産まで含めて幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次の収益物件を探すなら購入後の手残りまで比較する
実際に物件を探す段階になったら、
販売価格。
表面利回り。
だけではなく、
想定家賃。
修繕費。
諸費用。
融資返済。
購入後のキャッシュフロー。
まで比較します。
不動産投資の情報や次の投資先を比較したい方はこちら
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