築古戸建投資で空室になったら家賃収入ゼロ？1戸投資の弱点と現金を残す方法
更新日：9月29日
※本記事には広告・PRを含みます。
築古戸建を1戸だけ保有する場合、退去するとその物件の家賃収入はゼロになります。アパートの一室空室とは違い、家賃収入が全停止する点は戸建1戸投資の大きな特徴です。
ただし空室になったら即赤字・失敗と決まるわけではありません。返済、税金、修繕、募集費を何か月耐えられるかを購入前に確認します。
▪️1 1戸投資は空室率より空室月数で考える
1戸だけなら入居中は100％、空室中は0％です。平均空室率より、退去から次の入居まで何か月かかるかを収支へ入れます。
地域の募集期間や競合を確認します。
▪️2 空室中も返済・税金・保険は続く
家賃が入らない期間でもローン返済、固定資産税、保険などは続きます。自主管理なら交通費、委託なら管理関連費も確認します。
空室時に毎月いくら出るかを先に出します。
▪️3 退去修繕と募集費を別に確保する
退去後にはクリーニング、クロス、設備交換などが必要になる場合があります。入居募集の広告料や仲介条件も収支へ入れます。
空室期間と修繕費が同時に来るケースを作ります。
▪️4 現金余力は家賃何か月分で考える
必要な現金額は返済、修繕、物件状態で変わるため、全国共通で家賃○か月分と固定しません。
自分の物件の月間支出と想定修繕費から必要額を決めます。
▪️5 家賃設定と募集条件を空室後に見直す
空室が長引いたら、家賃だけでなく駐車場、ペット、設備、写真、管理会社の募集方法を確認します。
値下げ前に問い合わせ・内見のどこで止まっているかを見ます。
▪️6 空室対策を外部へ任せる選択肢もある
築古戸建の募集や管理を自分だけで続けるのが難しい場合は、運用管理や借上げを含む方法を比較できます。
収益だけでなく管理負担も含めて判断します。
築古戸建の空室募集や管理を自分だけで続けるのが難しい場合は、運用管理や借上げを含む方法を確認すると役割分担を整理しやすくなります。
▪️7 築古戸建の空室は7つの順で備える
①空室中支出、②返済、③退去修繕、④募集費、⑤想定空室月数、⑥現金余力、⑦家賃見直し・売却の出口、この順で確認します。
①〜③では、家賃ゼロでも毎月・一時的に必要な現金を出します。退去修繕も同時に見込みます。
④〜⑥では、地域の募集期間を参考に自分の物件で必要な現金を決めます。家賃○か月分という固定基準だけに頼りません。
最後に⑦で、募集条件を見直しても決まらない場合は家賃変更や売却を検討します。空室を耐えるだけでなく出口まで決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. 戸建1戸が空室になると家賃収入はゼロですか？
A. その戸建だけを保有している場合、その物件の家賃収入は退去中ゼロになります。
Q. 現金はいくら残せばいいですか？
A. 返済、修繕、募集期間で変わります。物件ごとの月間支出と想定修繕費から決めます。
Q. 空室が長いなら家賃をすぐ下げるべきですか？
A. 問い合わせ・内見・設備・募集条件を確認してから判断します。
▪️⑨ まとめ
築古戸建1戸投資は、空室時にその物件の家賃収入が止まる点を購入前から収支へ入れます。
返済、修繕、募集費へ耐えられる現金を残し、募集改善と売却の出口まで用意しましょう。
