築古戸建投資で空室になったら家賃収入ゼロ？1戸投資の弱点と現金を残す資金計画
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 19分
築古戸建投資には、
少額から始めやすい。
高利回りを狙える。
ファミリー需要を取りやすい。
長期入居になりやすい。
という魅力があります。
しかし戸建投資には、一棟アパートとは大きく違う弱点があります。
それが、
入居者が退去すると家賃収入が0円になることです。
例えば、
家賃6万円。
の戸建を所有していたとします。
入居中なら、
毎月6万円。
年間72万円。
の家賃収入があります。
ところが退去した瞬間、
家賃収入は0円。
になります。
それでも、
ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
修繕。
管理。
などの支出がなくなるわけではありません。
さらに次の入居者を決めるために、
原状回復。
クリーニング。
AD。
設備交換。
などの費用が必要になる場合があります。
つまり築古戸建の空室は、
家賃が入らないだけではなく、同時に現金が出ていく可能性がある
ということです。
だから築古戸建投資では、
満室時の利回り。
だけではなく、
退去したら何か月耐えられるか。
原状回復へいくら使えるか。
次の入居者が決まるまでローンを払えるか。
を購入前から考えておく必要があります。
今回は、
築古戸建投資の大きな弱点である空室リスクと、
空室になっても資金繰りを崩さないために現金をどう残すか
を詳しく整理します。
▪️戸建は入居中100％・退去すると0％
例えば10室あるアパートなら、
1室退去。
でも9室から家賃が入ります。
入居率90％。
です。
しかし戸建は1戸だけです。
入居中。
稼働率100％。
退去。
稼働率0％。
になります。
つまり、
戸建投資では1回の退去が家賃収入全体へ影響します。
これが一棟アパートとの大きな違いです。
築古戸建投資のメリット・デメリット全体はこちら。
▪️家賃6万円でも半年空室なら36万円入らない
例えば、
家賃6万円。
だったとします。
1か月空室。
なら家賃損失6万円。
3か月。
なら18万円。
6か月。
なら36万円。
です。
さらに、
原状回復20万円。
AD6万円。
清掃5万円。
が必要なら、退去から次の入居までにかなりの資金が必要になります。
だから、
年間家賃72万円。
という数字だけを見てはいけません。
1回退去した場合に年間収入がどれくらい減るのかを見ることが重要です。
▪️ローン返済は空室でも続く
例えば、
家賃6万円。
ローン返済2万5,000円。
だったとします。
入居中なら、
家賃6万円。
からローン2万5,000円。
を支払えます。
しかし退去すれば、
家賃0円。
ローン返済2万5,000円。
です。
その2万5,000円は、
別の家賃収入。
給与。
手元現金。
などから支払う必要があります。
家賃が止まってもローンは止まらない。
これを購入前から理解しておく必要があります。
ローン返済と資金繰りについてはこちら。
▪️現金購入でも空室リスクはなくならない
ローンがなければ、
空室になっても返済はない。
というメリットがあります。
しかし、
固定資産税。
火災保険。
修繕。
草刈り。
管理。
などは必要です。
さらに、
現金500万円。
をほぼすべて使って購入。
購入後現金20万円。
という状態なら、
ローンがなくても資金繰りに余裕があるとは限りません。
借入0円と現金不足は同時に起こることがあります。
▪️戸建投資では購入後の現金が重要
例えば、
Aさん。
購入後現金300万円。
Bさん。
購入後現金20万円。
同じ築古戸建。
同じ家賃6万円。
だったとしても、
空室になったときの耐久力は違います。
退去修繕50万円。
が必要になれば、
Aさんは対応できます。
Bさんは追加資金を準備する必要があります。
つまり、
同じ物件でも大家側の現預金によってリスクは大きく変わります。
現預金と融資についてはこちら。
▪️購入時に自己資金を使い切らない
例えば、
自己資金600万円。
総投資額550万円。
なら購入できます。
しかし残る現金は50万円です。
そこで、
自己資金投入400万円。
残り200万円を予備資金。
という方法が取れるか融資なども含めて比較します。
もちろん借入が増えれば返済も増えます。
重要なのは、
現金購入。
融資。
のどちらが正解ということではありません。
購入後も空室や修繕へ対応できる現金が残るかで判断することが重要です。
築古戸建と融資の考え方はこちら。
▪️空室予備費を最初から分けておく
例えば購入後現金300万円。
あったとします。
その300万円を全部、
次の物件。
へ使える現金と考えない方法があります。
例えば、
100万円。
既存戸建の空室・修繕用。
200万円。
次の投資用。
と分けます。
こうしておけば、
突然の退去。
原状回復。
設備故障。
にも対応しやすくなります。
「持っている現金」と「使っていい現金」を分けることが重要です。
▪️空室期間を3パターンで計算する
購入前には、
1か月空室。
3か月空室。
6か月空室。
で収支を計算します。
例えば家賃5万円。
なら、
1か月空室 ▲5万円。
3か月空室 ▲15万円。
6か月空室 ▲30万円。
です。
さらに、
原状回復。
AD。
フリーレント。
を追加します。
そうすると、
退去1回でどれくらい現金が必要なのか
が見えやすくなります。
満室前提にしない収支計画はこちら。
▪️空室期間だけではなく退去費用も見る
例えば、
家賃5万円。
3か月空室。
なら家賃損失15万円です。
しかし、
原状回復30万円。
AD5万円。
清掃5万円。
なら、
単純化すると50万円規模の影響になります。
つまり、
「3か月空室だから15万円だけ」
ではありません。
退去から次の入居までに必要な総額を考えることが重要です。
▪️築古戸建は設備故障が退去と重なる場合がある
退去時に、
給湯器が古い。
エアコンが故障。
水栓から漏水。
床が傷んでいる。
ということがあります。
入居中はそのまま使えていても、次の募集前に交換が必要になる場合があります。
すると、
原状回復。
＋設備交換。
が重なります。
築古戸建では退去時修繕を少し多めに見ておくことが重要です。
▪️入居中に修繕用現金を積み立てる
家賃5万円。
が毎月入っているときに、
全部使う。
のではなく、一部を残します。
例えば、
毎月1万円。
を修繕・空室用に残せば、
年間12万円。
5年間で60万円。
です。
実際の必要額は物件によって違います。
それでも、
満室のときに次の退去へ備える
という考え方が重要です。
家賃収入を次の投資へつなげる方法はこちら。
▪️長期入居は戸建投資の空室リスクを小さくする
戸建投資では一度退去すると家賃がゼロになります。
だからこそ、
入居者へ長く住んでもらう。
ことの価値が大きくなります。
例えば、
2年間で退去。
と、
8年間入居。
では、
原状回復。
空室。
募集。
AD。
の回数が大きく変わります。
戸建投資では家賃を最大化するだけでなく、入居期間を伸ばすことも重要です。
▪️ファミリー向け戸建は長期入居につながる場合がある
ファミリー世帯には、
子どもの学校。
勤務先。
地域コミュニティ。
荷物。
などがあります。
そのため一度生活基盤ができると、簡単には引っ越さない場合があります。
もちろん必ず長期入居になるわけではありません。
それでも、
単身向け賃貸とは違った入居傾向があります。
誰をターゲットにするかを購入時から考えることが重要です。
▪️退去を防ぐため必要な修繕は早めに対応する
給湯器が壊れた。
水漏れ。
エアコン故障。
など、生活へ直接影響する問題への対応が遅いと入居者満足度は下がります。
必要な修繕を早く行うことで、
長期入居。
へつながる場合があります。
修繕費を削ることだけが利益改善ではありません。
必要な修繕へ適切にお金を使い、退去を減らすことも収益改善です。
▪️空室になったら最初に反響を確認する
退去後、
なかなか決まらない。
となった場合、
いきなり家賃を下げる。
大規模リフォームする。
のではなく、
問い合わせ。
内見。
を確認します。
問い合わせ0件。
なら、
家賃。
掲載写真。
募集条件。
に問題がある可能性があります。
内見10件。
申込み0件。
なら、
室内。
臭い。
駐車場。
設備。
などを確認します。
空室の原因によって対策を変えることが重要です。
地方の戸建賃貸の客付けについてはこちら。
▪️家賃を下げるか空室を続けるか年間で比較する
例えば、
家賃5万円。
で3か月決まらない。
場合、
15万円。
の家賃収入が入りません。
そこで、
4万8,000円。
へ下げたとします。
月2,000円減。
年間2万4,000円減。
です。
もし値下げによってすぐ決まるなら、
3か月空室15万円。
より影響を小さくできる可能性があります。
家賃を守ることより、年間キャッシュフローを守ることが重要です。
▪️ADを増やす場合も家賃値下げと比較する
例えば、
AD1か月。
家賃5万円。
なら費用5万円です。
家賃を3,000円下げると、
年間3万6,000円。
5年間なら18万円。
です。
長期入居が見込めるなら、一時的にADを増やして家賃を維持した方が良い場合があります。
逆の場合もあります。
募集条件は月額ではなく保有期間全体で比較することが重要です。
▪️リフォームで空室を埋める場合は回収期間を見る
例えば、
追加リフォーム60万円。
を行い、
家賃＋5,000円。
になったとします。
年間家賃増加は6万円です。
単純計算では10年かかります。
一方、
その60万円を使わないと1年間決まらない。
なら意味が変わります。
リフォームは家賃アップと空室短縮の両方から回収期間を見ることが重要です。
リフォームを比較したい場合はこちら。
▪️半年決まらない場合は賃貸需要そのものを確認する
家賃を調整。
募集条件変更。
設備改善。
それでも長期空室。
なら、
地域需要。
を再確認します。
人口。
競合。
戸建需要。
駐車場。
周辺企業。
学校。
などです。
購入時には需要があっても、市場環境が変わる可能性があります。
空室対策を続ける前に「そもそも借り手がいる地域なのか」を確認することが重要です。
地方の賃貸需要はこちら。
▪️空室が続くなら保有だけが正解ではない
例えば、
半年空室。
修繕100万円必要。
家賃5万円。
という戸建があったとします。
その場合、
100万円修繕して再募集。
家賃を下げる。
現状売却。
という方法を比較します。
空室物件へ追加資金を入れる前に、その物件を持ち続ける価値があるかを見ることも重要です。
▪️次の物件は空室時の現金まで確認して購入する
次の築古戸建を探す場合、
利回り20％。
という数字だけで判断しません。
購入後現金はいくら残るか。
退去修繕50万円でも耐えられるか。
半年家賃0円でもローンを払えるか。
まで確認します。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️空室へ耐えられる月数を決めておく
例えば、
毎月ローン返済 3万円。
固定費等 1万円。
なら、
家賃が入らなくても毎月4万円程度必要になります。
6か月なら、
24万円。
です。
さらに、
原状回復。
募集費。
も必要です。
だから、
3か月分。
6か月分。
1年分。
と、どの程度の現金を確保するか決めます。
空室予備費を感覚ではなく金額で持つことが重要です。
▪️現金予備費は物件価格ではなく必要支出から考える
300万円の物件だから、
30万円あれば大丈夫。
とは限りません。
例えば、
屋根。
給湯器。
水回り。
が古い物件なら、一度に大きな修繕費が必要になる可能性があります。
反対に、
購入時に主要設備を修繕済み。
なら必要予備費は変わります。
物件価格の何％ではなく、その物件で起こりそうな支出から現金を考えることが重要です。
▪️火災保険があっても修繕予備費は必要
火災保険に加入していれば、
何でも修理できる。
わけではありません。
経年劣化。
通常の設備故障。
などは補償対象にならない場合があります。
そのため、
保険。
修繕予備費。
は分けて考えます。
保険へ加入したから現金を残さなくていい、とはなりません。
▪️築古戸建では屋根・外壁など大きな支出を意識する
戸建の場合、
屋根。
外壁。
給排水。
など建物全体の修繕を大家が負担します。
アパートでも同じですが、築古戸建を少額で取得した場合、
購入価格に対して修繕費が非常に大きく見えることがあります。
例えば、
購入300万円。
屋根修繕150万円。
なら購入価格の半分です。
築古戸建では修繕費の絶対額だけでなく購入価格とのバランスも見る必要があります。
▪️空室中の草・庭管理も忘れない
戸建が空室になると、
庭。
草。
樹木。
の管理が必要になる場合があります。
入居中なら入居者が日常管理してくれる契約・運用もありますが、空室なら大家側で対応します。
草木を長期間放置すると、
近隣。
害虫。
見た目。
内見印象。
へ影響する可能性があります。
空き家の草木管理についてはこちら。
▪️草刈り後も放置しない
一度草を刈って終わり。
ではなく、
再び伸びる。
枝が道路へ出る。
落ち葉が増える。
ということがあります。
特に空室期間が長くなる戸建では、定期的な確認が必要です。
草刈り後の管理についてはこちら。
▪️空室戸建は建物状態も悪化しやすい
長期間人が住まないと、
換気不足。
漏水発見の遅れ。
害虫。
設備不具合。
などに気づきにくくなる場合があります。
そのため、
長期空室だから何もしない。
のではなく、定期的に物件を確認します。
空室期間が長くなるほど、賃貸募集と建物管理を同時に行うことが重要です。
▪️空き家状態が長くなるなら売却も考える
例えば、
1年以上空室。
修繕200万円。
賃貸需要弱い。
という物件なら、
さらに200万円投入して貸す。
そのまま売却。
を比較します。
不動産投資では、
一度購入したら永久に保有。
する必要はありません。
空室期間が長くなった物件は、追加投資と出口を同時に比較することが重要です。
築古戸建の出口戦略はこちら。
▪️空き家として売る場合は修繕前に価格を調べる
空室物件を見ると、
まずリフォーム。
と考えたくなります。
しかし、
現状なら300万円で売れる。
200万円リフォームしても400万円。
なら、追加投資が合理的とは限りません。
反対に、
100万円修繕すれば家賃6万円で長期運用できる。
なら保有価値がある可能性があります。
修繕前に「そのまま売った場合」と「直して持った場合」を比較することが重要です。
▪️空き家売却の選択肢も理解しておく
空室になった戸建には、
再募集。
実需売却。
投資家への売却。
現状売却。
専門買取。
など複数の出口があります。
どの方法が良いかは、
建物状態。
土地。
接道。
残債。
賃貸需要。
によって変わります。
空き家売却・活用をまとめて確認したい方はこちら。
▪️訳あり条件がある戸建は出口を早めに確認する
例えば、
再建築。
接道。
相続。
共有。
老朽化。
などの問題がある場合、通常の売却に時間がかかる可能性があります。
空室で現金が出続ける状態なら、
売却まで何年も待てる。
とは限りません。
購入時から出口が限られる物件かどうか確認しておくことが重要です。
空き家・訳あり不動産のメインページはこちら。
▪️長期空室・訳あり物件は専門買取も比較する
空室が長い。
大規模修繕が必要。
再建築の問題。
相続。
遠方管理。
などによって保有が負担になる場合があります。
その場合、
通常仲介。
現状売却。
専門買取。
などを比較します。
高額な修繕を行ってから売却するより、現況のまま手放した方が現金を残せる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️売却価格から残債を引いて手元現金を見る
例えば、
売却価格500万円。
残債300万円。
なら単純化すると200万円の差があります。
しかし、
仲介手数料。
その他売却費用。
税金。
なども考えます。
つまり、
500万円で売れた。
ではなく、
最終的にいくら現金を回収できるか
を見ることが重要です。
▪️空室のまま売るか入居者を付けて売るか比較する
空室戸建なら、
実需住宅。
として売りやすい場合があります。
一方、
入居者を付ければ、
家賃収入がある収益物件。
として投資家へ売却できる場合があります。
どちらが有利かは、
地域。
家賃。
建物状態。
土地価値。
によって変わります。
空室だから必ず入居者を付けてから売る必要はありません。
▪️土地として価値があるなら空室リスクの出口になる
建物が古くなっても、
土地需要。
がある物件なら、
建物付きで売却。
解体して土地売却。
という選択肢があります。
そのため築古戸建では、
現在の家賃。
だけでなく、
土地価格。
接道。
形状。
利用方法。
を購入前に確認します。
戸建投資では土地が最後の出口になる場合があります。
▪️解体して土地売却する場合は解体費も考える
例えば、
土地価格500万円。
だったとしても、
解体費200万円。
なら単純に500万円が残るわけではありません。
さらに、
残置物。
ブロック。
樹木。
などの撤去費が発生する可能性があります。
解体を検討する場合はこちら。
▪️更地にした後は駐車場活用も比較できる
立地によっては、
土地として売る。
だけでなく、
月極駐車場。
として活用できる場合があります。
例えば、
5台。
1台5,000円。
なら、
満車時月2万5,000円。
年間30万円。
です。
整備費。
固定資産税。
需要。
などを確認して比較します。
駐車場活用を検討する場合はこちら。
▪️1戸目の空室経験を2戸目へ使う
築古戸建を1戸運営すると、
実際の空室期間。
原状回復費。
AD。
必要修繕。
家賃。
が分かります。
例えば、
想定空室1か月。
実績3か月。
だったなら、2戸目では最初から3か月程度を収支へ入れることができます。
大家自身の実績が増えるほど、次の投資判断は現実に近づきます。
▪️複数戸へ増やすと家賃収入を分散できる場合がある
戸建1戸なら、
退去すると家賃0円。
です。
しかし、
戸建3戸。
それぞれ家賃5万円。
なら、1戸退去しても他2戸から10万円入る可能性があります。
もちろん、
修繕。
管理。
借入。
も増えます。
それでも、
複数の家賃収入源を持つことで1戸退去時の影響を小さくできる場合があります。
地方の築古戸建を増やしていくロードマップはこちら。
▪️ただし物件数を急いで増やさない
空室リスクを分散したいから、
一気に5戸買う。
という方法が正しいとは限りません。
1戸目の、
客付け。
管理。
修繕。
資金繰り。
が安定してから次へ進みます。
物件が増えれば、
複数退去。
複数修繕。
が同時に発生する可能性もあります。
戸数を増やす前に、現在の物件が空室になっても耐えられる財務状態を作ることが重要です。
▪️現預金と純資産は分けて見る
家賃からローン返済を続ければ、
残債。
は減っていきます。
しかし、
残債が減っている。
純資産が増えている。
からといって、銀行口座に現金があるとは限りません。
空室時に必要なのは、
すぐ使える現金。
です。
純資産が増えることと、空室へ耐える現金を持つことを同時に考える必要があります。
残債と純資産についてはこちら。
▪️まとめ｜戸建投資の空室リスクは「現金」でコントロールする
築古戸建投資には、
少額で購入できる。
高利回りを狙える。
長期入居を期待できる。
という魅力があります。
しかし1戸しかないため、
退去した瞬間。
家賃収入0円。
になります。
さらに、
ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
原状回復。
AD。
設備交換。
草・庭管理。
などの支出が発生する可能性があります。
だから購入前から、
1か月空室。
3か月空室。
6か月空室。
でも資金繰りが崩れないか確認します。
そして、
購入時に現金を使い切らない。
満室時に現金を積み立てる。
空室予備費を分ける。
反響を数字で確認する。
必要なら家賃・AD・修繕を調整する。
長期空室なら売却も比較する。
という準備をします。
戸建投資で重要なのは「空室を絶対に出さないこと」ではありません。
空室が出ても、次の入居者が決まるまで持ちこたえられる現金を残しておくことです。
退去は賃貸経営をしていれば起こる可能性があります。
その1回で資金繰りが崩れないようにする。
これが築古戸建を長期的に運営するための重要な資金計画です。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
これから築古戸建投資を始める場合は、
物件選び。
賃貸需要。
利回り。
融資。
修繕。
空室。
現預金。
管理。
売却。
まで一連の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
地方不動産投資を基礎から確認したい方はこちら。
地方不動産投資の始め方はこちら。
空き家・築古・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「築古戸建のリフォーム費をどこまでかけるか」を考える
空室になった築古戸建を再募集するとき、
どこまで直すべきか。
で迷います。
全部新品にする。
最低限だけ直す。
どちらが正しいとは限りません。
次の記事では、
「築古戸建はリフォームにいくらかける？高利回りを崩さない修繕費と家賃設定の考え方」
として、修繕費と家賃・回収期間のバランスを詳しく整理します。
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