不動産投資で融資承認が出たら買っていい？「銀行基準」と「大家基準」を分ける5項目
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 12分
不動産投資物件を見つけた。
銀行へ融資を申し込んだ。
そして、
「融資承認が出ました。」
と言われた。
ここまで来ると、
「銀行も貸してくれるなら、この物件は大丈夫やろ。」
と思いたくなります。
特に、
希望額まで融資が出た。
融資期間も取れた。
自己資金も準備できる。
となれば、購入へ進みたくなるでしょう。
でも、
銀行が融資すること。
と、
大家がその物件を買って利益を残せること。
は同じではありません。
だから融資承認が出たら、
そのまま契約へ進む前に、
「銀行基準」と「大家基準」を一度分ける。
この記事では、
不動産投資ローンの融資承認が出たあと、購入前に何を確認すればいいか
だけに絞って整理します。
空き家・相続・訳あり不動産を含め、不動産所有全体はこちらです。
不動産投資全体の基本はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜融資承認は「購入していい」という判定ではない
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まず誤解しないようにしたいのが、
銀行も何も見ずに融資しているわけではない。
ということです。
不動産投資向け融資では、
申込者。
収入。
資産。
既存借入。
購入物件。
家賃収入。
担保。
返済可能性。
など、金融機関ごとの基準で審査されます。
物件から生まれるキャッシュフローや空室、賃料下落などを確認する考え方もあります。
だから、
「銀行は物件収支を一切見ず、年収だけで貸している」
と考えるのも違います。
一方で、
金融機関が融資可能と判断したことは、
投資家の、
目標利益。
必要キャッシュフロー。
将来の資産形成。
許容できる空室リスク。
と一致するとは限りません。
つまり、
銀行＝返済可能性を銀行の基準で判断する。
大家＝この投資をする意味があるか自分の基準で判断する。
役割が違います。
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▪️「5000万円借りられる」と「5000万円借りるべき」は違う
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例えば、
銀行から、
5,000万円まで融資可能。
と言われた。
だから、
5,000万円の物件を探す。
という順番になることがあります。
でも本来は、
先に、
家賃。
経費。
空室。
修繕。
返済。
購入後に残したい現金。
を計算します。
その結果、
4,000万円程度までなら余裕がある。
5,000万円まで借りると返済後の現金が少ない。
なら、
借りられる上限5,000万円。
でも、
自分が借りる上限4,000万円。
という判断もあります。
銀行が設定する上限額を、そのまま自分の購入予算にしないことが重要です。
ローン返済についてはこちらでも詳しく整理しています。
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▪️確認①｜ローン返済後ではなく「全部払った後」にいくら残るか
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例えば、
毎月家賃。
30万円。
ローン返済。
18万円。
なら、
差額12万円。
一見すると、
毎月12万円残ります。
しかし実際には、
管理費。
固定資産税。
火災保険。
共用部電気。
修繕。
入退去費用。
募集費用。
などがあります。
だから、
家賃－ローン返済
だけでは投資の手残りは分かりません。
例えば説明用に、
年間家賃360万円。
年間ローン返済216万円。
その他年間支出80万円。
なら、
360万円－216万円－80万円。
年間64万円。
月平均では約5万3,000円です。
※数字は計算方法を示すための単純例です。
融資承認後は、
銀行が出した毎月返済額。
だけではなく、
その返済額を自分の実際の収支表へ入れ直す。
ここから始めます。
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▪️確認②｜満室ではなく空室が出た状態でも返せるか
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融資審査へ出す収支。
物件販売資料。
では、
現在満室。
想定家賃満額。
という数字を見ることがあります。
でも購入後、
ずっと満室とは限りません。
例えば6戸のアパート。
家賃5万円。
満室なら月30万円です。
一室空室なら25万円。
二室空室なら20万円。
になります。
ローン返済は、
空室が出たから自動的に減るわけではありません。
だから融資承認後に、
満室。
一室空室。
二室空室。
という状態を作ります。
さらに、
家賃が少し下がった。
修繕が重なった。
というケースも確認する。
重要なのは、
一番良い状態で返せるか。
ではなく、
少し悪い状態でも経営を続けられるか。
です。
空室への耐久力はこちらで詳しく整理しています。
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▪️「高利回りだから空室に耐えられる」とも限らない
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表面利回り15％。
だから、
多少空室になっても大丈夫。
とは限りません。
例えば、
高利回り。
でも、
ローン返済が大きい。
管理費が高い。
修繕が必要。
募集家賃が周辺相場より高い。
なら、実際の余裕は小さいかもしれません。
反対に、
表面利回りはそれほど高くない。
でも、
返済負担が小さい。
空室が少ない。
修繕費を把握できている。
なら、資金繰りに余裕がある場合もあります。
だから融資承認後は、
利回りではなく悪化したときの現金
を見ます。
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▪️確認③｜購入した翌日にいくら現金が残るか
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これはかなり重要です。
例えば、
現在の現金。
800万円。
物件購入時に必要な自己資金。
500万円。
諸費用。
150万円。
購入直後の修繕。
100万円。
なら、
残る現金は50万円です。
物件は買えます。
融資も通っています。
でも、
翌月。
給湯器故障。
退去。
固定資産税。
となれば、すぐに追加資金が必要になる可能性があります。
逆に、
同じ物件でも、
購入後に300万円。
500万円。
と現金が残るなら余裕は違います。
だから見るのは、
「頭金を出せるか」
ではありません。
「頭金を出したあと何円残るか」
です。
手元現金についてはこちらでも整理しています。
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▪️満額融資が出た場合も現金の使い道を決める
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反対に、
物件価格まで融資。
自己資金をあまり使わず購入できる。
場合。
現金を残せることは強みになります。
でも、
残った500万円。
↓
すぐ次の物件の頭金へ全部使う。
では、結局現金がなくなります。
融資で現金を残せたなら、
修繕。
空室。
税金。
設備交換。
次の購入。
など、何にいくら残すか決めます。
フルローン・オーバーローンについてはこちらです。
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▪️確認④｜「融資額」より実際の融資条件を見る
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例えば、
A銀行。
5,000万円融資。
B銀行。
4,500万円融資。
数字だけを見ると、
A銀行の方が有利。
に見えます。
でも融資では、
金額だけではありません。
金利。
返済期間。
毎月返済額。
融資手数料。
保証料。
繰上返済条件。
固定・変動。
なども関係します。
例えば、
5,000万円まで借りられる。
でも融資期間が短く、
毎月返済が非常に重い。
なら、キャッシュフローは小さくなる可能性があります。
反対に自己資金は少し必要でも、
返済条件を含めると経営しやすいこともあります。
だから、
「満額出ました」
だけで判断しません。
融資額。
金利。
期間。
返済額。
初期費用。
を並べ、
その条件で投資を続けられるかを確認します。
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▪️金利が上がった場合も一度再計算する
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変動金利で借りる場合は、
現在の金利だけで考えないことも重要です。
例えば、
現在の金利。
で黒字。
でも、
金利が上昇。
すると返済負担が増える可能性があります。
そこで、
現在。
少し上昇。
さらに上昇。
という条件で返済額や手残りがどう変わるかを確認します。
ただし、
「金利が必ず何％まで上がる」
と予想して買う必要はありません。
将来の金利を当てるのではなく、
条件が悪化したとき、どこまで耐えられるか。
を見るための計算です。
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▪️確認⑤｜10年後に売ったらローンはいくら残るか
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融資を利用するとき、
購入時ばかり見てしまいます。
でも不動産投資には、
売却。
という出口があります。
例えば、
購入価格5,000万円。
10年後。
売却想定4,000万円。
ローン残高3,200万円。
なら、
売却費用等を除く前の単純差額は800万円です。
一方、
10年後売却価格4,000万円。
ローン残高4,200万円。
なら、
売却代金だけではローン完済できない可能性があります。
※実際の売却では仲介手数料、税金その他の費用も確認が必要です。
だから、
毎月返せる。
だけで終わりません。
売りたい時点で、いくら借金が残っているか。
まで確認します。
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▪️融資が出ることと「次の買主が買えること」も別
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自分には融資が出た。
だから、
将来も簡単に売れる。
とも限りません。
例えば購入後に、
築年数が進む。
建物が老朽化する。
賃料が下がる。
周辺需要が変わる。
金融機関の融資方針が変わる。
ことも考えられます。
将来売却するとき、
投資家だけが買主になる物件。
実需でも買える物件。
土地としても検討できる物件。
では、出口の広さが違います。
銀行融資を使って購入するなら、
今日自分が買えるかだけでなく、将来誰へ売れるか。
も考えておきます。
借入と資産のバランスはこちらで整理しています。
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▪️融資承認が出ても買わないケースは普通にある
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例えば、
希望額まで融資承認。
でも、
再計算すると毎月ほとんど現金が残らない。
購入後の手元現金がほぼなくなる。
一室空室になるだけで赤字になる。
大規模修繕が近い。
売却時の残債が重い。
こうした場合。
融資が通ったから買う。
ではなく、
購入価格を交渉する。
借入額を減らす。
別条件の融資を比較する。
物件そのものを見送る。
という選択があります。
融資承認を取ることが投資の目的ではありません。
融資を使って、利益と現金を残せる資産を持つこと。
が目的です。
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▪️銀行の審査を否定する必要もない
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ここも大切です。
「銀行が貸してくれるから信用するな。」
という話ではありません。
銀行が、
物件評価。
申込者の返済能力。
収益性。
担保。
などを確認した結果は、購入判断の材料になります。
例えば、
希望額まで融資が出なかった。
融資期間が短かった。
物件評価が想定より低かった。
という場合。
単に、
「この銀行は使えない。」
で終わらず、
なぜその条件になったのか。
を確認する価値があります。
物件価格。
築年数。
収益性。
担保評価。
などを見直すきっかけになることもあります。
金融機関の融資審査そのものについてはこちらです。
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▪️融資承認後に見る5項目
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購入へ進む前に確認したいのは、この5つです。
・すべての経費と返済を払った後に年間いくら残るか
・空室や家賃下落があっても返済を続けられるか
・購入後に現金をいくら残せるか
・金利、期間、手数料まで含めた融資条件はどうか
・売却予定時点のローン残高と出口はどうなるか
この5項目を見て、
自分の投資基準を満たしている。
なら、融資を使う意味があります。
逆に、
銀行がOK。
でも、
自分の5項目はNG。
なら、
買わない。
という判断もできます。
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〖PR〗不動産投資では、銀行から借りられる金額だけでなく、物件価格・家賃・融資条件・空室・修繕まで含めて投資方法を比較することが重要です。自分だけで判断しにくい場合は、複数の投資方法や資金計画を比較してから物件を選ぶ方法もあります。
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▪️よくある質問｜融資が通った物件は買っていい？
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Q．銀行から満額融資が出たら優良物件ですか？
満額融資が出たことは判断材料の一つですが、それだけで優良物件とは決まりません。
自分の収支、空室耐久力、購入後現金、融資条件、出口を確認します。
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Q．銀行は物件収益を見ずに年収だけで融資しているのですか？
一律には言えません。
金融機関では申込者側の収入・資産・借入だけでなく、物件収支や担保なども含めて審査される場合があります。
審査方法は金融機関によって異なります。
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Q．融資承認後に物件を見送ってもいいですか？
融資承認と購入契約は別の判断です。
ただし、すでに売買契約を締結している場合は契約条件が関係するため、自由に解除できるとは限りません。
契約済みの場合は売買契約書の内容を確認してください。
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Q．返済できるなら買ってもいいですか？
返済できることは重要ですが、それだけでは十分ではありません。
固定資産税、保険、管理、修繕、空室を負担した後にも現金が残るか確認します。
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Q．融資額は多いほど得ですか？
一律には言えません。
自己資金を残せるメリットがある一方、借入残高や毎月返済も増えます。
融資額そのものではなく、購入後の資金繰りとのバランスを見ます。
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▪️まとめ｜銀行が貸すかではなく、自分が持ち続けられるかで決める
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不動産投資ローン。
審査通過。
満額承認。
それは物件購入を進めるうえで大きな一歩です。
ただし、
銀行が融資する。
と、
自分にとって良い投資。
は別です。
金融機関は、
金融機関の基準。
大家は、
大家の基準。
で判断します。
だから融資承認が出たら、
年間手残り。
空室時の収支。
購入後の現金。
最終融資条件。
将来の残債と出口。
をもう一度確認する。
その数字が成立して初めて、
「融資が通ったから買える」
から、
「この条件なら買っても経営できる」
へ変わります。
そして、
条件が合わなければ、
融資承認が出ていても見送る。
これも不動産投資です。
銀行のお墨付きを探すのではなく、
自分自身の購入基準を持つ。
融資を利用して不動産を増やすほど、この違いが重要になります。
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