駅徒歩10分なら空室に強い？不動産投資で「駅近」だけで買わない5つの確認ポイント
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 13分
不動産投資の物件を探していると、
「駅徒歩10分以内を選んだ方が安全です。」
と言われることがあります。
確かに、
駅徒歩3分。
駅徒歩8分。
駅徒歩20分。
なら、交通利便性に違いがあります。
そこで、
「10分以内なら空室に強い？」
「11分になったら弱い？」
「地方でも駅近を優先するべき？」
と考えるかもしれません。
結論からいうと、
駅徒歩10分は分かりやすい条件ですが、それだけで賃貸需要が決まるわけではありません。
重要なのは、
その駅を、誰が、何のために使うのか。
です。
駅徒歩15分でも、
勤務先へのアクセスが良い。
駐車場が確保できる。
家賃が周辺競合より合っている。
なら入居候補になる場合があります。
反対に駅徒歩5分でも、
使われにくい駅。
家賃が高い。
競合が多い。
購入価格が高すぎる。
なら投資として難しくなることがあります。
この記事では、
「駅徒歩10分以内なら投資物件として買っていい？」
という疑問だけに絞って整理します。
空き家・相続・訳あり不動産まで含めたMIRAIUの総合入口はこちらです。
不動産投資全体はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「10分以内か」ではなく駅距離にいくら払うかを見る
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駅徒歩10分以内。
これは物件を探すときの一つの目安にはなります。
しかし、
10分以内なら買う。
11分なら買わない。
という境界線ではありません。
不動産投資では、
駅から近くなることで、
家賃はいくら高く取れそうか。
空室期間はどう変わりそうか。
購入価格はいくら高くなるか。
まで見ます。
つまり、
駅近の価値。
と、
駅近に払う価格。
を分けます。
駅徒歩5分に価値があっても、その価値以上に物件価格が高ければ収益性は低くなる可能性があります。
反対に駅から多少離れていても、価格と家賃のバランスが合えば投資として成立する場合があります。
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▪️そもそも「徒歩10分」は実際に10分歩くという意味ではない
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不動産広告の徒歩所要時間には表示上のルールがあります。
徒歩時間は、
道路距離80mにつき1分
として計算し、端数は切り上げます。
また、
マンションやアパートでは建物の出入口。
駅側では駅の出入口。
を基準に算出します。
つまり、
駅徒歩10分＝自宅玄関からホームまで実際に10分
とは限りません。
駅構内が広い。
ホームまで階段がある。
改札まで距離がある。
信号を待つ。
坂道がある。
など、実際の通勤時間とは違う場合があります。
だから購入前には、
物件概要の徒歩分数だけでなく、
実際に駅まで歩いてみる。
意味があります。
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▪️確認①｜その部屋を借りる人は本当に駅を使うのか
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最初に確認するのは、
駅徒歩何分。
ではありません。
想定入居者が駅を使うか。
です。
例えば、
都心勤務の単身会社員。
大学へ電車通学する学生。
なら、駅距離が重要になる可能性があります。
一方、
地方勤務。
工場勤務。
車通勤。
ファミリー世帯。
なら、
勤務先への道路アクセス。
駐車場。
スーパー。
学校。
病院。
などが重要になる地域もあります。
国土交通省の住宅市場動向調査でも、民間賃貸住宅を選ぶ理由は交通利便性だけではありません。
家賃。
立地環境。
広さ・設備。
職場への距離。
など複数の要素で選ばれています。
つまり、
「賃貸＝駅近」ではない。
ということです。
地方物件の賃貸需要はこちらで詳しく整理しています。
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▪️地方では駅徒歩15分より駐車場2台が強いこともある
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例えば、
地方の2LDK。
ファミリー向け。
駅徒歩7分。
でも駐車場1台。
という物件。
もう一つは、
駅徒歩18分。
でも駐車場2台。
スーパーへ車で行きやすい。
勤務先へ通いやすい。
という物件。
その地域で夫婦とも車通勤が多ければ、
後者を選ぶ世帯も考えられます。
だから、
地方なら駅徒歩を無視していい。
という意味でもありません。
重要なのは、
そのエリアで、
駅距離と駐車場のどちらが入居者の候補範囲を大きく変えるか。
です。
地方賃貸の駐車場はこちらに分けています。
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▪️確認②｜「近い駅」ではなく「使える駅」かを見る
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例えば、
駅徒歩5分。
でも、
電車の本数が少ない。
主要勤務エリアまで乗換えが多い。
利用したい時間帯に交通手段が合わない。
という場合。
一方、
駅徒歩12分。
でも、
主要駅まで乗換えなし。
通勤・通学先へ行きやすい。
という場合。
単純な徒歩分数だけでは評価できません。
購入前には、
駅まで何分。
だけではなく、
その駅からどこへ行けるか。
を確認します。
具体的には、
主要勤務エリア。
大学。
中心市街地。
乗換駅。
など、想定入居者の移動先まで見ます。
「駅近」という言葉ではなく、
生活動線として便利か。
を見るということです。
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▪️駅徒歩10分の検索条件に入る意味はある
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ここは駅徒歩分数の重要なところです。
賃貸住宅を探す人が、
駅徒歩10分以内。
という条件で物件を絞れば、
徒歩11分の物件はその検索条件には入りません。
同じように、
5分以内。
15分以内。
などで候補を絞る人もいます。
だから徒歩分数が、
物件を見てもらう入口。
になることはあります。
ただし、
検索条件に入る＝契約される。
ではありません。
検索された後には、
家賃。
間取り。
広さ。
築年数。
設備。
初期費用。
駐車場。
などと比較されます。
駅徒歩10分は、
選ばれる条件の一つ。
であって、
選ばれる理由の全部。
ではありません。
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▪️確認③｜5分・10分・15分で実際の募集家賃を比べる
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駅距離を投資判断へ使うなら、
数字に変えます。
例えば購入を検討している駅周辺で、
駅徒歩5分以内。
徒歩6〜10分。
徒歩11〜15分。
徒歩15分超。
の募集物件を確認します。
その中で、
築年数。
広さ。
間取り。
設備。
が近い物件を比較します。
例えば、
徒歩5分。
家賃7万円。
徒歩12分。
家賃6万8,000円。
だった。
差は2,000円です。
この場合、
駅徒歩の違いだけで大きな家賃差が出ているとは限りません。
反対に、
徒歩5分。
家賃7万円。
徒歩15分。
家賃6万円。
なら差は大きくなります。
重要なのは、
「駅近だから高く貸せるはず」ではなく、現時点の競合募集で差を確認すること。
です。
ただし募集家賃は成約家賃そのものではありません。
複数物件を見て、現地の仲介会社にも確認します。
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▪️確認④｜駅近プレミアムを購入価格で払いすぎていないか
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ここが収益物件では特に重要です。
例えば説明用として、
物件A
駅徒歩5分。
購入価格3,000万円。
年間家賃360万円。
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物件B
駅徒歩15分。
購入価格2,500万円。
年間家賃336万円。
Aは500万円高い。
でも年間家賃差は24万円。
という状態です。
単純計算では、
購入価格差500万円を、
年間家賃差24万円だけで回収すると約20.8年です。
※空室、経費、税金、将来家賃などを無視した説明例です。
もちろんAの方が、
空室期間が短い。
将来売却しやすい。
家賃を維持しやすい。
という可能性もあります。
だから、
Aが高すぎる。
と数字だけで決めることもできません。
見るべきなのは、
駅近に追加で払う500万円が、保有期間中の家賃・稼働率・売却価格で回収できそうか。
です。
駅徒歩5分という看板ではなく、
その利便性を何円で買っているか。
を見る。
これが投資判断になります。
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▪️確認⑤｜駅近でも競合物件が多すぎないか
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駅周辺だから需要がある。
としても、
供給側を見ないといけません。
例えば、
駅徒歩10分以内。
単身向け1K。
家賃6万円前後。
の物件が大量に募集されている。
その中に、
築浅。
オートロック。
宅配ボックス。
インターネット無料。
などの競合が多い。
という場合。
駅近というだけでは差別化できないかもしれません。
逆に、
駅徒歩12分。
でも、
同じ間取りの競合が少ない。
家賃も合っている。
勤務先にも近い。
なら選択肢になります。
だから賃貸需要を見るときは、
借りる人。
だけでなく、
その人を取り合う競合物件。
まで確認します。
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▪️駅近でも「満室だから安全」とは限らない
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購入時に満室。
駅徒歩7分。
築浅。
となれば安心感があります。
でもオーナーチェンジなら、
現在家賃。
入居時期。
募集時の条件。
周辺相場。
も確認します。
例えば長期入居者の現在家賃と、
退去後に新規募集できる家賃。
が違う場合があります。
満室という現在の結果だけでなく、
次に空いたとき同じ家賃で決まるか。
を見ることが重要です。
これは駅徒歩5分でも同じです。
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▪️駅徒歩が遠い物件は「何で補えるか」を見る
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駅徒歩18分。
だから即見送り。
とも限りません。
例えば、
駐車場2台。
家賃が周辺より抑えめ。
勤務先が近い。
スーパーが近い。
広さがある。
ペット可。
など、
別の選ばれる理由がある場合があります。
ここでも、
何でも設備を足せばいい。
という話ではありません。
重要なのは、
駅距離で失う入居者と、別条件で取れる入居者を把握すること。
です。
駅から遠いのに、
駅利用の単身者だけを狙う。
なら苦戦するかもしれません。
駅から遠いからこそ、
車利用のファミリーを狙う。
という設計なら物件の見方は変わります。
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▪️購入前に地元仲介会社へ聞く質問は具体的にする
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地元の仲介会社へ、
「この辺って賃貸需要ありますか？」
と聞くと、
あります。
ないです。
で終わることがあります。
もう少し具体的に聞きます。
例えば、
「この2LDK、駅徒歩14分で家賃7万円なら決まりそうですか？」
「この地域は駅利用と車通勤、どちらの入居者が多いですか？」
「徒歩10分以内と15分で反響は変わりますか？」
「この間取りなら駐車場1台と2台で差がありますか？」
などです。
購入予定物件の条件まで入れて聞けば、
より具体的な情報を集めやすくなります。
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▪️駅徒歩10分物件を買う前の5項目
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駅近物件を検討するときは、この5つを確認します。
・想定入居者は本当にその駅を使うか
・その駅から主要な通勤・通学先へ行きやすいか
・徒歩5分・10分・15分で周辺家賃にどれくらい差があるか
・駅近による物件価格の上乗せを回収できるか
・同じ駅距離・家賃・間取りの競合がどれくらいあるか
この5つです。
その結果、
駅徒歩8分。
かつ、
賃貸需要。
家賃。
購入価格。
競合。
まで合っている。
なら駅近は強い条件になります。
でも、
「徒歩10分以内だったから買った」
だけでは投資判断として足りません。
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▪️融資が出ても駅近プレミアムを払いすぎない
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駅近。
築浅。
満室。
となれば金融機関からも検討しやすい物件に見えることがあります。
そして融資承認が出れば、
さらに買いたくなるでしょう。
しかし、
融資が出た。
駅徒歩10分以内。
という二つの条件だけで購入を決める必要はありません。
最終的には、
家賃。
経費。
返済。
空室。
購入後現金。
出口。
まで自分で確認します。
今回のクラスター前記事はこちらです。
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▪️物件を増やすなら「駅近だけ」に資産を偏らせない考え方もある
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1戸目。
駅近区分。
2戸目。
駅近アパート。
3戸目。
駅近。
と条件を統一する方法もあります。
一方、
駅近単身。
地方ファミリー。
築古戸建。
など、異なる需要を持つ物件を組み合わせる考え方もあります。
どちらが正解かは、
自己資金。
融資。
管理体制。
目標収入。
によって変わります。
大切なのは、
「駅近だから資産価値が高い」という一つの物差しだけで資産全体を組まないこと。
です。
〖PR〗今後も収益物件を増やす予定なら、1件ごとの駅距離だけでなく、借入・手元資金・保有物件を含めた資産全体の組み方から検討する方法もあります。
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▪️よくある質問｜駅徒歩10分と不動産投資
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Q．不動産投資は駅徒歩10分以内なら安全ですか？
一律には言えません。
想定入居者、駅の利便性、家賃、競合、購入価格まで確認します。
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Q．徒歩11分になると一気に空室になりますか？
そのような全国共通の境界線はありません。
ただし入居者が「徒歩10分以内」で検索すれば、その条件から外れることはあります。
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Q．徒歩15分の物件は買わない方がいいですか？
駅を使わない入居者需要や、駐車場、勤務先、家賃など別の条件が合えば成立する可能性があります。
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Q．駅徒歩5分なら家賃を高くできますか？
駅距離だけでは決まりません。
同じ駅周辺で築年数・広さ・間取り・設備が近い募集物件と比較します。
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Q．地方でも駅近を優先した方がいいですか？
地域によります。
車移動が中心なら、駅距離より駐車場や勤務先へのアクセスが重要になる場合もあります。
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▪️まとめ｜駅徒歩10分は「答え」ではなく需要を見る入口
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駅徒歩5分。
10分。
15分。
不動産投資では分かりやすい数字です。
でも、
徒歩10分以内＝空室に強い。
という全国共通の方程式はありません。
まず見るのは、
誰が借りるのか。
その人は駅を使うのか。
その駅は目的地へ行きやすいのか。
です。
次に、
周辺の募集家賃。
競合。
駐車場。
勤務先。
を確認します。
そして投資として最も重要なのが、
駅近にいくら追加で払っているか。
です。
駅徒歩5分だから、
500万円高い。
でも家賃差は小さい。
なら、その価格差を本当に回収できるのか計算します。
反対に、
駅徒歩10分以内になることで、
家賃を維持しやすい。
空室期間が短い。
将来の買主候補も広がる。
と判断できるなら、その価格差を払う意味が出てきます。
つまり、
駅近を買うのではなく、駅近によって生まれる収益を買う。
この考え方です。
駅徒歩10分は、
物件購入を決める答えではありません。
賃貸需要と購入価格を確認する入口。
そう考えると、駅徒歩の数字を不動産投資の判断材料として使いやすくなります。
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