会社員が不動産投資で物件を増やすには？1戸目から2戸目・3戸目へ進む資金管理と考え方
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 24分
■ 1戸目を買えたから2戸目も買えるとは限らない
会社員として働きながら不動産投資を始める。
最初の1戸を購入。
入居者が決まる。
毎月家賃が入る。
ローンも返済できている。
すると次に考えるのが、
「2戸目も買いたい」
という規模拡大です。
1戸で家賃5万円。
2戸なら10万円。
3戸なら15万円。
単純に考えれば、物件を増やすほど家賃収入も増えます。
しかし不動産投資では、
家賃収入が増えることと、利益や資産が増えることは同じではありません。
借入れも増える。
修繕リスクも増える。
空室になる可能性のある部屋も増える。
管理する物件も増える。
だから2戸目以降では、
「次の物件を買えるか」
だけではなく、
「今の経営状態で次の物件を増やしても大丈夫か」
を見ることが重要です。
■ サラリーマン大家には「急がなくていい」という強みがある
会社員には毎月給与があります。
不動産から毎月30万円稼がなければ生活できない。
という状態ではありません。
だから条件の合わない物件しかないなら、買わずに待つことができます。
一戸目を運営しながら、
現金を貯める。
ローン元金を減らす。
大家業を経験する。
修繕を経験する。
入退去を経験する。
金融機関との取引実績を作る。
そして良い条件の物件が出たときに動く。
サラリーマン大家にとって給与は、急いで物件を買うためではなく、良い物件が出るまで待てる強みでもあります。
■ 戸数より先に1戸目の「実績」を作る
1戸目を購入。
まだ入居者が決まっていない。
修繕費も確定していない。
実際の年間収支も分からない。
それでもすぐ2戸目を探す。
必ずしも間違いではありません。
しかし初心者の場合、まず1戸目から得られる情報は非常に多くあります。
想定家賃5万円。
実際の家賃5万円。
想定修繕費30万円。
実際は50万円。
想定空室期間1か月。
実際は3か月。
この差を見ることで、自分の購入前シミュレーションがどれくらい現実に近かったのか分かります。
1戸目は家賃を得る資産であると同時に、自分の投資判断を検証できる最初の実績でもあります。
■ 2戸目を買う前に見る数字①｜毎月のキャッシュフロー
1戸目。
家賃5万円。
ローン返済2万5,000円。
管理・税金・保険・修繕積立などを月換算1万2,000円。
手残り1万3,000円。
この状態なら年間で約15万6,000円のキャッシュフローです。
反対に、
家賃5万円。
ローン返済4万円。
その他費用1万2,000円。
なら通常時から赤字です。
この状態で2戸目を購入すれば、
1戸目の赤字を2戸目の家賃で補填する構造になる可能性があります。
物件を増やす前に、まず1戸目単体で利益が残っているかを確認します。
キャッシュフローについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でキャッシュフローはいくら残ればいい？家賃収入より大切な手残りの考え方
■ 「家賃5万円増えた」ではなく「手残りはいくら増えた」で考える
1戸目の家賃5万円。
2戸目も家賃5万円。
家賃収入は合計10万円です。
しかし、
1戸目の手残り1万5,000円。
2戸目の手残り5,000円。
なら合計2万円です。
家賃収入は10万円でも、自由に使えるお金が10万円増えたわけではありません。
さらに2戸目の修繕が発生すれば、その2万円もなくなる可能性があります。
だから規模拡大では、
総家賃。
だけではなく、
総キャッシュフロー。
総ローン返済額。
年間修繕費。
手元現金。
を見る必要があります。
戸数が増えるほど「売上」より「利益」を見ることが重要になります。
■ 2戸目を買う前に見る数字②｜手元に残っている現金
1戸目購入前。
現金500万円。
物件購入や諸費用、修繕で300万円使用。
残り200万円。
そこから2戸目を購入する。
頭金100万円。
諸費用50万円。
購入直後の修繕30万円。
残り20万円。
物件は2戸になりました。
しかし手元現金は20万円です。
この直後に、
1戸目の給湯器15万円。
2戸目のエアコン10万円。
さらに退去。
となれば、資金が不足する可能性があります。
物件を増やすときは「次の物件を買える現金」ではなく「買った後にも残せる現金」を確認します。
■ 頭金を入れすぎても安全とは限らない
借入れを減らしたい。
だから自己資金をできるだけ多く入れる。
ローン返済額は小さくなります。
これは一つの考え方です。
しかし現金500万円のうち450万円を購入に使い、手元に50万円しか残らない。
この状態では、
修繕。
空室。
税金。
次の物件。
に使える現金が限られます。
逆に借入額を増やしすぎれば、毎月返済が重くなります。
重要なのは、
借金を少なくすること。
現金を多く残すこと。
どちらか一方ではありません。
返済額と手元資金のバランスを取りながら、次の一手を打てる状態を残しておくことです。
■ 2戸目を買う前に見る数字③｜ローン返済の重さ
1戸目。
家賃5万円。
ローン返済2万円。
2戸目。
家賃6万円。
ローン返済4万5,000円。
合計家賃11万円。
合計返済6万5,000円。
ここだけを見ると返済はできています。
しかし管理費、税金、保険、修繕を差し引けば余裕は小さくなります。
さらに一戸空室になれば、家賃収入は大きく減ります。
物件数を増やすときは、
借入総額。
だけでなく、
毎月入る家賃に対して毎月いくら返済するのか。
を見ることが重要です。
ローン返済比率についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でローン返済比率は何％が安全？家賃収入が残る借入額と返済額の考え方
■ 会社員の年収が高くても物件の収支が良いとは限らない
年収が高い。
勤続年数が長い。
勤務先が安定している。
こうした要素が融資審査で評価材料になる場合があります。
その結果、大きな借入れができることもあります。
しかし、
3,000万円借りられる。
ことと、
3,000万円借りるべき。
は別です。
金融機関は融資をする側。
大家は返済する側です。
購入後に空室が発生しても、基本的にローン返済は続きます。
融資可能額を自分の購入予算にするのではなく、物件の収支から安全に返済できる借入額を考えます。
■ 「融資が通ったから買う」は順番が逆
良い物件を探す。
収支を確認する。
リスクを確認する。
自分の購入基準に合っている。
そのうえで融資条件を確認する。
本来はこの順番です。
ところが規模を増やしたくなると、
「あと2,000万円借りられる」
「融資が出る物件を紹介された」
という理由から物件を見ることがあります。
融資が受けられることは重要です。
しかし融資は物件を買うための手段です。
目的ではありません。
買いたい物件に融資を使うのであって、融資を使うために物件を買わないことが重要です。
■ 2戸目は1戸目と同じ物件を買う必要はない
1戸目。
築古戸建。
2戸目も築古戸建。
この方法もあります。
一方で、
1戸目は戸建。
2戸目は区分マンション。
その後、一棟アパート。
という方法もあります。
物件タイプによって、
必要資金。
融資。
修繕。
管理。
空室リスク。
売却方法。
が変わります。
同じ種類の物件を増やせば、自分の経験を活かしやすいメリットがあります。
異なる種類の物件を持てば、リスクが分散される場合もあります。
「1戸目で成功したから同じものを買う」ではなく、現在の資金と経験に合った次の物件を選びます。
■ エリアを増やすと管理方法も変わる
1戸目は自宅から車で20分。
2戸目も近隣。
この場合、自分で物件を確認しやすいでしょう。
しかし3戸目が県外。
4戸目がさらに遠方。
となれば、自主管理は難しくなる場合があります。
物件数が増えるほど、
管理会社。
修繕業者。
仲介会社。
との連携が重要になります。
また地域が違えば、
家賃相場。
入居需要。
人口動態。
修繕業者の相場。
売却市場。
も変わります。
規模拡大とは戸数を増やすことだけではなく、管理できる範囲を広げることでもあります。
■ 3戸目からは「同時に起きるリスク」を考える
1戸なら退去も一戸です。
3戸なら、同じ時期に二戸退去する可能性もあります。
例えば、
3戸。
家賃5万円ずつ。
満室家賃15万円。
ローン返済合計8万円。
通常時は問題ありません。
しかし二戸同時に空室。
家賃収入5万円。
ローン返済8万円。
家賃だけでは返済できません。
さらに二戸分の原状回復が必要です。
一戸20万円なら40万円。
物件数が増えるほど、平均的な収支だけでなく「問題が重なったときの資金」を考える必要があります。
■ 物件数が増えるほど現金の重要性も増える
一戸所有。
手元現金100万円。
修繕30万円。
残り70万円。
まだ余裕があります。
五戸所有。
手元現金100万円。
二戸で修繕。
一戸退去。
固定資産税。
これだけで100万円近く動く可能性があります。
物件が増えれば家賃収入も増えます。
同時に、一度に必要になる資金も増えます。
だから規模拡大では、
「家賃が増えたから現金を使える」
ではなく、
「物件が増えたから必要な現金も増える」
と考えます。
■ 2戸目を買うために1戸目の利益を全部使わない
1戸目から年間20万円残った。
3年間で60万円。
その60万円をすべて2戸目の購入費へ使う。
すると一戸目の修繕準備金がなくなります。
規模拡大を急ぐほど、
家賃収入。
給与。
ボーナス。
貯金。
を次の購入へ回したくなります。
しかし不動産には保有するためのお金も必要です。
次の物件を買う資金と、今持っている物件を守る資金は分けて考えることが重要です。
■ 1戸目から2戸目へ進む「タイミング」と「規模拡大」は別の話
2戸目を買うタイミングでは、
1戸目のキャッシュフロー。
手元現金。
ローン返済。
などを確認します。
しかし会社員が長期的に物件を増やしていく場合は、それだけではありません。
本業を続けられるか。
管理できる戸数か。
金融機関との関係をどう作るか。
修繕資金をどう積み立てるか。
将来どこまで増やすのか。
こうした全体設計が必要になります。
2戸目の購入タイミングについては、こちらで詳しく整理しています。
不動産投資で2戸目を買うタイミングはいつ？1戸目の収支で見るべき3つの数字
■ 3戸、5戸、10戸と増やすほど「経営」になる
一戸なら、
家賃5万円。
修繕30万円。
という数字を頭の中で把握できるかもしれません。
しかし五戸になれば、
物件ごとの家賃。
ローン。
管理費。
修繕。
固定資産税。
保険。
空室。
がそれぞれあります。
十戸になればさらに増えます。
ここからは、
総家賃。
総返済額。
年間修繕費。
物件別キャッシュフロー。
手元現金。
ローン残高。
などを一覧で確認できる状態が必要です。
戸数が増えるほど「不動産を持っている会社員」から「賃貸事業を経営している会社員」へ変わっていきます。
■ 規模を増やす目的を決めておく
なぜ物件を増やすのか。
家賃収入を増やしたい。
老後資金を作りたい。
純資産を増やしたい。
将来会社を辞めたい。
法人として事業を育てたい。
目的によって必要な規模は変わります。
毎月5万円のキャッシュフローが目標なら、10戸必要とは限りません。
逆に将来賃貸業を中心に生活したいなら、より大きな規模が必要になる場合があります。
「100戸持ちたい」ではなく「100戸持って何を実現したいのか」まで決めることで、必要な規模が見えやすくなります。
■ 規模拡大では売却も使える
物件を増やす方法は、
買う。
持ち続ける。
だけではありません。
一戸目を数年間運営。
ローン残高が減った。
物件価格も維持できている。
そこで売却。
残った資金を次の物件へ使う。
こうした方法もあります。
例えば、
購入500万円。
数年間保有。
売却600万円。
ローン残高300万円。
売却費用などを差し引いて現金が残る。
その資金を次の物件購入へ使う。
実際の税金や手残りは個別条件によって異なりますが、
物件を永久に増やし続けるだけでなく、入れ替えながら資産全体を大きくする考え方もあります。
■ 会社員だからこそ「買わない期間」を作れる
半年買わない。
一年買わない。
その間に、
給与から現金を貯める。
家賃収入を残す。
ローン元金を減らす。
一戸目の運営を安定させる。
物件を見る。
相場を覚える。
この期間は何も進んでいないように感じるかもしれません。
しかし実際には、
現金が増える。
借入残高が減る。
経験が増える。
判断力が上がる。
という変化があります。
サラリーマン大家にとって「買わない時間」も規模拡大の準備期間です。
■ 物件を増やす速度は人と比べない
SNSを見る。
一年で5戸購入。
三年で一棟アパートを複数所有。
家賃年収1,000万円。
こうした情報を見ると、自分も早く増やしたくなることがあります。
しかし、
年収。
自己資金。
借入状況。
家族構成。
住んでいる地域。
購入価格。
投資方法。
すべて違います。
同じ速度で増やす必要はありません。
むしろ他人の戸数を基準にすると、自分の収支に合わない物件まで買ってしまう可能性があります。
比較するなら他人の戸数ではなく、去年の自分より現金と純資産が増えているかを見ます。
■ 不動産全体を見ながら資産を増やす
規模を大きくしていくと、不動産投資だけではなく、
土地。
空き家。
相続。
売却。
建物管理。
活用方法。
などの判断も増えていきます。
購入だけを考えている段階と、複数の不動産を所有している段階では必要な知識も変わります。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家・土地・相続・売却など、不動産を所有してから必要になる判断もまとめています。
不動産投資から空き家・土地・相続まで、不動産所有についてまとめて確認したい方はこちら
■ 物件を増やすほど「一戸ごとの利益」を大切にする
1戸。
毎月1万円黒字。
5戸なら単純計算で5万円。
10戸なら10万円。
反対に、
1戸。
毎月1万円赤字。
5戸ならマイナス5万円。
10戸ならマイナス10万円。
規模拡大は、良い収支も悪い収支も拡大します。
だからこそ、
戸数が少ないうちに、
購入基準。
収支計算。
修繕判断。
管理方法。
資金管理。
を整えます。
規模を大きくする前に、小さな規模で利益の残る型を作ることが重要です。
■ 会社員の不動産投資は「給与＋家賃＋時間」で育てられる
サラリーマン大家には三つの力があります。
給与。
家賃。
時間。
給与から無理のない範囲で自己資金を作る。
家賃から利益を残す。
時間とともにローン元金を減らす。
その三つを積み重ねて次の物件へ進む。
一気に10戸買わなくても、
1戸。
2戸。
3戸。
と増やすことができます。
サラリーマン大家の規模拡大は「どれだけ早く買えるか」ではなく「次も買える状態をどれだけ長く維持できるか」が重要です。
■ 物件を増やす前に「一年間の実績」を一度数字にする
1戸目を運営していると、
毎月家賃が入っている。
ローンも問題なく返済できている。
大きなトラブルもない。
というだけで順調に感じることがあります。
しかし2戸目、3戸目へ進む前には、一度年間の数字を整理してみます。
年間家賃収入。
年間ローン返済額。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕費。
募集費用。
その他の支出。
そして最終的なキャッシュフロー。
例えば、
年間家賃60万円。
年間ローン返済24万円。
その他支出15万円。
年間キャッシュフロー21万円。
ここまで分かれば、1戸目が実際にどれくらい利益を作っているのか見えてきます。
さらにローン元金が年間15万円減っているなら、現金の手残りだけでは見えない資産形成も進んでいます。
次の物件を買う前に、まず今持っている物件が一年間で何を生み出したのか確認します。
■ 家賃収入と純資産の増加は分けて考える
不動産投資では、
家賃が増えた。
キャッシュフローが増えた。
だけで規模拡大の成果を判断する必要はありません。
例えば、
1戸目。
年間キャッシュフロー20万円。
ローン元金が年間15万円減少。
単純化すると、一年間で現金20万円を残しながら借入残高も15万円減っています。
一方、
2戸目。
年間キャッシュフロー5万円。
ローン元金は年間20万円減少。
この物件は現金の手残りは少なくても、借入残高は減っています。
もちろん物件価格の変動や売却費用などもあるため、ローン元金の減少額がそのまま利益になるわけではありません。
それでも、
「毎月いくら残ったか」と「資産全体がどう変化したか」の両方を見ることで、規模拡大の状態を判断しやすくなります。
■ 2戸目以降は金融機関から見られる数字も増える
最初の物件を購入するときは、
勤務先。
年収。
勤続年数。
自己資金。
既存借入。
などが融資判断の材料になることがあります。
しかし不動産を所有した後は、それに加えて、
購入した物件。
家賃収入。
ローン残高。
返済状況。
賃貸経営の実績。
なども関係してくる場合があります。
だから一戸目を適当に買ってしまうと、二戸目以降の選択肢へ影響する可能性があります。
反対に、
家賃が安定している。
返済を続けている。
現金も残している。
収支を把握している。
こうした実績を積み上げていくことが、次の融資を考えるうえでも大切になります。
一戸目は一戸目だけで終わる投資ではなく、その後の規模拡大にもつながる最初の経営実績です。
■ 借入総額だけで怖がる必要もない
1戸目ローン500万円。
2戸目ローン700万円。
3戸目ローン800万円。
総借入2,000万円。
数字だけを見ると大きく感じます。
しかし重要なのは借入額だけではありません。
その借入れによって、
どれくらいの家賃収入があるか。
毎月いくら返済しているか。
返済後にいくら残るか。
手元現金はいくらあるか。
物件にはどれくらいの価値があるか。
を見る必要があります。
借入れが少なくても赤字なら安全とは限りません。
借入れが大きくても、それに対して十分な収益と資産がある場合もあります。
「借金がいくらあるか」だけではなく「借金に対してどれだけ収益と資産を持っているか」で考えます。
■ ただし給与を前提に借りすぎない
会社員として年収がある。
だから融資を受けられる。
これは不動産投資の規模を広げるうえで大きな強みになる場合があります。
しかし、
毎月のローン返済30万円。
家賃収入35万円。
給与があるから大丈夫。
という状態では余裕がありません。
空室。
修繕。
家賃下落。
金利変動。
こうしたことが起きれば、給与からの持ち出しが必要になる可能性があります。
給与は生活にも必要です。
住宅ローン。
教育費。
車。
老後資金。
家族の支出。
もあります。
不動産投資の借入れは「給与を使えば返せる金額」ではなく「不動産収入を中心に返していける金額」で考えることが重要です。
■ 物件を増やすほど修繕時期を分散させたい
同じ築年数。
同じ設備。
同じ時期に購入。
複数の物件が似た状態なら、修繕時期も重なる可能性があります。
例えば5戸所有。
そのうち3戸の給湯器が同じくらい古い。
一年の間に3台交換。
一台15万円なら45万円です。
さらに退去が重なれば支出は増えます。
規模を増やすときは、
物件価格。
利回り。
だけでなく、
築年数。
設備年数。
過去の修繕履歴。
今後必要になりそうな工事。
も確認します。
戸数を分散するだけでなく「将来の支出時期」もできるだけ分散できると経営は安定しやすくなります。
■ 会社員は「時間の上限」を超えて物件を増やさない
一戸なら月に一度収支を確認。
たまに修繕連絡。
問題なく管理できる。
三戸。
五戸。
十戸。
と増えると、管理会社へ任せていても確認事項は増えます。
修繕見積もり。
退去。
入居募集。
家賃変更。
契約更新。
税金。
確定申告。
売却。
本業が忙しい時期と、物件のトラブルが重なることもあります。
だから規模を増やすときは、
お金だけではなく、
「今の管理体制であと何戸まで持てるか」
も考えます。
自分の時間が限界なら、管理方法を変えてから次へ進む。
これも規模拡大の一部です。
■ 法人化は「物件が増えたら必ずするもの」ではない
物件が増えてくると、
法人化した方がいい。
という話を聞くことがあります。
しかし何戸になったら必ず法人化した方が得、という単純な基準ではありません。
不動産所得。
給与所得。
今後の購入計画。
融資。
経費。
社会保険。
法人の維持費。
売却予定。
などによって判断は変わります。
個人で所有を続ける方法もあります。
法人で購入する方法もあります。
個人と法人を使い分ける場合もあります。
「物件数が増えたから法人化」ではなく、今後の規模拡大と税務・融資を含めて判断することが重要です。
具体的な税務判断については、税理士などの専門家へ確認します。
■ 物件を増やすなら出口も物件ごとに考える
1戸目。
長期保有。
2戸目。
数年後に売却。
3戸目。
ローン完済まで保有。
すべて同じ出口にする必要はありません。
築年数。
立地。
土地価値。
建物状態。
ローン残高。
売却相場。
によって判断は変わります。
例えば築古戸建なら、
家賃を受け取りながら長く持つ。
土地として売却する。
建物付きで投資家へ売却する。
解体して売却する。
など複数の可能性があります。
規模が大きくなるほど、
「何戸持っているか」だけではなく「どの物件をいつ手放すか」も資産形成の一部になります。
■ Q&A｜会社員が物件を増やすときによくある疑問
Q. 1戸目を買ってから何年後に2戸目を買うべきですか？
一律に何年後という基準はありません。
1戸目の収支が安定しているか、手元現金が十分にあるか、ローン返済に余裕があるかなどを確認します。
半年で条件が整う人もいれば、数年間かけて資金を作る人もいます。
期間よりも次を買った後の安全性を重視します。
Q. 2戸目を買うために給与から貯金した方がいいですか？
給与から自己資金を作る方法もあります。
ただし生活資金や緊急資金まで不動産へ入れないことが重要です。
家賃収入からも現金を残しながら、生活資金と不動産資金を分けて管理すると状態を把握しやすくなります。
Q. 融資を使えるだけ使った方が早く物件を増やせますか？
借入れを利用することで自己資金だけより早く規模を広げられる場合があります。
一方でローン返済も増えます。
融資可能額ではなく、空室や修繕が発生しても返済できる範囲かを確認することが重要です。
Q. 戸建から一棟アパートへ進んだ方がいいですか？
必ずしも進む必要はありません。
戸建を複数所有する方法もあれば、一棟物件へ移行する方法もあります。
必要資金、融資、管理負担、空室リスクなどが異なるため、自分の資金と目標に合わせて判断します。
Q. 何戸あれば会社を辞められますか？
戸数だけでは判断できません。
10戸あってもローン返済や修繕費が大きければ手残りは少ない場合があります。
反対に戸数が少なくても十分なキャッシュフローが残るケースもあります。
生活費、税金、将来修繕、空室などを考慮した後の安定した手残りで判断する必要があります。
■ 「家賃年収1,000万円」を目標にする前に見るもの
家賃年収1,000万円。
分かりやすい目標です。
しかし、
家賃1,000万円。
ローン返済600万円。
管理・税金・修繕など300万円。
手残り100万円。
という状態もあり得ます。
一方、
家賃500万円。
ローン返済150万円。
その他支出150万円。
手残り200万円。
なら、家賃収入は半分でも現金は多く残ります。
もちろん実際の収支は物件ごとに異なります。
重要なのは、
家賃年収ではなく、最終的にどれだけ利益と資産を残せているか。
です。
戸数や家賃総額は分かりやすい数字ですが、それだけを規模拡大の目標にしないことが大切です。
■ 次の物件を買える状態を維持する
不動産投資では、一度にすべての資金を使えば大きな物件を購入できるかもしれません。
しかしその後、
現金がない。
修繕できない。
空室に耐えられない。
次の物件も買えない。
となれば、そこで動きが止まります。
反対に、
一戸購入。
現金を残す。
家賃を貯める。
ローン元金を減らす。
給与からも無理なく貯蓄する。
そして次の物件。
という流れなら、時間はかかっても継続できます。
規模拡大で大切なのは、一回大きく買うことではなく「何度でも次の投資判断ができる状態」を作ることです。
■ 本業を辞めることを規模拡大のゴールにしなくてもいい
不動産投資を始めると、
家賃収入で生活したい。
会社を辞めたい。
という目標を持つことがあります。
それも一つの考え方です。
しかし会社員を続けながら、
給与。
家賃収入。
ローン元金の減少。
を積み上げる方法もあります。
本業が好きなら辞める必要はありません。
給与が安定しているなら、その強みを長く使うこともできます。
不動産投資のゴールは、
専業大家になること。
ではありません。
自分が望む生活と資産を作るために、不動産をどう使うかです。
■ 規模拡大は「早さ」より「再現性」
一戸目で利益が残った。
なぜ残ったのか。
安く買えた。
適正な家賃で貸せた。
修繕費を抑えられた。
ローン返済が重くなかった。
空室期間が短かった。
理由を整理します。
そして2戸目でも同じ考え方を使う。
3戸目でも使う。
これが再現できれば、規模を増やしやすくなります。
逆に一戸目が偶然うまくいっただけなのに、同じ感覚で一気に物件を増やすとリスクがあります。
会社員の不動産投資では、短期間で戸数を増やすことより「利益の残る判断を何度も繰り返せること」の方が重要です。
■ 自分に合った規模拡大の方法を選ぶ
築古戸建を一戸ずつ増やす。
区分マンションを所有する。
一棟アパートへ進む。
現金購入を中心にする。
融資を活用する。
物件を売却しながら入れ替える。
規模を増やす方法は一つではありません。
年収。
自己資金。
借入状況。
使える時間。
家族の支出。
投資経験。
目標。
によって適した方法は変わります。
会社員として本業を続けながら、自分に合った不動産投資の方法を比較したい方はこちら
■ まとめ｜1戸目から2戸目・3戸目へ進むほど「買う力」より「残す力」が重要になる
会社員が不動産投資で物件を増やすとき、
何戸買えるか。
いくら融資を受けられるか。
だけを考えると危険です。
見るべきなのは、
1戸目のキャッシュフロー。
手元現金。
ローン返済。
修繕資金。
管理できる時間。
融資余力。
そして出口です。
1戸目で利益を残す。
現金を残す。
ローン元金を減らす。
経験を積む。
その状態で2戸目へ進む。
2戸目でも同じように利益を残す。
そして3戸目へ進む。
この積み重ねが規模拡大です。
会社員には給与があります。
だからこそ、焦る必要はありません。
半年買わなくてもいい。
一年買わなくてもいい。
その間にも、
現金は増やせる。
ローン残高は減る。
経験は増える。
物件を増やすことだけが前進ではありません。
次の物件を安全に買える状態を作ることも前進です。
そして規模が大きくなるほど重要になるのは、
「何戸持っているか」ではなく「何戸持っていても利益と現金を残せるか」。
会社員の不動産投資では、本業という強い土台を活かしながら、一戸ずつ利益の残る賃貸経営を積み上げていくことが重要です。
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