不動産投資は管理会社に任せれば安心？大家が自分で確認すべき7つのポイント
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 19分
▪️管理会社へ任せれば不動産投資はほったらかしにできる？
不動産投資を始めるとき、
「管理会社へ任せれば、あとは家賃を受け取るだけ」
と考える人もいるかもしれません。
実際、管理会社を利用すれば大家の負担はかなり減らせます。
家賃管理。
入居者からの問い合わせ。
設備故障の受付。
退去対応。
入居募集。
こうした実務を任せられるため、本業を持ちながら不動産投資をする人にとって管理会社は重要な存在です。
ただし、ここで一つ分けて考えたいことがあります。
「管理を任せること」と「経営判断を任せること」は同じではありません。
家賃をいくらにするのか。
50万円の修繕をするのか。
空室対策へいくら使うのか。
設備を交換するのか。
最終的にお金を出すのは大家です。
だから管理会社を利用していても、自分の物件で何が起きているのかを把握する必要があります。
今回は、管理会社へ賃貸管理を任せながら、大家自身が確認しておきたい7つのポイントを具体的に整理します。
▪️管理会社を使う最大のメリットは「時間を買えること」
管理会社へ費用を払うのは、単純に作業を外注するためだけではありません。
大家自身の時間を確保する意味があります。
例えば入居者から、
「お湯が出ません」
と連絡が入ったとします。
自主管理なら大家自身が状況を聞き、業者を探し、入居者と訪問時間を調整する必要があります。
管理会社へ委託していれば、一次対応や業者手配まで任せられる場合があります。
会社員大家なら、本業中に何度も電話へ対応する必要がなくなります。
遠方物件でも管理しやすくなります。
つまり管理費は単なる経費ではなく、大家の時間と対応力を補うための費用でもあります。
だから管理会社を使うこと自体は、決して悪いことではありません。
むしろ物件数が増えるほど、上手に外注することが重要になります。
▪️それでも最終判断まで丸投げしない理由
管理会社は賃貸経営の重要なパートナーです。
ただし、管理会社と大家では立場が違います。
管理会社は多数の物件を管理しています。
大家は自分の資産を所有しています。
例えば空室が長引いたとき、
「家賃を5,000円下げましょう」
と提案されることがあります。
それが正しい場合もあります。
しかし、
問い合わせは何件あったのか。
内見は何件あったのか。
競合物件はいくらなのか。
写真や募集条件に問題はないのか。
を確認してからでも遅くありません。
原因が家賃ではないなら、値下げだけでは解決しない可能性があります。
管理会社から提案を受ける。
理由を確認する。
数字を見る。
最終判断をする。
この最後の部分まで管理会社へ渡さないことが、大家として重要です。
▪️確認①｜毎月の家賃が予定どおり入っているか
最初に確認したいのは非常に基本的なことです。
毎月いくら家賃が入っているのか。
満室だから問題ない。
ではなく、実際の入金額を確認します。
家賃。
共益費。
駐車場代。
その他の収入。
そこから管理費などが差し引かれ、実際にいくら入金されたのか。
さらにローンがあるなら、
家賃収入から返済後にいくら残ったのか。
まで確認します。
例えば家賃5万円。
管理関連費用3,000円。
ローン返済2万5,000円。
単純計算なら残りは2万2,000円です。
しかしここから固定資産税、保険、将来の修繕もあります。
「家賃が入っている」ではなく「最終的にいくら残っているか」を見ることが賃貸経営の基本です。
不動産投資で現金を残す考え方についてはこちらで詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
▪️確認②｜空室になったら「掲載されているか」から確認する
退去して空室になった。
一か月経っても申込みがない。
ここで家賃を下げる前に、募集状況を確認します。
まず、
どの賃貸サイトへ掲載されているのか。
写真は十分に載っているのか。
間取りや設備情報は正しいのか。
仲介会社へ情報が届いているのか。
を確認します。
そのうえで、
問い合わせ件数。
内見件数。
内見後の反応。
まで聞ければ、どこで止まっているのかが見えてきます。
問い合わせ自体が少ないなら、家賃や掲載条件が原因かもしれません。
問い合わせはあるのに内見されないなら、写真や物件情報に改善余地があるかもしれません。
内見は多いのに決まらないなら、室内状態や競合物件との差を確認する必要があります。
空室対策は「決まらない」ではなく、「どこで止まっているか」を確認するところから始めます。
築古物件で内見後に決まらない理由についてはこちらでも詳しく解説しています。
築古物件で内見後に連絡が来ない本当の理由
▪️家賃を下げる前に空室1か月の損失と比較する
家賃5万円。
5,000円下げれば4万5,000円。
年間では6万円の差です。
もし家賃を5,000円下げたことで一か月早く決まれば、空室損5万円を減らせる可能性があります。
一方、その入居者が数年間住めば、毎月5,000円の差は積み重なります。
だから、
値下げする。
値下げしない。
の二択ではありません。
募集期間。
問い合わせ。
競合。
想定入居期間。
これらを見ながら判断します。
管理会社から家賃調整を提案されたときも、「いくら下げるか」だけでなく「なぜ今下げるのか」まで確認することが重要です。
家賃設定についてはこちらで詳しく比較しています。
戸建賃貸の家賃はいくらが正解？5万円と5.5万円で迷ったときの家賃設定と空室判断
▪️確認③｜修繕見積りは金額より先に「何の工事か」を見る
管理会社から、
「修繕で30万円必要です」
と連絡が来たとします。
30万円と聞くと、高いか安いかを最初に考えたくなります。
しかし、その前に確認したいのは工事内容です。
故障していて絶対に必要な工事なのか。
次の入居募集のために必要なのか。
見た目を良くするための提案なのか。
将来的な故障を防ぐための工事なのか。
例えば、
壊れた給湯器の交換20万円。
まだ使える設備のグレードアップ20万円。
同じ20万円でも意味が違います。
必要性を確認したうえで、
修理で対応できないか。
交換ならどの仕様が必要か。
他社ならいくらなのか。
を考えます。
見積書を見る目的は値切ることではなく、その支出が賃貸経営に必要なのか判断することです。
▪️相見積りを取るべき工事と急いで対応すべき工事を分ける
修繕は何でも相見積りを取ればいいわけではありません。
入居中に給湯器が故障。
トイレが使えない。
漏水している。
こうした場合は、数万円安い業者を何日も探すより、早く対応することが重要になる場合があります。
一方、
退去後の全面リフォーム。
外壁塗装。
屋根工事。
高額な設備交換。
急を要さない高額工事なら、複数の見積りを比較する価値があります。
価格を優先する工事と、対応速度を優先する工事を分ける。
これも大家の判断です。
築古戸建の修繕費についてはこちらで詳しく整理しています。
築古戸建はリフォームにいくらかける？高利回りを崩さない修繕費と家賃設定の考え方
▪️確認④｜入居者対応が遅れていないか
管理会社へ任せていると、大家が入居者と直接話す機会は少なくなります。
これは管理委託のメリットです。
ただし、設備故障などの対応状況は必要に応じて確認します。
例えばエアコンが故障した。
管理会社へ連絡が入った。
一週間経っても修理されていない。
大家には連絡が来ていなくても、入居者側では不満が積み上がっている可能性があります。
もちろん、部品の取り寄せなどで時間が必要な場合もあります。
重要なのは、理由も分からないまま放置されていないかです。
退去すれば、
空室。
原状回復。
募集費用。
次の入居者が決まるまでの家賃損失。
が発生します。
必要な修繕へ適切に対応することは、入居者サービスだけではありません。
長期入居につなげ、将来の退去コストを抑える経営判断でもあります。
戸建の長期入居についてはこちらでも詳しく解説しています。
戸建賃貸はなぜ長期入居になりやすい？地方で選ばれる物件と空室を減らす大家の戦略
▪️確認⑤｜退去時の原状回復を全部同じ仕様にしない
退去が発生すると、室内を元の状態へ戻すための工事が必要になることがあります。
ここでも管理会社から見積りが届きます。
クロス。
床。
清掃。
設備。
外回り。
重要なのは、
「前回もこの仕様だったから今回も同じ」
と機械的に決めないことです。
物件の家賃帯。
想定する入居者。
周辺の競合。
現在の室内状態。
によって必要な工事は変わります。
家賃4万円の物件へ100万円かける。
家賃8万円の物件へ最低限の清掃だけで出す。
どちらも収支と募集力のバランスが合わなければ問題です。
原状回復は「きれいにする工事」ではなく、次の入居者を決めるための投資として考えます。
▪️50万円使って家賃はいくら上がる？を考える
退去後に、
水回りを交換したい。
アクセントクロスを入れたい。
床を全部張り替えたい。
という提案が出ることがあります。
きれいになること自体は悪くありません。
しかし賃貸経営では、その50万円を回収できるか考えます。
例えばリフォーム前の想定家賃5万円。
50万円追加して家賃5万3,000円。
上昇額は月3,000円。
年間3万6,000円です。
単純計算でも50万円を家賃差額だけで回収するには長い期間が必要になります。
もちろん家賃アップだけでなく、
入居が早く決まる。
長期入居につながる。
将来の修繕を先に行える。
という効果もあります。
だから工事をするかどうかは、見た目ではなく家賃・空室・耐用期間を含めて判断します。
▪️確認⑥｜管理会社から届く数字を年に一度はまとめて見る
毎月家賃が入っている。
大きなトラブルもない。
それでも年に一度は物件ごとの収支を振り返ります。
年間家賃収入。
管理費。
修繕費。
固定資産税。
保険。
ローン返済。
その他の支出。
これをまとめると、
「思ったより残っている」
「家賃は入っているのに修繕費が多い」
など、毎月の入金だけでは分からなかったことが見えてきます。
例えば年間家賃60万円。
年間のさまざまな支出を差し引いた手残り20万円。
この20万円を基準にすれば、
購入時の想定と合っているのか。
次の修繕へ備えられるのか。
この物件を持ち続ける価値があるのか。
を判断しやすくなります。
管理会社からの月次報告を見るだけでなく、自分の投資として一年間を振り返ることが重要です。
▪️管理費がもったいないから自主管理、とは限らない
管理費を払えば、その分だけ大家の手残りは減ります。
だから自主管理へ変えれば利益が増える。
数字だけならそう見えることがあります。
しかし自主管理にすれば、
入居者対応。
家賃確認。
設備故障。
退去。
募集。
業者手配。
こうした仕事を自分で行う必要があります。
月数千円の管理費を節約するために、毎月何時間も対応するなら、本当に得なのか考える必要があります。
反対に、
物件が自宅の近く。
戸数が少ない。
業者との関係もある。
自分で対応する時間もある。
なら自主管理が向いている場合もあります。
管理会社を使うかどうかは、費用だけでなく自分の時間まで含めて判断します。
自主管理と管理委託の違いについてはこちらで詳しく整理しています。
戸建賃貸は自主管理できる？管理会社へ任せる範囲と大家が自分で見るべきポイント
▪️確認⑦｜管理会社そのものを定期的に見直す
一度管理会社を決めたら、一生変えてはいけないわけではありません。
長く付き合う中で、
報告が早い。
募集に積極的。
修繕提案が分かりやすい。
入居者対応が丁寧。
という会社なら、大家にとって大きなパートナーになります。
一方、
連絡しても返事が遅い。
空室募集の状況が分からない。
高額修繕の説明がない。
何か月も空室なのに提案がない。
という状態が続くなら、一度管理体制を確認する必要があります。
すぐ管理会社を変更するという意味ではありません。
まず担当者へ改善を相談する。
それでも変わらなければ、他社の管理内容や費用を調べる。
「昔から任せているから」という理由だけで管理会社を固定しないことも、資産を守るための判断です。
▪️管理会社を変更するときは管理費だけ比較しない
管理費3％。
管理費5％。
数字だけなら3％の方が安く見えます。
しかし、
入居募集の強さ。
対応可能な時間。
修繕業者のネットワーク。
報告方法。
担当者の対応。
管理しているエリア。
によってサービス内容は変わります。
例えば月5万円の家賃なら、管理費2％の差は月1,000円です。
年間1万2,000円。
その差だけで管理会社を決めるのではなく、空室が一か月短くなるだけでも家賃への影響は大きく変わります。
管理費率ではなく、最終的な手残りと自分の負担で比較することが重要です。
▪️管理会社へ任せるほど「大家が見る数字」は少なくできる
ここまで読むと、
管理会社を使っても確認することが多い。
と感じるかもしれません。
しかし毎日確認する必要はありません。
最低限、
家賃が入っているか。
空室なら募集状況はどうか。
修繕が発生したら内容と金額は妥当か。
一年間でいくら残ったか。
この程度を把握するだけでも違います。
実務は管理会社。
重要な数字と判断は大家。
この役割分担ができれば、会社員でも賃貸経営を続けやすくなります。
大家が全部やる必要はありません。しかし、大家しか決められないことまで手放す必要もありません。
▪️管理を任せる目的は「楽をすること」だけではない
管理会社を使う目的は、
電話に出たくない。
現地へ行きたくない。
という手間削減だけではありません。
専門的な管理体制を使うことで、
入居者対応を早くする。
募集窓口を作る。
修繕業者を手配する。
管理記録を残す。
というメリットがあります。
その結果、大家自身は物件探しや資金管理、次の投資判断へ時間を使えます。
つまり管理会社は、大家の仕事をなくす存在ではなく、大家が経営判断へ集中するための仕組みと考えることができます。
▪️物件を増やすなら管理体制も一緒に増やす
一戸目。
二戸目。
三戸目。
物件が増えれば家賃収入も増えていきます。
同時に、空室や修繕が発生する回数も増える可能性があります。
一戸なら自主管理できても、十戸になれば本業との両立が難しくなるかもしれません。
だから物件を増やすときは、
いくらで買えるか。
融資が出るか。
だけではなく、
購入後に誰が管理するのか。
まで考えます。
管理費を払っても利益が残る物件を買う。
必要な部分だけ管理会社へ任せる。
物件数が増えたら管理方法を変える。
投資規模に合わせて管理体制も変えていけば構いません。
▪️管理費を払っても利益が残る物件か購入前に確認する
これは非常に重要です。
物件を買ってから、
「管理会社へ任せたら利益がほとんど残らなかった」
では困ります。
購入前から管理委託する予定なら、その費用も収支へ入れます。
家賃。
ローン。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕予備費。
空室想定。
ここまで差し引いて、それでも自分が求める手残りがあるのか。
管理費を入れると成立しない物件なら、
自主管理できるのか。
価格交渉できないか。
家賃設定は適正か。
そもそも見送るべきか。
を考えます。
「管理費を払える収益力があるか」も、物件選びの一つの基準です。
不動産投資そのものを始める前の考え方についてはこちらで詳しく整理しています。
不動産投資はほったらかしで儲かる？初心者が「賃貸経営」を始める前に知るべき現実
▪️自己資金と管理費は別々の問題ではない
自己資金を使い切って物件を購入すると、修繕だけでなく管理費など継続的な支出への余裕も小さくなります。
例えば高利回りに見える物件でも、
管理委託。
ローン返済。
固定資産税。
保険。
修繕。
まで入れると、想定より手残りが少なくなる場合があります。
だから物件購入前から、
「管理は自分でするから管理費0円」
という都合の良い計算だけでなく、将来管理会社へ任せても成立する収支を一度確認しておくと選択肢が増えます。
自己資金と購入後の現金についてはこちらで詳しく解説しています。
不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金だけでなく修繕・空室に備える資金計画
▪️不動産投資の方法によって必要な管理も変わる
築古戸建。
区分マンション。
一棟アパート。
同じ不動産投資でも管理方法は違います。
戸建なら一世帯とのやり取りが中心になります。
一棟物件なら複数の入居者に加えて、共用部分の清掃や建物全体の維持管理も必要です。
区分マンションなら建物全体の管理は管理組合が行いますが、室内の賃貸管理は別に考える必要があります。
だから、
「管理会社へ任せれば全部同じ」
ではありません。
自分が検討している投資方法では、大家にどんな仕事が残るのか。
購入前に確認します。
そして管理方法まで含めて、自分の資金や使える時間に合った不動産投資を比較することが重要です。
自分に合った不動産投資の選択肢を確認したい方はこちら
▪️管理会社を使うか迷ったら「自分の時給」も考える
例えば自主管理によって年間6万円の管理費を節約できるとします。
そのために年間60時間を使っているなら、単純計算では1時間あたり1,000円です。
もちろん大家業を経験すること自体に価値もあります。
自主管理が好きな人もいます。
ただ、
本業。
家族との時間。
次の物件探し。
既存物件の改善。
そこへ時間を使った方がいい場合もあります。
だから管理会社を使う判断では、
管理費が高いか安いか。
だけでなく、
その費用で自分の時間を何時間取り戻せるのか。
という考え方もできます。
▪️手間を減らすほど「数字を見る時間」は残しておく
管理会社。
税理士。
修繕業者。
仲介会社。
不動産投資では多くの専門家や業者へ仕事を任せることができます。
だから規模が大きくなっても、大家自身がすべての作業をする必要はありません。
しかし、
今月いくら入ったのか。
今年いくら修繕したのか。
空室は何か月続いているのか。
この物件はいくら利益を残しているのか。
ここだけは把握しておきたいところです。
作業を減らすことはできても、数字まで見なくなると経営状態が分からなくなります。
管理会社を上手に使う目的は、大家が何も知らなくなることではありません。
重要な数字だけを見て、必要なときに判断できる状態を作ることです。
▪️まとめ｜管理会社へ「任せる」と「丸投げする」は違う
管理会社は、不動産投資を続けるうえで非常に頼れる存在です。
入居者対応。
家賃管理。
空室募集。
退去対応。
修繕業者の手配。
こうした実務を任せることで、大家の負担は大きく減ります。
だから、
「管理会社を使わない方がいい」
という話ではありません。
むしろ本業を持ちながら不動産投資を続けるなら、管理会社を上手に利用することは有力な方法です。
ただし、
家賃はいくらにするのか。
修繕へいくら使うのか。
空室対策をどうするのか。
管理会社を変更するのか。
最終的に物件を持ち続けるのか。
これらは大家の資産に関わる判断です。
そのため管理を委託していても、
①家賃と実際の手残り
②空室時の募集状況
③修繕の内容と金額
④入居者対応の進捗
⑤退去後の原状回復
⑥年間の収支
⑦管理会社そのものの対応
この7つは確認しておきたいところです。
全部の作業を自分でする必要はありません。
毎日物件へ行く必要もありません。
実務は専門家へ任せる。
大家は数字を見る。
必要なときだけ判断する。
この役割分担ができれば、不動産投資に使う時間を減らしながら、自分の資産については把握できます。
そして物件数が増えれば増えるほど、この仕組みは重要になります。
一戸目では自分でできた。
でも五戸、十戸になれば時間が足りなくなる。
そのとき、
「全部自分でやる」
から、
「任せる仕組みを作る」
へ変えていけば構いません。
大切なのは、管理会社へ任せることを怖がることでも、すべてを丸投げすることでもありません。
任せる仕事と、自分で判断する仕事を分けること。
管理会社を賃貸経営のパートナーとして使いながら、最終的な数字と判断は大家自身が持つ。
これが、手間を減らしながら長く不動産投資を続けるための基本です。
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