不動産投資でローン返済比率は何％が安全？家賃収入が残る借入額と返済額の考え方
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 21分
■ 家賃10万円・ローン返済8万円なら本当に儲かっている？
不動産投資では、融資を使うことで自己資金だけでは購入できない物件を取得できる可能性があります。
例えば毎月10万円の家賃が入る物件。
ローン返済が毎月8万円。
単純に考えれば2万円残ります。
年間なら24万円です。
「毎月黒字だから問題ない」と感じるかもしれません。
しかし実際には、この2万円からさらに支出があります。
管理費。
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
入居者が退去すれば空室期間もあります。
年間24万円残る計算でも、給湯器交換に20万円かかれば、その年の余裕は一気に小さくなります。
さらに数か月空室になれば、家賃が入らない状態でもローン返済は続きます。
不動産投資では「ローンを返せるか」ではなく、「ローンを返した後にも現金が残るか」を確認することが重要です。
■ ローン返済比率とは家賃収入の何％を返済へ使っているかを見る数字
不動産投資で返済負担を見る方法の一つが、家賃収入に対するローン返済額の割合です。
例えば毎月の家賃収入10万円。
毎月のローン返済5万円。
この場合、家賃収入の50％をローン返済へ使っています。
家賃10万円に対して返済7万円なら70％。
家賃10万円に対して返済8万円なら80％です。
割合が高くなるほど、ローン返済後に残る現金は少なくなります。
ただし、返済比率が低ければ必ず安全というわけでもありません。
建物状態。
管理費。
修繕費。
固定資産税。
空室率。
物件によって支出が違うからです。
ローン返済比率は安全性を見る一つの目安であり、最終的には返済後のキャッシュフローまで確認します。
■ 家賃5万円で返済3万円なら残り2万円ではない
例えば築古戸建。
家賃5万円。
ローン返済3万円。
毎月2万円残るように見えます。
年間なら24万円です。
しかし年間で、
固定資産税5万円。
火災保険2万円。
小規模修繕5万円。
管理費3万円。
合計15万円かかったとします。
年間24万円から15万円を差し引けば9万円です。
月平均にすると7,500円程度になります。
さらに一か月空室になれば家賃5万円が減ります。
年間9万円残る想定だった物件が、その年は4万円程度しか残らない可能性があります。
「家賃－ローン返済」の数字だけを見ると、実際の手残りを大きく見積もってしまうことがあります。
キャッシュフローについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でキャッシュフローはいくら残ればいい？家賃収入より大切な手残りの考え方
■ 返済比率50％と80％では空室への耐久力が違う
同じ家賃10万円の物件で比較してみます。
A物件。
家賃10万円。
ローン返済5万円。
B物件。
家賃10万円。
ローン返済8万円。
満室なら、どちらもローン返済はできます。
しかし一部の家賃が入らなくなった場合はどうでしょうか。
一棟物件で家賃収入が10万円から7万円へ減ったとします。
A物件なら返済5万円後に2万円残ります。
B物件では返済8万円なので、家賃だけでは1万円足りません。
同じ10万円の家賃収入でも、返済額によって空室への強さは変わります。
返済比率を見る意味は、満室時の利益を確認するためだけではなく、家賃収入が減ったときにどこまで耐えられるかを見ることにあります。
■ 「返済比率は何％なら安全？」に絶対的な正解はない
では、返済比率は何％なら安全なのでしょうか。
40％。
50％。
60％。
一つの数字ですべての物件を判断することはできません。
例えば返済比率60％でも、築浅で当面大きな修繕が少なく、賃貸需要が強い物件。
返済比率40％でも、築古で大規模修繕が迫り、空室期間が長い物件。
返済比率だけなら後者の方が余裕があります。
しかし物件全体の安全性まで高いとは限りません。
また、返済期間を長くすれば毎月返済額は下がりやすくなります。
その代わり総返済額や将来の残債も変わります。
「何％以下なら買う」と機械的に決めるのではなく、返済後に必要な現金を残せるかという視点から判断します。
■ 借りられる金額と借りていい金額は違う
金融機関から2,000万円まで融資可能と言われた。
だから2,000万円借りる。
必ずしもそうする必要はありません。
融資可能額は、金融機関が審査した結果です。
一方、実際にどれだけ借りるかは、自分の賃貸経営の計画から考えます。
例えば2,000万円借りると毎月返済12万円。
1,500万円なら毎月9万円。
自己資金を多く入れれば返済額は減る可能性があります。
しかし自己資金を入れすぎれば、購入後の現金が減ります。
つまり、
借入を増やしすぎれば毎月返済が重くなる。
自己資金を入れすぎれば手元現金が減る。
このバランスを見る必要があります。
融資では「最大いくら借りられるか」より、「いくら借りれば購入後も無理なく運営できるか」を考えます。
■ 頭金を増やせば安全になるとは限らない
ローン返済を減らしたい。
そのために頭金を多く入れる。
合理的な考え方です。
例えば自己資金500万円。
500万円すべてを頭金へ入れれば借入額を減らせます。
毎月返済も小さくなる可能性があります。
しかし購入後の手元現金が0円になったらどうでしょうか。
購入直後に給湯器20万円。
数か月後に退去。
原状回復30万円。
合計50万円必要になれば、別の資金から出す必要があります。
一方、頭金300万円にして200万円を残せば、ローン返済は少し増えても修繕や空室へ対応できます。
頭金を増やす目的は返済額を小さくすることですが、手元現金を失ってまで返済額だけを下げる必要があるかは別に考えます。
自己資金についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金だけでなく修繕・空室に備える資金計画
■ 返済期間を長くすると毎月は楽になるが残債は減りにくい
同じ借入額でも、返済期間によって毎月返済額は変わります。
10年返済。
15年返済。
20年返済。
返済期間を長くすれば、一般的には毎月返済額を抑えやすくなります。
毎月のキャッシュフローを残すという点では有利に見えます。
しかし長期間借りることで、将来売却するときにもローン残高が多く残っている可能性があります。
例えば10年後に売却したい。
売却価格800万円。
ローン残高900万円。
この場合、売却代金だけではローンを完済できません。
反対に残債が500万円なら、売却時の選択肢は変わります。
返済期間は毎月のキャッシュフローだけで決めず、何年保有するのか、売却時に残債がいくら残るのかまで確認します。
■ 金利が少し変わるだけでも長期では返済額に影響する
不動産投資では金利も重要です。
借入額が大きく、返済期間が長いほど、金利の違いは総返済額へ影響します。
また変動金利を利用する場合は、将来の金利上昇も考える必要があります。
現在の返済額なら毎月3万円残る。
しかし金利が上昇して返済負担が増えたら、毎月1万円しか残らない。
このような状態になる可能性も考えます。
重要なのは将来の金利を正確に予測することではありません。
予測はできません。
だから、
返済額が少し増えても黒字か。
空室と返済増加が重なっても耐えられるか。
手元現金で対応できるか。
を確認します。
現在の金利だけで収支を作るのではなく、条件が少し悪化した場合でも運営できる余白を残します。
■ 満室時の返済比率だけを見ると危ない
家賃収入20万円。
ローン返済10万円。
返済比率50％。
数字だけなら余裕があるように見えます。
しかし4戸のアパートで、一戸あたり家賃5万円だったとします。
一室空室なら家賃15万円。
返済10万円。
二室空室なら家賃10万円。
返済だけで家賃がなくなります。
さらに管理費や固定資産税、修繕費があります。
だから一棟物件では満室家賃だけでなく、
一室空室。
二室空室。
家賃を5％下げた場合。
修繕が発生した場合。
複数の収支を作ります。
満室なら返せるのは最低条件であり、空室が発生しても返済を続けられるかまで確認することが重要です。
■ 戸建投資は1戸空室になれば家賃収入が0円になる
一棟物件とは違い、一戸の戸建賃貸では入居者が退去すると家賃収入が0円になります。
家賃5万円。
ローン返済2万5,000円。
入居中なら返済後に2万5,000円あります。
しかし退去すれば家賃0円。
それでも毎月2万5,000円の返済は続きます。
3か月空室なら7万5,000円。
半年なら15万円。
さらに原状回復費が必要になる場合があります。
だから戸建を融資で購入するなら、満室時の返済比率だけで安全性を判断できません。
家賃収入0円の期間が発生しても返済できる現金を持っているかが、戸建投資では特に重要です。
■ 返済比率を下げるためだけに家賃を高く見積もらない
家賃5万円なら返済比率60％。
家賃6万円なら返済比率50％。
収支表だけを見ると、家賃6万円で計算した方が安全に見えます。
しかし周辺相場が5万円なら、6万円で計算しても意味がありません。
募集して半年決まらなければ、想定した家賃収入自体が入りません。
返済計画では、
最高で取れそうな家賃。
ではなく、
現実的に決まりそうな家賃。
を使います。
さらに少し家賃が下がった場合も計算します。
家賃5万円。
4万7,000円。
4万5,000円。
それでも返済できるか。
返済比率を良く見せるための家賃設定ではなく、実際の市場家賃から返済計画を作ることが重要です。
■ 利回りが高くても返済後に現金が残らなければ意味が違う
表面利回り15％。
かなり良い数字に見えます。
しかし融資条件によって毎月返済額が大きければ、キャッシュフローは少なくなる可能性があります。
反対に表面利回り12％でも、購入価格を抑え、長期の融資を利用でき、返済後に十分な現金が残る場合があります。
利回りは物件の収益性を見る数字。
返済比率は借入に対する余裕を見る数字。
キャッシュフローは最終的に現金がいくら残るかを見る数字。
それぞれ役割が違います。
物件を購入するときは、利回り・返済比率・キャッシュフローを別々に確認し、最後に一つの収支として判断します。
利回りについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の利回りは何％あればいい？表面利回りだけで物件を選ぶと危険な理由
■ 返済後の現金をすべて使わず次の返済へ備える
毎月3万円のキャッシュフロー。
年間36万円。
この36万円をすべて自由に使える利益と考えると、物件の現金は増えません。
不動産投資では、次の退去や修繕がいつ来るか分かりません。
さらに融資を利用していれば、家賃が入らなくても返済があります。
だから返済後に残った現金を積み上げます。
年間36万円。
二年間で72万円。
三年間で108万円。
途中で30万円の修繕があっても78万円残ります。
融資を使った不動産投資では、毎月の黒字を作るだけでなく、その黒字を積み上げて返済を守る現金を作ることが重要です。
現金を残す考え方についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 返済額を決めるときは「悪い年」を一度作ってみる
購入予定の物件で年間60万円の家賃が入る。
ローン返済30万円。
通常なら30万円残ります。
ここから年間経費を引いても黒字。
これだけで購入を決めず、悪い年も計算します。
空室3か月。
家賃収入45万円。
修繕20万円。
ローン返済30万円。
これだけで家賃収入より支出が大きくなります。
さらに税金や保険があります。
この年に赤字になること自体が必ず問題なのではありません。
重要なのは、その赤字を手元現金で吸収できるかです。
返済計画では平均的な一年だけでなく「空室と修繕が同時に来た一年」を作り、それでも保有を続けられるか確認します。
■ 借入を怖がりすぎても自己資金の効率は下がる
ここまで返済リスクを見てきましたが、借入そのものが悪いわけではありません。
例えば自己資金1,000万円。
1,000万円すべてを一つの物件へ使う方法があります。
一方で融資を利用し、自己資金300万円で購入。
残り700万円を手元に残す方法もあります。
後者なら修繕や空室へ備えながら、次の投資機会を待つこともできます。
もちろん借入には返済義務があります。
だから最大限借りればいいという話でもありません。
融資の目的は借金を増やすことではなく、手元資金を残しながら資産を運営する選択肢を作ることです。
■ 借入額は物件ではなく自分の資金状況から逆算する
同じ1,000万円の物件でも、買う人によって安全な借入額は違います。
現金2,000万円を持っている人。
現金300万円の人。
毎月本業から十分な収入がある人。
不動産収入だけで返済する人。
すでに複数のローンを持っている人。
状況はすべて違います。
だから「この物件なら800万円借りても大丈夫」と物件だけで判断するのではありません。
購入後に残る現金。
既存の借入。
毎月の収入。
他の所有物件の収支。
今後購入したい物件。
これらを含めて借入額を考えます。
適正な借入額とは、金融機関が貸してくれる最大額ではなく、自分が余裕を持って返済し続けられる金額です。
■ 融資条件まで含めて投資方法を比較する
築古戸建を現金で購入する。
戸建を一部融資で購入する。
一棟アパートを長期融資で購入する。
区分マンションを融資で購入する。
同じ不動産投資でも、必要な自己資金と毎月返済額は違います。
利回りだけを見て投資方法を決めるのではなく、
購入後にいくら現金が残るか。
毎月返済はいくらか。
空室時にも返済できるか。
次の物件へ進める余力があるか。
まで比較します。
自己資金を使い切らず、返済後にも現金が残る不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら
■ ローン返済は「今払えるか」ではなく10年後まで考える
融資を利用するとき、現在の家賃収入と返済額だけを見てしまうことがあります。
家賃10万円。
ローン返済5万円。
今なら問題なく返済できる。
しかし不動産投資は数年、場合によっては10年、20年と続きます。
その間に建物は古くなります。
設備交換も増えます。
周辺の家賃相場が変わる可能性もあります。
入居者が退去することもあります。
例えば現在10万円で貸せている物件が、10年後には9万円になっているかもしれません。
一方、ローン返済は契約内容によって毎月続きます。
だから購入時点だけではなく、
5年後。
10年後。
売却予定時。
それぞれの家賃と残債を考えます。
融資を利用するなら「今返せる金額」ではなく、将来条件が変わっても返済を続けられる金額にすることが重要です。
■ ローン残高が減ることも不動産投資の一つの積み上げ
毎月のキャッシュフローだけを見ると、融資を利用した物件は現金購入より手残りが少なく見えることがあります。
しかしローン返済には、借入残高を減らしていく側面もあります。
例えば購入時の借入残高1,000万円。
数年間返済して残高800万円。
その間に物件価値が大きく変わっていなければ、購入時とは資産と負債のバランスが変わっています。
もちろん物件価格が下落する可能性もあるため、返済した金額がそのまま資産になるわけではありません。
それでも不動産投資では、
毎年いくら現金が残ったか。
借入残高がいくら減ったか。
物件を売却したらいくら残るか。
この三つを見ることで、現在の状態を把握しやすくなります。
キャッシュフローだけでなく、ローン残高がどのように減っているかも長期的な資産形成では確認したい数字です。
■ 複数物件を持つなら返済額も合計して見る
一戸目。
家賃5万円。
ローン返済2万円。
二戸目。
家賃6万円。
ローン返済3万円。
三戸目。
家賃7万円。
ローン返済4万円。
一戸ずつ見ると返済できています。
しかし三戸合わせれば、
家賃18万円。
ローン返済9万円。
になります。
ここから固定資産税、保険、管理費、修繕などが発生します。
さらに一戸空室になれば家賃収入は減ります。
二戸で同時に修繕が発生する可能性もあります。
物件を増やすほど、一戸単位の返済比率だけでは全体像が分かりにくくなります。
複数物件を所有する場合は、一戸ごとの収支と同時に所有物件全体の家賃・返済・手元現金を確認します。
■ 2戸目を買う前に「返済が増えた後」を計算する
一戸目が順調。
毎月2万円のキャッシュフローが残っている。
そこで二戸目を購入したくなることがあります。
二戸目も毎月2万円残れば、合計4万円。
年間48万円です。
しかし二戸目を購入すれば、借入だけでなく修繕や空室の可能性も増えます。
例えば一戸目が空室。
二戸目で給湯器交換。
この二つが同時に起こることもあります。
だから二戸目を購入する前に、
二戸とも満室の場合。
一戸が空室の場合。
二戸とも空室の場合。
修繕が重なった場合。
それぞれで返済を続けられるか確認します。
物件を増やすときは家賃収入が増えることだけでなく、毎月必ず支払う返済額が増えることも同時に考えます。
■ 繰上返済すれば必ず得とは限らない
手元に300万円ある。
ローン残高を減らすために100万円繰上返済する。
そうすれば利息負担を減らせる可能性があります。
返済期間を短縮したり、条件によっては毎月返済額を減らしたりすることもできます。
一方で手元現金は100万円減ります。
その直後に、
外壁修繕80万円。
退去後の原状回復30万円。
合計110万円必要になれば、別の資金が必要です。
繰上返済そのものが悪いわけではありません。
重要なのは、返済後にも十分な現金が残るかです。
借入残高を早く減らすことと、手元現金を厚くすることのどちらを優先するかは、所有物件全体の状況から判断します。
■ 返済比率が低くても大規模修繕が近ければ注意する
家賃20万円。
ローン返済8万円。
返済比率40％。
数字だけなら余裕があります。
しかし築年数が進み、
屋根。
外壁。
給排水設備。
共用部分。
こうした大規模修繕が近ければ、年間のキャッシュフローだけでは判断できません。
例えば毎月5万円残っていても、数年後に300万円の修繕が必要なら、その資金を準備する必要があります。
返済比率が低いから安心ではありません。
反対に返済比率が多少高くても、建物状態が良く、十分な現金を持っている場合もあります。
ローン返済比率は物件の安全性を判断する一つの数字であり、建物状態と手元現金を合わせて確認することが重要です。
■ Q&A｜不動産投資のローン返済でよくある疑問
Q. ローン返済比率は50％以下なら安全ですか？
50％以下だから必ず安全とは言えません。
返済比率が低くても、修繕費が大きい物件や空室期間が長い物件では現金が残らないことがあります。
返済比率だけでなく、税金・保険・管理費・修繕・空室を含めた年間キャッシュフローまで確認します。
Q. 頭金は多く入れた方がいいですか？
頭金を増やせば借入額や毎月返済額を抑えやすくなります。
ただし自己資金を使い切ってしまうと、購入後の空室や修繕へ対応しにくくなります。
頭金の金額だけではなく、購入後にいくら現金を残せるかまで考えることが重要です。
Q. 家賃でローンを返せるなら購入しても大丈夫ですか？
家賃でローン返済ができることは重要ですが、それだけでは十分ではありません。
固定資産税、保険、管理費、修繕費なども必要です。
さらに空室期間中にもローン返済は続きます。
家賃から返済した後に、これらの支出へ対応できる現金が残るか確認します。
Q. 空室になったらローン返済はどうすればいいですか？
基本的には手元資金から返済することになります。
そのため購入前から、数か月家賃が入らなくても返済できる現金を残しておくことが重要です。
特に戸建賃貸は一戸が空室になると家賃収入が0円になるため、空室時の返済額を事前に計算しておきます。
Q. 繰上返済と次の物件購入はどちらを優先すべきですか？
一律の正解はありません。
借入金利、残債、毎月のキャッシュフロー、手元現金、次に購入する物件によって判断は変わります。
繰上返済によって現金を減らしすぎないことと、次の物件購入によって借入を増やしすぎないことの両方を見る必要があります。
■ 融資は「借金」ではなく使い方で結果が変わる
不動産投資では、借入を怖いと感じる人もいます。
反対に、できるだけ融資を使って物件を増やしたいと考える人もいます。
どちらか一方が正解ではありません。
現金だけで購入すればローン返済はありません。
しかし自己資金を大きく使います。
融資を使えば自己資金を残せる可能性があります。
しかし毎月返済が発生します。
重要なのは、
現金を使い切らない。
借りすぎない。
返済後にも現金を残す。
空室時にも返済できる。
このバランスです。
融資は使うか使わないかではなく、自分の資金力に対してどの程度使うかが重要です。
■ 不動産投資は返済額だけでなく資金全体から考える
ローン返済を小さくすることだけを考えるなら、自己資金を多く入れる方法があります。
しかし不動産投資では、その後も現金が必要です。
修繕。
空室。
次の物件。
税金。
予想外の支出。
そのため融資計画では、毎月返済額と同時に購入後の現金残高を確認します。
一戸目を購入した後。
二戸目を購入した後。
複数物件を所有した後。
それぞれで必要な現金は変わります。
返済額を最小化することではなく、返済しながら現金を増やせる状態を作ることが重要です。
不動産投資で現金を残す考え方についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 自分に合った借入と投資方法を比較する
不動産投資では、物件によって融資の使い方が変わります。
築古戸建を現金で購入する。
一部だけ融資を使う。
一棟アパートを長期融資で購入する。
区分マンションを融資で購入する。
どの方法でも、見るべきなのは借りられる金額ではありません。
購入後の現金。
毎月返済額。
空室時の負担。
修繕への備え。
返済後のキャッシュフロー。
これらを比較し、自分が無理なく続けられる方法を選びます。
借入額・自己資金・毎月の手残りまで含めて、自分に合う不動産投資の選択肢を確認したい方はこちら
■ 不動産投資だけでなく空き家・土地・相続まで考える
不動産を所有していると、ローン返済だけではなくさまざまな判断が必要になります。
購入する。
貸す。
修繕する。
売却する。
土地として活用する。
相続した不動産を整理する。
それぞれの判断には現金が関係します。
だから不動産投資だけを切り離して考えるのではなく、自分が所有する不動産全体を見ながら資金計画を作ることも重要です。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家、土地、相続、売却など、不動産を所有する中で発生するさまざまな判断をまとめています。
空き家・土地・相続・不動産投資など、不動産の判断をまとめて確認したい方はこちら
■ まとめ｜ローン返済比率より「返済した後に何が残るか」を見る
不動産投資で融資を利用するとき、ローン返済比率は重要な確認項目です。
家賃10万円。
返済5万円。
返済比率50％。
この数字だけなら分かりやすいです。
しかし実際の賃貸経営では、残った5万円をすべて自由に使えるわけではありません。
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕費。
空室。
さまざまな支出があります。
だから確認する順番は、
家賃はいくら入るか。
ローン返済はいくらか。
年間経費はいくらか。
空室になったらどうなるか。
修繕が重なったらどうなるか。
購入後に現金はいくら残るか。
返済後に年間いくら現金が増えるか。
ここまで見ます。
そして融資を利用する最大の目的は、借りられるだけ借りることではありません。
自己資金を残しながら物件を取得し、その物件から生まれる家賃で返済しながら現金と資産を積み上げていくことです。
「返済比率は何％なら安全か」だけではなく、「条件が悪くなっても返済を続けられるか」を考える。
その余白を持った借入額と返済計画を作ることが、不動産投資を長く続けるための重要なポイントです。
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