サラリーマン大家は本当に儲かる？副業で不動産投資を始める前に知りたい7つの現実
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 14分
更新日：8月20日
会社員として働きながら、戸建やアパートを購入して家賃収入を得る「サラリーマン大家」。
給与とは別に毎月家賃が入るため、
「副収入を作りたい」
「老後までに家賃収入を増やしたい」
「会社員のうちに不動産を持っておきたい」
と考える方もいるでしょう。
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しかし、不動産投資は物件を購入すれば自動的に利益が積み上がるものではありません。
家賃が入っても、ローン返済、固定資産税、保険、管理費、修繕費などの支出があります。
さらに退去すれば募集が必要になり、設備が壊れれば修繕するかどうかを判断します。
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だからサラリーマン大家を、
「給与とは別に家賃を受け取る副業」
だけで考えると、購入後にイメージとの違いが出やすくなります。
実際には、本業を続けながら小さな賃貸経営を持つという理解の方が近いでしょう。
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この記事では、「サラリーマン大家は儲かる・儲からない」と一律に決めるのではなく、始める前に確認したい7つの現実を整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず結論｜サラリーマン大家は「家賃額」だけでは儲かったか判断できない
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例えば毎月5万円の家賃が入れば、年間家賃収入は60万円です。
しかし、年間60万円がそのまま自由に使える利益になるわけではありません。
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賃貸経営では、家賃から物件の運営に必要な支出を払い、融資を利用していればローンも返済します。
そこで初めて、実際にどれだけ現金が残ったのかが見えてきます。
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一方、税務上の不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
国税庁は、不動産所得の必要経費として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを挙げています。(国税庁)
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つまり、
家賃収入。
税務上の利益。
実際に残った現金。
は、それぞれ同じ数字とは限りません。
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サラリーマン大家で最初に覚えたいのは、家賃の大きさより、年間で実際にいくら現金が残ったかを見ることです。
キャッシュフローの計算はこちらで詳しく整理しています。
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▪️現実①｜家賃5万円なら「5万円の副収入」ではない
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一度だけ、簡単な例で考えます。
年間家賃が60万円。
実際に支払った固定資産税・保険・管理・修繕などが合計15万円。
年間ローン返済が24万円だったとします。
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この場合、単純化した年間キャッシュフローは、
60万円 − 15万円 − 24万円＝21万円
です。
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月平均にすると約1万7,500円です。
毎月5万円の家賃が入っていても、最終的に残る現金は別の数字になります。
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もちろん実際の物件では、空室期間や修繕額、管理方法、融資条件によって結果は変わります。
ここで重要なのは「年間21万円あれば成功」ということではありません。
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家賃収入と手残りを分けて考える。
この習慣を購入前から持つことです。
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▪️現実②｜サラリーマン大家は完全な「不労所得」ではない
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入居者が住んでいる期間は、毎月自動的に家賃が振り込まれることがあります。
その意味では、自分が毎日働いた時間に応じて収入が発生する仕事とは性質が違います。
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ただし、賃貸物件では購入後にも、
・入退去
・家賃管理
・設備故障や修繕
・入居者からの問い合わせ
・募集条件の変更
などが発生します。
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国土交通省も、賃貸住宅管理業者の業務として、建物・設備の維持保全、家賃等の金銭管理に加え、入退去や苦情対応などを挙げています。(国土交通省)
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管理会社へ委託すれば、こうした実務の多くを任せることができます。
しかし、
「修繕見積もりを承認するか」
「次の募集家賃をいくらにするか」
「このまま保有するか」
といった経営判断まで完全になくなるわけではありません。
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だからサラリーマン大家は、
何でも自分で作業する副業
ではなく、
実務を任せながら、自分は数字と重要な判断を見る副業
と考えると現実に近くなります。
管理会社との役割分担はこちら。
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▪️現実③｜会社員の給与は「赤字補填」ではなく待てる強み
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会社員には本業から給与があります。
家賃収入だけで生活している専業大家とは違い、不動産を購入した翌月から生活費をすべて家賃で賄う必要はありません。
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この状態は、サラリーマン大家の大きな強みです。
ただし使い方を間違えないことが重要です。
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毎月物件が2万円赤字。
それを給与から払い続ける。
修繕するたびにボーナスを投入する。
この状態を、
「給与があるから持ち続けられる」
と考えてしまうと、物件そのものの問題が見えにくくなります。
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給与があることの本当の強みは、
焦って物件を買わなくていい。
購入後も生活を安定させやすい。
条件の悪い物件を見送れる。
現金を貯めながら次の機会を待てる。
という点です。
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サラリーマン大家特有の失敗パターンはこちらで分けて整理しています。
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この記事では「失敗原因」を繰り返さず、始める前に知っておきたい全体像に絞ります。
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▪️現実④｜本業が忙しいなら「時間」まで投資条件に入れる
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会社員には本業があります。
平日に物件へ行けない人もいれば、電話へすぐ出られない職種もあります。
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だから購入候補を見るときは、
価格。
利回り。
築年数。
融資条件。
だけでは足りません。
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自分がこの物件へ使える時間はどの程度か。
ここも投資条件です。
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例えば遠方の築古戸建を自主管理する場合と、自宅から近い物件を管理会社へ委託する場合では、大家自身の負担が違います。
同じ年間30万円の手残りでも、休日の大半を対応に使う物件と、月に一度収支を確認する程度の物件では意味が変わります。
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つまりサラリーマン大家では、
お金の利回り
だけでなく、
自分の時間に対して無理のない運営方法か
も確認しておきます。
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▪️現実⑤｜勤務先の副業ルールは購入前に確認する
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会社員が不動産賃貸を始める場合、勤務先の就業規則や社内ルールも確認しておきたいところです。
厚生労働省の現在のモデル就業規則では、勤務時間外に他の会社等の業務へ従事できるという副業・兼業の規定が設けられています。
一方で、労務提供への支障、企業秘密、会社の信用、競業など一定の場合には禁止・制限できるモデル規定も示されています。(厚生労働省)
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ただし、これはあくまで厚生労働省のモデルです。
実際の就業規則は勤務先によって異なります。
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また厚生労働省の副業・兼業に関する説明では、他社で雇用される副業だけでなく、自ら事業主として行う形態なども副業・兼業に含めて整理されています。(チェック労働)
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そのため、
「不動産だから副業には絶対当たらない」
「会社員なら自由に何戸でも持てる」
と自己判断せず、必要に応じて自社の就業規則や届出制度を確認します。
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ここは物件を契約してから慌てて調べるより、購入を具体的に検討する段階で確認しておく方が安心です。
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▪️現実⑥｜「融資が通る」と「買うべき」は別の判断
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不動産投資では、融資を利用して物件を購入することがあります。
会社員としての勤務状況、収入、既存借入、物件内容などを含め、実際の融資判断は金融機関や商品によって異なります。
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そこで避けたいのが、
「○万円まで借りられると言われたから、その金額まで物件を探す」
という順番です。
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先に考えるのは、
購入後の年間家賃はいくらか。
運営費はいくらか。
年間返済額はいくらか。
空室や修繕があっても耐えられるか。
購入後に現金はいくら残るか。
です。
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借りられる額ではなく、借りた後に賃貸経営が成立する額を見る必要があります。
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また、住宅取得向けの商品と投資用不動産の融資は同じものではありません。例えば住宅金融支援機構の住宅向け商品でも、投資用物件の取得資金には利用できないことが明示されている商品があります。(JHF)
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融資商品は必ず資金使途を確認し、投資用不動産はその目的に合った融資を利用します。
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▪️現実⑦｜税金が減ったことと、投資で儲かったことは同じではない
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サラリーマンの不動産投資では「節税」という言葉もよく出てきます。
不動産所得では、一定の必要経費や減価償却費が所得計算に反映されます。
また一定の条件では、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算できる場合があります。(国税庁)
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しかし、税金が減ったから投資そのものが成功したとは限りません。
例えば物件で大きな損失が出て、その結果として税負担が一部減ったとしても、
損失そのものが消えたわけではありません。
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さらに、不動産所得の赤字には損益通算できない部分もあります。
国税庁は、土地等の取得に要した負債利子に相当する一定部分などについて、損益通算の対象外となる場合を示しています。(国税庁)
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したがってサラリーマン大家では、
節税できるか。
ではなく、
税金を払った後にも資産形成として合理的か。
という順番で考える方が分かりやすくなります。
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▪️サラリーマン大家で見るべき数字は4つでいい
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不動産投資を調べ始めると、難しい指標がたくさん出てきます。
しかし最初からすべてを使いこなす必要はありません。
購入前なら、まず次の4つを確認します。
・年間で見込める現実的な家賃収入
・固定資産税、保険、管理、修繕などの年間支出
・年間ローン返済額
・購入後に手元へ残る現金
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そして購入後は、
予想ではなく実績へ置き換える。
これだけでもかなり違います。
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想定家賃が本当に取れたか。
修繕はいくらかかったか。
年間CFはいくら残ったか。
購入後の現金は増えたか。
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これが分かれば、1戸目の結果を次の物件へ反映できます。
細かい投資指標を覚えるより、まず自分の物件のお金の流れを説明できる状態を作ることが重要です。
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▪️最初の1戸は「一番儲かる物件」より理解できる物件を選ぶ
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初めて不動産投資をするとき、
高利回りの築古戸建。
区分マンション。
一棟アパート。
どれが一番いいのか悩むことがあります。
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しかし、物件種別だけで初心者向けかどうかは決まりません。
同じ築古戸建でも、
すでに修繕されている物件。
大規模修繕が必要な物件。
賃貸需要が強い場所。
売却が難しい場所。
では難易度が違います。
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サラリーマン大家の最初の1戸では、
なぜこの家賃なのか。
何にいくらお金が出るのか。
空室になったらどう募集するのか。
修繕が起きたら誰へ頼むのか。
を自分で説明できる物件を優先します。
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価格や利回りより先に見るポイントはこちら。
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▪️手元資金を全部頭金に入れれば安全になるわけでもない
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借入額を減らせば、毎月の返済負担を軽くできる場合があります。
そのため、
「できるだけ頭金を入れた方が安全」
と考えることがあります。
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しかし、不動産を購入した直後にも現金は必要です。
設備故障。
退去後の原状回復。
募集費用。
保険や税金。
想定外の修繕。
こうした支出は、購入後にも発生します。
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そのため購入前は、
いくら頭金を入れるか
と同時に、
購入後にいくら現金を残すか
を考えます。
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借入を減らすために現金をすべて使い切り、最初の修繕で生活資金から補填する状態は避けたいところです。
自己資金と購入後の現金についてはこちら。
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▪️「向いている人」を年収や職業だけで決めない
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サラリーマン大家に向いている人を、
年収○万円以上。
大企業勤務。
高収入。
と属性だけで判断することはできません。
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むしろ長く続けるうえでは、
数字を定期的に確認できる。
分からないことを調べられる。
必要な仕事を管理会社や専門家へ任せられる。
良い物件がなければ買わずに待てる。
問題が起きたとき放置しない。
といった行動の方が重要です。
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反対に、給与が高くても、
「赤字でも給料で払えばいい」
「融資が通れば買う」
「管理会社へ全部任せれば数字を見なくていい」
という状態なら、賃貸経営は安定しにくくなります。
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つまりサラリーマン大家では、会社員という属性そのものより、会社員の強みをどう使うかを考えます。
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▪️始める前に最低限この7項目だけ確認する
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物件を具体的に購入する前に、次の内容を一度整理してみてください。
・勤務先の副業・兼業ルールを確認したか
・購入後にも生活費とは別の現金を残せるか
・年間家賃ではなく年間CFを試算したか
・空室や修繕を入れても返済できるか
・自主管理か管理委託か決めているか
・購入後に自分が使える時間を考えたか
・売却する場合の出口も確認したか
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全部が完璧である必要はありません。
しかし、この7項目のほとんどが分からないまま、
「家賃が入れば何とかなる」
で購入するのは避けたいところです。
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まず候補物件を比較しながら、自分の自己資金・融資・運営方法に合う投資方法を確認したい方はこちら。
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▪️1戸目を買った後は「増やす」より先に答え合わせをする
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物件を購入し、入居者が決まり、毎月家賃が入り始めると次の物件が欲しくなることがあります。
しかし、1戸目を持った直後は、まだ分からない数字もあります。
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実際の年間修繕費。
退去後に取れる家賃。
原状回復費。
管理会社とのやり取り。
年間キャッシュフロー。
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まず1戸目を一年程度運営すると、購入前の予想と現実の差が見えてきます。
そこで、
「修繕を甘く見ていた」
「思ったより管理の手間が少なかった」
「返済後にも十分現金が残った」
など、自分の投資基準を修正できます。
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不動産投資は、最初から完璧な物件選びができる人だけが続けられるものではありません。
一つの物件から得た実績を、次の判断へ反映していく。
この積み重ねが重要です。
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▪️サラリーマン大家で失敗しないために「買わない」という選択肢も持つ
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物件情報を毎日見ていると、
「今買わないと機会を逃す」
と感じることがあります。
しかし会社員には本業から給与があるため、無理に物件を買わなくても生活は続きます。
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これは大きな強みです。
数字が合わない。
修繕リスクが読めない。
購入後の現金が少なすぎる。
管理方法が決まっていない。
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この状態なら、
今回は買わない。
という判断ができます。
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サラリーマン大家の強みは、急いで大家になることではありません。
本業という土台を持ちながら、条件の合う物件まで待てることです。
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サラリーマン大家が失敗しやすい具体的な構造については、こちらで詳しく整理しています。
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▪️まとめ｜サラリーマン大家は「副収入を買う」のではなく小さな経営を持つ
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サラリーマン大家は、本業を続けながら家賃収入を得られる方法の一つです。
一方で、物件を購入しただけで家賃すべてが利益として残るわけではありません。
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始める前に知っておきたい現実は、
家賃と手残りは違う。
完全な不労所得ではない。
給与は赤字を隠すためのお金ではない。
自分の時間も投資条件になる。
勤務先のルール確認も必要。
融資可能額と購入可能額は同じではない。
節税だけで投資成果を判断しない。
ということです。
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この7つを理解しておけば、
「月5万円の家賃だから年間60万円儲かる」
という見方から、
年間でいくら現金が残り、どれだけ手間がかかり、長く続けられるか
という賃貸経営の見方へ変わります。
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サラリーマン大家で重要なのは、一気に物件数を増やすことではありません。
まず1戸目を理解できる条件で購入する。
家賃を得る。
必要な支出を払う。
実績を確認する。
現金を残す。
そして、その結果を次の投資へ反映する。
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本業という安定した土台があるからこそ、急がず数字で判断できます。
「大家になれるか」ではなく、「本業を続けながら賃貸経営を継続できるか」。
ここまで確認してから始めることが、サラリーマン大家の現実的な第一歩です。
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自分の条件に合う不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら。
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