サラリーマン大家が失敗する5つの原因｜副業の不動産投資で収支を崩さない判断基準
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 11分
更新日：8月20日
会社員として働きながら不動産を所有する「サラリーマン大家」。
毎月の給与があり、管理会社へ実務を任せることもできるため、不動産投資と本業を両立しやすい面があります。
ㅤ
一方で、会社員であることが失敗を防いでくれるわけではありません。
むしろ、
給与がある。
本業が忙しい。
融資を利用できる。
という強みが、使い方によっては賃貸経営の問題を見えにくくすることがあります。
ㅤ
例えば、物件単体では毎月赤字なのに給与から補填できてしまう。
管理会社へ任せたまま、数か月収支を確認していない。
1戸目の経営結果が十分に分からないまま、融資を使って2戸目へ進む。
ㅤ
こうした状態は「会社員だから失敗する」のではありません。
会社員が持つ給与・時間・与信を、不動産経営のどこに使うかを間違えている状態です。
ㅤ
この記事では、一般的な「不動産投資で失敗する理由」を並べるのではなく、サラリーマン大家だからこそ確認したい5つの失敗構造に絞って整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
ㅤ
ㅤ
▪️まず結論｜サラリーマン大家の強みは「赤字に耐えられること」ではない
ㅤ
会社員には毎月給与が入ります。
そのため空室や修繕が発生したとき、一時的に自分の現金で対応できる場合があります。
ㅤ
これは大きな強みです。
しかし、
「給与があるから赤字物件でも持ち続けられる」
ことを強みにしてはいけません。
ㅤ
会社員の給与は、本来なら生活を守り、現金を蓄え、不動産投資を焦らず進めるための土台になります。
物件そのものが構造的に赤字なのに、給与で不足分を埋め続ければ、不動産の本当の収支が見えなくなります。
ㅤ
サラリーマン大家として不動産投資を始める前の全体像はこちらで整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️失敗①｜物件の赤字を給与で補填し続ける
ㅤ
サラリーマン大家で最も注意したいのが、給与と不動産のお金が混ざることです。
例えば、
家賃収入は不動産用口座へ入る。
ローンもそこから返済する。
しかし修繕費は給与口座から払う。
固定資産税も給与から払う。
ㅤ
この状態で家賃入金だけを見ると、
「毎月家賃が入っているから順調」
と感じることがあります。
しかし、給与から出したお金まで含めなければ、その物件が本当に現金を残しているのか判断できません。
ㅤ
国税庁も、不動産所得は総収入金額から必要経費を差し引いて計算し、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などを主な必要経費として挙げています。なお、税務上の利益と実際のキャッシュフローは同じ数字になるとは限りません。(国税庁)
ㅤ
そこで、給与とは切り離して、
・実際の家賃収入
・ローン返済
・管理費
・固定資産税、保険
・実際に支払った修繕費
・その他の物件支出
を年間で集計します。
ㅤ
見るのは、
「給与を入れなくても、この物件から現金が残っているか」
です。
キャッシュフローの計算自体はこちらの記事へ分けます。
ㅤ
ㅤ
▪️一時的な持ち出しと「構造的な赤字」は分ける
ㅤ
給与からお金を出したら、すべて失敗という意味ではありません。
購入直後に設備交換が重なった。
退去があり、その年だけ原状回復費が大きかった。
こうした一時的な支出なら、翌年以降に通常収支へ戻ることもあります。
ㅤ
問題なのは、特別な修繕がない平常時でも、
家賃 − 運営費 − ローン返済
が毎年マイナスになる状態です。
ㅤ
この場合、
「月2万円なら給与で払える」
ではなく、
なぜ毎年赤字になるのか
を確認します。
ㅤ
家賃設定なのか。
空室なのか。
ローン返済なのか。
管理コストなのか。
購入価格そのものなのか。
原因によって対応は変わります。
ㅤ
手元現金をどのように残すかはこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️失敗②｜本業が忙しく、判断を先送りする
ㅤ
サラリーマン大家のもう一つの特徴が「時間」です。
本業中に退去連絡が来る。
修繕見積もりが届く。
管理会社から家賃変更の提案が来る。
ㅤ
その場では確認できず、
「週末に見よう」
と後回しになることがあります。
これ自体は珍しいことではありません。
ㅤ
問題は、判断が必要な業務まで止まることです。
例えば退去後なら、
・修繕内容を決める
・募集条件を決める
・写真や募集準備を進める
・仲介会社へ情報を出す
という流れがあります。
ㅤ
自分が平日に動けないなら、
「自分で全部早くやる」
ことを前提にしてはいけません。
ㅤ
連絡を受ける人。
見積もりを出す人。
募集を開始する人。
自分が承認する金額の範囲。
ここまで決めておく方が、本業と両立しやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️管理会社へ任せること自体は失敗ではない
ㅤ
本業が忙しい会社員なら、管理会社を利用するのは合理的な選択肢です。
国土交通省も賃貸住宅管理業について、賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の維持保全や家賃・敷金等の金銭管理などを行う業務として整理しています。(国土交通省)
ㅤ
したがって、
「管理を任せたら大家失格」
という話ではありません。
むしろサラリーマン大家ほど、日常実務を外部へ任せる意味はあります。
ㅤ
ただし、
管理業務を任せること
と、
物件の経営判断まで見なくなること
は別です。
ㅤ
例えば管理会社から、
「家賃を下げましょう」
「設備を交換しましょう」
「広告費を増やしましょう」
と提案されたとき、最終的にその支出や条件をどうするかは物件収支を見ながら判断します。
ㅤ
毎月すべてを細かく確認する必要はありません。
少なくとも、
・家賃入金
・空室状況
・通常以外の支出
・修繕内容
くらいは定期的に確認しておきたいところです。
管理会社との役割分担はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️失敗③｜「融資を受けられる額」を購入予算だと思う
ㅤ
サラリーマン大家では、融資を利用して物件を購入することがあります。
ここで注意したいのが、
借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じではない
ことです。
ㅤ
融資を受けられたから買う。
希望額まで審査が通ったから使い切る。
これでは、物件そのものの収支より「融資可能額」が購入基準になってしまいます。
ㅤ
購入後に確認したいのは、
家賃が予定より下がった場合。
空室が続いた場合。
修繕が発生した場合。
金利やその他の支出が増えた場合。
それでも返済を続けられるかです。
ㅤ
給与が高いことを、
返済が重い物件を支えるため
に使うのではなく、
条件の悪い物件を見送れる余裕
として使う方が、会社員という立場を活かしやすくなります。
ㅤ
既存借入と次の融資余力についてはこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️失敗④｜1戸目を検証する前に2戸目へ進む
ㅤ
1戸目を購入。
入居者もいる。
毎月家賃も入る。
すると、
「次も買いたい」
と思うことがあります。
ㅤ
しかし、購入直後だけでは分からないことがあります。
一度退去した後の再募集家賃。
実際の原状回復費。
年間の修繕費。
固定資産税や保険を含めた年間収支。
管理会社とのやり取り。
ㅤ
こうした数字がまだ分からない段階で同じタイプの物件を増やすと、1戸目の問題まで複製する可能性があります。
ㅤ
例えば1戸目で、
「思ったより修繕が多い」
「再募集すると家賃が下がる」
「ローン返済後にほとんど現金が残らない」
と分かったなら、2戸目では購入条件を変えられます。
ㅤ
逆に検証せず買い進めれば、
「戸数は増えたのに、現金が増えない」
という状態になりかねません。
ㅤ
規模を増やす前に見るのは戸数ではなく、
1戸目で再現したい部分と、直したい部分が説明できるか
です。
ㅤ
ㅤ
▪️失敗⑤｜一般的なリスクを全部自分で抱え込む
ㅤ
空室。
設備故障。
退去。
家賃滞納。
募集。
税務。
これらはサラリーマン大家だけに起こる問題ではありません。
ㅤ
旧記事では、この一般的な不動産投資リスクを一つずつ長く説明していました。
しかし、サラリーマン大家の記事で重要なのは、
「そのリスクが起きたとき、本業を続けながら誰が対応するのか」
です。
ㅤ
例えば、
空室率の計算は空室専用記事。
キャッシュフローは収支専用記事。
修繕はリフォーム・修繕記事。
管理会社は管理記事。
それぞれで深掘りできます。
ㅤ
このページでは全部を自分で処理できる大家になることを目標にしません。
問題を発見できること。
誰へ任せるか決めていること。
自分が判断する数字を把握していること。
この3つがあれば、本業が忙しくても賃貸経営を止めにくくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️サラリーマン大家は「月1回の確認」を仕組みにする
ㅤ
毎日不動産のことを考える必要はありません。
むしろ会社員なら、継続できない管理方法を作っても長続きしません。
ㅤ
そこで月に一度だけでも、
・予定どおり家賃が入ったか
・現在空室はあるか
・通常以外の支出があったか
・修繕予定はあるか
・物件口座の現金はいくらか
を確認します。
ㅤ
そして年に一度、
年間家賃。
年間支出。
年間キャッシュフロー。
ローン残高。
今後予定される大きな修繕。
を整理します。
ㅤ
この程度でも、
「家賃は入っているのに現金が減っている」
「最近修繕が増えている」
「ローン返済後の余裕が小さい」
といった変化を発見しやすくなります。
ㅤ
大切なのは、高度な分析を一度だけすることではありません。
本業が忙しくても続けられる確認方法を作ることです。
ㅤ
ㅤ
▪️購入前は「良いケース」より悪化したケースを見る
ㅤ
サラリーマン大家が購入前に確認したいのは、満室時の収支だけではありません。
例えば、
家賃が少し下がった。
数か月空室になった。
購入後に修繕が発生した。
ローン返済はそのまま続く。
という状態でも、現金を維持できるかを見ます。
ㅤ
ここで少し条件を悪くしただけで給与補填が必要になるなら、購入価格や融資条件を再検討する余地があります。
ㅤ
逆に悪い年があっても、物件内に残した現金で対応できるなら、本業の給与を守りやすくなります。
ㅤ
不動産投資の選択肢や物件情報を比較したい方はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️すでに赤字なら「給与で払えるか」ではなく原因を分解する
ㅤ
すでに物件を所有していて赤字になっている場合も、すぐ「失敗した」と決める必要はありません。
まず赤字の原因を分けます。
ㅤ
一時的な赤字
退去修繕や設備交換など、その年に大きな支出が集中している。
ㅤ
運営上の赤字
募集条件や管理コストなど、改善できる可能性がある。
ㅤ
構造的な赤字
平常時でも家賃に対して返済・固定費が重く、改善後も現金が残りにくい。
ㅤ
この3つでは対応が違います。
ㅤ
一時的なら手元資金で対応し、翌年以降を確認する。
運営上の問題なら募集や管理を見直す。
構造的に厳しいなら、借り換え・保有継続・売却なども含めて比較します。
ㅤ
「せっかく買ったから持つ」でも、
「赤字だからすぐ売る」でもありません。
これから保有した場合にどれだけ現金が出入りするかを見て判断します。
ㅤ
ㅤ
▪️会社員の3つの強みを正しい方向へ使う
ㅤ
サラリーマン大家には、大きく3つの資源があります。
給与。
生活を守り、現金を蓄え、焦って物件を買わないために使う。
ㅤ
時間。
限られているからこそ管理業務を仕組み化し、自分は重要な判断に使う。
ㅤ
与信。
借りられるだけ借りるためではなく、収支の良い物件を選んで長期的に資産形成するために使う。
ㅤ
この3つを、
赤字補填。
全部自主管理。
急速な規模拡大。
へ使ってしまうと、会社員としての強みが逆方向へ働きます。
ㅤ
反対に、
給与を守る。
時間を仕組みで補う。
融資を選んで使う。
という考え方なら、本業を続けながら賃貸経営を積み上げやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜サラリーマン大家の失敗は「会社員だから」起こるわけではない
ㅤ
サラリーマン大家の代表的な失敗を整理すると、
①給与で物件の赤字を隠す
②本業が忙しく判断を先送りする
③融資可能額を購入予算にする
④1戸目を検証する前に規模を増やす
⑤一般的な大家業務を全部自分で抱える
という5つに分けられます。
ㅤ
ここで重要なのは、
高利回り物件は危険。
築古は危険。
融資は危険。
と決めつけることではありません。
ㅤ
物件の種類が何であっても、
給与を入れなくても収支が成り立つか。
本業中でも管理が止まらないか。
借入後にも現金が残るか。
1戸目の結果を次の購入へ反映できているか。
を確認します。
ㅤ
サラリーマン大家の強みは、赤字に耐え続けられることではありません。
本業という土台があるからこそ、急がず、数字を確認し、条件の合わない物件を買わない選択ができること。
ここを活かせるかどうかが、長く賃貸経営を続けるうえで重要です。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
サラリーマン大家は本当に儲かる？副業で不動産投資を始める前に知りたい現実
ㅤ
不動産投資でキャッシュフローはいくら残ればいい？
ㅤ
不動産投資で空室率は何％まで耐えられる？
ㅤ
不動産投資は管理会社に任せれば安心？
ㅤ
不動産投資で現金を残すべき理由とは？
ㅤ
不動産投資の最初の1戸はどう選ぶ？
ㅤ
不動産投資ローンの与信枠とは？
ㅤ
不動産投資でローン返済比率は何％が安全？
ㅤ
不動産投資ローンの返済予定表の見方
ㅤ
不動産投資で失敗する人が購入前に確認したいポイント
