サラリーマン大家が失敗する5つの原因｜副業の不動産投資で収支を崩さない判断基準
更新日：9月29日
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会社員は給与収入があり融資相談もしやすいため、不動産投資を始めやすい面があります。一方で、物件単体では赤字なのに給与から補填できてしまうと、収支の問題に気づきにくくなることがあります。
確認したいのは、高利回りかどうかではなく、給与を入れなくても物件単体で回るか、本業中でも管理が止まらないか、借入後にも現金が残るかです。
▪️1 給与補填なしの物件収支を見る
家賃収入から返済、税、保険、管理、修繕、空室を差し引きます。給与から補填しない前提で手残りを確認します。
▪️2 本業中の管理体制を決める
設備故障、退去、募集、家賃滞納などが起きたとき、誰が対応するかを決めます。全部自分で抱え込む前提にしません。
▪️3 修繕用の現金を残す
購入時に自己資金を使い切らず、給湯器・エアコン・水回りなど急な修繕へ対応できる現金を残します。
▪️4 借入後の余力を見る
融資が通ることと、無理なく返せることは別です。金利上昇や空室があっても返済できるかを確認します。
▪️5 1戸目の結果を次へ反映する
想定家賃、修繕費、空室期間が実績とどう違ったかを確認します。結果を見ずに物件数だけ増やしません。
▪️6 本業との両立コストも入れる
時間、移動、連絡、確定申告なども負担です。管理委託費を払う場合と自主管理を比較します。
投資判断では利回り表示だけでなく、収益構造・資金管理・出口を理解してから比較することが大切です。
▪️7 確認する順番
①物件単体収支、②管理体制、③修繕資金、④借入余力、⑤1戸目の実績、⑥本業との両立負担、⑦購入継続・見送り、この順で確認します。
①〜③では、給与があるから耐えられるという考え方を外し、物件単体の手残りと現金余力を確認します。修繕や空室が重なっても給与補填なしで回るかを見ます。
④〜⑥では、借入後の返済余力と管理時間、外注費を整理します。融資が出ることを購入理由にしません。
最後に⑦で、次の物件へ進むか見送るかを決めます。会社員の強みを赤字補填ではなく資金管理へ使うことが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q. 給与で赤字を補填できるなら問題ありませんか？
A. 物件単体の収支が崩れていないかを確認する必要があります。
Q. 自主管理した方が利益は増えますか？
A. 管理費は減りますが、本業中の対応時間も含めて比較します。
Q. 融資が通れば買っても大丈夫ですか？
A. 返済余力・修繕資金・空室時の手残りを確認して判断します。
▪️⑨ まとめ
サラリーマン大家は、給与や融資枠より物件単体の手残り・管理体制・現金余力を確認します。会社員であること自体が失敗を防ぐわけではありません。
1戸目の実績を次へ反映し、本業を続けながら無理なく管理できる範囲で規模を広げましょう。
