不動産投資の物件探しは何から始める？初心者が最初に決める7つの購入基準
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 21分
■ 不動産投資の物件探しは「物件サイトを見る前」から始まっている
不動産投資を始めようと思ったとき、多くの人が最初にするのが物件探しです。
物件サイトを開く。
価格の安い順に並べる。
利回りの高い物件を見る。
気になる物件をお気に入りへ入れる。
もちろん物件を見ること自体は大切です。
しかし、自分の購入基準を決めないまま物件を探し始めると、見る物件によって判断基準が変わりやすくなります。
最初は500万円以内で探していたのに、利回りが高いから700万円まで見る。
自宅から30分以内の予定だったのに、安いから2時間離れた地域を見る。
修繕100万円以内の予定だったのに、「この物件なら何とかなるかもしれない」と200万円の工事を受け入れる。
こうなると、自分が物件を選んでいるのではなく、物件情報に自分の条件を合わせる状態になります。
不動産投資の物件探しでは、良い物件を見つける前に「自分にとって何が良い物件なのか」を決めることが重要です。
■ 購入基準①｜物件価格ではなく「総投資額」の上限を決める
例えば自己資金500万円。
「500万円までの物件を探そう」と考えるかもしれません。
しかし500万円の物件を買うために必要なのは、物件代金だけではありません。
仲介手数料。
登記費用。
火災保険。
不動産取得税。
融資を利用する場合の費用。
そして購入後のリフォーム費用。
仮に500万円の物件へ購入諸費用50万円、リフォーム100万円が必要なら、総投資額は650万円です。
さらに購入後の空室や修繕へ備えて100万円残したいなら、必要な資金はさらに増えます。
だから物件サイトで「500万円以下」に設定する前に、総投資額の上限を決めます。
例えば自己資金500万円なら、
購入後に100万円残す。
購入諸費用とリフォームへ100万円を見る。
すると物件価格へ使える金額は300万円前後になります。
もちろん融資を利用する場合は計算が変わります。
重要なのは、物件価格の上限ではなく「購入して貸し出せる状態にするまでに使える金額」を先に決めることです。
自己資金についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金だけでなく修繕・空室に備える資金計画
■ 購入基準②｜投資するエリアを広げすぎない
物件サイトでは全国の物件を見ることができます。
三重県に住みながら北海道の物件を見ることもできます。
地方の100万円台の戸建を探すこともできます。
選択肢が増えること自体は悪くありません。
しかし初心者ほど、最初からエリアを広げすぎない方が物件を比較しやすくなります。
例えば自宅から車で1時間以内。
自分が土地勘を持っている地域。
勤務先や学校、スーパーなど生活環境をイメージできる地域。
このように範囲を決めます。
同じ地域の物件を何十件も見ていると、
このエリアなら戸建家賃5万円前後。
この駅から離れると家賃が下がる。
この地域では駐車場2台が重要。
このあたりの築古戸建なら300万円から500万円程度。
といった相場感が少しずつ見えてきます。
全国の物件を一件ずつ見るより、一つの地域を繰り返し見る方が「高い・安い」を判断しやすくなる場合があります。
最初の物件探しでは、選択肢を増やすことより比較できる範囲を作ることが重要です。
■ 購入基準③｜希望利回りより先に「最低家賃」を決める
利回り15％以上。
利回り20％以上。
このように利回りから物件を探す方法があります。
しかし最初に家賃を確認します。
例えば200万円の戸建。
家賃2万円。
年間家賃24万円なら表面利回り12％です。
一方、500万円の戸建。
家賃5万円。
年間家賃60万円なら同じ表面利回り12％です。
利回りは同じでも、年間家賃は36万円違います。
設備が一つ故障したときの負担感も違います。
20万円の給湯器交換なら、家賃2万円の物件では10か月分。
家賃5万円なら4か月分です。
だから利回りだけでなく、自分が最低いくらの家賃を取れる物件を探すのか決めておきます。
家賃4万円以上。
家賃5万円以上。
家賃6万円以上。
地域によって基準は変わります。
利回りは割合ですが、修繕費や税金は実際の金額で出ていくため「年間いくら家賃を生む物件なのか」も重要です。
■ 購入基準④｜リフォーム費用の上限を決める
築古戸建を探していると、安いけれど修繕が必要な物件が出てきます。
物件価格150万円。
かなり安い。
しかし室内を見ると、
床が傷んでいる。
水回りが古い。
給湯器が動かない。
外壁にも傷みがある。
雨漏りの跡もある。
こうした物件では、購入価格よりリフォーム費の方が高くなる場合があります。
それでも総投資額と想定家賃が合えば投資として成立する可能性はあります。
問題は、購入後に修繕費が想定以上へ膨らむことです。
そこで、
軽微な修繕なら50万円まで。
ある程度手を入れるなら100万円まで。
それ以上なら見送る。
というように、自分の基準を決めます。
もちろん物件ごとに多少変わります。
ただ上限があれば、「安いから」という理由だけで大規模修繕物件へ入りにくくなります。
築古物件では購入価格の安さより、購入価格とリフォーム費を合わせた総投資額で判断します。
築古戸建のリフォーム費についてはこちらでも詳しく整理しています。
築古戸建はリフォームにいくらかける？高利回りを崩さない修繕費と家賃設定の考え方
■ 購入基準⑤｜「何か月空室でも持てるか」を決める
満室を前提にすれば、多くの物件は収支が良く見えます。
しかし賃貸経営では退去があります。
特に戸建投資では、一世帯が退去すると家賃収入は0円です。
家賃5万円。
3か月空室なら15万円。
半年なら30万円。
さらにローン返済が月3万円なら、半年で18万円の返済があります。
その間に固定資産税や修繕費が発生する可能性もあります。
そこで物件購入前に、
3か月空室でも大丈夫。
半年なら厳しい。
一年でも保有できる。
と、自分の資金から考えておきます。
空室への耐久力が分かれば、家賃設定でも無理に焦る必要がなくなります。
家賃6万円で長期間決まらないなら5万5,000円へ下げる。
逆に十分な現金があるなら、すぐ値下げせず募集方法を見直す。
選択肢を持てます。
物件探しでは「満室ならいくら儲かるか」だけでなく、「何か月家賃0円でも耐えられるか」を購入基準に入れます。
■ 購入基準⑥｜自分で管理できる距離なのかを決める
物件価格300万円。
表面利回り18％。
数字は魅力的。
しかし自宅から車で3時間。
この場合、購入価格や利回りだけでは判断できません。
自主管理するなら、入居者対応や退去確認、修繕確認のために現地へ行く可能性があります。
管理会社へ任せるなら、現地で信頼できる会社を探す必要があります。
遠方だからダメという意味ではありません。
重要なのは、購入前に運営方法が決まっているかです。
自宅から1時間以内は自主管理も検討する。
それ以上なら管理会社へ任せる。
遠方物件なら購入前に管理会社と修繕業者を確認する。
このように距離と管理方法をセットで基準にします。
物件は買った瞬間ではなく、その後何年も管理するため「自分が無理なく運営できる距離か」という視点も必要です。
■ 購入基準⑦｜最後にどう売るかまで決める
最後の基準が出口です。
購入価格300万円。
家賃5万円。
利回り20％。
数字だけなら非常に魅力的です。
しかし、
再建築できない。
土地としての需要が弱い。
接道に問題がある。
建物が大きく傷んでいる。
こうした条件が重なれば、将来売却したいときに苦労する可能性があります。
一方、土地として一定の需要があり、建物を解体しても売却できる可能性がある物件なら、賃貸以外の出口を持てます。
購入前に、
10年間貸す。
入居中に投資家へ売る。
空室になったら実需向けに売る。
建物が使えなくなれば土地として売る。
複数の出口を考えておきます。
購入するときに出口を考えることで「利回りは高いけれど最後に売れない物件」を避けやすくなります。
■ 7つ全部を満たす物件を探す必要はない
ここまで7つの購入基準を見てきました。
総投資額。
エリア。
家賃。
リフォーム費。
空室。
管理。
出口。
では、この7つすべてが完璧な物件が出るまで待つべきなのでしょうか。
そうとは限りません。
価格は安いけれど修繕が多い。
利回りは少し低いけれど立地が良い。
自宅から遠いけれど管理会社がしっかりしている。
築年数は古いけれど土地値がある。
物件にはそれぞれ特徴があります。
大切なのは、すべての条件を満たすことではなく、どの条件なら妥協できるかを決めることです。
例えば、
再建築不可は買わない。
購入後100万円は必ず現金を残す。
家賃4万円未満は買わない。
修繕150万円以上なら見送る。
このように「絶対に守る条件」を数個決めます。
良い物件とは欠点がない物件ではなく、自分が理解したうえで欠点を受け入れられる物件です。
■ 購入基準があれば「安いから買う」が減る
不動産投資では、安い物件を見ると魅力を感じます。
200万円。
150万円。
場合によっては100万円以下。
しかし購入価格が安いことと、投資として安いことは同じではありません。
100万円で購入。
リフォーム200万円。
諸費用30万円。
総投資額330万円。
家賃3万円なら年間36万円です。
一方、
300万円で購入。
リフォーム30万円。
諸費用40万円。
総投資額370万円。
家賃5万円なら年間60万円。
物件価格だけなら前者が圧倒的に安いですが、総投資額の差は40万円です。
それに対して年間家賃は24万円違います。
購入基準を持っていれば、販売価格の安さではなく「最終的にいくら投資して、いくら家賃を得られるか」で比較できます。
■ 条件を決めたら複数の投資方法を比較する
購入基準を作ると、自分に合う投資方法も見えやすくなります。
自己資金300万円。
自主管理したい。
自宅から1時間以内。
一戸ずつ増やしたい。
この条件なら築古戸建が候補になるかもしれません。
一方、
融資を活用したい。
複数戸から家賃を得たい。
管理会社へ任せたい。
まとまった自己資金がある。
この場合は一棟アパートも候補になります。
区分マンションが合う人もいます。
最初から投資方法を一つに決めるのではなく、自分の購入基準から逆算して選ぶ方法があります。
自分の資金や目的に合った不動産投資の選択肢を確認したい方はこちら
■ 購入基準は一度決めたら終わりではない
最初に決めた基準が、そのまま10年間使えるとは限りません。
一戸目を購入する。
実際に入居募集する。
修繕を経験する。
固定資産税を払う。
退去を経験する。
こうした経験によって、自分の基準は変わっていきます。
最初はリフォーム100万円までとしていたけれど、信頼できる業者ができたことで150万円まで対応できるようになるかもしれません。
最初は自宅から30分以内だったけれど、管理会社との関係ができて1時間圏内まで広げられるかもしれません。
逆に、一戸目で空室に苦労した経験から、次は家賃需要をより重視するようになることもあります。
購入基準は物件を買うためのルールではなく、経験を積みながら自分の投資方法を作るための基準です。
■ 物件サイトでは「新着」だけでなく売れ残っている物件も見る
物件探しを始めると、新着物件ばかり気になることがあります。
公開されたばかり。
値下げされたばかり。
早く問い合わせなければ誰かに買われるかもしれない。
確かに条件の良い物件は早く動くことがあります。
しかし、長期間掲載されている物件にも見る価値があります。
なぜ売れていないのか。
価格が高いのか。
修繕が多いのか。
立地に問題があるのか。
再建築や接道などに理由があるのか。
あるいは単純に売主の希望価格と市場価格が合っていないだけなのか。
売れ残っている理由を考えることで、物件を見る力がついていきます。
例えば500万円では買わない物件でも、350万円なら総投資額と家賃が合うかもしれません。
もちろん必ず値下げできるわけではありません。
ただ「掲載期間が長い＝悪い物件」と決めつけず、価格を含めて条件を確認します。
物件探しでは新着を追い続けるだけでなく、なぜ売れていないのかを考えることも購入判断の練習になります。
■ 気になる物件は「買う・買わない」ではなく数字を入れてみる
物件を見つけるたびに、
これは買い。
これはダメ。
と即座に判断する必要はありません。
まず数字を入れてみます。
物件価格400万円。
購入諸費用40万円。
リフォーム60万円。
総投資額500万円。
想定家賃5万円。
年間家賃60万円。
さらに固定資産税、保険、管理費、修繕、空室などを考えます。
ここまで数字を入れると、最初は魅力的に見えた物件がそれほど残らないこともあります。
逆に表面利回りだけでは目立たなかった物件が、修繕費が少なく長期的には安定していることもあります。
この作業を何十件も繰り返すと、自分が買える物件の価格帯や家賃水準が見えやすくなります。
物件探しの初期段階では「買うために見る」だけでなく「数字を入れる練習のために見る」ことにも意味があります。
■ 内見では「きれいかどうか」より修繕費を見る
写真では良く見えた物件でも、実際に現地を見ると印象が変わることがあります。
逆に写真では古く見えても、実際には最低限の修繕で貸せる物件もあります。
内見で重要なのは、自分が住みたいほどきれいかどうかだけではありません。
入居募集までに何を直す必要があるのか。
床。
壁。
天井。
水回り。
給湯器。
エアコン。
建具。
外壁。
屋根。
雨漏りの跡。
こうした部分を確認し、修繕費へ置き換えていきます。
例えばクロスが古くても、そのまま貸せる地域や家賃帯なら全面張り替えが必要とは限りません。
一方で給湯器が故障していれば、入居前に交換が必要になる可能性が高くなります。
内見では「古い・汚い」という感覚だけで判断せず、「貸すために必要な工事はいくらか」という数字へ変えることが重要です。
■ 現地では建物だけでなく周辺を見る
物件の室内を確認して、そのまま帰る。
これでは少しもったいありません。
現地へ行ったら周辺も確認します。
近くにスーパーはあるか。
コンビニはあるか。
学校はどこか。
道路は狭くないか。
駐車しやすいか。
近隣に賃貸物件は多いか。
空き家が極端に多くないか。
昼と夜で雰囲気が変わりそうか。
戸建賃貸では特に、入居者がその家だけを見るとは限りません。
家族で生活できる地域なのかも含めて判断します。
また周辺を走れば、同じような築年数の戸建が多い地域なのか、新築が増えている地域なのかも見えてきます。
物件そのものが良くても、そこで暮らしたい人がいなければ賃貸経営は成立しにくいため、建物と地域をセットで確認します。
■ 家賃相場は「募集中の家賃」だけで決めない
周辺の戸建が6万円で募集されている。
だから自分の物件も6万円で貸せる。
そうとは限りません。
募集中ということは、その家賃でまだ入居者が決まっていない物件でもあります。
例えば周辺を見ると、
6万円の戸建が何か月も掲載されている。
5万5,000円の戸建はすぐ掲載が消える。
この場合、実際に決まりやすい家賃は5万5,000円前後かもしれません。
もちろん掲載が消えた理由が成約とは限らないため、それだけで判断はできません。
そこで複数の募集物件を見る。
地元の仲介会社へ聞く。
過去の募集状況も確認する。
こうして家賃を考えます。
購入前の収支計算では「取れたらうれしい家賃」ではなく、「現実的に決まりそうな家賃」を使うことが重要です。
家賃設定についてはこちらでも詳しく整理しています。
戸建賃貸の家賃はいくらが正解？5万円と5.5万円で迷ったときの家賃設定と空室判断
■ 利回りが少し低くても長期入居なら結果が変わる
A物件。
家賃6万円。
表面利回り18％。
しかし2年ごとに退去し、そのたびに空室と原状回復が発生する。
B物件。
家賃5万5,000円。
表面利回り15％。
しかしファミリーが長期間住み、5年間退去がない。
どちらが最終的に多く現金を残すかは、表面利回りだけでは分かりません。
退去すれば家賃が止まります。
原状回復費も発生します。
新しい入居者を募集する費用が必要になる場合もあります。
一方で長期入居なら、多少家賃が低くても安定して家賃を受け取れる可能性があります。
物件探しでは最高家賃や最高利回りだけでなく、「長く住んでもらえる物件か」という視点も収益性に関係します。
■ 管理会社へ任せるなら購入前に相談してみる
購入してから管理会社を探す。
もちろんそれでも間に合う場合はあります。
しかし候補物件が決まった段階で、地元の管理会社へ相談する方法もあります。
この地域で戸建賃貸の需要はあるか。
家賃はいくらくらいになりそうか。
どんな入居者が多いか。
駐車場は何台必要か。
この間取りは決まりやすいか。
管理をお願いできるか。
実際にその地域で募集している会社だからこそ分かることがあります。
一社だけの意見で購入を決める必要はありません。
複数社へ聞いて意見が近ければ、家賃や需要を判断する材料になります。
購入前に「この物件を買ったら管理してもらえますか」と聞くだけでも、購入後の運営を具体的にイメージできます。
■ 「利回りが高い理由」を一つずつ確認する
周辺の物件が利回り10％前後なのに、一つだけ20％。
こうした物件を見つけると魅力的に感じます。
本当に割安な物件かもしれません。
しかし利回りが高い理由がある可能性もあります。
建物状態が悪い。
土地需要が弱い。
家賃設定が高すぎる。
再建築が難しい。
入居者が決まりにくい。
借地や権利関係に特徴がある。
売主が早く売りたい。
理由はさまざまです。
重要なのは、高利回りだから避けることではありません。
なぜ高いのかを確認することです。
理由を理解し、そのリスクを自分で受け入れられるなら検討できます。
高利回りは「すぐ買う理由」ではなく、「なぜこの数字になるのかを確認するきっかけ」として使います。
■ 良い物件が出ても現金がなければ動けない
物件探しを続けていると、自分の購入基準に合う物件が突然出てくることがあります。
価格。
家賃。
立地。
修繕。
出口。
かなり条件が合っている。
しかし、そのとき手元に現金がなければ購入できない可能性があります。
一戸目へ自己資金を使い切っている。
直前に大きな修繕をして現金が減っている。
諸費用を考えると足りない。
こうなると、良い物件を見つけても見送らざるを得ません。
だから物件を探すことと同時に、現金を残すことも重要です。
不動産投資では「良い物件を見つける力」と「良い物件が出たときに動ける資金」の両方が必要です。
現金を残す考え方についてはこちらで詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 物件探しを続けるほど「買わない判断」も早くなる
最初は一つの物件を見るだけでも時間がかかります。
価格を確認する。
家賃を調べる。
利回りを計算する。
修繕を考える。
周辺を見る。
出口を考える。
しかし購入基準が固まってくると、明らかに条件から外れる物件を早く判断できるようになります。
例えば、
購入後の現金が残らない。
家賃が最低基準より低い。
修繕費が上限を大きく超える。
出口が極端に弱い。
この時点で見送れます。
すべての物件を詳細に調べる必要がなくなります。
その分、自分の基準に近い物件へ時間を使えます。
物件探しが上手くなるということは、良い物件を見つけるだけでなく「買わない物件を早く判断できるようになること」でもあります。
■ 条件に近い物件が出たら「購入後」をもう一度計算する
自分の購入基準をほぼ満たす物件が見つかった。
ここで最後に、購入後の状態を計算します。
例えば、
物件価格350万円。
諸費用40万円。
リフォーム60万円。
総投資額450万円。
家賃5万円。
購入後の現金100万円。
ここから、
3か月空室になったらどうなるか。
50万円の修繕が出たらどうなるか。
家賃を5,000円下げたらどうなるか。
管理会社へ任せたらいくら残るか。
こうした条件を入れます。
それでも保有できるなら、購入判断の安全性は高まります。
反対に、少し条件が悪くなっただけで資金が回らなくなるなら、価格交渉する、自己資金を増やす、融資条件を変える、見送るといった判断ができます。
購入直前ほど「予定通りにいった場合」ではなく「少し予定から外れた場合」を確認します。
■ 物件を探す前に投資方法そのものを比較する
築古戸建を探していたけれど、自分の条件ではなかなか合う物件がない。
その場合、購入基準を無理に緩める必要はありません。
区分マンション。
一棟アパート。
別の地域。
融資を使った購入。
投資方法そのものを比較することもできます。
例えば自己資金を使い切りたくないなら、融資を利用できる物件を検討する方法があります。
自主管理する時間がないなら、管理を任せやすい投資方法を考えることもできます。
重要なのは「築古戸建を買うこと」や「一棟物件を買うこと」が目的にならないことです。
目的は、自分の資金や生活に合った方法で不動産から収益を作ることです。
自分の条件に合った不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら
■ 購入基準は紙やスマホへ残しておく
頭の中だけで購入基準を決めると、魅力的な物件が出たときに条件を変えてしまうことがあります。
そこで簡単でも構わないので、基準を残しておきます。
総投資額500万円以内。
購入後現金100万円以上。
家賃5万円以上。
リフォーム100万円以内。
自宅から1時間以内。
再建築可能。
空室半年でも保有可能。
このように書いておけば、物件を見るたびに同じ基準へ戻れます。
そして一戸目を購入した後、実際の経験から基準を修正します。
購入基準を残しておくことで「なぜこの物件を買ったのか」を後から振り返ることもできます。
■ 不動産の判断は物件探しだけで終わらない
不動産投資では、購入した後にもさまざまな判断があります。
入居募集。
家賃設定。
修繕。
管理。
空室対策。
融資。
売却。
さらに相続した空き家や土地を所有している場合は、貸す、売る、維持するという選択肢もあります。
物件を探す段階から、購入後や売却まで一つの流れとして考えることが重要です。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家、土地、相続、売却など、不動産を所有する中で発生する判断をまとめています。
空き家・土地・相続・不動産投資など、不動産の判断をまとめて確認したい方はこちら
■ まとめ｜物件を探す前に「自分が買える条件」を決める
不動産投資の物件探しでは、物件サイトを何時間見るかより先に決めることがあります。
総投資額はいくらまでか。
どのエリアを見るのか。
最低家賃はいくらか。
リフォームはいくらまでか。
何か月空室でも持てるか。
どう管理するのか。
最後にどう売るのか。
この7つです。
購入基準がなければ、見る物件によって判断が変わります。
安いから買いたい。
利回りが高いから買いたい。
満室だから買いたい。
こうした一つの数字に引っ張られやすくなります。
反対に基準があれば、魅力的な物件が出ても自分の条件へ戻って判断できます。
そして実際に一戸購入したら、その経験から購入基準を更新します。
家賃は想定通りだったのか。
修繕費はいくらだったのか。
空室期間はどれくらいだったのか。
年間で現金はいくら残ったのか。
この経験が二戸目の物件探しにつながります。
良い物件を探す前に、自分にとっての「良い物件」を数字で決める。
これが、不動産投資の物件探しで最初に作っておきたい基準です。
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