不動産投資の物件探しは何から始める？初心者が最初に決める7つの購入基準
更新日：9月30日
不動産投資を始めると、まず物件サイトを開きたくなります。しかし、価格や表面利回りだけで探し始めると、候補が多すぎて判断軸がぶれやすくなります。
最初に決めるべきなのは、予算、手元現金、狙うキャッシュフロー、エリア、物件種別、修繕許容額、出口です。基準を先に作ると、安いだけ・高利回りなだけの物件を追いかけにくくなります。
▪️1 予算は物件価格ではなく総投資額で決める
購入価格だけでなく、仲介手数料、登記、税金、保険、初期修繕、空室期間まで含めた総投資額を見ます。
500万円の物件でも購入後に200万円の修繕が必要なら、実質の投資額は大きくなります。予算上限を物件価格だけで決めないことが重要です。
購入後に残す現金も別に確保し、頭金へ全額使わない前提で探します。
▪️2 目標キャッシュフローを先に決める
表面利回りだけでは、返済後に現金が残るか分かりません。家賃収入から管理費、税金、保険、修繕、ローン返済を引いて手残りを見ます。
戸建、一棟、区分では空室時の影響が違うため、同じ利回りでも必要な余裕は変わります。
毎月いくら残したいかを先に決めると、価格交渉や融資条件を判断しやすくなります。
▪️3 エリアは人口だけでなく生活圏を見る
人口が減っている市町村でも、駅周辺、病院、工場、学校など局地的に賃貸需要がある場所はあります。
反対に人口が多い都市でも、競合物件が多く家賃下落が強いエリアがあります。
市全体の人口だけでなく、募集物件、成約家賃、主要雇用、生活動線を確認します。
▪️4 修繕許容額を物件ごとに決める
築古物件では、購入価格が安くても屋根、外壁、給湯器、水回りなど大きな修繕が必要になることがあります。
内見前に「この物件なら修繕上限はいくら」と決め、超えるなら価格交渉か見送りを検討します。
修繕費を甘く見積もると、利回りが高くても手元現金が減ります。
▪️5 融資条件で買える価格は変わる
同じ物件でも、金利、返済期間、自己資金によって毎月返済と手残りは変わります。
金融機関ごとに審査方針は異なるため、「この年収なら必ずいくら借りられる」と固定せず、事前相談で条件を確認します。
金融庁も、事業の将来性や将来キャッシュフローを踏まえて返済可能性を評価する考え方を示しています。
▪️6 出口は購入前に最低2つ考える
売却、長期保有、建替え、土地売りなど、購入後に選べる出口を確認します。
再建築条件、接道、用途地域、ハザード、土地値などは出口に影響します。
一つのシナリオが崩れても別の出口を選べる物件ほど判断しやすくなります。
候補物件を見つけたら、買付を入れる前に厳しいケースも試算します。家賃が下がる、空室が長引く、修繕が増える条件でも資金繰りを維持できるか確認します。
内見では写真だけでなく、周辺道路、駐車場、近隣物件、騒音、生活施設も確認します。物件単体の数字だけでなく入居者目線も持つことが重要です。
物件比較では、募集家賃と成約家賃を分けて考えます。ポータルに掲載されている家賃がそのまま成約するとは限らないため、管理会社へ最近の募集期間や反響も確認します。
空室率は市全体の平均だけでなく、同じ間取り・築年数・駐車条件の競合を見ます。戸建ならファミリー需要、一棟なら単身需要など入居者像を具体化します。
購入前には固定資産税、火災保険、管理委託料、共用部費用など毎年発生する支出を一覧にします。利回り計算へ入っていない費用を後から追加しないようにします。
ハザードは浸水、土砂、津波など自治体の公開情報を確認します。保険料や出口へ影響する可能性があるため、価格が安い理由の一つとして見ます。
内見では雨漏り跡、傾き、給排水、電気容量、給湯器、屋根・外壁など高額修繕につながりやすい部分を確認します。見えない箇所は専門家や業者へ相談します。
買付価格は『この値段なら買える』ではなく、『この価格なら必要な修繕を入れても目標手残りが残る』という逆算で決めます。
融資特約や契約条件も購入基準の一部です。融資が希望条件で出なければ収支が変わるため、買付前に想定金利と返済期間を複数パターンで試算します。
物件単体では良くても、既存物件と同じ地域・同じ入居者層へ偏りすぎるとリスクが集中します。2戸目以降はポートフォリオ全体の地域・築年数・借入構成も見ます。
購入後すぐに満室化できる前提を置かず、募集開始から入居までの期間を資金計画へ入れます。リフォーム工期と募集期間の両方を見込んで現金を残します。
最終的には『買える物件』より『持ち続けられる物件』を選びます。価格、家賃、修繕、融資、出口のどれか一つだけ良い物件を無理に選ばないことが重要です。
購入基準には撤退条件も入れます。修繕が上限を超えた、想定家賃が下がった、融資条件が悪化したなど、買わない理由を先に決めておくと判断が感情的になりにくくなります。
買付を入れた後でも、契約前に新しい事実が出たら条件を見直します。安く買えることより、前提が崩れた物件を無理に買わないことが重要です。
管理会社へ依頼する予定なら、購入前に管理料、募集方法、修繕手配、送金日なども確認します。自主管理前提と委託管理前提では収支が変わります。
最後に、買った直後ではなく1年後の状態を想像します。満室化、修繕、納税を終えた後でも現金が残る物件かを確認します。
買付価格を決めるときは、購入後の修繕見積もりを反映します。売主希望価格に合わせるのではなく、自分の収支上限から逆算します。
賃貸需要が読みにくい物件では、管理会社を一社だけでなく複数へ聞く方法があります。家賃査定や募集期間の見方が大きく違う場合は理由を確認します。
出口価格は現在の売出価格ではなく、実際に売れる可能性がある保守的な価格で試算します。残債と売却費用を引いた手取りまで確認します。
最後に、購入基準を表へまとめて候補ごとに同じ順番で確認します。感覚だけで物件を選ばず、基準を満たさない案件は見送れる仕組みにします。
▪️7 確認する順番
確認は、①総投資額、②購入後に残す現金、③目標キャッシュフロー、④エリア需要、⑤修繕上限、⑥融資条件、⑦売却・保有の出口、の順で進めます。物件サイトを見る前に基準を決めると比較しやすくなります。
まず予算と手元資金を決めます。購入後の修繕や空室へ備える現金を残します。
次にエリア需要と修繕を確認し、現実的な家賃で収支を作ります。高い想定家賃だけで成立する物件は慎重に見ます。
最後に融資と出口を合わせます。売却時残債や土地値まで確認し、購入後の選択肢を残します。
▪️⑧ Q&A
Q. 初心者は高利回り物件から探すべきですか？
利回りだけでは判断できません。修繕、空室、融資、出口まで含めた手残りで比較します。
Q. 人口減少エリアは避けるべきですか？
市全体の人口だけで決めず、物件周辺の賃貸需要と競合を確認します。
Q. 最初に何件くらい見るべきですか？
件数より基準をそろえて比較することが重要です。総投資額・家賃・修繕・出口を同じ形式で並べます。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の物件探しは、安い物件や高利回りを探す前に購入基準を作ることから始めます。
総投資額、手残り、需要、修繕、融資、出口を同じ表で比較すると、判断がぶれにくくなります。
