築古戸建投資の出口戦略｜10年後に売る・貸し続ける・解体する判断基準
- MIRAIU
- 8月13日
- 読了時間: 25分
▪️300万円で買った築古戸建、10年後どうする？
築古戸建投資では、
「いくらで買えるか」
「家賃はいくら取れるか」
に目が向きやすくなります。
しかし、本当の投資結果が分かるのは売却や保有終了まで考えたときです。
例えば、
購入価格300万円。
リフォーム150万円。
諸費用50万円。
総投資額500万円。
家賃5万円。
年間家賃は60万円です。
10年間入居が続けば、単純な家賃総額は600万円。
もちろん実際には固定資産税、保険、修繕、空室などがありますが、投資額の多くを家賃で回収できている可能性があります。
問題は10年後です。
その戸建を、
そのまま貸し続けるのか。
入居者がいる状態で売るのか。
退去後に売るのか。
修繕するのか。
解体して土地として売るのか。
ここで選択肢が分かれます。
築古戸建の出口戦略とは、将来の売却価格を正確に予想することではありません。
「10年後にどんな選択肢を持てる物件なのか」を購入前から考えることです。
▪️出口は「売却」だけではない
不動産投資で出口というと、
最後にいくらで売れるか。
を想像するかもしれません。
しかし築古戸建には複数の出口があります。
家賃が安定しているなら、そのまま賃貸を続ける。
まとまった資金が必要なら、入居中の収益物件として売却する。
退去したタイミングで、自己居住用や投資用として売る。
建物の状態が悪ければ、解体して土地として売却する。
土地条件が良ければ、建て替えや別の土地活用を検討する。
つまり出口戦略とは、
「いつ売るか」ではなく「その時点で最も合理的な選択肢を選べる状態を作ること」
とも言えます。
▪️10年後も家賃5万円が入るなら、売らない選択もある
先ほどの物件を考えてみます。
総投資額500万円。
家賃5万円。
10年後。
建物はさらに古くなりました。
それでも、
入居者がいる。
大きな不具合がない。
家賃5万円が安定して入る。
今後の修繕も許容できる。
この状態なら、無理に売却する必要はありません。
築古戸建では建物価格が下がっていても、賃貸物件として毎月現金を生み続けている場合があります。
売却価格300万円。
年間家賃60万円。
もしこの条件なら、
「300万円を受け取って売るのか」
「年間60万円の家賃を今後も受け取るのか」
を比較できます。
もちろん保有経費や将来修繕は必要です。
それでも、売れるから売るのではなく、売却代金と将来の手残りを比較して判断することが重要です。
▪️売却価格300万円なら何年分の家賃なのか
この考え方はシンプルです。
売却価格300万円。
年間家賃60万円。
300万円÷60万円。
単純計算なら家賃5年分です。
実際には年間60万円がそのまま利益になるわけではないので、手残りで比較する必要があります。
それでも、
今300万円を現金化する。
数年間保有して家賃を受け取る。
という二つの選択を比較しやすくなります。
例えば次の物件購入の頭金が必要なら、売却して資金を動かす意味があるかもしれません。
反対に急いで現金化する必要がなく、修繕リスクも低いなら、保有継続が合理的な場合もあります。
▪️入居中に売るという出口もある
戸建賃貸は、入居者が住んでいる状態でも売却を検討できます。
買主から見れば、
購入直後から家賃収入が期待できる。
リフォームや入居募集をすぐ行う必要がない。
というメリットがあります。
一方で、購入する人は基本的に投資目的になります。
自分で住みたい人はすぐ入居できないため、空室物件とは買主層が変わります。
つまり、
入居中売却は「住宅」ではなく「収益物件」として評価されやすい出口
です。
家賃が適正。
入居状況が安定。
管理状態も良い。
こうした物件なら、入居中であることが売却時の材料になる可能性があります。
▪️空室になってから売ると買主層が広がる場合がある
入居者が退去した。
ここで再募集せず売却する方法もあります。
空室なら、
投資家。
自分で住みたい人。
リフォームして利用したい人。
など、入居中より買主候補が広がる可能性があります。
特に、
立地が良い。
駐車場がある。
間取りが使いやすい。
住宅需要がある。
という戸建なら、実需向けとして売れる可能性も考えられます。
ただし空室期間中は家賃0円です。
売却まで半年かかれば、その間の家賃収入はありません。
だから、
入居中に売る。
退去後に売る。
再募集する。
この3つを比較します。
▪️退去したら100万円修繕、そのときどうする？
10年間保有。
入居者が退去。
確認すると、
水回り。
床。
クロス。
給湯器。
外壁。
などに修繕が必要。
見積り100万円。
ここで重要な判断が出てきます。
100万円かけて再び貸すのか。
現状で売るのか。
最低限だけ直して売るのか。
例えば修繕後も家賃5万円。
年間家賃60万円。
100万円を家賃収入だけで単純回収するなら約1年8か月です。
しかし固定資産税、保険、空室、追加修繕もあります。
逆に100万円修繕したことで売却価格が100万円以上高くなるとも限りません。
「古くなったから直す」ではなく、修繕後に何年保有するのかまで決めてからお金を入れる。
出口が近い物件ほど、この判断が重要になります。
▪️大規模修繕前は出口を考えるタイミング
築古戸建を長期保有すると、
屋根。
外壁。
給排水。
水回り。
など、大きな修繕が必要になる可能性があります。
例えば、
今後5年間で150万円程度の修繕が必要。
一方、現状なら400万円程度で売却できそう。
この場合、
150万円払ってさらに保有する。
現状で売って400万円を次の投資へ回す。
という比較ができます。
もちろん修繕して10年以上保有するなら、150万円を使う意味があるかもしれません。
重要なのは、修繕するかどうかを建物だけで決めないことです。
保有期間とセットで考えます。
築古戸建の修繕予算についてはこちらで詳しく整理しています。
築古戸建はリフォームにいくらかける？高利回りを崩さない修繕費と家賃設定の考え方
▪️建物が限界なら土地としての出口を見る
築40年。
50年。
さらに保有。
いつか、
大規模修繕して貸し続けるより、建物をなくした方が合理的。
という時期が来る可能性があります。
そのとき重要になるのが土地です。
再建築できるか。
接道に問題はないか。
土地形状は使いやすいか。
住宅需要があるか。
駐車場など別用途にできるか。
購入時にこれらを確認していれば、建物が古くなったあとも選択肢を持ちやすくなります。
前回の記事で「安い築古戸建ほど土地まで見る」と解説した理由はここにあります。
安い築古戸建ほど危険？再建築不可・接道・土地価値を購入前に確認する方法
▪️土地500万円・解体150万円なら350万円残る？
例えば10年後。
建物はかなり古い。
土地として500万円程度で売却できるとします。
解体費150万円。
単純に考えれば、
500万円－150万円。
350万円です。
実際には、
売却関連費用。
測量。
残置物処分。
税金。
その他の費用。
なども確認する必要があります。
それでも購入前に、
土地としてどの程度の需要がありそうか。
解体すると何が残るのか。
を考えておけば、出口のイメージは大きく変わります。
▪️再建築不可は出口の選択肢が少なくなる可能性がある
同じ築古戸建でも、
再建築可能。
再建築不可。
では建物が使えなくなった後の選択肢が違います。
再建築可能なら、
土地売却。
建て替え。
などを考えられます。
再建築不可なら、建物を解体した後の利用が限定される可能性があります。
だから再建築不可物件では、購入時から、
いくらで買うか。
何年間貸すか。
家賃でどこまで回収するか。
建物が使えなくなったらどうするか。
を通常以上に厳しく見ます。
再建築不可でも投資として成立するケースはあります。
ただし、出口が弱い分だけ入口価格と回収期間を重視する必要があります。
▪️出口を強くするのは購入時の物件選び
出口戦略というと、
10年後に考える話。
に見えます。
実際には違います。
出口の強さは、買った瞬間にかなり決まります。
接道。
土地形状。
駐車場。
立地。
間取り。
賃貸需要。
住宅需要。
購入価格。
これらは保有後に簡単には変えられません。
特に土地条件は、クロスや設備のようにリフォームで直せない部分です。
だから築古戸建では、
出口戦略は売却時ではなく購入前から始まっています。
▪️家賃を欲張りすぎないことも出口につながる
意外かもしれませんが、家賃設定も出口と関係します。
相場5万円の戸建を6万円で募集。
長期空室。
売却するときに収益物件として見ても、安定した賃貸実績がありません。
一方、
適正家賃。
長期入居。
安定した家賃収入。
こうした履歴があれば、投資家が収益を判断しやすくなります。
つまり保有中の賃貸経営そのものが、将来の商品価値につながる場合があります。
家賃設定についてはこちらで詳しく解説しています。
戸建賃貸の家賃はいくらが正解？5万円と5.5万円で迷ったときの家賃設定と空室判断
▪️10年間の家賃＋最後に残る資産で考える
築古戸建の成績を購入価格と売却価格だけで判断すると、賃貸期間中の収入が抜けます。
例えば、
総投資額500万円。
10年間の家賃総額600万円。
保有中の経費・修繕200万円。
売却時300万円。
と仮定します。
単純化すると、
家賃600万円－保有中の支出200万円＋売却300万円。
700万円。
ここから最初の総投資額500万円を考えれば、投資全体が見えやすくなります。
もちろん実際には、
購入・売却諸費用。
税金。
融資。
空室。
などを個別に計算する必要があります。
それでも重要なのは、
「500万円で買って300万円で売ったから200万円損した」とは限らない
ということです。
その間に受け取った家賃があります。
築古戸建投資では、保有中のキャッシュフローと出口価値を合わせて見る必要があります。
▪️売却益だけを狙う投資とは考え方が違う
築古戸建投資では、
300万円で買って500万円で売る。
という値上がりだけを狙わなくても収益を作れる可能性があります。
300万円で買う。
リフォームする。
家賃を受け取る。
投資額を少しずつ回収する。
最後に土地や収益物件として売却する。
この流れです。
だから購入時点で、
将来いくら値上がりするか。
だけを予想する必要はありません。
むしろ、
今の家賃で投資が成立するか。
最後にどんな価値が残るか。
この二つを見る方が築古戸建では現実的です。
▪️現金が必要になったとき売れる物件か
出口戦略にはもう一つ重要な視点があります。
予定より早く売る可能性です。
転職。
家族事情。
次の投資。
事業資金。
金利や経済環境の変化。
10年保有する予定でも、5年後に現金化したくなるかもしれません。
そのとき、
売ろうと思えば売れる。
買主候補がいる。
価格を調整すれば出口を作れる。
こうした物件は柔軟性があります。
反対に、
再建築不可。
需要が極端に弱い。
土地としても使いにくい。
となれば、売りたい時期と売れる時期が一致しない可能性があります。
▪️ローン残高より安くしか売れない状態にも注意する
融資を使っている場合は、売却価格だけでなくローン残高も確認します。
例えば、
売却価格400万円。
ローン残高500万円。
単純には100万円不足します。
さらに売却費用も必要です。
不足分を自己資金で補えなければ、売却したくても簡単には売れない可能性があります。
一方、
売却価格400万円。
ローン残高150万円。
なら、売却後に資金が残る可能性があります。
融資を使う築古戸建では、
家賃収入だけでなく、ローン残高がどの速度で減るのか
も出口戦略の一部です。
現金購入と融資の違いについてはこちらで詳しく解説しています。
築古戸建投資は現金購入と融資どちらがいい？自己資金を残して次の物件につなげる資金戦略
▪️売却して次の物件へ入れ替える考え方
10年間保有した戸建。
家賃は入っている。
でも今後の修繕が増えそう。
一方、売却すれば400万円程度の資金を作れる。
その400万円を使って、
より状態の良い戸建。
土地価値の高い物件。
一棟物件。
別の不動産投資。
へ入れ替える方法もあります。
一戸を永久に持つことが正解とは限りません。
今の物件を持ち続ける収益と、売却資金を別の投資へ使った場合を比較する。
これも出口判断です。
不動産投資の選択肢を広く比較したい場合はこちらから確認できます。
不動産投資の選択肢を詳しく確認したい方はこちら
▪️保険と修繕履歴も整理しておく
長期間所有すると、
給湯器交換。
屋根修繕。
外壁補修。
水回り交換。
保険事故。
などが発生することがあります。
いつ。
どこを。
いくらで。
修繕したのか。
記録を残しておけば、自分自身の管理にも役立ちます。
売却時にも、建物をどのように維持してきたか説明しやすくなります。
築古戸建の火災保険と修繕資金についてはこちらで詳しく解説しています。
築古戸建の火災保険は高い？保険料・修繕・災害リスクまで含めた収支の考え方
▪️出口戦略は一つに決めなくていい
購入時に、
10年後は絶対売却。
と決める必要はありません。
むしろ、
入居が安定していれば保有継続。
退去して大規模修繕が必要なら売却検討。
土地価格が上がれば売却。
次の投資機会があれば資産入れ替え。
このように複数の選択肢を持っておく方が現実的です。
未来を正確に予測するのではなく、
状況が変わったときに選べる物件を買う。
これが出口戦略の本質です。
▪️前半の結論｜築古戸建は「最後に何が残るか」まで見て買う
300万円で買える。
家賃5万円。
利回り20％。
それだけで投資判断は終わりません。
10年間家賃を受け取ったあと、
まだ貸せるのか。
入居中で売れるのか。
空室なら住宅として売れるのか。
建物を解体したら土地はいくらなのか。
ローンはいくら残っているのか。
ここまで考えて初めて、築古戸建の全体像が見えます。
重要なのは、10年後の売却価格を当てることではありません。
貸す。
売る。
直す。
解体する。
その時点で複数の選択肢から選べることです。
そして、その選択肢の多くは購入時の、
接道。
土地価値。
立地。
購入価格。
賃貸需要。
によって決まります。
築古戸建の出口戦略は、10年後に始まるものではありません。
物件を買う前から、すでに始まっています。
後半ではここから、**「売るべきタイミング」と「持ち続けるべきタイミング」**を具体的に分けます。
さらに最後は、これまでの記事で扱ってきた、
空室。
リフォーム。
長期入居。
融資。
管理。
保険。
土地価値。
家賃設定。
を一つにつなげて、築古戸建を買う前の最終判断まで整理します。
▪️売るべきタイミングは「築年数」だけでは決まらない
築30年だから売る。
築40年だから売る。
この決め方では少し粗すぎます。
築年数が進んでいても、
家賃が安定している。
大きな修繕予定がない。
入居者が長く住んでいる。
保有コストも低い。
この状態なら、収益物件として働き続けている可能性があります。
逆に建物が比較的新しくても、
家賃が下がっている。
空室が長い。
修繕費が増えている。
土地需要も弱い。
という状態なら、保有を続ける理由は薄くなるかもしれません。
出口を考えるときは築年数より、これから先にいくら残るのかを見ます。
▪️「あと5年持つ」と決めたら5年間を計算する
例えば現在の家賃が5万円。
今売れば400万円程度。
この物件をあと5年間持つか迷っているとします。
単純な家賃総額なら、
5万円×12か月×5年。
300万円です。
ここから、
固定資産税。
保険。
修繕。
空室。
管理関連費用。
ローン返済。
などを考えます。
さらに5年後の売却価格も想定する。
これを「今400万円で売る」という選択肢と比較します。
正確な未来を当てる必要はありません。
大切なのは、
持ち続けた方が得なはず。
ではなく、
持ち続けた場合に何が起きても耐えられるか。
まで数字で確認することです。
▪️家賃が入っているだけで保有継続を決めない
毎月5万円入る。
それだけを見ると、売るのがもったいなく感じます。
しかし、
数年以内に屋根修繕100万円。
給湯器交換20万円。
室内修繕50万円。
が予想される。
さらに退去すれば空室期間も発生する。
こうした物件では、表面上の家賃だけでは判断できません。
今後必要になりそうな支出まで含めて、
これから受け取る家賃と、これから出ていくお金を比較する。
ここが保有継続の判断になります。
▪️売却を考えやすい4つのタイミング
築古戸建で売却を検討しやすい場面があります。
一つは、大規模修繕の前。
二つ目は、入居者が退去したとき。
三つ目は、土地や物件価格が想定以上に評価されるようになったとき。
そして四つ目は、売却資金をもっと有効に使える投資先が見つかったときです。
特に重要なのが最後です。
家賃5万円を生む戸建を持ち続けることが悪いわけではありません。
ただ、その物件を500万円で売却でき、その資金を使って年間収益をさらに増やせるなら、資産を入れ替える選択肢が出てきます。
「利益が出ているから持つ」ではなく、「今の資産配置として持ち続ける意味があるか」で考える。
物件数が増えるほど、この視点は重要になります。
▪️逆に持ち続けやすい物件には理由がある
売却を急ぐ必要がない物件もあります。
長期入居。
安定した家賃。
修繕負担が小さい。
土地価値が残っている。
借入負担が軽い。
管理の手間も少ない。
こうした戸建なら、保有を続けながら家賃を受け取る選択がしやすくなります。
特に購入価格が低く、すでに家賃で投資額の多くを回収できている物件なら、保有継続の心理的・資金的負担も小さくなります。
だから築古戸建投資では、
購入価格を抑えることが高利回りだけでなく、将来の選択肢にもつながります。
▪️「元を取ったから売る」も正解とは限らない
総投資額500万円。
これまでの手残りで500万円程度を回収できた。
「元を取ったから売ろう」
と考えることもできます。
ただ、投資額を回収したことと、今売るべきかどうかは別です。
現在も年間の手残りが安定しているなら、その戸建はこれからも収益を生む可能性があります。
逆に投資額をまだ回収していなくても、今後大きな修繕が必要で出口も悪化しそうなら、早めに売却した方が損失を抑えられる場合もあります。
過去にいくら使ったかだけではなく、
今日から先、その物件を持つ価値があるか。
で判断します。
▪️一戸の出口より「次の一手」まで考える
築古戸建を400万円で売却。
ローンや売却費用を精算して300万円残ったとします。
その300万円を、
次の築古戸建購入。
一棟物件の自己資金。
既存物件の修繕。
借入返済。
手元資金。
へ回すことができます。
売却は投資の終了ではありません。
資産を現金へ戻し、次にどこへ配置するかを決める場面でもあります。
そのため、
売ったらいくら残るか。
だけでなく、
残ったお金を何に使うのか。
まで考えると判断しやすくなります。
▪️空室になった瞬間は出口を再確認するチャンス
戸建が退去。
大家にとっては嫌なタイミングです。
しかし投資判断という意味では、一度立ち止まって物件を見直せるタイミングでもあります。
再募集すれば家賃はいくらか。
必要な修繕はいくらか。
現在ならいくらで売れるか。
土地としての価値はどうか。
この4つを確認します。
例えば、
再募集家賃5万円。
修繕100万円。
現状売却400万円。
ここまで数字が出れば、
100万円を入れて再び貸す。
現状で売る。
という選択を比較できます。
空室対策だけを考えて自動的にリフォームへ進まず、退去するたびに保有継続そのものを確認するという考え方です。
空室時の資金管理についてはこちらでも詳しく解説しています。
築古戸建投資で空室になったら家賃収入ゼロ？1戸投資の弱点と現金を残す資金計画
▪️長期入居している物件ほど出口を急がなくていい場合がある
長く住んでもらえている戸建は、
空室期間が少ない。
原状回復回数が少ない。
募集回数も少ない。
結果として、大家の手残りが安定しやすくなります。
毎月の家賃だけでなく、こうした見えにくいコストを抑えられることも戸建賃貸の強みです。
だから、
「10年経ったから売却」
と機械的に決める必要はありません。
入居状況が良く、修繕も安定しているなら、11年目、12年目も家賃を受け取る選択肢があります。
戸建の長期入居についてはこちらで詳しく解説しています。
戸建賃貸はなぜ長期入居になりやすい？地方で選ばれる物件と空室を減らす大家の戦略
▪️出口で困らないために手元資金を残す
売却したい。
しかし売却前に、
残置物処分。
測量。
最低限の修繕。
ローン精算。
などで現金が必要になることがあります。
また、売却まで数か月かかれば、その間も固定資産税や保険などの保有費用は続きます。
購入時に自己資金を使い切ってしまうと、保有中だけでなく出口でも選択肢が狭くなります。
築古戸建投資では、
購入資金。
リフォーム資金。
空室・修繕予備費。
だけでなく、将来物件を動かすための余力も重要です。
▪️管理状態が悪いと売却時にも影響する
貸している間、
雨漏りを放置。
外壁の破損を放置。
庭は荒れ放題。
設備故障も最低限しか対応しない。
短期的には修繕費を抑えられるかもしれません。
しかし建物の劣化が進めば、将来の修繕費や売却時の評価に影響する可能性があります。
反対に、
必要な修繕を行う。
記録を残す。
定期的に状態を確認する。
こうした管理は入居者のためだけではありません。
自分の資産価値を守る行為でもあります。
自主管理と管理会社の使い分けはこちらで整理しています。
戸建賃貸は自主管理できる？管理会社へ任せる範囲と大家が自分で見るべきポイント
▪️出口戦略まで考えると「安い物件」の意味が変わる
購入価格150万円。
一見すると非常に魅力的です。
しかし、
再建築不可。
土地需要が弱い。
建物状態も悪い。
家賃需要も弱い。
この物件を最後まで保有したとき、出口で苦労する可能性があります。
一方、
購入価格400万円。
再建築可能。
駐車場2台。
土地需要あり。
家賃5万円。
入口では高く見えても、長期的には扱いやすいかもしれません。
だから築古戸建の価格を見るときは、
購入時の安さではなく、保有期間全体で見た安さ
を考えます。
▪️ここまでの考え方を一つの物件に当てはめる
最後に、購入前の判断を一つにつなげます。
300万円の築古戸建を見つけた。
想定家賃5万円。
ここで、
「利回り20％。買おう」
で終わらせません。
まず購入後に必要な費用を見る。
リフォーム150万円。
諸費用50万円。
総投資額500万円。
次に家賃を見る。
5万円で本当に需要があるか。
少し下がっても収支が成立するか。
そして空室。
一戸しかないため、退去すれば家賃収入は0円になります。
その期間を耐えられる現金があるか。
さらに修繕。
屋根。
外壁。
給排水。
水回り。
今後発生しそうな費用を確認します。
管理。
保険。
長期入居。
毎月の運営まで考えます。
そして最後に、
再建築。
接道。
土地値。
売却。
ここまで確認する。
この順番なら、利回りだけでは見えなかった物件の姿がかなり見えてきます。
▪️利回り20％でも買わない判断があっていい
築古戸建投資では、高利回り物件が魅力的に見えます。
ただし、
利回り20％。
大規模修繕あり。
空室需要弱い。
再建築不可。
土地値ほぼなし。
なら、その20％には理由があります。
反対に、
利回り12％。
修繕少ない。
長期入居が期待できる。
土地値あり。
出口も複数ある。
こちらの方が、自分の投資方針には合うかもしれません。
利回りは物件を比較する数字の一つであって、購入判断そのものではありません。
▪️初心者ほど「買った後」を長く考える
初めて物件を探していると、
安い。
利回りが高い。
すぐ買わないと他の人に取られる。
という気持ちが強くなりやすいものです。
しかし不動産は、買った瞬間より買った後の方が圧倒的に長い投資です。
購入は一日。
保有は5年。
10年。
それ以上になることもあります。
だから購入前に、
空室になったら。
100万円修繕が出たら。
家賃が下がったら。
売りたくなったら。
を考えておきます。
悪い未来だけを見るためではありません。
それでも成立する物件なら、購入後に慌てにくくなるからです。
▪️築古戸建投資は「安く買うゲーム」ではない
安く買うことは重要です。
しかし目的は、最安値の家を集めることではありません。
購入する。
直す。
貸す。
管理する。
家賃を受け取る。
必要なら修繕する。
最後に売る、または別の形へ変える。
この一連の流れで資産を作っていきます。
だから本当に重要なのは、
安く買えたかではなく、最後まで利益を残せたか。
です。
▪️不動産投資全体の中で築古戸建を考える
築古戸建には、
比較的少額から始めやすい。
高利回りを狙える。
戸建需要を取り込める。
という魅力があります。
一方、
一戸空室で家賃0円。
突発修繕。
出口の弱い物件がある。
という特徴もあります。
一棟アパート。
区分マンション。
新築。
その他の不動産投資。
それぞれ資金量やリスクは違います。
築古戸建だけが正解ではありません。
自分の自己資金、融資、目標、管理できる範囲に合わせて選ぶことが重要です。
不動産投資の選択肢を詳しく確認したい方はこちら
▪️まとめ｜出口が見える築古戸建は長く持ちやすい
築古戸建投資の出口戦略は、
10年後にいくらで売れるかを当てることではありません。
家賃が安定していれば貸し続ける。
大規模修繕が近づけば売却と比較する。
退去したら再募集と売却を比較する。
土地として価値が残るなら、建物が古くなった後にも選択肢があります。
そして次の投資へ進みたいなら、売却して資産を入れ替えることもできます。
重要なのは、
売るしかない状態を作らないこと。
そのためには購入前から、
購入価格。
総投資額。
家賃。
空室。
修繕。
管理。
保険。
融資。
接道。
土地価値。
を確認します。
一つひとつは別の問題に見えます。
しかし最後にはすべてつながっています。
安く買えても、大規模修繕で資金がなくなれば苦しくなる。
高い家賃を狙って空室が長引けば収益は落ちる。
長期入居してもらえれば、退去や原状回復の回数を減らせる可能性がある。
土地価値が残れば、建物が古くなっても出口を作りやすい。
融資を使うなら、売却時のローン残高も重要になる。
これらを購入前から一つにつなげて考えることが、築古戸建投資の基本です。
300万円で買った物件を10年後に300万円で売る。
それだけ見れば、
「価格は増えていない」
となります。
でもその10年間に家賃を受け取り、必要経費を差し引いて利益を残していれば、投資としての結果はまったく違います。
反対に100万円で買っても、
貸せない。
修繕できない。
売れない。
となれば、安く買った意味は薄れます。
だから最後まで見るべきなのは購入価格ではありません。
買ってから、いくら残せるのか。
そして、
最後にどんな選択肢が残っているのか。
築古戸建を買う前にこの二つを考えておけば、目の前の高利回りだけに振り回されにくくなります。
買う。
貸す。
持つ。
売る。
すべてを一つの投資として考える。
それが、築古戸建投資を長く続けるための基本です。
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