不動産投資で2戸目を買うタイミングはいつ？1戸目の収支で見るべき3つの数字
更新日：9月29日
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1戸目の不動産投資が落ち着くと、次の物件を買いたくなります。しかし、入居が決まった直後や一度黒字になっただけで2戸目へ進むと、修繕や空室が重なったときに資金繰りが苦しくなる場合があります。
2戸目のタイミングは、時間が何か月たったかではなく、1戸目の手残り、現預金、返済余力が安定しているかで判断します。
この記事では、2戸目へ進む前に見るべき3つの数字と、その確認順を整理します。
▪️1 1戸目の月次手残りを実績で確認する
想定家賃ではなく、実際の家賃入金から返済・管理費・固定費を引いた手残りを確認します。
数か月の実績を見て、空室や修繕が入った月でも資金が回るかを確認します。
▪️2 2戸目購入後も現預金が残るかを見る
頭金、諸費用、修繕費を支払った後に、1戸目と2戸目の両方へ対応できる現金が残るか確認します。
購入直後に手元資金がほぼゼロになる計画は、空室や設備故障に弱くなります。
▪️3 既存返済と新規返済を合算して考える
2戸目では新しいローンだけでなく、1戸目の返済も続きます。全物件合計の返済後手残りを確認します。
どちらか一方に空室が出ても返済できるかを試算します。
▪️4 1戸目の修繕予定を先に確認する
給湯器、外壁、屋根、水回りなど、近い将来に費用が出そうな部分を確認します。
2戸目の自己資金を優先して1戸目の修繕資金を使い切らないことが重要です。
▪️5 融資承認と購入判断を分ける
銀行から借りられる金額と、経営として無理なく返せる金額は同じとは限りません。
融資が通ったことを理由に買わず、空室・修繕後も現金が残るかで判断します。
▪️6 次の物件が1戸目より弱いなら急がない
物件数を増やすことを優先すると、利回り・立地・出口が弱い物件まで買いやすくなります。
2戸目だから条件を緩めず、1戸目と同じ基準で比較します。
2戸目へ進む資金余力や融資条件を整理したい場合は、1戸目の実績と購入候補を一緒に見てもらうと判断しやすくなります。
▪️7 2戸目のタイミングは7つの順で確認する
①1戸目手残り、②現預金、③既存返済、④修繕予定、⑤2戸目収支、⑥空室時耐久力、⑦出口、この順で確認します。
①〜③では、1戸目が本当に現金を残せているかを見ます。想定ではなく実績で判断します。
④〜⑥では、2戸目を買った後に修繕・空室が重なっても耐えられるかを確認します。 費用や手残りへの影響も合わせて比較します。
最後に⑦で、2戸目を急いで買う必要があるかを考えます。戸数より全体の手残りを優先します。
▪️⑧ Q&A
Q. 1戸目を買って何か月後なら2戸目へ進めますか？
A. 期間だけでは決まりません。手残り・現預金・返済実績・修繕予定を確認します。
Q. 1戸目が満室なら2戸目を買っていいですか？
A. 満室だけでなく、返済後の現金と空室時の耐久力を確認します。
Q. 融資が通れば2戸目を買うべきですか？
A. 融資承認と購入判断は別です。全物件の手残りと出口で判断します。
▪️⑨ まとめ
2戸目を買うタイミングは、1戸目からの経過時間ではなく、手残り・現預金・返済余力が安定しているかで判断します。
空室や修繕が重なっても耐えられる状態を作り、条件を緩めず次の物件を選びましょう。
