不動産投資で2戸目を買うタイミングはいつ？1戸目の収支で見るべき3つの数字
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 22分
■ 2戸目は「1戸目がうまくいったから買う」では早いことがある
不動産投資で最初の一戸を購入。
入居者も決まった。
毎月家賃5万円が入る。
ローン返済もできている。
すると次に考えるのが、
「そろそろ2戸目を買ってもいいのでは？」
ということです。
一戸より二戸。
二戸より三戸。
物件を増やせば家賃収入も増える可能性があります。
しかし一戸目が満室だからといって、すぐ二戸目を購入していいとは限りません。
一戸目でまだ大きな修繕を経験していない。
退去も経験していない。
固定資産税を含めた一年間の収支が分かっていない。
購入直後で手元現金が減っている。
この状態で二戸目を購入すると、一戸目と二戸目の問題が同時に発生したときに資金繰りが苦しくなる可能性があります。
2戸目を買うタイミングは「欲しい物件が出たとき」だけではなく、1戸目の経営状態から判断することが重要です。
■ 2戸目を考える前に最低でも3つの数字を見る
一戸目を購入した後、二戸目へ進む前に確認したい数字があります。
大きく分けると、
①毎月のキャッシュフロー
②購入後に残っている手元現金
③現在のローン残高と返済状況
です。
この3つを見ると、
一戸目が本当に利益を生んでいるのか。
突然の修繕に耐えられるのか。
さらに借入れを増やしても返済できるのか。
が見えやすくなります。
表面利回りが高い。
満室になった。
家賃が入っている。
それだけで判断するのではありません。
2戸目は「買えるか」ではなく「買った後も安全に持ち続けられるか」で判断します。
■ ①キャッシュフロー｜毎月いくら本当に残っているか
例えば一戸目。
家賃5万円。
ローン返済2万5,000円。
管理・税金・保険・修繕積立などを平均して月1万円。
単純化すると、
5万円－2万5,000円－1万円＝1万5,000円。
毎月1万5,000円。
年間18万円のキャッシュフローです。
この18万円が安定して残っているなら、一戸目が二戸目の資金を少しずつ作ってくれます。
しかし家賃5万円だけを見て、
「年間60万円の収入が増えた」
と考えるのは危険です。
ローン。
固定資産税。
保険。
修繕。
空室。
これらを差し引いた後にいくら残るのか。
2戸目を考えるときは、家賃収入ではなく実際のキャッシュフローを見ることが第一歩です。
キャッシュフローについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でキャッシュフローはいくら残ればいい？家賃収入より大切な手残りの考え方
■ 1戸目のキャッシュフローが赤字なら原因を先に確認する
家賃5万円。
しかし一年間を振り返ると現金が増えていない。
この状態なら、二戸目を買う前に原因を確認します。
ローン返済が大きい。
管理費が高い。
修繕費が想定以上。
空室期間が長かった。
家賃設定が低い。
購入時に想定していなかった費用が発生した。
原因によって対策は変わります。
一戸目の問題を整理しないまま同じ条件の二戸目を購入すると、同じ赤字構造を二つ持つ可能性があります。
例えば一戸あたり毎月1万円の赤字。
二戸なら毎月2万円。
三戸なら毎月3万円です。
物件数を増やすことより、まず一戸目を黒字で安定させることが優先です。
■ 一年間の収支を見ると一戸目の実力が分かりやすい
購入して3か月。
満室。
毎月家賃が入っている。
この時点では、まだ見えていない支出があります。
固定資産税。
火災保険。
年間の管理費。
退去後の原状回復。
設備故障。
所得に応じた税金。
一年間運営すると、物件を所有するために必要な支出が少しずつ見えてきます。
もちろん必ず一年待たなければ二戸目を買ってはいけないわけではありません。
十分な現金があり、一戸目の収支やリスクを把握できているなら早く進められる場合もあります。
重要なのは期間そのものではなく、
一戸目の年間収支をどこまで把握できているか。
です。
確定申告まで経験すると、一年間の家賃と経費を整理するため、一戸目の収益性も確認しやすくなります。
不動産投資は確定申告でいくら得する？青色申告と経費計上の基本
■ ②手元現金｜2戸目の頭金を払った後にいくら残るか
2戸目を買える自己資金が貯まった。
だから買う。
ここにも注意が必要です。
例えば手元現金300万円。
2戸目の購入に、
頭金150万円。
諸費用50万円。
合計200万円必要。
購入後の現金は100万円です。
この100万円で、
一戸目の修繕。
二戸目の修繕。
空室。
家賃滞納。
固定資産税。
などへ対応する必要があります。
物件を買えるだけの現金があることと、買った後にも安全な現金が残ることは違います。
2戸目購入では「いくら使えるか」より「購入後にいくら残せるか」を先に考えます。
手元現金についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 2戸同時に修繕が起こる前提でも考える
一戸目。
給湯器交換15万円。
二戸目。
退去後の原状回復30万円。
同じ月に発生。
合計45万円です。
さらに二戸目が3か月空室。
家賃5万円なら15万円の家賃収入が入りません。
合計すると60万円規模の影響になります。
一戸だけなら対応できた支出でも、物件が増えると複数の問題が同時に発生する可能性があります。
だから二戸目購入後の現金は、
「通常ならこれだけあれば足りる」
ではなく、
「悪いことが二つ重なっても耐えられるか」
という視点で考えます。
これが物件を増やしていくときの資金管理では重要になります。
■ 空室が二戸同時に発生したらどうなるか
一戸目家賃5万円。
二戸目家賃6万円。
満室なら毎月11万円の家賃収入です。
しかし一戸目が退去。
その翌月に二戸目も退去。
家賃収入は一時的に0円になる可能性があります。
それでも、
一戸目のローン。
二戸目のローン。
固定資産税。
保険。
募集費用。
原状回復費。
は必要です。
物件を増やすと家賃収入は増えます。
同時に、空室になったときの固定支出も増えます。
2戸目を買う前に「満室ならいくら儲かるか」だけでなく「2戸とも空室なら何か月耐えられるか」まで計算します。
空室率についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で空室率は何％まで耐えられる？家賃収入が減っても赤字にならない収支計算
■ 家賃滞納も物件数が増えれば起こる可能性が増える
一戸だけ所有。
入居者一人。
二戸所有。
入居者二人。
10戸所有。
入居者10世帯。
物件数や戸数が増えれば、管理する入居者も増えます。
その中で、
家賃滞納。
支払い遅れ。
近隣トラブル。
設備故障。
などが発生する可能性もあります。
一戸目で家賃滞納が続いている状態で二戸目を購入すれば、既存の問題を抱えたまま新しいリスクを増やすことになります。
2戸目購入前には、現在の入居状況だけでなく家賃が正常に入っているかも確認します。
家賃滞納についてはこちらで詳しく整理しています。
不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする？大家が最初に確認したい対応と資金管理
■ ③ローン残高｜「返済できている」だけでは足りない
一戸目のローン。
毎月問題なく返済できている。
これは重要です。
しかし二戸目を考えるなら、
毎月の返済額。
現在のローン残高。
残りの返済期間。
金利。
年間返済額。
も確認します。
例えば家賃5万円。
ローン返済4万円。
毎月返済できていても、返済比率は高くなります。
ここへ二戸目のローンが加われば、空室時の負担も大きくなります。
反対に一戸目のローン返済が家賃に対して小さく、十分なキャッシュフローが残っていれば、二戸目を持った後の耐久力も高くなります。
2戸目を買うときは、借りられる金額より返し続けられる金額を見ることが重要です。
ローン返済比率についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でローン返済比率は何％が安全？家賃収入が残る借入額と返済額の考え方
■ 1戸目のローン元金が減ることも資産形成になる
毎月のローン返済には、
元金。
利息。
があります。
元金返済部分は、税金計算上そのまま必要経費になるわけではありません。
しかし元金を返済すれば借入残高は減ります。
例えば購入時ローン500万円。
数年間返済。
残高400万円。
物件価値が大きく変わっていないなら、借金が100万円減った分だけ純資産の状態は改善しています。
毎月のキャッシュフローだけを見ると、
「思ったより現金が増えない」
と感じるかもしれません。
しかしローン元金が減っているなら、資産形成は別の形でも進んでいます。
2戸目を考えるときは手元現金だけでなく、一戸目のローン残高がどれだけ減ったかも確認します。
■ 利回りが高い2戸目でも飛びつかない
表面利回り20％。
価格300万円。
家賃5万円。
数字だけを見ると魅力的です。
しかし、
大規模修繕100万円。
空室期間半年。
再募集家賃4万円。
再建築や接道に問題。
出口で売却しにくい。
こうした条件があれば、利回り20％だけで購入を決めることはできません。
一戸目がうまくいくと、
「自分は物件選びができるようになった」
と感じることがあります。
そこで二戸目の判断が早くなることがあります。
しかし二戸目も一戸目と同じように、
購入価格。
総投資額。
家賃。
空室。
修繕。
融資。
出口。
を一から確認します。
2戸目だからチェックを省略するのではなく、1戸目で学んだことを使ってさらに厳しく見ることが重要です。
購入前のチェックポイントはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で失敗する人は物件購入前に何を見落とす？初心者が確認したい7つのチェックポイント
■ 2戸目は1戸目と同じタイプが正解とは限らない
一戸目が築古戸建。
うまく運営できた。
だから二戸目も築古戸建。
この考え方は一つの選択肢です。
同じ投資方法なら、
物件を見るポイント。
修繕。
入居募集。
管理。
などの経験を活かせます。
一方で、同じ地域・同じ物件タイプへ集中すると、同じリスクを持つこともあります。
例えば同じ地域の戸建を二戸所有。
その地域の賃貸需要が落ちれば、二戸とも影響を受けます。
逆に異なる地域や物件タイプへ分散すると、別の管理ノウハウが必要になります。
2戸目は「同じものを買うか」「違うものへ分散するか」まで含めて、自分の投資方針から考えます。
■ 2戸目を買う目的を先に決める
なぜ二戸目を買うのでしょうか。
家賃収入を増やしたい。
毎月のキャッシュフローを増やしたい。
将来の資産を増やしたい。
戸数を増やしたい。
一棟物件へ進みたい。
融資実績を作りたい。
目的によって選ぶ物件は変わります。
例えば毎月の手残りを増やしたいのに、
家賃は高い。
しかしローン返済も大きい。
ほとんど現金が残らない。
という物件を買えば目的と合いません。
「2戸目を買うこと」を目標にせず、「2戸目で何を増やしたいのか」を先に決めることが重要です。
■ 減価償却終了後の一戸目も確認する
現在、一戸目の税引後キャッシュフローは十分残っている。
しかし減価償却があと一年で終了する。
この場合、翌年以降は不動産所得が増え、税負担が変わる可能性があります。
そのタイミングで二戸目を購入すると、
二戸目のローン返済。
二戸目の修繕。
一戸目の税負担変化。
が重なる可能性があります。
だから二戸目購入では現在の数字だけでなく、数年後の数字も見ます。
特に融資を使って物件を増やす場合は、
減価償却終了後でも二戸分のローンを返済しながら現金が残るか。
まで考えておくことが重要です。
減価償却についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の減価償却とは？節税効果と売却時に戻ってくる税金の関係
■ 不動産投資全体の考え方を整理してから物件を増やす
一戸目から二戸目。
二戸目から三戸目。
物件数が増えるほど、判断することも増えていきます。
空室。
修繕。
管理。
融資。
税金。
売却。
さらに所有する不動産によっては、
空き家。
土地。
相続。
活用。
といった問題も関係します。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家・土地・相続・売却など、不動産所有に関するさまざまな判断をまとめています。
空き家・土地・相続・不動産投資など、不動産についてまとめて確認したい方はこちら
■ 2戸目は「勢い」ではなく一戸目の数字から決める
一戸目が満室。
家賃も入っている。
良い物件が売りに出た。
融資も受けられそう。
こうした条件が揃うと、早く買いたくなることがあります。
しかし不動産投資では購入後の方が長く続きます。
二戸目を購入した翌月に、
一戸目退去。
二戸目修繕。
固定資産税。
が重なることもあります。
だから、
一戸目のキャッシュフロー。
手元現金。
ローン残高。
この3つを確認する。
さらに空室・修繕・税金まで含めて悪いケースを想定する。
それでも資金が回るなら、2戸目を検討できる状態に近づいていると考えられます。
二戸目は物件数を増やすための一戸ではありません。
一戸目で作った賃貸経営を、さらに強くするための一戸として選ぶことが重要です。
■ 2戸目購入後の収支も数字にしてから決める
一戸目が順調だから二戸目を買う。
その前に、二戸所有になった場合の数字を一度作ってみます。
例えば一戸目。
家賃5万円。
ローン返済2万5,000円。
その他の平均支出1万円。
毎月のキャッシュフロー1万5,000円。
二戸目。
家賃6万円。
ローン返済3万円。
その他の平均支出1万2,000円。
毎月のキャッシュフロー1万8,000円。
二戸合計なら、
家賃11万円。
キャッシュフロー3万3,000円。
年間では約39万6,000円です。
満室なら悪くありません。
しかしここから、
一戸目が3か月空室。
二戸目で30万円の修繕。
というケースも計算します。
「通常時にいくら残るか」と「問題が起きた年でも耐えられるか」の両方を数字にしてから購入を判断します。
■ 2戸目を買って手元現金がほぼゼロになるなら慎重に考える
購入価格400万円。
諸費用40万円。
修繕60万円。
総投資額500万円。
手元現金が520万円ある。
現金だけを見れば購入できます。
しかし購入後に残るのは20万円です。
その直後に、
一戸目の給湯器交換15万円。
二戸目の追加修繕20万円。
が発生すれば、それだけで資金が不足します。
不動産は購入して終わりではありません。
むしろ購入後から、
修繕。
空室。
募集。
税金。
保険。
といった支出が続きます。
買える金額と、安全に買える金額は違います。
自己資金についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金だけでなく修繕・空室に備える資金計画
■ 1戸目の成功をそのまま2戸目へ当てはめない
一戸目。
購入後すぐ入居。
修繕ほぼなし。
家賃滞納なし。
一年間満室。
非常に順調です。
しかし、それがすべて自分の実力だったとは限りません。
たまたま良い入居者だった。
たまたま設備故障がなかった。
たまたま退去がなかった。
という部分もあります。
二戸目では購入直後に給湯器が壊れるかもしれません。
半年決まらないかもしれません。
入居後すぐ家賃滞納が起きるかもしれません。
一戸目が順調だった経験は大切です。
しかし、
「一戸目が簡単だったから二戸目も簡単」とは考えないこと。
物件が変われば、起こる問題も変わります。
■ 管理できる戸数かどうかも確認する
物件を増やすと家賃収入だけでなく管理する仕事も増えます。
家賃入金の確認。
管理会社との連絡。
修繕手配。
入居募集。
契約更新。
税金。
保険。
確定申告。
一戸ならそれほど負担を感じなくても、物件数が増えると少しずつ管理項目が増えていきます。
自主管理なら、その影響はさらに大きくなります。
一方で管理会社へ任せる場合は管理費が発生します。
2戸目を買う前には「お金を回せるか」だけでなく「自分が管理できるか」も確認します。
賃貸管理についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資は管理会社に任せれば安心？大家が自分で確認すべき7つのポイント
■ 融資が通ることと買うべきことは別
金融機関から、
融資できます。
と言われれば、購入できる物件の幅は広がります。
しかし融資承認は、
その物件を必ず買うべき。
という意味ではありません。
借入可能額3,000万円。
だから3,000万円まで買う。
ではなく、
自分の収支ならいくらまで返済できるのか。
空室が出ても耐えられるのか。
修繕が重なっても現金が残るのか。
を考えます。
借りられる金額と安全に返済できる金額が同じとは限りません。
融資は物件を買うための手段であり、購入判断そのものではありません。
■ 2戸目で借入額を一気に増やす場合は特に慎重に見る
一戸目。
築古戸建500万円。
ローン300万円。
二戸目。
一棟アパート3,000万円。
ローン2,800万円。
この場合、単純に物件が一つ増えるだけではありません。
借入残高。
毎月返済額。
修繕リスク。
空室戸数。
固定資産税。
管理費。
すべての規模が大きくなります。
一戸目の経験がそのまま一棟物件に当てはまるとは限りません。
二戸目で投資規模を大きくする場合は、
物件数ではなく総借入額と総返済額で考えることが重要です。
■ 良い物件を逃すことより資金が尽きる方が危険
「今買わないと他の人に買われる」
不動産ではよくあります。
確かに条件の良い物件は早く売れることがあります。
しかし、
手元現金が足りない。
一戸目の収支も分からない。
融資返済が重い。
それでも焦って二戸目を購入する。
こちらの方が危険です。
一つの物件を見送っても、次の物件を探すことはできます。
しかし資金が尽きれば、次の投資どころか現在所有している物件の修繕にも困る可能性があります。
不動産投資では「買わなかった後悔」より「無理して買った後の資金不足」を避けることが重要です。
■ 逆に2戸目を早く買える人もいる
ここまで慎重な話をしてきましたが、
必ず何年も待つ。
必ず一戸目のローンを大きく減らす。
という意味ではありません。
例えば、
十分な手元現金がある。
一戸目の収支が安定している。
購入後にも修繕資金を残せる。
融資返済比率にも余裕がある。
二戸目も購入基準を満たしている。
複数物件を管理する体制がある。
こうした状態なら、比較的早い段階で二戸目へ進むことも考えられます。
重要なのは、
半年経ったから。
一年経ったから。
ではありません。
自分の財務状態と一戸目の経営状態が、次の物件を持てる状態になっているかです。
■ 2戸目を買う前に「最悪の1年」を作ってみる
二戸目の購入判断では、満室時の収支だけではなく悪い一年を想定します。
例えば、
一戸目が4か月空室。
二戸目が3か月空室。
一戸目で修繕20万円。
二戸目で修繕30万円。
固定資産税。
保険。
ローン返済。
それでも資金が回るか。
ここまで計算します。
もちろん実際に全部同時に起きるとは限りません。
しかし不動産投資では、問題が一つずつ順番に起きてくれる保証もありません。
「普通なら大丈夫」ではなく「悪い年でも持ち続けられる」状態を作ってから物件を増やすと、経営は安定しやすくなります。
■ 3戸目以降も基本的な考え方は同じ
二戸目を購入。
その後三戸目。
四戸目。
一棟アパート。
物件数が増えても基本は変わりません。
現在のキャッシュフロー。
手元現金。
総借入残高。
返済比率。
空室率。
今後の修繕。
税金。
これらを確認してから次へ進みます。
物件数が増えるほど家賃収入は大きくなります。
同時に借金と支出も大きくなる可能性があります。
「何戸持っているか」より「全部の物件を合わせてどれだけ安全に利益を残せているか」の方が重要です。
■ 純資産が増えているかも確認する
二戸目、三戸目と増えてくると、家賃収入だけでは全体像が分かりにくくなります。
例えば、
不動産評価額5,000万円。
現金500万円。
借入残高4,000万円。
単純化すれば純資産は1,500万円です。
数年後、
不動産評価額5,000万円。
現金800万円。
借入残高3,500万円。
なら純資産は2,300万円です。
物件数が同じでも、ローン返済と現金蓄積によって純資産は増えています。
反対に物件数だけ増えても、借入額がそれ以上に増え、手元現金がなくなれば財務状態が強くなったとは限りません。
物件を増やす目的は所有戸数を競うことではなく、長期的に純資産とキャッシュフローを増やすことです。
■ 2戸目を買う前のチェックリスト
二戸目を検討するときは、少なくとも次の項目を確認します。
一戸目の毎月のキャッシュフローは黒字か。
一年間の収支を把握できているか。
購入後にも十分な現金が残るか。
一戸目と二戸目の修繕が重なっても対応できるか。
複数戸が空室になってもローン返済を続けられるか。
一戸目のローン残高と返済比率に無理はないか。
二戸目の購入理由が明確か。
出口まで考えているか。
管理できる体制があるか。
税金まで含めて収支を考えているか。
すべて完璧でなければ買えないという意味ではありません。
しかし不安な項目が多いなら、一度立ち止まる判断も必要です。
2戸目は一戸目より簡単に買うのではなく、一戸目の経験があるからこそ判断の精度を上げて買うものです。
■ Q&A｜不動産投資の2戸目でよくある疑問
Q. 1戸目を買って何年後に2戸目を買うのが理想ですか？
一律に何年後という基準はありません。
一戸目のキャッシュフロー、手元現金、借入状況、管理経験などによって変わります。
期間より、一戸目の経営状態を把握できているかを重視します。
Q. 1戸目が満室なら2戸目を買っても大丈夫ですか？
満室は良い状態ですが、それだけでは判断できません。
修繕費、税金、ローン返済、購入後の現金なども確認する必要があります。
満室でもキャッシュフローがほとんど残らない物件なら慎重に考えます。
Q. 2戸目も同じ銀行から借りた方がいいですか？
金融機関ごとに融資条件や考え方は異なります。
金利だけでなく返済期間、自己資金、今後の融資計画なども含めて比較します。
どの金融機関が適しているかは個別の状況によって変わります。
Q. 現金があればすぐ2戸目を買ってもいいですか？
現金があることは大きな強みですが、購入後に現金を残すことも重要です。
購入資金を使い切るのではなく、空室や修繕に対応できる資金を残したうえで判断します。
Q. 2戸目を買うと不動産投資は一気に楽になりますか？
家賃収入は増えますが、ローン返済、修繕、空室、管理なども増えます。
二戸目を買っただけで自動的に経営が安定するわけではありません。
一戸ごとの収支を黒字にしながら全体のキャッシュフローを増やしていくことが重要です。
■ 2戸目は「買える物件」より「持ち続けられる物件」を選ぶ
不動産投資では購入できた瞬間が成功ではありません。
購入後、
家賃を受け取る。
ローンを返す。
修繕する。
空室を埋める。
税金を払う。
そして現金を残す。
これを何年も続けます。
だから二戸目も、
融資が通るから。
価格が安いから。
利回りが高いから。
だけで決めません。
一戸目と合わせても、長期間持ち続けられる物件か。
ここを基準にします。
■ 自分に合った投資方法を比較してから2戸目を選ぶ
一戸目が戸建だったから、二戸目も必ず戸建である必要はありません。
戸建。
区分マンション。
一棟アパート。
新築。
中古。
それぞれ必要な自己資金、融資、管理、修繕、空室リスクが異なります。
二戸目では一戸目の経験を使いながら、自分がどの投資方法なら長く続けられるのかを改めて考えます。
物件価格だけでなく、融資・家賃収入・管理・出口まで含めて不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら
■ まとめ｜2戸目は1戸目の数字が「買っていい」と言ってから進む
不動産投資で二戸目を買うタイミングに、全員共通の正解はありません。
半年後。
一年後。
三年後。
期間だけでは決められません。
見るべきなのは一戸目の数字です。
①キャッシュフロー。
毎月、本当に現金が残っているか。
②手元現金。
二戸目を購入した後にも、空室や修繕へ対応できる現金が残るか。
③ローン残高と返済状況。
二戸分の返済になっても無理なく持ち続けられるか。
さらに、
空室。
修繕。
税金。
管理。
減価償却。
出口。
まで確認します。
一戸目が満室だから二戸目。
融資が通ったから二戸目。
良い物件が出たから二戸目。
ではありません。
一戸目の経営が安定し、二戸目を加えても全体の財務状態が強くなる。
そこが次へ進む一つの目安です。
不動産投資で大切なのは、早く戸数を増やすことではありません。
一戸ずつ利益が残る物件を積み上げ、
キャッシュフローと純資産を長期的に増やしていくこと。
二戸目は、そのための次の一手として選びます。
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