不動産投資の最初の1戸はどう選ぶ？初心者が価格・利回りより先に見るべきポイント
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 18分
■ 不動産投資の最初の1戸は「一番儲かる物件」を探さなくていい
不動産投資を始めようとすると、最初に気になるのが「どんな物件を買えばいいのか」です。
利回り20％の築古戸建。
駅前の区分マンション。
満室の一棟アパート。
インターネットで物件を探せば、さまざまな選択肢が出てきます。
そして初めてだからこそ、「できるだけ利回りの高い物件を買いたい」「最初から大きく儲けたい」と考えるかもしれません。
しかし最初の1戸で重要なのは、最大の利益を狙うことだけではありません。
購入後に想定外の修繕が発生しても対応できる。
空室になっても慌てない。
管理方法を理解できる。
毎月の収支を自分で確認できる。
そして失敗しても生活そのものが苦しくならない。
最初の1戸は「最高の物件」より、自分が理解しながら賃貸経営を続けられる物件を選ぶことが重要です。
■ 300万円の物件だから初心者向けとは限らない
購入価格が安ければ、初心者でも始めやすいように感じます。
例えば300万円の築古戸建。
家賃4万円なら年間家賃48万円です。
表面利回りは16％。
数字だけを見ると魅力があります。
しかし購入後に、
屋根修繕80万円。
水回り50万円。
内装70万円。
合計200万円必要なら、総投資額は500万円になります。
さらに購入諸費用も必要です。
反対に600万円の戸建でも、30万円程度の修繕ですぐ募集でき、家賃6万円で安定した需要が見込めるなら、初心者にとってはこちらの方が運営しやすい可能性があります。
安い物件には、安い理由がある場合があります。
最初の1戸では購入価格の安さより、「購入後に何が起こりそうなのかを自分で理解できるか」を確認します。
■ 表面利回り20％でも実際に20％残るわけではない
初心者が物件を探すとき、分かりやすい数字が表面利回りです。
年間家賃120万円。
物件価格600万円。
表面利回り20％。
非常に魅力的です。
しかし表面利回りは、基本的に物件価格と想定家賃から計算した数字です。
購入諸費用。
リフォーム費。
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕費。
空室。
融資を利用するならローン返済。
こうした支出をすべて表している数字ではありません。
例えば600万円で購入して100万円のリフォームが必要なら、すでに投資額は700万円です。
年間120万円の家賃が満額入ったとしても、そこからさまざまな支出が発生します。
だから最初の1戸では、「表面利回り何％か」だけで候補を絞らない方が安全です。
利回りは物件を比較する入口として使い、最後は実際にいくら現金が残るのかまで計算します。
■ 最初に見るのは「本当にその家賃で貸せるか」
物件情報に想定家賃6万円と書かれている。
だから年間72万円の家賃収入として計算する。
ここで一度止まります。
その6万円は、本当に現在の市場で貸せる家賃なのでしょうか。
周辺で同じような物件はいくらで募集されているのか。
駐車場はあるのか。
戸建ならファミリーが生活しやすい間取りなのか。
築年数や設備は競合物件と比べてどうなのか。
最寄り駅だけではなく、学校、スーパー、勤務先へのアクセスなど、その地域で暮らす人に需要があるのか。
想定家賃が6万円でも、実際には5万円でなければ決まらないなら、年間家賃は12万円変わります。
5年間なら単純計算で60万円です。
購入価格を10万円安くすること以上に、家賃を正しく見積もることが投資結果へ大きく影響する場合があります。
家賃設定についてはこちらでも詳しく整理しています。
戸建賃貸の家賃はいくらが正解？5万円と5.5万円で迷ったときの家賃設定と空室判断
■ 「満室なら儲かる」ではなく空室になった状態でも計算する
最初の1戸を購入するときは、どうしても満室状態で収支を計算したくなります。
家賃5万円。
年間60万円。
そこから経費を引いて年間20万円残る。
これなら買えそうだ。
しかし戸建なら一世帯が退去した瞬間、家賃収入は0円になります。
次の入居者が決まるまで3か月かかれば、15万円の家賃を受け取れません。
さらに退去後に原状回復30万円が必要なら、その年だけで45万円の影響があります。
購入前に見るべきなのは、「予定通りならいくら儲かるか」だけではありません。
空室3か月。
修繕30万円。
家賃を5,000円下げる。
こうした少し悪い条件でも持ち続けられるかを確認します。
最初の1戸ほど、良いケースではなく悪いケースで収支を計算しておくことが重要です。
■ 最初の1戸で自己資金を使い切らない
自己資金500万円。
500万円の物件を現金で購入できる。
だから500万円の物件を買う。
この考え方には注意が必要です。
購入後に現金がほとんど残らないからです。
不動産では、購入した翌月に設備が故障する可能性もあります。
退去が発生する可能性もあります。
固定資産税や保険などの支払いもあります。
そこで物件購入前から、
物件価格。
購入諸費用。
初期リフォーム。
購入後に残す現金。
この4つを分けて考えます。
例えば500万円持っているなら、「購入後に100万円は残す」と先に決める方法があります。
すると購入へ使える金額は400万円以内です。
その400万円から購入諸費用とリフォーム費を引けば、実際に探す物件価格の上限が見えてきます。
最初の1戸では「いくらまで買えるか」ではなく、「買った後にいくら残るか」から逆算して物件価格を考えます。
購入後の現金管理についてはこちらで詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 最初の1戸ほど「修繕箇所が分かる物件」を選ぶ
築古物件では、修繕が必要なこと自体が問題ではありません。
重要なのは、どこにいくら必要なのかを購入前に把握できるかです。
例えば、
クロス張り替え20万円。
床補修10万円。
給湯器交換20万円。
ハウスクリーニング5万円。
合計55万円。
これなら総投資額へ入れて計算できます。
怖いのは、「たぶん50万円くらいでいけるだろう」と購入した後に雨漏り、給排水、シロアリなどが見つかり、修繕費が150万円、200万円と増えることです。
特に最初の1戸では、購入後に大規模な工事判断を何度も迫られる物件より、必要な修繕内容をある程度把握できる物件の方が運営を理解しやすくなります。
修繕がない物件を探すのではなく、修繕費を数字にできる物件を探すことが重要です。
■ 自分で管理できるかではなく「管理方法を決められるか」を見る
最初の1戸だから自主管理した方がいい。
最初から管理会社へ任せた方がいい。
どちらかが必ず正解というわけではありません。
物件が自宅から近く、時間にも余裕があるなら、自主管理を経験することで賃貸経営を理解しやすくなる場合があります。
一方、本業が忙しい、物件が遠い、入居者対応へ時間を使えないなら、管理会社へ任せる方が続けやすいでしょう。
重要なのは、購入してから考えるのではなく、購入前に管理方法を決めておくことです。
管理会社へ任せるなら管理費を収支へ入れる。
自主管理なら、入居者から連絡があったときに誰へ修繕を依頼するのか考えておく。
最初の1戸では、自分の生活や仕事を崩さずに運営できる管理方法まで含めて物件を選びます。
■ 最初の1戸は「自宅から近い」だけでも大きな強みになる
利回りだけを見ると、遠方の物件の方が魅力的な場合があります。
しかし最初の1戸では、物件との距離も重要です。
退去後の室内を確認する。
修繕業者と現地で打ち合わせする。
募集前の状態を見る。
周辺の競合物件や街の雰囲気を確認する。
近い物件なら、自分の目で確認しやすくなります。
もちろん遠方投資が悪いわけではありません。
管理会社や修繕業者の体制が整っていれば、遠方でも運営できます。
ただ最初の1戸では、実際に現地を見る経験そのものが次の投資判断へつながります。
利回りが1％高い遠方物件より、自分が状況を理解しやすい近隣物件を選ぶことが有利になる場合もあります。
■ 最初から築古戸建だけに決める必要はない
少ない自己資金から始めたい。
自分で修繕や管理を経験したい。
このような場合、築古戸建は選択肢の一つになります。
しかし不動産投資には、区分マンションや一棟アパートなど他の方法もあります。
区分マンションなら共用部分の管理を自分で行う必要は少なくなりますが、管理費や修繕積立金があります。
一棟アパートなら一室空室になっても他の部屋から家賃が入る可能性がありますが、必要な購入資金や大規模修繕の金額は大きくなる傾向があります。
どれが最適なのかは、自己資金、年収、融資、使える時間、目標によって変わります。
最初から「戸建しか買わない」「一棟しか買わない」と決めるより、複数の投資方法を比較してから選ぶ方法もあります。
自分の資金や目的に合った不動産投資の選択肢を確認したい方はこちら
■ 最初の1戸は「10年間持てるか」で考えてみる
購入して一年後に高く売れればいい。
それだけを前提に最初の1戸を選ぶと、想定通り売れなかったときに困ります。
そこで購入前に、「この物件を10年間持つことになっても大丈夫か」と考えてみます。
家賃が少し下がっても持てるか。
設備交換があっても対応できるか。
ローン返済を続けられるか。
周辺に賃貸需要が残りそうか。
そして10年後に、建物付きで売る、賃貸中のまま売る、土地として売るなどの選択肢があるか。
10年後の未来を正確に予測することはできません。
しかし長く持つ前提で見れば、「今の利回りだけ良ければいい」という物件選びから離れられます。
最初の1戸ほど、短期的な利益ではなく長期間持ち続けられるかという視点で確認します。
■ 最初の1戸では「出口が一つしかない物件」に注意する
購入時には家賃収入ばかりを考えやすいですが、不動産投資にはいつか出口があります。
例えば築古戸建なら、
そのまま賃貸を続ける。
入居者がいる状態で投資家へ売却する。
空室にして実需向けに売却する。
建物を解体して土地として売却する。
こうした複数の選択肢を持てる物件があります。
一方で、再建築が難しい、土地需要が弱い、建物状態も悪いなどの条件が重なると、売却したくても買い手が限られる可能性があります。
利回りが高いから購入する。
それ自体が悪いわけではありません。
しかし最初の1戸では、購入時の利回りだけではなく「最後にどうやって終われるか」まで考えておく方が安全です。
貸す以外にも複数の出口を持てる物件なら、将来状況が変わったときにも判断の選択肢を残せます。
築古戸建の出口戦略についてはこちらで詳しく整理しています。
築古戸建投資の出口戦略｜10年後に売る・貸し続ける・解体する判断基準
■ 「買える物件」より「買った後を説明できる物件」を選ぶ
最初の1戸を購入するとき、一つの判断基準があります。
その物件を購入した後の流れを、自分自身で説明できるかです。
例えば、
500万円で購入する。
購入諸費用が40万円。
リフォームへ60万円使う。
総投資額600万円。
家賃5万5,000円で募集する。
年間家賃66万円。
管理会社へ管理を任せる。
空室3か月と50万円程度の修繕が重なっても対応できる現金を残す。
10年程度保有した後は、入居中の売却と土地としての売却を比較する。
ここまで自分で説明できれば、少なくとも「利回りが高かったから買った」という状態からは一歩進んでいます。
反対に、
家賃はいくらか分からない。
修繕費も分からない。
管理方法も決めていない。
出口も分からない。
それでも安いから買う。
この状態なら、急いで購入する必要はありません。
最初の1戸では、購入理由より「購入後の運営を自分の言葉で説明できるか」を確認します。
■ 最初の1戸で経験したことが2戸目の判断基準になる
一戸目を購入すると、不動産投資について本やインターネットで調べていたときには分からなかったことが見えてきます。
実際にどれくらい修繕費がかかったのか。
募集開始から何日で入居者が決まったのか。
管理会社はどこまで対応してくれるのか。
固定資産税はいくらだったのか。
年間で本当にいくら現金が残ったのか。
こうした数字が、自分自身の実績になります。
例えば一戸目で退去後の原状回復に35万円かかった。
次に築年数や間取りが似た物件を見るとき、「退去時に30万円から40万円程度必要になる可能性がある」と自分の経験から考えられます。
一戸目で家賃5万円の募集が一か月で決まった地域なら、次の物件でも周辺需要を見る材料になります。
もちろん一戸だけの経験をすべての物件へ当てはめることはできません。
それでも実際に自分のお金を使って運営した経験は、二戸目以降の判断精度を上げます。
最初の1戸は家賃収入を得るだけでなく、自分自身の賃貸経営の基準を作る物件でもあります。
■ 一戸目から完璧な物件を探し続けると買えなくなる
ここまで確認すると、
利回りも高い。
修繕も少ない。
家賃需要も強い。
土地値もある。
管理しやすい。
出口も強い。
しかも安い。
そんな物件を探したくなるかもしれません。
もちろん条件が良い物件を探すことは大切です。
しかし、すべてが完璧な物件は簡単には見つかりません。
価格が安ければ築年数が古い。
立地が良ければ価格が高い。
利回りが高ければ何かしら理由がある。
修繕済みなら、その費用が販売価格へ反映されていることもあります。
重要なのは欠点がないことではありません。
欠点を理解できることです。
例えば屋根修繕が必要でも、その費用を見積りに入れて十分な収益が残るなら検討できます。
駅から遠くても、駐車場2台とファミリー需要がある地域なら成立する可能性があります。
最初の1戸では「欠点のない物件」ではなく、「欠点を数字にして受け入れられる物件」を探します。
■ 逆に「分からないことが多すぎる物件」は見送る
完璧を求める必要はありません。
しかし、分からないことを無視して買う必要もありません。
雨漏りしているが修繕費が分からない。
接道状況がよく分からない。
再建築できるか確認できていない。
想定家賃の根拠がない。
管理会社も決まっていない。
購入したら現金がほとんど残らない。
こうした不明点が何個も重なっているなら、一度止まる判断もできます。
不動産は一つの物件を見送ったら二度と買えないものではありません。
次の物件があります。
最初の1戸を早く買うことより、理解できないリスクへ大きな自己資金を入れないことの方が重要です。
「分からないから確認する。それでも分からないなら買わない」という判断も、不動産投資では立派な選択肢です。
■ 最初の1戸では月の利益より年間の現金を見る
家賃5万円。
ローン返済2万5,000円。
毎月2万5,000円残る。
これだけを見ると年間30万円の利益に見えます。
しかし固定資産税が年間6万円。
火災保険が年間3万円。
年間修繕費として10万円を見込む。
管理費も発生する。
こうした支出まで入れれば、実際の手残りは変わります。
さらに一か月空室になれば家賃5万円がなくなります。
だから毎月の家賃とローン返済だけではなく、一年間の収支で考えます。
そして年末に、
年間家賃はいくらだったのか。
年間支出はいくらだったのか。
現金はいくら増えたのか。
を確認します。
最初の1戸から年間単位で現金を見る習慣をつければ、物件数が増えたときにも収支を判断しやすくなります。
■ 1戸目で得た家賃を全部使わない
最初の物件から毎月2万円残るようになった。
年間24万円です。
この24万円をそのまま使ってしまえば、翌年の手元資金は増えません。
一方で家賃収入から現金を積み上げれば、修繕へ備えることができます。
さらに予備資金が十分に貯まれば、次の物件購入へ使える自己資金にもなります。
例えば年間24万円。
3年間なら72万円。
そこへ自分の給与などから追加資金を積み上げれば、二戸目を検討できる金額へ近づきます。
不動産投資で物件数を増やしたいなら、一戸目から生まれるキャッシュフローを消費するのではなく、次の資産を作る資金として残す方法があります。
最初の1戸は「毎月お金をもらう物件」ではなく、「次の物件を買う資金を作る物件」と考えることもできます。
■ 2戸目を買う基準を1戸目の購入前から考えておく
最初の1戸を買う前から二戸目まで考える必要があるのか。
そう感じるかもしれません。
しかし二戸目を考えることで、一戸目へ自己資金を使いすぎることを防ぎやすくなります。
例えば自己資金500万円。
一戸目へ500万円すべて使えば、二戸目の資金は0円から積み上げ直しです。
一方、一戸目の総投資額を350万円に抑え、150万円を残せれば、その150万円は空室・修繕への備えにもなります。
そして一戸目の運営が安定し、現金がさらに増えれば二戸目を検討できます。
もちろん無理に物件数を増やす必要はありません。
一戸だけを長く運営する方法もあります。
それでも「購入後に選択肢を残す」という意味では、最初の1戸へ全資金を投入しない考え方は重要です。
一戸目を買うことをゴールにせず、買った後にも自由に判断できる資金を残します。
■ 最初の1戸は管理会社や業者とのつながりを作る機会になる
不動産投資では、物件だけが資産ではありません。
入居募集をお願いできる仲介会社。
入居者対応を任せられる管理会社。
水道や電気の修繕業者。
内装業者。
給湯器や設備を交換してくれる業者。
こうした人とのつながりも、物件を増やすほど重要になります。
最初の1戸では、どの会社が対応しやすいのか、見積りは分かりやすいのか、連絡は早いのかを経験できます。
そして二戸目以降では、一戸目で作った関係を利用できる場合があります。
毎回ゼロから業者を探す必要がなくなれば、大家自身の負担も減ります。
最初の1戸は収益を作るだけでなく、自分の賃貸経営を支えるチームを作り始める機会でもあります。
■ 最初の1戸を買う前に「自分の基準」を作る
物件サイトを見ていると、魅力的な物件が次々に出てきます。
利回り18％。
価格280万円。
満室稼働中。
値下げしました。
こうした言葉を見ると、早く買わなければ誰かに取られると感じることがあります。
そこで物件を見る前に、自分の基準を決めます。
購入後に最低いくら現金を残すのか。
家賃はいくら以上必要なのか。
どこまでの修繕なら許容するのか。
自宅からどの範囲までを見るのか。
管理会社へ任せるのか。
再建築や接道についてどこまで確認するのか。
基準があれば、魅力的な広告を見ても一度数字へ戻れます。
物件を見てから基準を変えるのではなく、自分の基準に合う物件を探すことが最初の1戸選びでは重要です。
■ 不動産投資の情報を全体から整理して判断する
最初の1戸を選ぶときには、物件価格だけではなくさまざまな知識が必要になります。
空室。
修繕。
融資。
土地。
管理。
売却。
相続した空き家を賃貸へ転用する場合なら、さらに選択肢は増えます。
最初からすべてを覚える必要はありません。
分からない部分を一つずつ確認し、自分で説明できる状態にしてから判断すれば十分です。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家、土地、相続、売却など、不動産を所有する中で発生するさまざまな判断を整理しています。
空き家・土地・相続・不動産投資など、不動産の判断をまとめて確認したい方はこちら
■ 最初の1戸を選ぶ前に複数の投資方法を比較する
ここまで築古戸建を中心に具体例を見てきました。
しかし最初の1戸が必ず築古戸建である必要はありません。
自己資金。
年収。
融資条件。
使える時間。
住んでいる地域。
将来どれくらい物件を増やしたいのか。
条件によって向いている投資方法は変わります。
築古戸建。
区分マンション。
一棟アパート。
それぞれ購入金額も管理方法もリスクも違います。
一つの物件を見つけてから投資方法を決めるのではなく、複数の選択肢を比較したうえで最初の1戸を探す方法もあります。
自分の資金や目的に合った不動産投資の選択肢を確認したい方はこちら
■ まとめ｜最初の1戸は「買った後も余裕が残る物件」を選ぶ
不動産投資の最初の1戸に、絶対の正解はありません。
300万円の築古戸建が合う人もいます。
600万円の戸建が合う人もいます。
区分マンションや一棟アパートから始める人もいます。
重要なのは、価格や表面利回りだけで決めないことです。
本当にその家賃で貸せるのか。
修繕はいくら必要なのか。
空室になっても持てるのか。
管理方法は決まっているのか。
購入後に現金はいくら残るのか。
そして最後にどう売るのか。
ここまで考えたうえで購入します。
最初の1戸では、最高利回りを取る必要も、最安値の物件を探す必要もありません。
一戸目を実際に運営すれば、家賃、空室、修繕、管理について自分自身の経験が増えます。
その経験を二戸目へ使う。
二戸目の経験を三戸目へ使う。
そうやって少しずつ判断精度を上げることができます。
だから最初の1戸で大切なのは、一回の投資で大きく儲けることより、失敗しても立て直せる余力を持つことです。
「買える物件」ではなく、「買った後も現金と選択肢が残る物件」を選ぶ。
この考え方が、最初の1戸から長く不動産投資を続けるための土台になります。
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