サラリーマン大家が赤字になったらどうする？収支改善と売却を判断する7つのポイント
更新日：9月29日
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サラリーマン大家の物件が赤字になると、「このまま持つべきか、売るべきか」と迷います。給与収入で補填できると判断を先送りしやすい点にも注意が必要です。
赤字が一時的な退去修繕なのか、家賃収入に対して返済や固定費が重すぎる構造的な赤字なのかで対応は変わります。
この記事では、収支改善から保有継続・売却までを7つのポイントで整理します。
▪️1 最初に赤字を月次と年間で分ける
退去月だけ赤字なのか、年間を通して赤字なのかを確認します。固定資産税や保険など年払い費用は月割りして見ます。
周辺の家賃・取引価格を確認し、収入改善と売却の両方を比較します。
▪️2 空室と家賃のどちらが原因か確認する
空室期間が長いなら募集条件、入居はあるが赤字なら家賃に対する返済・固定費を確認します。
原因を分けずに家賃だけ下げると手残りがさらに悪化する場合があります。
▪️3 返済負担と固定費を見直す
ローン返済、管理費、保険、共用部、外注費を確認し、削減できる項目と削れない項目を分けます。
借換が可能か確認する場合も、手数料と残存期間を含めて比較します。
▪️4 修繕を止めすぎると空室が長引くことがある
赤字だからと必要な修繕まで止めると、募集力や入居継続へ影響する場合があります。
安全・設備維持に必要な工事と、後回しにできる工事を分けます。
▪️5 給与からの補填額を見える化する
会社員は給与があるため、物件赤字を毎月補填できてしまいます。年間で給与からいくら持ち出しているかを確認します。
補填が続くなら、その物件を保有する理由と将来回収できる見込みを見直します。
▪️6 改善後も赤字なら売却手残りと比較する
募集・固定費・修繕を見直しても赤字が続く場合は、売却価格から残債と費用を引いた手残りを確認します。
持ち続けた場合の将来赤字と、今売却した場合の手残りを比較します。
保有継続か売却か迷う場合は、現在の収支・残債・売却想定を並べて相談すると判断しやすくなります。
▪️7 赤字物件は7つの順で判断する
①年間赤字、②空室、③家賃、④返済・固定費、⑤修繕、⑥給与補填、⑦売却手残り、この順で確認します。
①〜③では、赤字が一時的か家賃不足かを確認します。月だけでなく年間で見ます。
④〜⑥では、固定費と必要修繕を整理し、給与からの持ち出し額を見える化します。 必要なら悪化ケースも入れ、現金への影響を比較します。
最後に⑦で、改善して持つ場合と今売る場合を比較します。給与があるから赤字を放置しないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 月1万円の赤字なら持ち続けても大丈夫ですか？
A. 金額だけで判断せず、年間赤字、修繕予定、売却手残り、改善余地を確認します。
Q. 給与で補填できれば問題ありませんか？
A. 補填はできますが、投資としてその赤字を続ける意味があるか確認します。
Q. 赤字物件はすぐ売るべきですか？
A. 一律ではありません。改善後の手残りと売却手残りを比較します。
▪️⑨ まとめ
サラリーマン大家の赤字物件は、給与で補填できるかではなく、物件単体の年間収支と改善余地を見ることが重要です。
空室・家賃・返済・修繕を見直し、それでも赤字なら保有継続と売却手残りを比較しましょう。
