不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする？大家が最初に確認したい対応と資金管理
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 21分
■ 家賃滞納は「家賃が入らない」だけの問題ではない
不動産投資では、入居者が決まれば毎月家賃が入ることを前提に収支を考えます。
家賃5万円。
年間なら60万円。
そこからローン返済、固定資産税、保険、修繕費などを支払い、残った金額が大家のキャッシュフローになります。
しかし入居者が住んでいても、予定通り家賃が入らないことがあります。
それが家賃滞納です。
例えば家賃5万円。
1か月滞納すれば5万円。
3か月なら15万円。
6か月なら30万円。
家賃収入が減ります。
しかし入居者が家賃を支払っていなくても、
ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
建物の修繕。
こうした大家側の支出は続きます。
家賃滞納は入居者との問題であると同時に、不動産投資の資金繰りへ直接影響する問題です。
■ 家賃が入っていなければ最初に入金状況を確認する
家賃の入金予定日を過ぎても振込みが確認できない。
この場合、最初から長期滞納と決めつける必要はありません。
振込日を勘違いしている。
口座残高が不足していた。
振込みを忘れている。
銀行処理のタイミングがずれている。
さまざまな可能性があります。
まず確認したいのは、
契約上の支払日。
実際の入金履歴。
過去にも遅れがあったか。
保証会社を利用しているか。
管理会社が入っているか。
です。
管理会社へ管理を委託しているなら、入金状況や入居者への連絡状況を確認します。
自主管理なら、自分で記録を残しながら対応していく必要があります。
家賃が入っていないことに気づいたら放置せず、まず事実確認から始めます。
■ 1か月の滞納でも早めに連絡する
家賃5万円が入っていない。
まだ1か月だから様子を見る。
この判断が必ず悪いわけではありません。
しかし何も確認しないまま次の支払日を迎えると、滞納額が10万円になる可能性があります。
さらに翌月も入らなければ15万円です。
滞納額が大きくなるほど、入居者側も一度に支払うことが難しくなる場合があります。
そのため入金が確認できなければ、
入金が確認できていないこと。
いつ支払える予定なのか。
支払い方法に問題がなかったか。
を早めに確認します。
ここで重要なのは、感情的に責めることではありません。
まず状況を把握します。
家賃滞納は金額が小さい段階で確認を始める方が、その後の対応を取りやすくなります。
■ 滞納1か月と6か月では大家の資金負担が大きく違う
家賃6万円の物件で考えてみます。
1か月滞納。
未収家賃6万円。
3か月滞納。
未収家賃18万円。
6か月滞納。
未収家賃36万円。
一年なら72万円です。
ここに毎月3万円のローン返済があるとします。
家賃が入らなくても、
3か月で9万円。
6か月で18万円。
一年で36万円。
ローン返済が必要です。
つまり6か月滞納すると、
受け取れていない家賃36万円。
大家が支払ったローン18万円。
この二つが同時に資金繰りへ影響します。
さらに設備故障や固定資産税が重なる可能性もあります。
滞納期間が長くなるほど、未収家賃だけではなく大家自身の持ち出しも増えていきます。
■ 空室と家賃滞納は似ているようで違う
空室の場合、入居者はいません。
家賃収入は0円です。
しかし次の入居者を募集できます。
家賃滞納の場合、入居者は住んでいます。
家賃が入っていなくても、その部屋を別の人へ貸すことはできません。
この違いは大きいです。
空室なら、
家賃を変更する。
募集条件を変える。
リフォームする。
広告方法を変える。
といった対策を取れます。
一方、滞納では現在の賃貸借契約や入居者への対応が必要になります。
家賃が入らないという点は同じでも、空室と滞納では大家が取れる行動がまったく違います。
空室による収支への影響はこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で空室率は何％まで耐えられる？家賃収入が減っても赤字にならない収支計算
■ 保証会社を利用しているなら契約内容を確認する
賃貸契約で家賃保証会社を利用している場合、滞納時に保証会社から家賃相当額が支払われる仕組みになっていることがあります。
ただし保証内容は契約によって異なります。
どこまで保証されるのか。
何か月分まで対象なのか。
大家側から手続きが必要なのか。
申請期限があるのか。
原状回復費なども対象になるのか。
契約内容を確認します。
「保証会社が入っているから何もしなくても大丈夫」
と考えるのではなく、滞納を確認した時点で必要な手続きを確認することが重要です。
保証会社を利用している物件では、購入時や入居時だけでなく滞納が発生した場合の手続きまで把握しておきます。
■ 管理会社へ任せていても大家自身が滞納状況を把握する
管理会社へ賃貸管理を委託している場合、家賃回収や滞納者への連絡を管理会社が行うことがあります。
大家にとっては大きなメリットです。
しかし管理会社へ任せているからといって、滞納状況を知らなくていいわけではありません。
誰が滞納しているのか。
何か月分なのか。
現在どのような連絡をしているのか。
入居者から返答はあるのか。
保証会社は動いているのか。
今後どのような対応を予定しているのか。
最低限ここは確認します。
特に複数戸を所有すると、一戸ずつの入金状況が分かりにくくなることがあります。
管理会社へ任せることと、大家が経営状況を把握しないことは別です。
賃貸管理についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資は管理会社に任せれば安心？大家が自分で確認すべき7つのポイント
■ 「来月まとめて払います」だけで終わらせない
家賃を滞納している入居者から、
「来月まとめて払います」
と連絡が来ることがあります。
もちろん実際に支払われることもあります。
しかし翌月になっても入金されなければ、滞納額はさらに増えます。
例えば家賃5万円。
現在2か月滞納。
未納10万円。
翌月に15万円まとめて支払う予定。
しかし支払われなければ3か月滞納です。
そのため、
いつ支払う予定なのか。
いくら支払う予定なのか。
次回家賃はどうするのか。
を確認して記録します。
電話だけで終わらせず、必要に応じてメールやメッセージなど記録が残る方法も使います。
支払うという言葉だけではなく、金額と予定日を具体的に確認することが重要です。
■ 分割払いを受ける場合も残額を把握する
滞納額が大きくなると、一括で支払うことが難しい場合があります。
例えば滞納家賃30万円。
今月5万円支払う。
残り25万円。
翌月も5万円支払う。
しかし通常家賃が毎月5万円発生するなら、滞納分だけ5万円支払っても残高は減りません。
新しい家賃5万円が追加されるからです。
滞納を解消するには、
通常家賃5万円。
滞納分への追加支払い。
この両方が必要になります。
例えば毎月6万円支払うなら、通常家賃5万円に対して滞納額は毎月1万円ずつ減ります。
30万円の滞納なら、単純計算では解消まで長い期間が必要です。
分割払いを受ける場合は「今月いくら入ったか」だけではなく、滞納残高が実際に減っているかを確認します。
■ 滞納額は一覧にして毎月更新する
複数物件を所有している場合、滞納管理を記憶だけで行うのは危険です。
物件名。
部屋番号。
月額家賃。
何月分が未納なのか。
滞納総額。
入金日。
入金額。
残額。
連絡日。
入居者からの回答。
これらを一覧にします。
例えば30万円滞納している入居者から3万円入金があった場合、
「3万円入った」
だけではなく、
どの月の家賃へ充当したのか。
残りはいくらなのか。
を記録します。
滞納が長期化すると、数か月前のやり取りを正確に思い出すことが難しくなります。
家賃滞納は感覚ではなく、数字と記録で管理します。
■ 家賃滞納があってもローン返済比率は変わらない
家賃10万円。
ローン返済5万円。
満室時の返済比率は50％です。
数字だけなら一定の余裕があります。
しかし家賃が滞納され、その月の入金が0円になってもローン5万円は支払います。
つまり返済比率50％という数字は、家賃が予定通り入ることを前提にした数字です。
滞納が発生すれば、実際の資金繰りは大きく変わります。
だから融資を利用する場合は、
空室。
家賃滞納。
修繕。
これらが発生しても返済できる現金を残しておきます。
ローン返済についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でローン返済比率は何％が安全？家賃収入が残る借入額と返済額の考え方
■ 家賃滞納に強い大家は手元現金を残している
家賃6万円。
ローン返済3万円。
6か月滞納。
ローン返済だけで18万円の持ち出しです。
さらにその期間に給湯器が故障して15万円必要になるかもしれません。
固定資産税の支払いが重なることもあります。
手元現金がほとんどなければ、一つの滞納でも資金繰りが苦しくなります。
一方で現金を残していれば、滞納対応を進めながらローンや必要な修繕を支払うことができます。
不動産投資では、
満室なら利益が出る。
だけでは十分ではありません。
家賃が数か月入らなくても物件を維持できる現金を残しておくことが、滞納への重要な備えになります。
資金管理についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資で現金を残すべき理由とは？空室・修繕に強い資金管理
■ 滞納リスクは物件購入前から考える
家賃滞納への対応は、滞納が発生してから始まるわけではありません。
物件購入前。
入居募集時。
賃貸契約時。
それぞれで考えられることがあります。
現在の入居状況。
既存入居者の家賃入金状況。
保証会社の利用状況。
管理方法。
賃貸借契約の内容。
中古の一棟物件やオーナーチェンジ物件を購入する場合は、現在の家賃収入だけでなく入金実績を確認できるかも重要です。
満室だから安心ではありません。
満室でも家賃が正常に入っていなければ、購入後の収支は想定と変わります。
「入居しているか」だけではなく「家賃が実際に入っているか」まで見ることが、不動産投資の購入判断では重要です。
■ 不動産の問題は滞納だけでなく所有全体から考える
不動産を所有すると、家賃滞納以外にもさまざまな判断が必要になります。
空室。
修繕。
管理。
売却。
相続。
使っていない土地。
放置された空き家。
一つの問題だけを切り離して考えるより、所有する不動産全体の状況を整理することで選択肢が見えやすくなることがあります。
例えば長期滞納が続く物件でも、その物件を今後も保有するのか、修繕して運用を続けるのか、将来的に売却するのかによって判断は変わります。
MIRAIUでは、不動産投資だけでなく、空き家・土地・相続・売却など、不動産を所有する中で起こるさまざまな問題と選択肢をまとめています。
空き家・土地・相続・不動産投資など、不動産についてまとめて確認したい方はこちら
■ 滞納が長期化する前に「次の段階」を考えておく
一度の支払い遅れなら、連絡によって解消する場合があります。
しかし、
連絡しても返答がない。
支払予定日を何度も過ぎる。
滞納額が増え続ける。
分割払いでも残高が減らない。
このような状態が続くなら、同じ連絡だけを繰り返していても状況が改善しない可能性があります。
管理会社や保証会社を利用しているなら、今後の対応を確認します。
状況によっては、専門家へ相談する必要が出ることもあります。
ここで重要なのは、大家自身の判断だけで強制的な対応をしないことです。
家賃滞納が長期化した場合は、契約内容とこれまでの記録を整理し、適切な手続きを確認しながら次の対応を進めます。
■ 滞納をゼロにできなくても被害を大きくしない準備はできる
どれだけ注意していても、将来の家賃滞納を完全に予測することは難しいものです。
入居時には問題がなくても、その後に入居者の生活状況が変わることもあります。
だから重要なのは、
絶対に滞納させない。
ということだけではありません。
入金を毎月確認する。
遅れたら早めに連絡する。
保証会社の仕組みを把握する。
記録を残す。
滞納残高を管理する。
手元現金を残す。
長期化した場合の相談先を考える。
こうした準備によって、問題が大きくなる前に動きやすくなります。
家賃滞納への強さは、滞納が起きないことではなく、起きたときに早く把握して対応できる体制で決まります。
■ 家賃滞納が続くとキャッシュフローは一気に悪化する
家賃滞納の影響を考えるときは、未収家賃だけではなくキャッシュフロー全体を見ます。
例えば家賃6万円。
ローン返済3万円。
その他の経費を平均して月1万円。
通常なら単純計算で月2万円残ります。
年間なら24万円です。
しかし3か月家賃が入らなければ、その期間の家賃収入は0円です。
それでもローン返済と経費は発生します。
3か月で、
ローン返済9万円。
その他経費3万円。
合計12万円の持ち出しです。
本来入る予定だった18万円の家賃も入っていません。
満室時には年間24万円残る計画でも、一度の滞納によって年間キャッシュフローが大きく変わることがあります。
家賃滞納は「あとで回収できれば同じ」と考えず、その間の資金繰りまで含めて考えることが重要です。
キャッシュフローについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資でキャッシュフローはいくら残ればいい？家賃収入より大切な手残りの考え方
■ 滞納家賃を回収できても安心とは限らない
3か月分18万円を滞納。
その後18万円がまとめて入金された。
最終的に全額回収できれば、未収家賃は解消します。
しかし問題はそれだけではありません。
その3か月間、大家は自分の現金からローン返済や経費を支払っていた可能性があります。
さらに何度も滞納を繰り返す入居者なら、翌月以降も同じことが起こる可能性があります。
一度回収できたから終わりではなく、
なぜ滞納したのか。
今後は正常に支払えるのか。
支払日の約束は守られているか。
再び遅れていないか。
を確認します。
滞納家賃を回収することと、今後の家賃が正常に入る状態へ戻ることは別の問題です。
■ 利回りが高くても家賃が入らなければ意味がない
表面利回り15％。
数字だけを見ると魅力的な物件に見えます。
しかし利回り計算の家賃は、予定通り受け取れることを前提にしています。
年間家賃120万円。
物件価格800万円。
表面利回り15％。
しかし20万円の家賃滞納があれば、実際に受け取った家賃は100万円です。
さらに修繕費や固定資産税なども発生します。
購入時に見る利回りと、実際に一年間運営した結果は違うことがあります。
だから中古物件を購入するときは、
設定家賃。
現在家賃。
入居率。
だけでなく、実際の入金状況も重要です。
不動産投資では「家賃はいくらに設定されているか」より「家賃が実際にいくら入っているか」が収益を決めます。
利回りについてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の利回りは何％あればいい？表面利回りだけで物件を選ぶと危険な理由
■ オーナーチェンジ物件では家賃の入金履歴も確認したい
すでに入居者がいる物件を購入する場合、購入した直後から家賃収入を得られる可能性があります。
空室から募集する必要がないことはメリットです。
しかし、
現在入居中。
家賃6万円。
という情報だけで判断するのは十分ではありません。
過去に家賃滞納がないか。
現在未収家賃がないか。
保証会社を利用しているか。
敷金などの引継ぎはどうなるか。
賃貸借契約の内容はどうなっているか。
確認できる資料があれば購入前に見ます。
特に一棟物件では、満室でも複数の入居者に滞納があれば購入後の家賃収入が想定を下回る可能性があります。
オーナーチェンジ物件では「入居中＝正常に家賃が入っている」と決めつけないことが重要です。
■ 家賃滞納が発生したときに感情で対応しない
家賃が何か月も入らない。
連絡しても約束通り支払われない。
大家側としては不安や苛立ちを感じることがあります。
しかし感情的なやり取りをしても、問題が解決するとは限りません。
必要なのは、
現在の滞納額。
何月分が未納なのか。
これまでの入金。
連絡した日時。
入居者からの回答。
支払予定日。
保証会社や管理会社とのやり取り。
こうした事実を整理することです。
滞納が長期化した場合にも、記録が残っている方が状況を説明しやすくなります。
家賃滞納への対応では、感情より数字・契約・記録を基準に動くことが重要です。
■ 滞納が長期化した場合は自己判断だけで進めない
家賃滞納が長く続いた場合、大家として早く解決したいと考えるのは当然です。
しかし入居者が家賃を払っていないからといって、大家が自由に室内へ入り、荷物を処分したり、鍵を交換したりしてよいわけではありません。
賃貸借契約の解除や建物の明渡しには、状況に応じた適切な手続きが必要になります。
管理会社。
保証会社。
弁護士などの専門家。
必要に応じて相談しながら進めます。
特に長期滞納では、対応を急ぐあまり大家側が問題のある行動を取らないことも重要です。
滞納が深刻になった場合は、自己判断による強制的な対応ではなく、適切な手続きを確認して進めます。
■ 家賃滞納への備えは購入時の資金計画から始まっている
物件購入時に自己資金をほとんど使い切る。
購入直後は満室。
毎月家賃が入る。
最初は問題なく見えます。
しかしその後、
一戸で家賃滞納。
別の部屋で退去。
さらに給湯器故障。
この三つが重なる可能性もあります。
不動産投資では、一つずつなら対応できる支出が同時に発生することがあります。
だから購入時点で、
物件価格。
諸費用。
頭金。
だけを見るのではなく、
購入した後にいくら現金が残るか。
まで考えます。
自己資金についてはこちらでも詳しく整理しています。
不動産投資の自己資金はいくら必要？頭金だけでなく修繕・空室に備える資金計画
■ 複数戸を所有するなら「滞納率」も経営数字として見る
10戸所有。
そのうち1戸が家賃滞納。
他の9戸から正常に家賃が入っている。
一戸だけなら大きな問題ではないように感じるかもしれません。
しかしその一戸の滞納が半年、一年と続けば未収家賃は増えていきます。
さらに別の一戸でも滞納が始まれば、家賃収入全体への影響が大きくなります。
複数戸を所有する場合は、
入居率。
空室率。
だけでなく、
正常入金戸数。
滞納戸数。
滞納総額。
も確認すると経営状態を把握しやすくなります。
「満室だから順調」ではなく、満室かつ家賃が正常に入っている状態を目指すことが重要です。
■ 物件を増やす前に現在の滞納を整理する
一戸目。
二戸目。
三戸目。
物件を増やせば、家賃収入を増やせる可能性があります。
しかし既存物件で家賃滞納が続いている状態で新しい物件を購入すると、管理する問題も増えます。
例えば現在30万円の滞納。
新しい物件購入で自己資金200万円を使用。
その直後に新しい物件で修繕50万円。
さらに既存物件の滞納が続く。
このような状況になれば、手元現金が急速に減る可能性があります。
物件を増やす前には、
現在の空室。
滞納。
修繕予定。
ローン返済。
手元現金。
を整理します。
次の物件を買えるかだけではなく、現在所有している物件の問題を抱えたままでも資金が回るかを確認することが重要です。
■ Q&A｜不動産投資の家賃滞納でよくある疑問
Q. 家賃が1日遅れただけでも連絡した方がいいですか？
契約上の支払日やこれまでの入金状況を確認したうえで対応します。
単純な振込忘れや処理のタイミングによる場合もあります。
ただし入金が確認できない状態を長期間放置せず、早めに状況を確認することが重要です。
Q. 家賃滞納は何か月まで待っても大丈夫ですか？
一律に何か月まで大丈夫とは言えません。
滞納額は毎月増えるため、早い段階から入居者、管理会社、保証会社などと状況を確認します。
長期化している場合は、必要に応じて専門家への相談も検討します。
Q. 保証会社があれば家賃滞納を気にしなくてもいいですか？
保証会社を利用していても、保証内容や手続き方法は契約によって異なります。
申請や報告に期限が設けられている場合もあるため、滞納が発生したら契約内容を確認します。
Q. 滞納家賃を分割で払ってもらっても大丈夫ですか？
状況によって判断は変わります。
分割払いを受ける場合は、通常家賃と滞納分の支払いを分けて考え、滞納残高が実際に減っているか確認します。
支払額、支払予定日、残額などを記録しておくことも重要です。
Q. 家賃を払わない入居者の鍵を交換してもいいですか？
大家自身の判断だけで強制的に鍵を交換したり、荷物を処分したりする対応は避ける必要があります。
契約解除や明渡しが必要な場合は、管理会社や保証会社、必要に応じて専門家へ相談し、適切な手続きを確認します。
■ 家賃滞納を想定した投資方法を考える
不動産投資では、どの物件でも家賃滞納が起きる可能性を完全にゼロにはできません。
だから物件選びでは利回りだけでなく、
保証会社を利用できるか。
管理体制はどうなっているか。
空室や滞納があっても返済できるか。
購入後に現金を残せるか。
複数戸の場合は他の家賃でどこまで補えるか。
こうした点も確認します。
戸建。
一棟アパート。
区分マンション。
投資方法によって家賃収入の入り方やリスクの分散方法も違います。
家賃収入だけでなく、空室・滞納・修繕・融資まで含めて自分に合う不動産投資を比較したい方はこちら
■ 家賃滞納が続く物件は今後の保有方針まで考える
滞納が解消し、その後正常に家賃が入れば、そのまま賃貸経営を続けられます。
しかし、
長期滞納が何度も発生する。
物件自体の収益性も低い。
大規模修繕が近い。
ローン残高が大きい。
今後の家賃下落も予想される。
このような条件が重なるなら、滞納問題だけではなく物件そのものの保有方針を考える必要があります。
そのまま貸し続ける。
修繕する。
管理方法を変える。
将来的に売却する。
どの選択肢が適しているかは物件によって違います。
家賃滞納をきっかけに、所有している不動産全体の収益性を見直すことも一つの判断です。
■ まとめ｜家賃滞納は早期確認・記録・資金管理で備える
不動産投資では、入居者がいることと家賃が正常に入っていることは同じではありません。
家賃6万円。
1か月滞納なら6万円。
3か月なら18万円。
6か月なら36万円。
滞納期間が長くなるほど未収家賃は増えます。
その間にもローン返済や固定資産税などは発生します。
だから家賃滞納が起きたら、
入金状況を確認する。
早めに連絡する。
支払予定日と金額を確認する。
記録を残す。
保証会社の契約を確認する。
管理会社と状況を共有する。
滞納残高を毎月確認する。
長期化したら適切な相談先を確認する。
という流れで対応します。
そして大家側の資金管理として重要なのが、家賃が数か月入らなくてもローン返済や必要な修繕を続けられる現金を残しておくことです。
強い賃貸経営とは、滞納が絶対に起きない経営ではありません。
滞納が起きても早く把握し、問題を大きくしないうちに対応できる経営です。
家賃収入だけを見るのではなく、空室・滞納・修繕まで含めて資金計画を作ることが、不動産投資を長く続けるための重要なポイントになります。
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