サラリーマン大家は自主管理と管理委託どっち？本業と両立する賃貸管理の決め方
- MIRAIU
- 8月14日
- 読了時間: 13分
更新日：8月20日
会社員として働きながら賃貸物件を所有すると、
「管理会社へ任せた方がいい？」
「1戸くらいなら自主管理でもできる？」
「管理費を毎月払うのはもったいない？」
と迷うことがあります。
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自主管理なら管理費を抑えられる一方、入居者対応や修繕手配などを自分で行う時間が必要です。
管理会社へ委託すれば日常業務の負担を減らせますが、管理費を払えば賃貸経営そのものまで任せられるわけではありません。
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サラリーマン大家にとって大切なのは、
自主管理か管理委託かを先に決めることではなく、自分が対応できない仕事を明確にすること。
です。
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この記事では、本業との両立を軸に、自主管理と管理委託をどう選び、どこまで管理会社へ任せ、何を大家自身が判断するのかを整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず結論｜管理費より「本業中に賃貸管理が止まらないか」で決める
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サラリーマン大家の管理方法を考えるとき、
「管理費が何％か」
だけで判断しない方が分かりやすくなります。
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例えば管理費を節約するために自主管理を選んでも、本業中に設備故障の連絡へ対応できず、修繕や入居募集が何日も止まるなら、その節約が本当に有利とは限りません。
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反対に、
物件が自宅の近くにある。
戸数が少ない。
平日に電話へ対応できる。
頼める修繕業者もいる。
このような人なら、自主管理が現実的な場合もあります。
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つまり判断基準は、
自分でできるか
ではなく、
本業を続けながら安定して続けられるか
です。
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サラリーマン大家そのものの全体像はこちらで整理しています。
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▪️自主管理と管理委託は「全部自分・全部任せる」の二択ではない
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自主管理と管理委託を、完全な二択として考える必要はありません。
管理会社によって契約内容は異なり、実際に任せられる業務も違います。
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国土交通省は、賃貸住宅管理業者が行う業務として、建物・設備の維持保全や家賃等の金銭管理のほか、契約更新・解約、苦情対応、入退去に関する業務などを挙げています。(国土交通省)
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一方で、どの業務をどこまで依頼するかは管理受託契約で確認します。
だから、
「管理会社だから全部やってくれる」
とも、
「自主管理だから全部一人でやらなければならない」
とも限りません。
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まず必要な業務を整理し、自分で行う部分と外部へ任せる部分を決めるところから始めます。
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▪️サラリーマン大家が管理会社へ任せる意味は「一次対応」にある
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本業を持つ大家にとって負担になりやすいのは、作業量だけではありません。
問題がいつ発生するか選べないことです。
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例えば勤務中に、
・給湯器が動かない
・水漏れが発生した
・入居者から設備について連絡が入った
・退去の申し出があった
・家賃入金に問題があった
という連絡が来ることがあります。
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自主管理なら、自分が最初の窓口になるケースが多くなります。
管理委託なら、契約内容に応じて管理会社が最初に内容を確認し、必要な案件だけ大家へ連絡する流れを作れます。
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ここがサラリーマン大家にとって大きな違いです。
管理会社へ任せる価値は「何もしなくてよくなること」ではなく、自分がすべての問題の最初の窓口にならなくてよいこと。
本業との両立では、この差が大きくなります。
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▪️一方で「お金を使う判断」は大家に残す
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日常管理を委託しても、賃貸経営の重要な判断まで自動化するわけではありません。
例えば管理会社から、
「給湯器を交換した方がいい」
「家賃を下げた方がいい」
「退去後にリフォームした方がいい」
という提案が来ることがあります。
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業者手配は管理会社へ任せられても、
本当に交換が必要なのか。
いくらまで使うのか。
家賃を変更するのか。
その投資を回収できるのか。
といった判断は大家側でも確認します。
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ここを分けると管理委託の役割が明確になります。
日常業務は任せる。
資産と収支に影響する判断は自分で見る。
この線引きが基本です。
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▪️自主管理が向いているかは5つの条件で考える
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自主管理を検討するなら、管理費だけではなく次の5点を確認します。
・平日の日中でも必要な連絡へ対応できるか
・物件まで無理なく行ける距離か
・修繕を頼める業者や連絡先を確保できるか
・入退去や募集時に動けるか
・戸数が増えても同じ方法を続けられるか
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全部満たす必要があるという意味ではありません。
ただ、
「近いから何とかなる」
「1戸だから大丈夫」
だけでは、実際の管理負担までは分かりません。
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特に会社員の場合、平日の時間をどこまで自由に使えるかは職種によって大きく異なります。
自分の働き方まで含めて考えます。
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▪️管理委託が向いているのは「忙しい人」だけではない
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管理会社へ任せる理由は、本業が忙しいからだけではありません。
遠方の物件。
複数戸の所有。
入居者対応を直接行いたくない物件。
休日に修繕業者を探す時間を減らしたいケース。
こうした場合にも管理委託には意味があります。
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特に物件数が増えると、自主管理では所有戸数とともに連絡先や判断件数も増えていきます。
1戸目では問題なくても、3戸、5戸と増えれば本業とのバランスが変わることがあります。
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そのため、
最初に自主管理を選んだら一生自主管理
ではありません。
所有戸数、本業、住んでいる場所などが変われば、管理方法も変更して構いません。
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サラリーマン大家で失敗しやすい「本業が忙しく判断が止まる構造」についてはこちら。
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▪️管理費○％だけで管理会社を比較しない
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管理会社を検討すると、
3％。
5％。
それ以上。
など、管理料が目に入ります。
しかし、数字だけを並べても比較できません。
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国土交通省は、賃貸住宅管理業者について、管理受託契約を結ぶ前に報酬だけでなく、具体的な管理業務の内容や実施方法などを説明することを定めています。(国土交通省)
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つまり確認すべきなのは、
「5％だから高い」
ではなく、
その5％で何をしてもらえるのか
です。
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入居者からの連絡受付。
家賃管理。
設備故障時の対応。
退去受付。
原状回復の手配。
募集。
定期巡回。
業務範囲によって、同じ管理料でも意味は変わります。
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また、追加料金が発生する業務があるのかも契約前に確認します。
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▪️「管理会社に任せているから大丈夫」も危険
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管理委託で避けたいのは、契約後に物件を見なくなることです。
管理会社は日常業務を支えてくれますが、大家自身の資産状況や投資目的まで自動的に管理してくれるわけではありません。
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例えば空室が長期化したとき、
問い合わせが少ないのか。
内見までは来ているのか。
家賃が問題なのか。
写真や募集条件なのか。
これによって対策は変わります。
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ここを管理会社と一緒に確認するのが大家の役割です。
具体的に管理委託後、大家が何を確認するべきかについては専用記事へ分けています。
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このページでは7項目を繰り返さず、あくまで「委託するかどうか」と「役割分担」に絞ります。
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▪️修繕は「いくらまで任せるか」を先に決めておく
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サラリーマン大家では、修繕のたびに仕事を止めて判断するのは現実的でない場合があります。
そこで管理会社との契約や運用が許す範囲で、
軽微な修繕は管理会社で進める。
一定額を超える工事は大家へ確認する。
という境界線を決める方法があります。
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重要なのは、ここで全国共通の「正しい金額」を決めないことです。
家賃帯。
築年数。
設備。
物件数。
大家自身の資金状況。
によって適切な基準は変わります。
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また漏水など緊急性の高い問題では、価格比較より先に被害拡大を防ぐ必要がある場合もあります。
反対に、退去後の大規模リフォームなど急を要しない高額工事なら、内容を確認してから判断できます。
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緊急対応と投資判断を同じ承認ルールにしない。
これも役割分担を作るポイントです。
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▪️管理会社から何を報告してもらうかも契約時に確認する
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管理会社へ任せるなら、報告方法も確認しておきます。
賃貸住宅管理業法の対象となる登録業者には、管理業務の実施状況について賃貸人へ定期的に報告する仕組みがあります。国土交通省は家賃等の金銭収受状況、維持保全の実施状況、入居者からの苦情対応状況などを報告事項として示しています。(国土交通省)
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ただし、サラリーマン大家が経営管理として欲しい情報と、法令上の定期報告だけで十分かは別の話です。
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例えば毎月、
家賃入金。
空室。
修繕。
通常以外の支出。
などを確認できるようにしておけば、物件の変化を把握しやすくなります。
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管理会社からどの形式で、どの頻度で報告されるのかは契約前に確認しておきます。
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▪️大家自身は月1回「作業」ではなく数字を見る
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管理委託を選んだ場合、大家が毎日管理画面を見る必要はありません。
本業との両立を考えれば、むしろ細かな作業を減らすために管理会社を利用します。
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ただし月に一度程度、自分の物件について、
・予定どおり家賃が入ったか
・空室や滞納に変化はないか
・通常以外の支出がなかったか
・物件口座の現金が増えているか
くらいは確認しておきたいところです。
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ここで見るのは管理会社の仕事ぶりだけではありません。
物件そのものが賃貸経営として成立しているかです。
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キャッシュフローの見方はこちら。
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▪️空室対応まで「自分で全部やる」必要はない
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退去が出れば、
室内の確認。
原状回復。
募集条件の決定。
広告。
内見。
次の契約。
といった流れがあります。
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サラリーマン大家がこれを一つずつ休日に進めると、募集開始まで時間がかかることがあります。
だから管理会社を利用する場合は、退去連絡が入ったあと誰がどこまで進めるのかを決めておきます。
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一方で大家自身は、
募集家賃を変更するか。
高額なリフォームをするか。
設備投資をするか。
といった収支に関わる判断を見る。
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この分業ができれば、本業中にも退去後の流れを止めにくくなります。
空室そのものがキャッシュフローへ与える影響はこちらで詳しく整理しています。
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▪️管理会社を途中で変えることも選択肢
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管理会社へ委託したら、永久に同じ会社へ任せなければならないわけではありません。
募集がなかなか進まない。
報告内容が分かりにくい。
修繕対応について何度も問題が起きる。
契約時に期待していた業務と実際の対応が違う。
このような状態なら、まず現在の契約内容と実際の対応を確認します。
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そのうえで改善できるのか話し合い、それでも難しい場合は管理会社変更を検討する方法もあります。
ただし変更する場合は、現在の管理受託契約に定められた解約条件や、入居者・家賃管理・敷金等の引継ぎを確認して進めます。
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「不満があるから即変更」
でも、
「購入時から同じ会社だからそのまま」
でもありません。
契約内容と実際の管理結果を比較して判断することが大切です。
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▪️物件数が増える前に管理方法を仕組みにする
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1戸目を自主管理。
2戸目も自主管理。
3戸目も同じ方法。
物件が増えるほど、自分への連絡と判断も増えていきます。
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そこで規模を広げる予定があるなら、購入だけではなく管理体制も先に考えます。
例えば、
入居者対応は管理会社。
日常的な家賃管理も管理会社。
軽微な修繕はあらかじめ決めた基準で対応。
高額修繕と募集条件は大家が判断。
月に一度、収支と空室を確認。
という仕組みです。
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この形なら、新しい物件を取得しても同じ管理ルールを横展開しやすくなります。
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逆に大家自身しか分からない管理方法を作ってしまうと、物件を増やすたびに自分の仕事も増えます。
物件数を増やす前に、管理方法を増やせる形にしておく。
サラリーマン大家ではここも重要です。
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▪️自主管理から始めても、途中で委託していい
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不動産投資では、
「自主管理できる大家の方が優秀」
というわけではありません。
1戸目では経験のために自主管理する。
本業が忙しくなったら委託する。
物件数が増えたら管理会社を利用する。
遠方物件だけ委託する。
こうした使い分けもできます。
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反対に、最初から本業が忙しく、入居者対応へ時間を使えないなら、1戸目から管理委託を前提に収支を計算する方法もあります。
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重要なのは、
管理費を払わないこと
でも、
全部管理会社へ任せること
でもありません。
その物件を長く安定して運営できる管理方法を選ぶことです。
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自分の条件に合う不動産投資を比較したい方はこちら。
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▪️サラリーマン大家の管理方法を決める5ステップ
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最後に、購入前または管理方法を見直すときの順番を整理します。
①自分が対応できない時間を確認する
平日日中、夜間、休日など、現実の勤務状況から考えます。
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②物件の管理負担を確認する
戸数、距離、築年数、設備、共用部の有無などを見ます。
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③自分でやる業務と任せる業務を分ける
入居者対応、家賃管理、修繕受付、退去・募集などを整理します。
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④管理会社へ任せるなら契約内容を確認する
管理料だけでなく、業務範囲、追加費用、修繕対応、報告方法を確認します。
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⑤大家が判断する項目を残す
高額修繕、募集条件、家賃、年間収支、保有・売却などは自分でも確認します。
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この順番なら、
「管理費が高いから自主管理」
「忙しいから全部丸投げ」
という二択になりにくくなります。
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▪️まとめ｜サラリーマン大家は「管理を外注し、経営判断を残す」
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サラリーマン大家が自主管理と管理委託のどちらを選ぶべきかは、一律には決まりません。
見るべきなのは、
本業中に対応できるか。
物件までの距離は近いか。
戸数はいくつあるか。
修繕業者などの体制を作れるか。
管理費を払っても収支が成立するか。
です。
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自主管理できる環境が整っているなら、自分で管理する選択肢があります。
一方、本業中の連絡や遠方対応が難しいなら、管理会社へ日常業務を任せる意味があります。
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ただし管理委託を選んでも、
年間収支。
空室状況。
高額な修繕。
募集条件。
今後の保有判断。
まで見なくてよくなるわけではありません。
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サラリーマン大家に必要なのは、すべての管理業務を自分でこなす能力ではありません。
誰に何を任せ、自分は何を判断するのかを決める能力。
です。
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管理会社を使う目的は「大家をやめること」ではありません。
本業中でも賃貸管理が止まらない仕組みを作り、自分は資産と収支に関わる重要な判断へ時間を使うことです。
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この役割分担ができれば、1戸目だけでなく、将来物件数が増えたときにも同じ考え方を使えます。
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不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら。
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