不動産投資で赤字決算にすると融資は不利？節税と銀行評価を両立する大家の考え方
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 16分
不動産投資をしていると、
「減価償却を使って利益を抑えた方が節税できる」
という話を聞くことがあります。
一方で、
「赤字決算にすると銀行融資が受けにくくなる」
という話を聞くこともあります。
これから2棟目、3棟目と物件を増やしたい大家にとっては、かなり悩ましい問題です。
税金はできるだけ抑えたい。
しかし次の物件も買いたい。
そのためには銀行融資も必要になる。
では、
節税と融資はどちらを優先すればいいのでしょうか。
結論からいえば、
「とにかく赤字にする」「とにかく黒字を出す」という二択で考えないことが重要です。
不動産投資では、
利益
減価償却
現預金
借入残高
純資産
実際のキャッシュフロー
などを一緒に見る必要があります。
今回は、不動産投資で赤字決算になった場合の銀行融資への考え方と、節税しながら次の物件へ進むために大家が確認したいポイントを整理します。
▪️赤字決算なら融資は絶対に受けられないのか
まず知っておきたいのは、
赤字＝絶対に融資を受けられない
という単純なものではないということです。
金融機関や融資商品、借り手の属性、所有物件などによって審査の考え方は異なります。
さらに、同じ赤字でも原因はさまざまです。
空室が増えて家賃収入が減った。
大規模修繕が発生した。
物件取得に伴う費用が発生した。
減価償却費が大きかった。
一時的な費用が発生した。
例えば年間100万円の赤字だったとしても、
「なぜ100万円の赤字になったのか」
によって経営状態は大きく異なります。
だからこそ大家自身が、赤字の原因を説明できる状態にしておくことが重要です。
▪️銀行を見るならPLだけでは足りない
決算書を見ると、まず利益に目がいきます。
家賃収入はいくらだったのか。
経費はいくらだったのか。
最終的に黒字なのか赤字なのか。
もちろん重要です。
しかし不動産投資では、PLだけで経営状態のすべてを把握することはできません。
BSを見れば、
現預金はいくらあるのか。
不動産などの資産はいくらあるのか。
借入金はいくらあるのか。
純資産はいくらあるのか。
といった財務状態が見えてきます。
さらに、
入居率
毎月の家賃収入
年間返済額
今後の修繕予定
なども、不動産経営を考えるうえでは重要です。
「今年赤字だった」という一つの数字だけでは、賃貸経営の実態は分かりません。
決算書全体の見方についてはこちらでも詳しく解説しています。
▪️減価償却による赤字と現金不足による赤字は違う
不動産投資の赤字を考えるうえで、特に重要なのが減価償却です。
建物などの減価償却資産は、原則として取得額の全額を購入した年に費用にするのではなく、一定のルールに従って複数年にわたり費用化します。
そのため、
その年に同額の現金を支払っていない。
しかし帳簿上では減価償却費が計上される。
という状態が生まれます。
例えば、
減価償却前利益 300万円
減価償却費 400万円
だったとします。
単純化すると、
300万円 − 400万円 ＝ ▲100万円
です。
帳簿上は赤字です。
しかし減価償却費400万円が、その年に同額の現金流出を伴っているわけではありません。
そのため、
帳簿上は赤字でも実際のキャッシュフローは黒字
というケースがあります。
直近の記事で、この仕組みを詳しく解説しています。
▪️同じ100万円の赤字でも中身はまったく違う
例えば2つの不動産投資法人があったとします。
A社は、
年間家賃収入 1,000万円
減価償却前利益 300万円
減価償却費 400万円
最終利益 ▲100万円
現預金 1,000万円
だったとします。
一方のB社は、
年間家賃収入 1,000万円
空室増加・運営費増加
最終利益 ▲100万円
現預金 100万円
だったとします。
どちらも決算上は100万円の赤字です。
しかし中身は大きく違います。
A社は減価償却前では利益が出ています。
B社は賃貸経営そのものの収益力が低下している可能性があります。
もちろん実際の融資判断は、これだけで決まるものではありません。
それでも、
赤字額だけを見るのではなく、その赤字を生み出した原因を見ることが重要です。
▪️「減価償却による赤字なら大丈夫」とは限らない
ここも注意したいところです。
減価償却による赤字なら、
「銀行も分かってくれるから問題ない」
と考えてしまうことがあります。
しかし金融機関によって評価方法は異なります。
さらに、
現預金が極端に少ない。
借入が多い。
返済負担が重い。
空室率が高い。
純資産が薄い。
といった別の問題があれば、減価償却による赤字という説明だけでは十分とは限りません。
重要なのは、
「赤字の理由を説明できること」と「財務状態が強いこと」は別だと考えることです。
▪️節税を優先しすぎると次の融資が遠ざかることもある
不動産投資では税金をできるだけ抑えたいと考えるのは自然です。
しかし、
利益が出そうだから必要のないものを買う。
まだ必要のない工事をする。
経費を増やすこと自体が目的になる。
という状態には注意が必要です。
例えば100万円を支出して税負担が30万円減ったとしても、単純化すれば70万円の現金は減っています。
さらに、
現預金も減る。
利益も小さくなる。
次の物件の自己資金も減る。
となれば、規模拡大には逆効果になる可能性があります。
節税は「税金がいくら減ったか」ではなく「節税したあと何が残ったか」で考えることが重要です。
「あえて赤字にする」という考え方についてはこちらで詳しく解説しています。
▪️繰越欠損金があっても現金が増えるわけではない
法人で赤字が発生した場合、一定の要件を満たせば欠損金を翌年度以降へ繰り越し、将来の所得から控除できる制度があります。
これは税務上重要な仕組みです。
しかし、
繰越欠損金500万円
という数字があったとしても、銀行口座へ500万円が入ってくるわけではありません。
税務上の欠損金と現預金は別物です。
不動産投資では、
節税できる状態なのか。
現金がある状態なのか。
次の物件を購入できる状態なのか。
を分けて考える必要があります。
繰越欠損金については直近③の記事で詳しく解説しています。
▪️次の融資を考えるなら現預金を残す
次の物件を購入するときには、さまざまな場面で現金が必要になります。
頭金。
仲介手数料。
登記費用。
融資関連費用。
税金。
購入直後の修繕費。
空室期間への備え。
そのため、
節税のために手元現金を使い切る。
という考え方は慎重に判断する必要があります。
現金は単なる余ったお金ではなく、次の投資をするための武器です。
銀行融資と現預金についてはこちら。
▪️純資産が薄い状態にも注意する
不動産投資では借入を活用することで、自己資金だけでは購入できない規模の資産を取得できます。
しかし借入を増やし続ければ、それだけで財務が強くなるわけではありません。
例えば、
資産1億円
負債9,500万円
純資産500万円
という状態と、
資産1億円
負債6,000万円
純資産4,000万円
という状態では、資産総額は同じ1億円でも財務構造は異なります。
もちろん実際には資産評価なども関係するため、これだけで良し悪しを判断することはできません。
それでも、
「何億円の物件を持っているか」だけでは財務の強さは分からない
ということです。
純資産と現金の関係はこちら。
▪️節税で残した現金を次の資産へつなげる
節税そのものが悪いわけではありません。
適切な減価償却や必要経費によって税負担をコントロールし、その結果として現金を残せるのであれば、その現金を次の資産形成に活用できます。
例えば、
修繕予備費として残す。
自己資金として蓄える。
次の収益物件取得に備える。
という使い方です。
節税のゴールを「税金を減らすこと」ではなく「次の資産を増やせる状態を作ること」に変える。
規模拡大を目指す大家には、この考え方が重要です。
不動産投資の情報や次の投資先を比較したい方はこちら。
▪️銀行へ説明できる決算を作る意識を持つ
物件を増やしていく大家にとって、決算書は税務申告のためだけの書類ではありません。
自分の不動産経営を説明する資料でもあります。
例えば赤字になったのであれば、
なぜ赤字なのか。
減価償却はいくらあるのか。
一時的な修繕はいくらあったのか。
実際の家賃収入は安定しているのか。
返済後の現金は残っているのか。
翌期はどう改善するのか。
まで自分の言葉で説明できるようにしておきます。
これは銀行対策というだけではなく、大家自身が経営状態を理解するためにも重要です。
決算書を税理士から受け取って終わりではなく、自分で説明できる状態にする。
規模拡大を目指すなら、この習慣を持っておきたいところです。
▪️1年だけではなく数年間の流れを見る
単年度の決算だけでは見えないこともあります。
例えば、
1年目 ＋300万円
2年目 ＋350万円
3年目 ▲100万円
だったとします。
3年目だけを見ると赤字です。
しかし大規模修繕や減価償却など明確な理由があり、本業の家賃収入が安定しているなら、その背景まで確認する必要があります。
一方で、
1年目 ＋100万円
2年目 ▲100万円
3年目 ▲300万円
と悪化しているなら、空室・家賃下落・経費増加など事業そのものに問題がないか確認する必要があります。
単年度の赤字だけではなく、数年間で経営がどちらへ向かっているのかを見ることが重要です。
▪️空室による赤字なら節税より先に収益改善
赤字の原因が減価償却ではなく空室なら、優先順位は変わります。
例えば6戸のアパートで2戸が長期間空室。
その結果、
家賃収入が減る。
ローン返済は続く。
固定資産税もかかる。
管理費もかかる。
という状態なら、税金をどう減らすかより入居率を改善する方が先です。
家賃設定。
募集条件。
室内状態。
写真。
設備。
募集会社との連携。
などを見直します。
本業の赤字を「節税できている」と考えて放置しないことが重要です。
▪️修繕による赤字なら「その後の収益」まで見る
築古物件では、大きな修繕が一度に発生することがあります。
外壁。
屋根。
給排水設備。
共用部。
空室の内装。
その結果、一時的に利益が大きく減ることがあります。
しかし修繕によって、
空室が改善する。
将来の修繕リスクが減る。
家賃を維持できる。
長期間保有できる。
のであれば、単なる無駄な支出とは限りません。
重要なのは、
修繕後に収益力とキャッシュフローがどう変化するのか
です。
築古物件では、必要な工事と収益改善につながる工事を分けて考えることも大切です。
リフォーム・リノベーションを検討している方はこちら。
▪️ローン元本返済は利益と現金を逆方向に動かす
融資を考えるうえで忘れてはいけないのがローン元本返済です。
例えば年間300万円を返済していて、
利息 50万円
元本 250万円
だったとします。
事業用借入の利息は一定の条件で経費として扱われますが、元本250万円そのものは経費ではありません。(税務署公式サイト)
しかし現金は250万円出ていきます。
つまり、
帳簿上では利益が出ている。
しかしローン元本返済によって現金が残らない。
という状態が起こります。
反対に元本を返済すれば、借入残高は減っていきます。
現金は減る一方で、負債も減っている。
この動きがあるため、不動産投資ではPLだけでなくBSとキャッシュフローを一緒に見る必要があります。
黒字なのに現金が増えない仕組みはこちら。
▪️借入を増やすなら「総額」より返済後を見る
不動産投資では借入を増やすこと自体が悪いわけではありません。
例えば新たに3,000万円借りて、安定して収益を生む物件を取得できれば、家賃収入も資産も増えます。
重要なのは、
借入が3,000万円増えた。
という事実だけではありません。
その借入によって何を取得したのか。
年間いくら家賃が増えるのか。
年間いくら返済するのか。
修繕費はいくらか。
返済後に現金はいくら残るのか。
を見ることです。
良い借入かどうかは、借入額だけではなく、その借入が生み出すキャッシュフローまで考えて判断します。
借入と資産拡大についてはこちら。
▪️「税金ゼロ」を目標にしない
不動産投資法人を経営していると、税金を払うことを損だと感じることがあります。
しかし例えば、
利益500万円。
税金を支払う。
それでも現預金が300万円増える。
借入残高が300万円減る。
純資産も増える。
という状態なら、経営は前進しています。
一方で税金をゼロにするため、
必要のない支出を増やす。
現金を使い切る。
利益も残さない。
となれば、財務基盤が弱くなる可能性があります。
税金を払わない会社を目指すのではなく、税金を払った後でも現金と純資産が増える会社を目指す。
長期的な資産形成では、この考え方が重要です。
▪️融資を使って増やすなら「現金を残す力」が重要
物件数が増えるほど、必要になる現金も増えていきます。
1戸なら給湯器1台。
10戸、20戸と増えれば、どこかで退去や設備故障が発生する可能性も高くなります。
物件が増えたからといって、手元現金をギリギリまで使っていいわけではありません。
むしろ規模が大きくなるほど、
修繕予備費。
空室への備え。
税金。
次の物件取得資金。
などを考えて現預金を管理する必要があります。
融資を増やせる大家になる前に、現金を残せる大家になる。
ここが重要です。
家賃収入を次の投資へつなげる考え方はこちら。
▪️融資が出ても買わない判断は必要
規模を拡大していると、
「融資が出るなら買いたい」
と思うことがあります。
しかし、
金利が高い。
融資期間が短い。
自己資金を大量に求められる。
購入後の現金がほとんど残らない。
という条件なら、見送る判断も必要です。
物件を買うこと自体が目的になれば、財務状態を悪化させる可能性があります。
「融資が出る物件」ではなく「融資を使っても現金が残る物件」を買う。
この視点を持っておきたいところです。
▪️出口が弱い物件を借入だけで増やさない
融資で物件を増やす場合、保有中のキャッシュフローだけでなく出口も考えます。
例えば、
人口減少が強い地域。
土地需要が弱い地域。
大規模修繕が必要な建物。
再販しにくい特殊な物件。
などは、売却時に想定より価格が下がる可能性があります。
そのとき残債が多ければ、
売却価格よりローン残高の方が大きい。
ということも考えられます。
だから購入時には現在の利回りだけではなく、
「10年後に残債はいくらで、この物件にはどのような出口があるか」
まで考えておくことが重要です。
地方不動産投資についてはこちら。
▪️収益力を失った不動産は出口も比較する
所有している物件すべてを永久に持ち続ける必要はありません。
長期空室。
大規模修繕。
家賃下落。
管理負担。
出口の弱さ。
などによって、保有を続けるメリットが小さくなる物件もあります。
その場合は、
貸し続ける。
リフォームする。
売却する。
現状のまま手放す。
など複数の方法を比較します。
特に空き家や状態の悪い物件では、修繕してから売却する方法だけが正解とは限りません。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️節税と融資を両立する大家が毎年確認したいこと
決算が完成したら、税額だけを見るのではなく、
今年の利益はいくらか。
減価償却はいくらか。
現預金はいくら増えたか。
借入元本はいくら減ったか。
純資産はいくら増えたか。
入居率はどう変化したか。
翌期に大規模修繕はあるか。
次の物件を買っても現金を残せるか。
を確認します。
そして、
「去年より不動産経営が強くなったか」
を考えます。
黒字でも財務が弱くなることがあります。
赤字でも一時的な要因で、実際の経営状態が改善していることがあります。
だからこそ、一つの数字だけで判断しないことが重要です。
▪️まとめ｜節税と融資は「どちらを取るか」ではない
不動産投資で赤字決算になったからといって、それだけで融資の可否を判断することはできません。
重要なのは赤字の中身です。
減価償却による赤字なのか。
一時的な修繕なのか。
空室によって収益力が落ちているのか。
そして、
現預金。
借入残高。
純資産。
キャッシュフロー。
などを一緒に確認する必要があります。
節税を優先しすぎて現金と利益を減らせば、次の投資が難しくなる可能性があります。
反対に税金を恐れすぎて必要な修繕や投資をしないのも適切とは限りません。
目指したいのは、
「税金を最小にすること」でも「利益を最大に見せること」でもありません。
税引後の現金を残し、借入を返済し、純資産を積み上げながら、次の融資につなげられる財務状態を作ることです。
節税。
現金。
融資。
純資産。
この4つを別々に考えず、一つの不動産経営として見る。
それが物件を長期的に増やしていくための基本になります。
▪️次の物件は「借りられる額」より「残る額」で選ぶ
融資可能額が大きいからといって、その上限まで借りる必要はありません。
大切なのは購入後です。
ローンを返済して。
修繕費を確保して。
税金を支払って。
それでも現金が残るのか。
そして次の物件へ進めるのか。
ここまで考えて投資先を比較します。
不動産投資の情報や次の投資先を比較したい方はこちら
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