不動産投資は1棟目で決まる？次の融資につながる物件選びと資産拡大の考え方
- MIRAIU
- 8月11日
- 読了時間: 23分
不動産投資は1棟目で決まる？次の融資につながる物件選びと資産拡大の考え方
不動産投資を始めるとき、多くの人が最初に考えるのは、
「この物件は儲かるのか？」
「利回りは何％あるのか？」
「毎月いくら家賃が入るのか？」
ということではないでしょうか。
もちろん、どれも重要です。
しかし、将来的に2棟目、3棟目と不動産を増やしていきたいなら、もう一つ考えておきたいことがあります。
それが、
「この1棟を買ったあと、次の融資につながるのか？」
という視点です。
1棟目でしっかり利益と現金が残れば、その実績を次の物件取得につなげやすくなります。
一方で、
家賃は入っている。
でも現金が残らない。
借入だけ大きい。
修繕費が重い。
決算が赤字になる。
という状態になれば、2棟目を購入するための自己資金もなかなか貯まりません。
つまり1棟目は、
「最初の収益物件」であると同時に「次の融資につながる土台」
でもあります。
今回は、1棟目の物件選びから利益・現預金・借入・銀行評価・出口まで、長期的に資産を拡大していくための考え方を解説します。
▪️1棟目だけ成功しても資産拡大できるとは限らない
例えば、1棟目として5,000万円のアパートを購入したとします。
満室。
ローン返済もできている。
毎月家賃も入っている。
ここだけ見れば順調です。
しかし実際には、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
原状回復。
設備交換。
共用部修繕。
空室期間。
などがあります。
これらをすべて支払ったあと、
年間で現金がほとんど増えていない
のであれば、2棟目の自己資金を作るスピードは遅くなります。
不動産投資で規模を拡大したいなら、
「1棟目が回っているか」だけではなく「1棟目によって会社や個人の財務が強くなっているか」
を見る必要があります。
▪️最初に決めたいのは不動産投資の目的
そもそも、すべての人が10棟、20棟と物件を増やす必要はありません。
老後の家賃収入が欲しい。
節税も考えたい。
資産分散したい。
毎月の副収入が欲しい。
将来的に不動産賃貸業を大きくしたい。
目的によって、選ぶ物件は変わります。
例えば、
「毎月5万円程度の副収入があれば十分」
という人と、
「将来的に家賃年収3,000万円を目指したい」
という人では、1棟目に求める役割が違います。
特に後者の場合は、
1棟目だけで完結する物件選びをしないこと
が重要です。
▪️2棟目を考えるならキャッシュフローを見る
資産拡大を考える場合、1棟目から確認したいのがキャッシュフローです。
例えば、
年間家賃600万円。
ローン返済350万円。
管理・税金・保険・修繕など150万円。
残り100万円。
という物件なら、単純化すると年間100万円程度の資金余力があります。
この100万円を使わずに残していけば、
3年間で300万円。
5年間で500万円。
になります。
もちろん実際には突発的な修繕や空室もありますが、
1棟目が生み出した現金を次の物件の自己資金へ回す
という流れを作ることができます。
▪️「毎月○万円残る」だけで判断しない
物件資料を見ると、
家賃収入。
ローン返済。
毎月CF。
などが記載されていることがあります。
例えば、
家賃40万円。
返済30万円。
毎月10万円残る。
年間120万円。
一見すると分かりやすい数字です。
しかし、
固定資産税30万円。
火災保険。
管理費。
入居募集費。
退去修繕。
設備交換。
などが別に発生すれば、本当に120万円残るとは限りません。
だから、
ローン返済後CFではなく、1年間すべての支払いを終えた後にいくら残るのか
まで考えることが重要です。
▪️1棟目では「想定外」を入れて計算する
満室前提。
修繕なし。
家賃下落なし。
金利上昇なし。
この条件だけで収支を計算すると、実際の賃貸経営との差が大きくなることがあります。
そこで、
1室空室になったら。
家賃が5％下がったら。
年間100万円の修繕が発生したら。
金利が上がったら。
というケースも確認します。
少し悪い状況でも返済できる物件なのか。
1棟目だからこそ、この余裕を持っておくことが重要です。
▪️高利回りだけで1棟目を決めない
表面利回り10％。
表面利回り12％。
という数字を見ると魅力的に感じます。
しかし表面利回りは、
年間満室家賃÷物件価格
を基本に計算した数字です。
実際には、
空室。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕。
募集費。
などがあります。
さらに築古物件なら、
屋根。
外壁。
給湯器。
水回り。
配管。
エアコン。
などにまとまった費用が必要になる可能性もあります。
だから、
表面利回りが高い＝現金が多く残る
とは限りません。
▪️物件価格が安いだけでも判断しない
500万円の戸建。
3,000万円のアパート。
1億円のマンション。
価格だけなら500万円の戸建が買いやすく見えます。
しかし、
購入500万円。
修繕300万円。
諸費用50万円。
合計850万円。
家賃5万円。
年間家賃60万円。
となれば、購入価格だけを見た利回りとは大きく変わります。
逆に価格が高くても、
賃貸需要が強い。
修繕状態が良い。
安定した家賃が取れる。
出口を考えやすい。
という物件もあります。
「安いから買える」ではなく「買ったあと利益が残るか」で判断する。
ここが重要です。
▪️最初の物件ほど現金を使い切らない
1棟目を買うとき、
自己資金1,000万円。
頭金800万円。
諸費用200万円。
手元資金ほぼゼロ。
という状態になれば、その後の賃貸経営に余裕がありません。
購入直後に、
空室。
給湯器故障。
雨漏り。
原状回復。
固定資産税。
不動産取得税。
などが重なる可能性もあります。
1棟目を買うこと自体が目的になり、
購入後の現金を使い切ってしまわないこと
が重要です。
▪️現預金は次の物件を買うためだけのものではない
現金を残すと、
「早く次の頭金に使いたい」
と考えることがあります。
しかし現預金には、
修繕に対応する。
空室に耐える。
税金を払う。
保険を払う。
次の自己資金にする。
という複数の役割があります。
つまり、
現預金は攻めるための資金であると同時に、物件を守るための資金
でもあります。
現預金と融資についてはこちら。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️1棟目の利益をすぐ生活費に使わない
例えば1棟目から年間150万円の現金が残ったとします。
旅行。
車。
生活費。
趣味。
などに使えば、当然ながら現金は増えません。
一方、
150万円。
↓
300万円。
↓
450万円。
と法人や事業の中に残していけば、次の物件取得に使える資金が厚くなります。
資産拡大期では、
1棟目から出た利益を「使えるお金」ではなく「次の資産を作るお金」と考える
ことも重要です。
▪️ただしCFを全部貯められるとは限らない
ここは現実的に考える必要があります。
年間CF200万円。
だから毎年200万円貯金できる。
とは限りません。
固定資産税。
火災保険。
突発修繕。
法人税等。
税理士費用。
その他の経費。
などで現金は出ていきます。
だから重要なのは、
「CFがいくら出る予定か」より「決算が終わった時点で実際に預金がいくら増えたか」
です。
机上のCFではなく、実際の現金を見る。
これが次の物件へ進む判断材料になります。
▪️1棟目の決算書が2棟目の材料になる
法人で不動産を購入した場合、
1棟目を取得した後に決算を迎えます。
そこには、
家賃売上。
経費。
減価償却費。
支払利息。
利益。
現預金。
不動産。
借入金。
純資産。
などが表れます。
つまり1棟目は、
物件そのものだけでなく、法人の決算書を作る
ことになります。
将来的に融資を使って物件を増やしたいなら、この視点は非常に重要です。
▪️売上より「利益が残ったか」を見る
例えば、
A物件。
年間家賃1,000万円。
利益▲100万円。
B物件。
年間家賃600万円。
利益＋150万円。
売上だけならA物件の方が大きい。
しかし資産拡大を考えるなら、
どちらが現金を残せるのか。
どちらが財務を強くできるのか。
まで確認する必要があります。
家賃年収が大きいことと、良い投資であることは同じではありません。
▪️節税だけを目的に1棟目を選ばない
不動産投資では、
減価償却。
経費。
所得税。
法人税。
など、税金の話がよく出てきます。
適切な節税を考えることは重要です。
しかし、
「税金が減るから買う」
という順番には注意が必要です。
税金が減っても、
毎月現金が減る。
利益が出ない。
売却しにくい。
次の自己資金が貯まらない。
のであれば、資産拡大という目的には合わない可能性があります。
まず、
収益事業として成立するか。
そのうえで税金を考える。
この順番が基本です。
▪️減価償却だけで物件の良し悪しを決めない
減価償却は不動産投資で重要な仕組みです。
しかし、
「減価償却が大きく取れる」
という理由だけで物件を決めるのは慎重に考える必要があります。
家賃。
修繕。
借入。
出口。
現金収支。
まで含めて判断します。
減価償却と融資についてはこちら。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️赤字を作ること自体を目的にしない
「不動産で赤字を作れば税金が減る」
という話だけを聞くと、赤字の方が得に感じるかもしれません。
しかし不動産賃貸業を拡大していくなら、
利益。
現預金。
純資産。
返済能力。
なども重要になります。
特に法人では赤字が積み重なれば、純資産を減らす要因にもなります。
赤字決算と融資についてはこちら。
不動産賃貸業が赤字決算になったら融資は止まる？銀行への説明と財務改善のポイントを徹底解説
▪️1棟目を買う前に2棟目を想像する
例えば、目の前に良い物件があったとします。
ここで、
「買えるか？」
だけではなく、
「これを買った1年後、自分はどうなっているか？」
を考えます。
現預金はいくら残るか。
年間利益はいくらか。
残債はいくらか。
次の自己資金はいくら貯まりそうか。
決算書はどうなるか。
2棟目の融資相談ができそうか。
この視点を持つだけでも、1棟目の選び方は変わります。
▪️融資額が大きい＝悪い投資ではない
5,000万円借りる。
1億円借りる。
数字だけを見ると怖く感じるかもしれません。
しかし重要なのは借入額だけではありません。
その借入で、
どのような資産を取得したのか。
どれだけ家賃を生むのか。
どれだけ利益を残すのか。
現預金は残るのか。
返済できるのか。
を見る必要があります。
融資を使った資産拡大についてはこちら。
不動産投資で借入を増やすのは危険？融資を活用して資産を拡大する貸借対照表の考え方
▪️借入を増やした後に会社が強くなっているか
例えば、
借入5,000万円。
↓
借入8,000万円。
になったとします。
借入だけなら3,000万円増えています。
しかし同時に、
収益不動産＋4,000万円。
家賃売上＋400万円。
年間利益＋100万円。
現預金＋200万円。
という状態なら、事業規模と収益力も増えています。
反対に、
借入＋3,000万円。
現預金▲300万円。
利益▲100万円。
なら注意が必要です。
借入額ではなく、借入後の財務を見る。
これが重要です。
▪️残債が減っているかも確認する
不動産投資では毎月ローンを返済します。
そのうち元金部分は借入残高を減らします。
例えば、
購入時残債5,000万円。
5年後4,200万円。
10年後3,200万円。
と減っていけば、時間の経過とともに借入残高は小さくなります。
ただし、
残債が減ることと現金が増えることは別です。
ローン元金を返済すれば現金も出ていきます。
だから、
現預金。
利益。
残債。
純資産。
をセットで確認します。
残債と純資産についてはこちら。
不動産投資は「残債を減らすゲーム」？家賃でローンを返しながら純資産を増やす仕組みを徹底解説
▪️法人で始めるか個人で始めるかも最初に考える
不動産投資では、
個人名義。
法人名義。
どちらで購入するかも重要な判断です。
どちらが適しているかは、
所得。
物件規模。
今後の購入計画。
融資。
税金。
相続。
事業方針。
などによって変わります。
だから、
「最初はとりあえず個人で」
と決めるのではなく、将来的にどこまで規模を拡大したいのかまで考えて選ぶことが重要です。
▪️法人を使うなら法人そのものを育てる
法人で1棟目を購入した場合、
物件を増やすだけでなく、
法人の家賃売上。
利益。
現預金。
純資産。
返済実績。
を積み上げていきます。
つまり、
物件を育てると同時に会社を育てる
という考え方です。
新設法人と融資についてはこちら。
不動産投資の新設法人はどう育てる？融資が出ない時期から銀行評価を積み上げる方法
▪️1棟目から出口を考えておく
物件を買うときは、
「何年間持つか」
だけでなく、
「将来どう売るか」
も考えます。
例えば10年後、
残債はいくらか。
建物は何年経過しているか。
家賃はいくらか。
修繕は必要か。
買い手は見つかりそうか。
土地価値はどうか。
こうしたことを購入前から考えておきます。
不動産は、
買った瞬間ではなく、売却まで終わって初めて最終的な投資結果が分かる
資産でもあります。
▪️高利回りでも出口が弱い物件はある
例えば利回り12％でも、
人口減少が大きい地域。
賃貸需要が弱い。
建物状態が悪い。
再建築に問題がある。
土地需要が弱い。
融資を利用できる買い手が少ない。
という物件なら、将来の売却が難しくなる可能性があります。
逆に表面利回りが少し低くても、
賃貸需要。
土地価値。
流動性。
建物状態。
などが良ければ、出口を考えやすい場合があります。
利回りと出口はセットで考える。
これも1棟目では重要です。
▪️銀行評価と市場価格は同じとは限らない
物件価格5,000万円。
だから銀行も5,000万円の価値があると判断する。
とは限りません。
金融機関は独自の基準で担保評価などを行います。
そのため、
購入価格。
帳簿上の価格。
市場で売れる価格。
金融機関の評価。
には差が出ることがあります。
不動産価格と銀行評価についてはこちら。
不動産投資の決算書にある「不動産価格」は本当の資産価値？簿価・時価・銀行評価の違いを徹底解説
▪️1棟目で完璧な物件を探しすぎない
ここまで読むと、
高利回り。
高CF。
修繕なし。
満室。
銀行評価が高い。
出口も強い。
という完璧な物件を探したくなるかもしれません。
しかし、すべての条件を満たす物件が簡単に見つかるとは限りません。
重要なのは、
自分が何を優先するのか
を決めることです。
収益性。
安全性。
資産性。
融資。
出口。
エリア。
それぞれのバランスを見ながら判断します。
▪️地方不動産なら価格以外も確認する
地方では都市部と比較して、低価格で高利回りに見える物件が見つかることがあります。
しかし、
賃貸需要。
人口動態。
勤務先。
交通。
駐車場。
修繕業者。
管理会社。
出口。
まで確認する必要があります。
特に地方では、
「安く買えた」より「長く貸せるか」
が重要です。
地方不動産投資について詳しくはこちら。
地方不動産投資完全ガイド
▪️1棟目の築古物件はリフォーム費まで含めて判断する
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築古物件では、購入後に修繕が必要になるケースがあります。
物件価格だけでなく、
内装。
水回り。
給湯器。
屋根。
外壁。
設備。
などを含めた総投資額で収益性を判断します。
購入価格500万円。
修繕250万円。
諸費用50万円。
なら、
実際に投入する資金は800万円
です。
築古物件の収益改善やリフォームを検討している方はこちら。
▪️不動産投資は「買える物件」より「次につながる物件」
1棟目では、
融資が通った。
自己資金が足りた。
売主と価格がまとまった。
という理由だけで購入を決めないことが重要です。
購入後、
家賃が入る。
利益が残る。
現金が増える。
残債が減る。
決算書が強くなる。
そして、
2棟目の融資相談ができる。
ここまでつながれば、1棟目が次の資産を生む土台になります。
▪️最初の1棟で確認したい7つの数字
1棟目を検討するときは、最低限、
①年間家賃収入
②年間ローン返済額
③年間運営費
④想定修繕費
⑤購入後の現預金
⑥借入残高の推移
⑦想定売却価格
を確認します。
これだけでも、
単純な表面利回りだけで物件を見るより、長期的な判断がしやすくなります。
▪️次の融資から逆算して1棟目を選ぶ
1棟目を買う。
家賃を受け取る。
利益を残す。
現預金を増やす。
返済実績を積む。
残債を減らす。
決算を迎える。
そして2棟目へ。
不動産投資で資産を拡大するなら、
1棟目→2棟目→3棟目
を別々に考えるのではなく、一つの流れとして考えることが重要です。
最初の物件選びから、
「この物件を買ったあと、次に進めるか？」
という視点を持っておきましょう。
▪️2棟目に進む前に「本当に現金が増えたか」を確認する
1棟目を購入して1年が経過した。
家賃も入っている。
ローン返済も遅れていない。
すると、
「そろそろ2棟目を買おう」
と考えたくなります。
しかし、その前に確認したいのが、
実際の現預金が増えているか
です。
例えば、
購入直後の現預金500万円。
1年後の現預金650万円。
なら150万円増えています。
一方、
年間CF＋200万円の予定だったのに、
購入直後500万円。
1年後450万円。
なら、実際には50万円減っています。
この差には、
固定資産税。
火災保険。
修繕。
空室。
税金。
募集費。
法人経費。
などが隠れている可能性があります。
シミュレーション上のCFではなく、銀行口座に残った現金を見る。
2棟目へ進む前には、この確認が重要です。
▪️固定資産税・保険・修繕を払ってプラスなのか
不動産投資では、
家賃－ローン返済＝キャッシュフロー
と単純に考えたくなります。
しかし実際の賃貸経営では、それだけではありません。
例えば、
年間家賃600万円。
ローン返済360万円。
ここだけなら240万円残ります。
しかし、
固定資産税50万円。
管理・募集費40万円。
火災保険10万円。
修繕80万円。
その他経費30万円。
なら、残りは30万円です。
さらに大きな設備交換が発生すれば、年間収支がマイナスになる可能性もあります。
だからこそ、
「家賃からローンを払えるか」ではなく「全部払っても現金が残るか」
まで確認します。
▪️1棟目で余裕がないなら無理に2棟目へ進まない
不動産投資では、物件数を増やすことが成功のように見えることがあります。
しかし、
1棟目の修繕が終わっていない。
現預金が減っている。
空室がある。
利益が出ていない。
税金の支払いが重い。
という状態で2棟目を購入すれば、さらに資金繰りが厳しくなる可能性があります。
そんなときは、
買わないことも一つの投資判断です。
まず1棟目を満室にする。
家賃を見直す。
経費を整理する。
修繕を終わらせる。
現金を貯める。
財務を整えてから次へ進む。
1棟目を強くすることが、2棟目への最短ルートになる場合もあります。
▪️空室を埋めるだけでも収益は改善する
例えば6戸のアパートで、
5戸入居。
1戸空室。
家賃5万円。
という状態なら、その1室を埋めるだけで年間60万円の家賃収入増加になります。
新しい物件を買う必要はありません。
新しい借入も必要ありません。
既存物件の、
空室。
家賃。
駐車場。
設備。
募集条件。
を改善するだけでも収益力を高められる可能性があります。
「次を買う」だけが資産拡大ではありません。
▪️利益と現金の両方を見る
決算書が黒字だから安心。
現預金が多いから安心。
どちらか一方だけでは判断できません。
例えば、
利益＋200万円。
現預金100万円。
なら、大きな修繕が発生したときに資金不足になる可能性があります。
反対に、
現預金1,000万円。
毎年赤字。
という状態なら、その現金を少しずつ取り崩している可能性があります。
だから、
利益を出しながら現金も残す。
この状態を目指します。
▪️純資産が増えているかも確認する
資産拡大を考えるなら、物件数だけでなく純資産も確認します。
例えば、
1棟。
純資産500万円。
↓
2棟。
純資産800万円。
↓
3棟。
純資産1,300万円。
と増えているなら、借入を活用しながら財務も育っている状態です。
一方、
1棟。
純資産500万円。
↓
2棟。
純資産200万円。
↓
3棟。
純資産▲300万円。
なら、物件数は増えていても財務は弱くなっています。
何棟持っているかより、購入するたびに純資産がどう変化しているか。
ここも重要です。
▪️物件を増やすことと資産を増やすことは違う
5棟所有。
借入2億円。
だから資産家。
とは限りません。
重要なのは、
不動産の価値。
借入残高。
現預金。
利益。
純資産。
です。
例えば、
不動産2億円。
借入1億円。
現預金2,000万円。
なら一定の余力があります。
一方、
不動産2億円。
借入2億2,000万円。
現預金100万円。
なら、見え方は大きく違います。
総資産ではなく、資産と負債の差を見る。
これが貸借対照表を見る意味でもあります。
▪️売却できる物件なら次の自己資金を作れる可能性がある
不動産投資では、家賃だけが利益ではありません。
例えば、
購入価格3,000万円。
10年間家賃収入を得る。
残債2,000万円。
売却価格3,500万円。
となれば、売却費用や税金等を考慮する必要はありますが、売却によってまとまった資金を作れる可能性があります。
その資金を、
次の物件。
より規模の大きな物件。
自己資金。
へ回す方法もあります。
つまり、
保有→返済→売却→再投資
という流れも資産拡大の一つです。
▪️売却価格だけで出口を計算しない
例えば、
3,000万円で売れそう。
残債2,000万円。
なら、
「1,000万円残る」
と考えたくなります。
しかし実際には、
仲介手数料。
登記関連費用。
税金。
その他売却費用。
などがあります。
だから出口を考えるときは、
想定売却価格－残債－売却関連費用－税金等
まで確認します。
購入するときからこの数字を想定しておけば、出口で慌てにくくなります。
▪️売却しにくい物件を買うなら理由を明確にする
地方。
築古。
再建築不可。
接道条件が弱い。
需要が少ない地域。
こうした物件がすべて悪いわけではありません。
価格が十分に安く、
家賃が取れる。
投資額を早く回収できる。
土地活用できる。
など、成立する理由があれば投資対象になる可能性があります。
しかし、
「安かったから」
だけで購入すると、出口で困る可能性があります。
買う前に、
誰が将来買うのか。
実需なのか。
投資家なのか。
土地として売れるのか。
建物付きで売るのか。
まで考えておきます。
▪️1棟目から「売る・持つ」の両方を考える
購入時点で、
絶対10年持つ。
絶対売らない。
と決める必要はありません。
例えば、
満室になった。
家賃が上がった。
周辺相場が上がった。
大規模修繕前になった。
残債が十分減った。
などのタイミングで売却を検討することもできます。
反対に、
安定して高いCFが出ている。
修繕状態も良い。
賃貸需要もある。
残債も減っている。
なら、長期保有する選択もあります。
出口戦略とは「必ず売ること」ではなく、売るか持つかを選べる状態を作ることです。
▪️1棟目が重荷になったら出口を検討する
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購入後に、
想定以上の修繕。
長期空室。
家賃下落。
管理負担。
近隣問題。
などが発生することもあります。
その場合、
「せっかく買ったから」
という理由だけで保有を続ける必要はありません。
修繕して持つ。
条件を変えて募集する。
売却する。
などを比較します。
特に空き家や訳あり不動産では、一般的な売却方法だけでは時間がかかる場合もあります。
空き家・訳あり不動産の売却を検討している方はこちら。
▪️1棟目から資産形成全体を見る
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
不動産投資だけで資産形成を考える必要はありません。
現預金。
不動産。
借入。
その他資産。
将来必要になる資金。
これらを含めて全体を考えます。
不動産を買うために現金をすべて使い切れば、資産全体の安全性が下がる場合もあります。
反対に、借入を適切に利用することで手元資金を残せる場合もあります。
「不動産を何棟持つか」ではなく「純資産をどう増やしていくか」
という視点も重要です。
資産形成について詳しく確認したい方はこちら。
▪️次の物件を探す前に決算書を確認する
2棟目を探し始める前に、
PL。
BS。
現預金。
借入残高。
年間返済額。
純資産。
を確認します。
そして、
1棟目を買う前より財務が良くなったか。
ここを比較します。
良くなっているなら、次の物件を検討する。
弱くなっているなら、まず改善する。
非常にシンプルですが、資産拡大では重要な判断になります。
▪️銀行に「1棟目で何が変わったか」を説明できるようにする
次の融資相談では、
「もう1棟買いたいです」
だけではなく、
1棟目取得後、
年間家賃○万円。
利益○万円。
現預金○万円増加。
残債○万円減少。
現在満室。
というように、数字で説明できる状態を作ります。
前回の融資によって事業がどう成長したのか。
これを説明できれば、次の融資相談もしやすくなります。
▪️不動産投資では焦って拡大しない
1年で3棟。
3年で10棟。
家賃年収3,000万円。
SNSなどでは、大きな数字が目立ちます。
しかし重要なのはスピードだけではありません。
10棟持っていて資金繰りが苦しい状態より、
3棟でも、
満室。
利益が出る。
現金がある。
返済できる。
純資産が増える。
という状態の方が安定しています。
速く増やすより、増やしても壊れない財務を作る。
長期的にはこちらの方が重要です。
▪️1棟目の成功とは「次を買える状態」を作ること
1棟目で年間100万円儲かった。
それも一つの成功です。
しかし資産拡大を目的にするなら、
さらに、
現預金が増えた。
利益が出た。
残債が減った。
純資産が増えた。
金融機関への返済実績ができた。
そして、
2棟目を検討できる状態になった。
ここまでを1棟目の成果として考えます。
▪️不動産投資で重要なのは「次につながる循環」
理想的なのは、
1棟目を購入
↓
家賃を得る
↓
経費・税金・修繕・返済を行う
↓
利益と現金を残す
↓
残債を減らす
↓
決算実績を作る
↓
次の融資へ
↓
2棟目を購入
という循環です。
2棟目でも同じことを繰り返します。
そうすれば、
物件が増える。
家賃売上が増える。
利益が増える。
現預金が増える。
純資産が増える。
という流れを作れる可能性があります。
反対に、どこかで現金が流出し続ければ、この循環は止まります。
▪️まとめ｜1棟目は「買った後」を見て選ぶ
不動産投資の1棟目では、
価格。
利回り。
立地。
築年数。
融資条件。
を見ることはもちろん重要です。
しかし資産拡大を目指すなら、それだけでは足りません。
購入後に、
家賃が入るか。
利益が残るか。
税金・保険・修繕を払えるか。
現預金が増えるか。
残債が減るか。
純資産が増えるか。
決算書が強くなるか。
出口を描けるか。
そして、
次の融資につながるか。
ここまで考えて1棟目を選びます。
1棟目で無理に大きく儲ける必要はありません。
大切なのは、
1棟目によって次の選択肢が増えることです。
利益を残す。
現金を残す。
返済する。
実績を作る。
その実績を使って次へ進む。
不動産投資で長期的に資産を増やしていくなら、
「買える物件を買う」のではなく「買った後に強くなれる物件を選ぶ」。
この視点を持っておきましょう。
▪️不動産投資を検討している方へ
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
1棟目から2棟目、3棟目へ進むには、物件価格だけでなく融資・収益・現預金・出口まで含めて考えることが重要です。
不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
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