不動産投資は赤字の方が得？減価償却・損益通算・現金・融資を分けて考える
更新日：9月30日
不動産投資では『減価償却で赤字にすれば節税になる』『黒字より赤字の方が得』と聞くことがあります。しかし税務上の赤字、銀行口座の現金、ローン返済、融資評価は同じ数字ではありません。
国税庁は、減価償却を建物や設備などの取得価額を使用期間へ配分して必要経費にしていく手続きとしています。赤字を作ること自体を目的にせず、税引後の現金と財務を確認します。
▪️1 減価償却費はその年の現金支出ではない
建物を購入した年に代金を支払っても、その全額がその年の必要経費になるわけではありません。減価償却資産は法定耐用年数等に応じて複数年に配分します。
そのため減価償却費が大きい年は、帳簿上の所得が小さくても同額の現金が出ているわけではありません。
逆にローン元金返済は現金が出ても通常の必要経費ではないため、利益と現金は分けて見ます。
▪️2 不動産所得の赤字は何でも給与と通算できるわけではない
個人の不動産所得で損失が出た場合、一定の範囲で他の所得との損益通算ができます。
ただし国税庁は、土地等を取得するための負債利子に相当する部分など、損益通算できない損失を示しています。
『赤字なら全部給与から引ける』と決めず、赤字の内訳を税理士・国税庁資料で確認します。
▪️3 赤字の原因を減価償却と営業不振に分ける
減価償却によって帳簿上赤字でも、家賃から運営費・返済を引いて現金が残っている物件があります。
一方で空室、家賃下落、修繕増加で営業そのものが赤字なら、節税ではなく事業収支の問題です。
家賃収入、実費、減価償却、元金返済を別行にして原因を確認します。
▪️4 税金が減っても現金が減れば得とは限らない
節税のために不要な設備や修繕へお金を使えば、税負担が下がっても現金は減ります。
必要な修繕は賃貸経営に重要ですが、『税金を払うくらいなら使う』という理由だけで支出を増やしません。
支出後の空室改善、家賃維持、資産価値への効果を確認します。
▪️5 融資では赤字の理由を説明できる状態にする
金融機関の審査方針は各社で異なり、赤字決算だから必ず融資不可、減価償却赤字なら必ず問題なしとは言えません。
減価償却前後の利益、現預金、既存借入、年間返済、物件CFを整理し、赤字の背景を説明できるようにします。
継続的な空室赤字と一時的な修繕・減価償却を分けて示すことが重要です。
▪️6 出口税務まで含めて考える
保有中の減価償却は、将来の売却時に建物取得費を計算するときにも関係します。保有中の税負担だけで投資判断をせず、売却時手取りと残債を含めて確認しておきたいところです。
個人・法人では税務が異なるため、保有名義ごとに税理士へ確認しておきたいところです。土地は国税庁上の減価償却資産ではありません。物件価格全体を短期間で減価償却できるわけではありません。
中古建物の耐用年数には一定の計算ルールがあります。節税目的で好きな年数を設定することはできません。修繕費と資本的支出も税務上の扱いが違います。価値増加・使用可能期間延長に当たる支出は減価償却対象になる場合があります。
青色申告の特例や法人税の欠損金など別制度と、個人の不動産所得の損益通算を混同しません。年間税額ではなく、税引後CFと現金残高を毎年同じ基準で比較しておくのが基本です。
償却終了後に課税所得が増える可能性もあるため、数年後の税負担も資金計画へ含めて考える必要があります。赤字を作る投資ではなく、必要な経費を正しく計上した結果として税務上の損益が決まると考えます。
具体的な申告・節税判断は取得価額、借入、他所得によって変わるため税理士へ確認しておきたいところです。不動産所得の赤字を給与所得と通算できるケースでも、土地取得借入金利子に相当する部分など損益通算できない金額があります。赤字総額だけで節税額を計算しません。
法人では個人の不動産所得と同じ損益通算の仕組みではありません。個人記事の考え方をそのまま法人決算へ当てはめないことが重要です。減価償却前利益が黒字でも、元金返済が大きければ現金は残りにくくなります。銀行口座の増減と損益計算書を両方見るのが基本です。
反対に帳簿上赤字でも、減価償却費が大きく元金返済が小さければ現金が残る場合があります。赤字＝資金繰り悪化とは限りません。修繕を先送りして帳簿上黒字を作っても、翌期以降に大きな修繕が発生すれば現金は減ります。単年利益だけを評価しません。
融資相談では、減価償却費を足し戻した見方だけでなく、実際の年間返済と現金残高を説明できるようにします。売却時には減価償却後の取得費が譲渡所得計算へ影響するため、保有中の節税と出口税務をセットで確認しておきたいところです。
最終的には『税金がいくら減ったか』ではなく、税引後に現金と純資産がどれだけ残ったかを毎年比較します。個人で給与所得と損益通算する場合でも、税率や他所得によって実際の節税額は変わります。赤字額＝戻る税金ではありません。
現金購入物件でも減価償却は発生します。借入の有無と減価償却を別に考えます。減価償却を使い切った後の税負担増も見込み、長期CFを確認します。
最終的には、赤字・黒字より現金・純資産・納税後手残りを毎年並べて判断します。減価償却費が多い年と少ない年で納税額が変わるため、単年度だけで節税効果を評価しません。
土地取得借入金利子の損益通算制限は個人の不動産所得で重要な論点なので、土地・建物の借入内訳を確認します。赤字でも現金が増えているなら、その現金を修繕予備費・納税資金へ残せるか確認しておきたいところです。
最終的には、税務処理を正しくしたうえで経営として黒字化・資金蓄積できる形を目指します。
▪️7 確認する順番
確認は、①家賃収入、②現金支出、③減価償却費、④ローン元金返済、⑤損益通算できる赤字の範囲、⑥税引後CF、⑦融資・売却への影響、の順で進めます。赤字そのものを目標にしないことが重要です。
まず帳簿上の赤字と現金赤字を分けます。減価償却と元金返済を別にします。
次に税務上の扱いを確認します。損益通算できない部分や個別特例を自己判断しません。
最後に融資と出口を見ます。税金だけでなく現金・残債・純資産が増えているか確認します。
▪️⑧ Q&A
Q. 不動産所得は赤字にした方が節税になりますか？
一律には言えません。赤字の内容、損益通算の可否、実際の現金収支を確認します。
Q. 減価償却で赤字なら現金は減っていませんか？
減価償却費自体はその年の現金支出ではありませんが、元金返済・修繕等で現金が減る場合があります。
Q. 赤字決算だと次の融資は無理ですか？
金融機関ごとに判断が異なります。赤字理由と現金・借入・物件収支を整理します。
▪️⑨ まとめ
不動産投資では、税務上の赤字と現金の手残りを分けて考えます。
減価償却・損益通算・返済・融資・出口までつなげ、税金だけで得か損かを決めません。
