不動産投資の減価償却で融資は不利になる？節税・現金・銀行説明を分けて考える
更新日：9月30日
不動産投資では『築古は減価償却を大きく取れて節税になる』『減価償却で赤字にすると融資が不利になる』という説明を聞くことがあります。しかし、減価償却、税金、実際の現金、銀行評価は同じ数字ではありません。
減価償却は取得した建物・設備などの費用を法定耐用年数等に基づき各年へ配分する会計・税務上の処理です。土地は原則として減価償却資産ではありません。
▪️1 減価償却費はその年の現金支出ではない
国税庁は、減価償却資産の取得金額を取得時に全額必要経費へするのではなく、使用可能期間にわたり配分する手続きと説明しています。
建物を購入した年に現金を支払っても、費用は複数年に分かれます。逆に各年の減価償却費と同額の現金がその年に出るわけではありません。
会計利益と現金増減を分けることが第一歩です。
▪️2 減価償却で赤字でも現金が残る場合がある
家賃から実際の支出と返済を引いて現金が残っていても、減価償却費によって会計・税務上の所得が小さくなる場合があります。
ただし元金返済は経費にならないため、減価償却が大きいから現金も豊富とは限りません。
利益、減価償却、元金返済、現金残高を並べて確認します。
▪️3 築古だから好きな年数で償却できるわけではない
中古資産には耐用年数を見積もる一定のルールがあります。節税や融資対策のために自由な年数を選べるわけではありません。
建物と設備では耐用年数・償却方法が異なる場合があります。取得価額の区分も含めて税理士へ確認します。
短期償却できる＝必ず得という判断は避けます。
▪️4 銀行は減価償却だけを見て判断しない
金融機関ごとに審査方針は異なり、決算書の赤字・黒字や減価償却費だけで融資可否を決めるとは限りません。
現預金、既存借入、返済実績、物件収支、純資産、将来キャッシュフローなどを総合的に確認される可能性があります。
金融庁も事業性融資で、事業の将来性・キャッシュフロー・不確実性を踏まえる考え方を示しています。
▪️5 銀行へは赤字の理由と現金を説明する
減価償却による赤字なのか、空室・家賃下落による赤字なのかでは意味が違います。
決算説明では、減価償却前後の利益、年間元金返済、修繕、現金増減を整理します。
『減価償却だから問題ない』と一言で済ませず、翌期の収支見込みまで説明できるようにします。
▪️6 節税より税引後現金と純資産を見る
税金を抑えるためだけに不要な支出を増やせば現金が減ります。
減価償却で課税所得を抑えられても、物件価格・残債・修繕・売却出口が弱ければ投資全体は強くなりません。
毎期、税引後現金、現預金、借入残高、純資産を確認し、次の投資へ進める状態かを見ます。
資本的支出と修繕費は税務上の扱いが異なるため、大規模工事は内容を税理士へ確認します。
売却時は建物の取得費計算でも減価償却が関係します。保有中の節税だけでなく出口税務も確認します。
法人と個人では税務・会計の扱いが異なるため、保有名義ごとに整理します。
減価償却が終了する年以降は課税所得が増える可能性があります。将来の税負担も資金繰りへ入れます。
中古物件では建物・設備の取得価額をどう区分するかで減価償却費が変わります。売買契約の内訳を確認し、合理的な区分を税理士へ相談します。
土地は減価償却できないため、物件価格のうち土地割合が大きい案件では建物割合だけを見て節税効果を過大評価しないことが重要です。
設備更新を行った場合、修繕費か資本的支出かで税務処理が異なります。名称が修理でも価値向上部分は資本的支出となる場合があります。
減価償却終了後は課税所得が増える可能性があります。現在の節税額だけでなく将来の税負担とCFを確認します。
赤字決算が続く場合は、減価償却が主因なのか本業の賃貸収支が悪いのかを分けます。銀行へ説明する資料も変わります。
法人と個人では欠損金や損益通算など税務ルールが異なります。保有名義をまたいで同じ節税ロジックを使わないようにします。
売却時の建物取得費では保有中の減価償却が関係します。保有中に税負担が下がっても、出口税務まで含めて全体を見ます。
最終的には、減価償却を大きく取れる物件かではなく、税引後現金と純資産が残る物件かで投資判断します。
減価償却費が大きい年は税務上の所得が小さくても、銀行口座の現金が増えているとは限りません。元金返済・設備投資・納税を別に確認します。
銀行へ提出する決算書では、減価償却費の額だけでなく営業収益や借入返済の実績も合わせて見られる可能性があります。減価償却だけを強調しません。
築古物件を複数買って短期償却が同時に進むと、数年後に償却費が減って課税所得が上がる時期が重なることがあります。
税負担増に備えて、償却終了年や借入返済終了年を物件ごとに一覧にします。
設備を短い耐用年数で償却できる場合でも、その設備が実際に必要な投資かを確認します。節税目的の不要設備購入は現金を減らします。
銀行評価を良くするために減価償却を少なく計上するなど、税務ルールから外れた処理はできません。正しい会計・税務を前提に説明します。
次の融資を考えるなら、減価償却前利益だけでなく返済後現金と純資産の推移も説明できるようにします。
最終的には、減価償却を経営の目的にせず、家賃から現金と純資産を積み上げる運営を優先します。
減価償却費を含む赤字が続く場合は、金融機関へ税務上の赤字と実際の営業CFを分けて説明します。単に『減価償却だから大丈夫』と説明しないことが重要です。
購入時に建物割合を高く設定すれば得という考え方も避けます。契約や評価に基づく合理的な区分が必要です。
大規模修繕で資本的支出が増えると、新たな減価償却資産として扱う場合があります。修繕費との区分を工事内容ごとに確認します。
投資判断では減価償却による節税額より、保有期間全体の税引後CFと売却時手取りを比較します。
▪️7 確認する順番
確認は、①建物・設備の取得価額、②適用する耐用年数・償却、③減価償却前後の利益、④年間元金返済、⑤実際の現金増減、⑥現預金・純資産、⑦銀行へ説明する翌期収支、の順で進めます。減価償却を節税・融資どちらか一方だけで評価しないことが重要です。
まず税務計算を正しく行います。耐用年数や取得価額区分を自己流で決めません。
次に利益と現金の差を確認します。元金返済や修繕で現金が減っていないか見ます。
最後に銀行へ数字の背景を説明します。減価償却だけでなく事業全体の返済可能性を示します。
▪️⑧ Q&A
Q. 減価償却で赤字にすると融資は通らなくなりますか？
一律には言えません。金融機関は赤字の原因、現金、借入、物件収支なども含めて判断します。
Q. 築古なら短期で全部減価償却できますか？
中古資産にも耐用年数等のルールがあります。資産区分を含め税理士へ確認します。
Q. 減価償却が大きいほど節税で得ですか？
税負担だけでなく、物件収支、現金、残債、出口を含めて判断します。
▪️⑨ まとめ
減価償却は税務上の費用配分であり、その年の現金支出や銀行評価と同じではありません。
利益・現金・返済・純資産を分けて整理し、節税と融資の両方を経営全体で考えます。
