不動産投資で節税を優先すると融資が止まる？赤字・減価償却・銀行説明を整理
更新日：9月29日
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不動産投資では、減価償却で赤字にすれば節税できる、赤字決算なら銀行融資が止まる、といった説明を見かけます。しかし税務上の損益と金融機関の審査は別の仕組みです。
減価償却、実際の現金、所得、決算内容、既存借入を分け、節税だけを目的に赤字を作らないことが重要です。
▪️1 最初に税務上の損益と現金を分ける
減価償却費は必要経費になりますが、その年に同額の現金が出ていくわけではありません。税務上の赤字と現金不足は同じではありません。
まず年間手残りと税務上の所得を別に確認します。
▪️2 減価償却はルールに沿って計算する
建物や設備は耐用年数などのルールに基づいて減価償却します。節税額だけを目的に金額を自由に決めることはできません。
取得価額や建物・土地按分も税理士へ確認します。
▪️3 赤字が融資不可と一律には言えない
金融機関は赤字の理由、減価償却、返済能力、既存借入などを確認します。赤字だから必ず融資不可、黒字なら必ず融資可とは言えません。
一時的な修繕や減価償却による赤字なら、その内容を説明できる資料を整えます。
▪️4 節税のために現金を減らさない
経費を増やして税金を減らしても、その支出以上に現金が減れば事業として有利とは限りません。必要な修繕や設備投資かを確認します。
節税額ではなく税引後の手残りで判断します。
▪️5 銀行へ説明できる決算を作る
決算書の数字だけでなく、家賃、空室、修繕、返済など事業実態を説明できるようにします。
節税処理が融資へどう見えるかは金融機関ごとに違うため、事前に相談します。
▪️6 税務と融資を一緒に設計する
税金だけを下げたい、融資だけを増やしたいという片側の設計では、事業全体の現金が残らない場合があります。
税務・融資・出口をまとめて第三者へ相談する方法もあります。
減価償却や赤字を使った節税と次の融資を両立させたい場合は、税務上の損益と実際の手残りを分けて第三者へ相談すると判断しやすくなります。
▪️7 節税と融資は7つの順で確認する
①家賃収入、②実際の経費、③減価償却、④税務上の所得、⑤現金手残り、⑥銀行説明、⑦次の融資・売却の出口、この順で確認します。
①〜③では、現金支出と会計上の経費を分けます。減価償却だけで投資の良し悪しを決めません。
④〜⑥では、税務上の赤字理由と実際の返済能力を確認します。金融機関へ説明できる状態を作ります。
最後に⑦で、節税後も次の投資と出口へ現金が残るかを確認します。税金を減らすこと自体を目的にしないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 赤字にすれば節税できますか？
A. 税務上の所得が減る場合はありますが、実際の現金支出や損益通算の条件を確認する必要があります。
Q. 赤字決算だと融資は止まりますか？
A. 一律には言えません。赤字理由、減価償却、返済能力などを含めて判断されます。
Q. 節税と融資はどちらを優先すべきですか？
A. 事業の現金と将来計画で変わります。税務と融資を別々に最適化しないことが重要です。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の節税と融資は、赤字・黒字という一語で判断できません。
減価償却、税務上の所得、現金手残り、銀行説明を分け、事業全体で現金が残る方法を選びましょう。
