不動産投資で利益より現金が重要な理由｜お金が残る大家と残らない大家の違い
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 26分
不動産投資をしていると、
「今年も利益が出た」
「確定申告でも黒字だった」
「法人の決算も悪くない」
という数字を見て、順調に資産形成できているように感じることがあります。
もちろん、利益が出ていることは重要です。
しかし、
利益が出ていることと、大家としてお金が残っていることは同じではありません。
年間300万円の利益が出ていても、
現預金が減っている。
ローン残高が大きい。
修繕に使える現金がない。
次の物件の自己資金が作れていない。
ということは普通にあります。
反対に、
帳簿上の利益はそれほど大きくなくても、
現預金が増えている。
ローン残高が減っている。
純資産が増えている。
次の物件を買える資金が貯まっている。
という大家もいます。
では、
不動産投資では「利益」と「現預金」のどちらを重視すればいいのでしょうか。
結論からいえば、
どちらか一つではありません。
利益。
現預金。
借入残高。
純資産。
この数字をセットで見ることが重要です。
今回は、
「利益は出ているのに、なぜお金が残らないのか？」
という疑問から、
現預金を残す意味。
ローン返済との関係。
減価償却。
銀行融資。
次の物件購入。
そして、
お金が残る大家が決算書のどこを見ているのか
まで詳しく解説します。
▪️不動産投資では「利益が出た」で終わらない
例えば、
年間家賃収入800万円。
経費600万円。
利益200万円。
だったとします。
決算書だけを見れば、
200万円の黒字
です。
しかし、
前年の現預金が500万円。
今年の現預金が400万円。
なら、
利益は200万円出ているのに、実際の現金は100万円減っています。
ここで、
「200万円の利益はどこへ行った？」
という疑問が出てきます。
この疑問を持つことが、不動産投資の決算を見る第一歩です。
▪️利益と現金はそもそも別の数字
利益は、
売上から経費を差し引いて計算します。
一方、現金は、
実際に銀行口座や手元に残っているお金
です。
この2つは必ずしも一致しません。
特に不動産投資では、
ローン元金返済。
減価償却。
設備購入。
リフォーム。
物件取得。
税金。
などがあるため、大きな差が生まれることがあります。
黒字なのに現金が増えない仕組みについては、こちらでも詳しく解説しています。
不動産投資で黒字なのに現金が増えないのはなぜ？大家が見落とすキャッシュフローの仕組み
▪️まず確認したいのは現預金が増えたか減ったか
決算が終わったら、
利益だけを見るのではなく、
前年と今年の現預金を比較します。
例えば、
前年末の現預金500万円。
今年末の現預金700万円。
なら、
年間で200万円増えています。
反対に、
前年末500万円。
今年末300万円。
なら、
年間で200万円減っています。
まず、この事実を確認します。
そのうえで、
なぜ増えたのか。
なぜ減ったのか。
を決算書から確認します。
▪️現金が増えた＝儲かったとも限らない
ここも注意が必要です。
例えば、
現預金500万円。
↓
1,500万円。
1年間で1,000万円増えた。
これだけを見ると、かなり儲かったように見えます。
しかし、その年に、
新規借入1,500万円。
をしていたらどうでしょうか。
現金が増えた大きな理由は、
利益ではなく借入
かもしれません。
つまり、
現金残高だけを見ても会社の本当の状態は分かりません。
▪️利益が増えた＝会社が強くなったとも限らない
利益も同じです。
例えば、
利益500万円。
しかし、
現預金100万円。
借入残高1億円。
大規模修繕予定500万円。
という状態。
利益だけなら優秀に見えます。
しかし、
今後必要になる支払いまで考えると、資金に余裕があるとは言い切れません。
だから、
利益と現預金を一緒に見る
必要があります。
▪️大家にとって現預金は「経営を続けるためのお金」
不動産投資では突然お金が必要になります。
給湯器が壊れた。
エアコンが故障した。
退去が出た。
原状回復が必要になった。
屋根から雨漏りした。
外壁修繕が必要になった。
税金の支払いが来た。
こうした支出は、
こちらの都合に合わせて発生してくれるわけではありません。
だから、
利益が出ていても現預金がなければ経営は苦しくなる
可能性があります。
▪️現預金は空室に耐えるための資金でもある
例えば、
家賃5万円の部屋が2戸空室。
月10万円の収入減。
半年続けば、
60万円。
1年間なら、
120万円。
家賃収入が減っても、
ローン。
固定資産税。
保険。
管理費。
共用部費用。
などは発生します。
その期間を支えるのが現預金です。
▪️築古物件ほど現金余力を意識する
築古物件は購入価格を抑えられることがあります。
高利回りを狙える物件もあります。
しかし、
設備。
給排水。
外壁。
屋根。
室内。
などの修繕が発生する可能性もあります。
利回り15％。
現預金50万円。
より、
利回り10％。
現預金500万円。
の方が、状況によっては安定した経営ができることもあります。
利回りだけで安全性は判断できません。
物件選びと銀行評価についてはこちら。
不動産投資は利回りだけで選ぶと危険？銀行評価と出口から考える物件選び
▪️現預金は守りだけではない
現金を残すというと、
「何かあったときのため」
という守りのイメージが強いかもしれません。
しかし不動産投資では、
現預金は、
次の物件を買うための攻めの資金
にもなります。
良い物件が出た。
銀行も融資できる。
でも自己資金がない。
これでは購入できません。
▪️500万円ある大家と50万円しかない大家では動ける幅が違う
例えば、
800万円の築古戸建。
自己資金100万円。
諸費用80万円。
リフォーム150万円。
合計330万円必要。
という物件が出たとします。
現預金500万円なら検討できます。
しかし、
現預金50万円なら、購入したくても難しくなります。
つまり、
現金は投資機会を掴むための選択肢
でもあります。
▪️1棟目の利益を2棟目の自己資金へ変える
資産を拡大するなら、
1棟目を購入。
↓
家賃収入を得る。
↓
現金を残す。
↓
自己資金を作る。
↓
2棟目を購入。
↓
家賃収入を増やす。
という循環を作ります。
この循環ができれば、
1棟目が2棟目を連れてくる
状態になります。
1棟目から次の融資につなげる考え方はこちら。
不動産投資は1棟目で決まる？次の融資につながる物件選びと資産拡大の考え方
▪️利益を全部使うと雪だるまが大きくならない
例えば、
年間CF200万円。
その200万円を、
旅行。
車。
生活費。
趣味。
などに全部使う。
もちろん、お金の使い方は自由です。
しかし資産拡大という観点では、
翌年も自己資金は増えていません。
一方、
200万円を法人や事業口座に残す。
↓
翌年さらに200万円残す。
↓
2年間で400万円。
となれば、次の物件を購入できる可能性が出てきます。
▪️家賃収入を「自分のお金」と考えすぎない
家賃が毎月入ると、
自由に使えるお金が増えたように感じることがあります。
しかし実際には、
ローン返済。
税金。
修繕。
保険。
管理費。
将来の設備交換。
などがあります。
資産拡大期では、
家賃収入の一部を次の投資のために残す
という考え方が重要になります。
詳しくはこちら。
不動産投資の家賃収入は使わない方がいい？現金を残して次の物件につなげる資金戦略
▪️利益が出てもローン元金返済で現金は減る
不動産投資で特に重要なのが、
借入金の元金返済
です。
例えば、
年間返済額360万円。
その内訳が、
元金300万円。
利息60万円。
だったとします。
一般的に経費になるのは利息部分で、元金返済部分は経費ではありません。
しかし銀行口座からは、
360万円。
実際に出ていきます。
そのため、
PLでは黒字なのに現金が増えない
という状態が起こります。
▪️元金返済で現金が減っても資産形成は進んでいることがある
例えば、
物件価値5,000万円。
ローン残高4,000万円。
だったとします。
1年間で元金300万円返済。
翌年、
物件価値5,000万円。
ローン残高3,700万円。
なら、
物件価値が同じという前提では、
資産と負債の差が300万円広がっています。
つまり、
現金は返済に使ったけれど、残債が減ったことで純資産相当額は増えている
と考えることができます。
▪️だから「現金だけ増やせばいい」でもない
例えば、
現金を一切使わない。
借入も返さない。
物件も買わない。
なら、銀行口座残高だけは維持しやすいでしょう。
しかし不動産投資の目的が資産形成なら、
現金。
不動産。
借入。
純資産。
を総合的に考える必要があります。
残債と純資産についてはこちら。
不動産投資は「残債を減らすゲーム」？家賃でローンを返しながら純資産を増やす仕組みを徹底解説
▪️大家が見るべき数字は「利益＋現預金＋借入＋純資産」
例えば1年目。
利益：200万円。
現預金：500万円。
借入残高：5,000万円。
純資産：300万円。
2年目。
利益：300万円。
現預金：700万円。
借入残高：4,700万円。
純資産：600万円。
3年目。
利益：400万円。
現預金：1,000万円。
借入残高：4,400万円。
純資産：1,000万円。
このように、
表ではなく年ごとに数字を並べて見る
だけでも十分です。
利益が増えている。
現金が増えている。
借入が減っている。
純資産が増えている。
この流れなら、財務状態が改善していることが分かりやすくなります。
▪️反対に利益だけ増えている場合は確認する
例えば1年目。
利益：200万円。
現預金：500万円。
2年目。
利益：300万円。
現預金：350万円。
3年目。
利益：400万円。
現預金：150万円。
利益は毎年増えています。
しかし現預金は、
500万円。
↓
350万円。
↓
150万円。
と減っています。
この場合、
「利益は増えているから大丈夫」
ではなく、
現金が何に使われているのかを確認する必要があります。
▪️減価償却も利益と現金をズラす
不動産投資では、
建物。
設備。
などを購入した金額の一部を、一定期間にわたって減価償却費として計上します。
減価償却費は、
その年に同額の現金を支払っていなくても費用になります。
例えば、
減価償却費300万円。
なら、
利益は300万円押し下げられます。
しかし、
その年に銀行口座から300万円が出ていくわけではありません。
▪️赤字でも現金が残ることがある理由
例えば、
帳簿上▲100万円。
減価償却費300万円。
というケース。
単純に、
「100万円赤字だから100万円現金が減った」
とは判断できません。
減価償却費は現金支出を伴わない費用だからです。
そのため、
帳簿上赤字でも現金が増えている
ケースがあります。
▪️だから節税だけで決算を考えない
不動産投資では、
減価償却を使って利益を圧縮する。
税負担を抑える。
という考え方があります。
しかし、
節税だけを優先して赤字を続ければいいとは限りません。
次の融資を考えるなら、
利益。
現預金。
純資産。
借入。
物件収益。
などを総合的に考える必要があります。
詳しくはこちら。
不動産投資で節税を優先すると融資が止まる？赤字・減価償却と銀行評価の注意点
▪️減価償却は「現金を残しながら費用化できる」特徴がある
減価償却は、
現金支出のタイミング。
費用計上のタイミング。
が異なります。
だから不動産投資では、
利益だけを見ていると、
実際の現金創出力を見誤ることがあります。
重要なのは、
減価償却後の利益だけでなく、実際に現金がいくら残っているか
を見ることです。
減価償却と融資の関係はこちら。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️税金を減らすために現金を使いすぎない
例えば、
100万円の利益。
税率を仮に30％として単純化すると、
税負担30万円。
ここで、
「税金を払いたくない」
という理由だけで100万円使ったとします。
利益は圧縮できます。
しかし、
100万円の現金もなくなります。
税金を減らすために必要のない支出を増やしてしまえば、結果として手元資金が減ることがあります。
▪️30万円の税金を嫌って100万円使う必要はない
もちろん、
必要な設備。
必要な修繕。
将来の家賃につながるリフォーム。
なら意味があります。
しかし、
節税のためだけに支出する。
という考え方は慎重に判断する必要があります。
資産拡大期では、
税引後にいくら現金を残せるか
という視点も重要です。
▪️現預金は銀行融資でも重要になる
次の物件を買うとき、
金融機関は、
年収。
勤務先。
物件評価。
収益性。
既存借入。
返済実績。
決算内容。
など、さまざまな要素を確認します。
法人であれば、
決算書の現預金も財務状態を見る材料の一つになり得ます。
なぜなら、
現金がほとんどない会社より、一定の資金余力がある会社の方が急な支出に対応しやすい
からです。
▪️現預金は「次の融資を受けるための体力」でもある
例えば、
Aさん。
年間利益300万円。
現預金100万円。
Bさん。
年間利益300万円。
現預金1,500万円。
これだけで融資結果が決まるわけではありません。
しかし、
同じ利益でも財務状態は違います。
Bさんなら、
自己資金。
諸費用。
修繕。
税金。
などに対応できる余力があります。
だから、
利益を出しながら現金も残す
ことが重要になります。
▪️銀行が見る現預金について詳しく知る
現預金はいくらあれば十分なのか。
これは、
物件規模。
借入額。
年間返済額。
修繕リスク。
金融機関。
によって異なるため、一律には決められません。
ただ、
「現金は少ない方が効率的」
と単純に考えるのも危険です。
詳しくはこちら。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️現金を残すか、繰上返済するか
現預金が1,000万円貯まった。
そこで、
500万円繰上返済する。
という選択があります。
借入は減ります。
利息負担も減る可能性があります。
一方、
現預金は500万円減ります。
その直後に良い物件が出ても、自己資金が足りなくなるかもしれません。
だから、
繰上返済＝必ず正解
ではありません。
▪️借金を減らすことと資産を増やすことは別の戦略
資産拡大期なら、
現金を残す。
↓
次の融資を受ける。
↓
次の収益物件を購入する。
という戦略があります。
一方、
拡大を終えて借入を減らしたい段階なら、
繰上返済を優先する方法もあります。
重要なのは、
今、自分がどのフェーズにいるのか
です。
詳しくはこちら。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
▪️資産拡大期では現金を再投資の原資として考える
例えば、
年間200万円残る物件を1棟保有。
5年間なら、
単純計算1,000万円。
もちろん修繕や税金などによって実際の金額は変わります。
それでも、
現金を残す。
↓
自己資金を作る。
↓
次の物件を買う。
という流れを作れば、
資産拡大のスピードは変わってきます。
▪️借入を増やすこと自体が悪いわけではない
借入5,000万円。
↓
1億円。
だけを見ると、
「借金が倍になった」
となります。
しかし、
その借入によって、
収益不動産も5,000万円増えた。
家賃収入も増えた。
利益も増えた。
現預金も増えた。
純資産も増えた。
なら、
借入を活用して事業を拡大した
と見ることができます。
▪️危険なのは借入だけ増えて現金が残らない状態
借入は増えた。
物件も増えた。
でも、
毎月CFがほとんどない。
現預金も増えない。
修繕費が払えない。
次の融資も受けにくい。
となれば、規模だけ大きくても経営は苦しくなります。
借入と資産拡大についてはこちら。
不動産投資で借入を増やすのは危険？融資を活用して資産を拡大する貸借対照表の考え方
▪️利益・現金・純資産が一緒に増える形を目指す
理想的な流れの一例は、
家賃収入から利益を出す。
↓
現金を残す。
↓
ローンを返済する。
↓
残債が減る。
↓
純資産が増える。
↓
貯めた現金を自己資金にする。
↓
次の物件を購入する。
↓
家賃収入が増える。
という循環です。
これが回り始めると、
利益だけではなく資産そのものが積み上がっていきます。
資産拡大を考えるなら、
「今年いくら利益が出たか」
だけではなく、
「今年いくら現金を残せたか」
「借入残高はいくら減ったか」
「純資産はいくら増えたか」
まで確認します。
この4つが少しずつ改善していけば、物件数を無理に増やさなくても財務は強くなっていきます。
▪️物件数が増えても現金が減っているなら注意する
1棟。
3棟。
5棟。
10棟。
と物件数が増えると、資産形成が進んでいるように感じます。
しかし、
物件数が増える。
借入も増える。
毎月の返済も増える。
修繕費も増える。
それなのに現預金が増えない。
という状態なら注意が必要です。
重要なのは、
何棟持っているかではなく、その物件からどれだけ現金を生み出せているか
です。
▪️年間家賃収入が増えても安心しない
例えば、
年間家賃収入500万円。
↓
年間家賃収入1,000万円。
↓
年間家賃収入2,000万円。
ここだけ見れば順調です。
しかし同時に、
ローン返済。
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕。
原状回復。
空室損失。
なども増えていきます。
売上2,000万円でも現金がほとんど残らない経営より、
売上1,000万円でも安定して現金が残る経営の方が、次の投資へ進みやすい場合があります。
▪️見るべきなのは「家賃」ではなく最終的な手残り
例えば、
月50万円の家賃収入。
年間600万円。
これだけなら魅力的に見えます。
しかし、
年間ローン返済300万円。
管理・修繕100万円。
税金・保険80万円。
その他支出50万円。
なら、
実際に残る現金は大きく変わります。
だから、
家賃収入＝利益
ではありません。
さらに、
利益＝手元に残る現金
でもありません。
この違いを理解しておくことが重要です。
▪️物件ごとに「現金を生んでいるか」を確認する
複数の物件を保有するようになったら、法人全体の数字だけではなく、物件ごとの数字も確認します。
例えば、
A物件。
年間CF：＋200万円。
B物件。
年間CF：＋150万円。
C物件。
年間CF：▲100万円。
全体では、
＋250万円。
です。
一見すると黒字です。
しかし実際には、
A物件とB物件が生み出した現金の一部を、C物件が食っている
ことが分かります。
▪️赤字物件を放置すると資産拡大が遅くなる
赤字だからすぐ売却。
という単純な話ではありません。
一時的な空室。
大規模修繕。
リフォーム。
などが原因なら、将来的に改善する可能性があります。
しかし、
家賃が低い。
空室が長い。
返済比率が高い。
修繕が多い。
管理費が高い。
という状態が長期間続いているなら、改善を検討します。
家賃。
募集条件。
リフォーム。
管理会社。
売却。
など、一つずつ確認します。
▪️空室を埋めることは現金を増やすことにつながる
例えば、
家賃5万円。
1年間空室。
なら、
単純計算で60万円の家賃収入を失います。
2戸なら、
120万円。
3戸なら、
180万円。
空室期間を短くできれば、その分だけ家賃収入を確保しやすくなります。
だから空室対策は、
入居率の問題だけではなくキャッシュフロー改善策
でもあります。
▪️リフォームは「いくら使うか」より「いくら戻るか」を見る
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
例えば、
100万円のリフォーム。
家賃が月5,000円上がった。
年間6万円増収。
なら、家賃増額分だけで単純計算すると回収には長い期間がかかります。
一方、
50万円のリフォームによって長期空室が解消され、
家賃5万円で入居。
年間60万円の家賃収入が確保できた。
なら意味は変わります。
もちろん実際には、
空室期間。
原状回復。
広告料。
管理費。
税金。
なども考える必要があります。
重要なのは、
リフォームした事実ではなく、その支出が将来どれだけ現金を生むか
です。
築古物件のリフォームを検討している方はこちら。
▪️修繕費をケチりすぎると逆に現金が減ることもある
現金を残したい。
だから修繕しない。
これは危険な場合があります。
例えば、
小さな雨漏り。
↓
放置。
↓
下地まで傷む。
↓
室内にも被害。
↓
大規模修繕。
となれば、結果的に支出が増える可能性があります。
現金を残すことと、
必要な支出まで止めることは別
です。
▪️お金を使うなら「将来何が増えるか」を考える
例えば100万円を使うなら、
家賃が増えるのか。
入居率が改善するのか。
修繕リスクが減るのか。
物件価値が維持できるのか。
売却しやすくなるのか。
を考えます。
単純に、
使わない＝正解
ではありません。
将来さらに現金を生み出すために、今の現金を使うこともあります。
▪️現預金を残しすぎればいいわけでもない
現金3,000万円。
そのまま何年間も普通預金。
という状態が、その大家にとって最も効率的とは限りません。
一定の運転資金。
修繕予備費。
税金。
生活防衛資金。
などを確保したうえで、余剰資金をどう使うか考えます。
次の物件。
既存物件の改善。
繰上返済。
その他の投資。
など、選択肢があります。
▪️現金を残すか繰上返済するかは目的で変わる
例えば、
現預金1,500万円。
借入残高5,000万円。
という状態。
500万円を繰上返済すれば、
借入は減ります。
しかし現預金も減ります。
反対に500万円を残せば、
良い物件が出たときの自己資金として使える可能性があります。
どちらが正解というより、
これから拡大したいのか、借入を減らしたいのか
によって判断が変わります。
詳しくはこちら。
不動産投資で現金を残すべき？繰上返済するべき？次の融資につながる資金戦略を徹底解説
▪️資産拡大期は「現金を貯める期間」も必要
良い物件を見つける。
↓
買う。
↓
また買う。
これを繰り返すだけが資産拡大ではありません。
物件購入後、
半年。
1年。
2年。
と現金を積み上げる期間を作ることも重要です。
その間に、
既存物件の入居率を上げる。
借入を返済する。
利益を残す。
現預金を増やす。
決算実績を作る。
そして、
次の物件へ進みます。
▪️買わないことも投資戦略になる
自己資金が少ない。
修繕予定がある。
決算内容を改善したい。
既存物件の空室が多い。
この状態なら、無理に次の物件を買わない判断もあります。
「買える物件を買う」のではなく、「買った後も経営できる物件を買う」
という考え方が重要です。
▪️物件購入前に「買った後の現金」を計算する
例えば、
現在の現預金：1,500万円。
物件自己資金：500万円。
購入諸費用：250万円。
初期リフォーム：150万円。
購入時に必要な現金は、
合計900万円。
購入後に残る現預金は、
600万円。
ここで終わりではありません。
固定資産税。
保険。
空室。
設備故障。
次の納税。
なども考えます。
購入できるかではなく、購入後にいくら残るか。
ここまで確認します。
▪️融資が出るから買う、は危険
金融機関から、
「融資できます」
と言われる。
これは大きなチャンスです。
しかし、
融資が出る物件。
と、
買うべき物件。
は同じではありません。
購入後に、
CFが出るか。
現金が残るか。
修繕に耐えられるか。
出口があるか。
次の融資につながるか。
まで考えます。
▪️借入を増やすなら資産と収益も増やす
借入5,000万円。
↓
借入1億円。
だけを見ると、負債が大きく増えています。
しかし、
収益不動産5,000万円増加。
年間家賃500万円増加。
年間CF150万円増加。
純資産も増加。
なら意味が違います。
借入を使う目的は、
借金を増やすことではなく、収益を生む資産を増やすこと
です。
詳しくはこちら。
不動産投資で借入を増やすのは危険？融資を活用して資産を拡大する貸借対照表の考え方
▪️高利回りでも現金が残らない物件はある
表面利回り12％。
これだけ見ると高収益に感じます。
しかし、
空室率が高い。
修繕が多い。
管理費が高い。
返済期間が短い。
固定資産税が高い。
なら、実際の手残りは少なくなる可能性があります。
だから、
表面利回りより実際のキャッシュフロー
を見ることが重要です。
▪️出口まで考えると現金の作り方が変わる
不動産から現金を作る方法は、
家賃だけではありません。
物件を売却して、
売却代金を受け取る。
↓
ローン残債を返す。
↓
諸費用や税金を支払う。
↓
残った現金を次の投資へ回す。
という方法もあります。
長期間保有する物件。
途中で売却する物件。
それぞれの役割を考えることで、資産の入れ替えができます。
▪️買うときから売却を考える
例えば、
購入価格3,000万円。
10年後残債2,000万円。
10年後に3,000万円前後で売却できたと仮定すれば、売却費用や税金等を差し引く前では1,000万円程度の差があります。
一方、
10年後に1,800万円でしか売れない。
となれば残債との関係が大きく変わります。
だから購入時から、
将来いくらで売れる可能性があるのか
を考えておきます。
詳しくはこちら。
不動産投資は利回りだけで選ぶと危険？銀行評価と出口から考える物件選び
▪️家賃を生まない不動産にも現金は出ていく
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
空き家。
長期空室。
使っていない土地。
相続した不動産。
などは、家賃収入がなくても、
固定資産税。
草刈り。
管理。
修繕。
保険。
などの支出が発生することがあります。
収益化できない不動産を長期間保有すると、他の物件が生み出した現金を使い続けることもあります。
活用が難しい空き家・訳あり不動産の売却を検討している方はこちら。
▪️法人なら会社に現金を残す意味を考える
法人で不動産投資をしている場合、
家賃収入は法人のお金です。
法人の利益を、
私的な支出。
不要な経費。
などで減らし続ければ、法人の現預金は積み上がりません。
資産拡大を目指すなら、
会社に利益と現金を残して次の投資へつなげる
という考え方も重要になります。
▪️法人化は節税だけで考えない
法人を作る目的は、
節税だけとは限りません。
どこに利益を残すのか。
どこに現金を積み上げるのか。
どこで借入実績を作るのか。
どの名義で物件を増やすのか。
長期的な資産形成では、こうした視点も重要です。
詳しくはこちら。
不動産投資は個人と法人どちらで始める？将来の融資と資産拡大から考える名義の選び方
▪️毎月確認する数字はシンプルでいい
毎月、難しい分析をする必要はありません。
最低限、
現預金。
家賃入金。
ローン返済。
修繕・管理費。
今後の大きな支払い。
を確認します。
そして、
先月より現金が増えたのか、減ったのか
を見る。
これだけでも資金の流れを意識しやすくなります。
▪️半年先の現金まで見る
例えば、
現在現預金500万円。
毎月の手残り20万円。
3か月後に固定資産税100万円。
5か月後に修繕150万円。
という状態。
現在500万円あるから安心。
ではなく、
半年後にいくら残るかを考えます。
これが資金繰りです。
▪️現金がなくなる前に対策する
資金繰りが苦しくなってから、
融資してください。
物件を売りたい。
では、選択肢が少なくなる可能性があります。
現金に余裕がある段階なら、
修繕時期を調整する。
融資を相談する。
物件を売却する。
経費を見直す。
家賃を改善する。
など、複数の選択肢を検討できます。
だから、
現金がなくなる前に数字を見る
ことが重要です。
▪️利益・現金・借入・純資産を毎年比較する
例えば1年目。
利益：200万円。
現預金：500万円。
借入残高：5,000万円。
純資産：300万円。
2年目。
利益：300万円。
現預金：700万円。
借入残高：4,700万円。
純資産：600万円。
3年目。
利益：400万円。
現預金：1,000万円。
借入残高：4,400万円。
純資産：1,000万円。
こうして年ごとに分ければ、スマホでも確認しやすくなります。
見るのは、
利益は増えているか。
現金は増えているか。
借入は減っているか。
純資産は増えているか。
です。
▪️物件を買った年は数字が崩れて当然の場合もある
例えば4年目。
新しい物件を購入。
自己資金800万円使用。
新規借入5,000万円。
となれば、
現預金は減る。
借入は増える。
という動きになります。
しかし、
それだけで財務が悪化したとは判断できません。
新しい物件によって、
家賃収入が増えたか。
利益が増えたか。
CFが増えたか。
翌年以降現金が回復したか。
を見る必要があります。
▪️単年ではなく3年・5年で見る
不動産投資は長期です。
今年だけ、
利益が減った。
現金が減った。
借入が増えた。
という数字だけで判断するのではなく、
3年。
5年。
10年。
と時間軸を広げます。
長期的に、
利益。
現預金。
純資産。
が増えている。
借入比率が改善している。
なら、資産形成が進んでいる可能性があります。
▪️最終的に目指したいのは「お金を生む資産」
不動産を持つこと自体が目的ではありません。
収益不動産を持つ。
↓
家賃を得る。
↓
経費と返済を支払う。
↓
現金を残す。
↓
残債を減らす。
↓
純資産を増やす。
↓
残った現金を再投資する。
この循環を作る。
これが不動産を使った資産形成の基本的な考え方です。
▪️よくある質問
Q. 不動産投資では利益と現金のどちらが重要ですか？
どちらも重要です。
利益だけでなく、現預金、借入残高、純資産、実際のCFを合わせて確認することが大切です。
Q. 利益が出ているのに現金が減っていても大丈夫ですか？
ローン元金返済や物件取得など、理由が明確なら必ずしも悪い状態とは限りません。
重要なのは、なぜ現金が減ったのかを把握することです。
Q. 現金は多ければ多いほどいいですか？
一概にはいえません。
必要な運転資金や修繕予備費を確保したうえで、次の物件取得や繰上返済など資金の使い方を考えます。
Q. 家賃収入は使わず貯めた方がいいですか？
資産拡大期なら、一定額を再投資の原資として残す考え方があります。
ただし、税金や修繕など必要な支出も考慮する必要があります。
Q. 借入が増えるのは危険ですか？
借入額だけでは判断できません。
借入によってどれだけ収益資産、家賃、CF、純資産が増えたのかを合わせて確認します。
▪️まとめ｜お金が残る大家は利益だけを見ていない
不動産投資では、
利益が出た。
だけでは経営状態を判断できません。
利益が出ても、
ローン元金返済。
設備投資。
物件購入。
修繕。
税金。
などによって現金が減ることがあります。
反対に、
減価償却などによって帳簿上の利益が小さくても、実際には現金が残っている場合があります。
だから見るべきなのは、
利益。
現預金。
借入残高。
純資産。
そして、
実際のキャッシュフロー。
です。
利益を出す。
現金を残す。
家賃でローンを返す。
純資産を増やす。
残った現金を次の物件へ回す。
この循環ができれば、
1棟目。
↓
2棟目。
↓
3棟目。
と資産を拡大するための土台が作られていきます。
大切なのは、
「今年いくら儲かったか」だけではなく、「今年どれだけ財務が強くなったか」。
この視点を持つことで、不動産投資の数字はかなり見えやすくなります。
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